7 фактов, которые нужно знать риелторам о разводе, банкротстве и продаже или покупке недвижимости

Как и любой другой профессионал, вы как риэлтор обслуживаете клиента целиком, а не только сделку. Важно, чтобы вы знали что-то о связи развода, банкротства и права собственности, чтобы вы могли откровенно обсудить с вашим клиентом, если возникнет проблема, или быть предупрежденным о потенциальных проблемах для вас.

Это не означает, что вы будете раздавать юридические консультации! Вам просто нужно знать о потенциальных ловушках для ваших клиентов и помочь им избежать их, насколько это возможно. Клиент, получивший желаемый результат от сделки с недвижимостью, — это клиент, который доволен вами и имеет положительные отзывы и рекомендации. Вы также должны знать о проблемах, которые могут возникнуть у вас как у риэлтора покупателя или продавца, занимающегося банкротством, разводом или и тем, и другим.

Эта статья взята из офиса адвоката по банкротству Брин -Мора Дэвида Оффена. Если возникают какие-либо юридические вопросы, обязательно посоветуйте своему клиенту обратиться за юридической консультацией к опытному адвокату по банкротству в его юрисдикции.

(Отказ от ответственности редактора: факты, представленные в этой статье, хотя и являются точными, не являются юридической консультацией. Обязательно проконсультируйтесь со своим юристом по недвижимости для получения любой юридической консультации, которая может вам понадобиться.)

Факт № 1: Подача заявления о банкротстве замораживает все кредиторские и судебные иски.

Если ваш клиент продает свой дом и объявляет о банкротстве, знайте, что продажа не состоится. Также, если клиент разводится, развод «откладывается» до закрытия дела о банкротстве.

Если ваш клиент говорит вам, что продает его из-за финансовых затруднений, было бы разумно спросить, не собирается ли он объявить себя банкротом, потому что вы можете приложить много усилий, пытаясь продать недвижимость, только для того, чтобы продажа была заморожена или еще хуже, если имущество, сданное в деле о банкротстве вашего клиента, или доверительный управляющий наложил арест на него.

Факт № 2: Если ваш клиент находится в активном деле о банкротстве, ему необходимо разрешение на покупку или продажу недвижимости.

Чаще всего это происходит в деле по главе 13, когда должник ежемесячно платит по трех- или пятилетнему плану погашения, чтобы догнать обеспеченный долг, например, ипотеку, или погасить непогашаемый долг. например, налог с продаж или задолженность по алиментам супруга или ребенка.

Нет ничего необычного в том, что потенциальные клиенты, находящиеся в активном деле по главе 13, вынуждены переходить на новую работу. В этом случае вы можете остаться в качестве риэлтора, занимающегося сделкой для продавца, если продавец обратится в суд за разрешением, а Доверительный управляющий согласно Главе 13 согласится на оценку и цену продажи. Однако это не бесспорно. У многих попечителей есть риелторы, с которыми они часто работают, и они предпочли бы использовать их.

Если в доме есть собственный капитал сверх суммы, которую ваш клиент может «освободить», то есть поставить вне досягаемости доверительного управляющего, знайте, что часть этих средств будет конфискована и выплачена кредиторам. Это не повлияет на ваш гонорар, но опять же, ваш гонорар должен быть одобрен.

Факт № 3: Если ваш клиент разводится, а продаваемая недвижимость находится в совместной собственности, оценка и возможность продажи могут быть проблемами развода.

Нередки случаи, когда разводящиеся супруги, совместно владеющие недвижимостью, расходятся во мнениях относительно того, продавать или сохранять собственность, а если они соглашаются продать, то за сколько они готовы ее продать.

Вы уже спросили своего потенциального клиента, владеет ли он имуществом лично или совместно с кем-то еще, и искали судебные решения и другие залоговые права на имущество. Теперь вам нужно откровенно обсудить, намерены ли оба владельца продавать. Если возникнут разногласия, в дело должны вмешаться адвокат вашего клиента и адвокат его бывшего.

Чаще собственники расходятся во мнениях относительно оценки. Будем надеяться, что ваши акции будут стоить рекомендованную вами цену, но оба владельца (и их юристы) должны прийти к соглашению.

Готовы ли вы работать в любой из этих ситуаций?

Ваш ответ на этот вопрос, вероятно, будет зависеть от того, насколько велика злоба между двумя владельцами, а также от стоимости дома и вашего потенциального гонорара. Будьте уверены, однако, что если вы возьмете этих клиентов, вы столкнетесь с постоянными задержками и разногласиями. Потенциальные покупатели часто отворачиваются от этого или переходят к другому объекту недвижимости.

Факт № 4: Банкротство по главе 13 позволяет вашему клиенту «снять» вторую ипотеку или HELOC и погасить ее.

Если вы являетесь агентом продавца, а продавец испытывает финансовые затруднения, он должен знать, что если он подаст заявление о банкротстве по главе 13, он имеет право «снять» вторую ипотеку или HELOC и погасить ее как необеспеченную. Обычно это делается на падающем рынке жилья.

Предположим, ваш потенциальный клиент купил дом в престижном районе за 400 000 долларов. Несколько лет спустя она купила HELOC за 25 000 долларов, чтобы переделать кухню. Прошло еще несколько лет, а она все еще должна 360 000 долларов по первой ипотеке и 18 000 долларов по HELOC.

Вы оцениваете дом, проводите расчеты и обнаруживаете, что в настоящее время недвижимость стоит 352 000 долларов. Поскольку стоимость имущества меньше, чем ваш клиент должен по первому ипотечному кредиту, ваш клиент может подать главу 13, снять этот HELOC как необеспеченный и погасить его, сэкономив ей 18 000 долларов и исключив этот ежемесячный платеж.

Это может означать, что ваш клиент теперь может позволить себе остаться дома, и вы потеряете продажу. Несмотря на то, что законы штатов различаются, информирование вашего клиента о существовании такой возможности, вероятно, является вашим этическим долгом. Обязательно посоветуйте ей поговорить с адвокатом по банкротству. Первоначальная консультация часто бесплатна, поэтому ей нечего терять, изучая варианты банкротства.

Факт № 5: Если ваш клиент не может позволить себе остаться в своем доме и не может получить цену продажи, он может просто отказаться от собственности в случае банкротства и уйти.

Вот ситуация, которой нужно остерегаться и стараться избегать, так как эти потенциальные клиенты будут огромной тратой времени для вас.

Вам нужно будет запустить конкурсы и предложить предполагаемую цену продажи. Если ваш клиент находится под водой, а это означает, что он должен по ипотеке больше, чем недвижимость стоит в настоящее время, он может не быть в восторге от продажи собственности и по-прежнему иметь недостаточный баланс после продажи.

Если у вас есть опыт коротких продаж, это вариант. Опять же, работа с банками — не самый целесообразный процесс. Иногда требуется так много времени, чтобы получить одобрение кредитора по цене продажи, что вы теряете своего покупателя. Но если недвижимость может быть продана в короткие сроки, продавец сможет уйти без ипотечного долга.

Вы должны сообщить своему потенциальному клиенту, что недвижимость может быть продана с короткими продажами, независимо от того, работаете ли вы с короткими продажами или нет, а также сообщить своему клиенту, что он может добиться погашения этого дефицита в качестве необеспеченного долга, законно «сдав» имущество в заявление по главе 7. Просто поставив отметку в форме банкротства, должник уходит свободным и свободным от недвижимого имущества.

Неспособность сообщить потенциальному клиенту о возможности продажи без покрытия или отказа от собственности в случае банкротства может быть нарушением этических норм, за которое клиент может подать на вас в суд, если после продажи собственности он все еще будет владеть недостающим остатком. .

Факт № 6: Если у вашего клиента есть доля в собственности, доверительный управляющий согласно главе 7 может конфисковать и продать ее в пользу своих кредиторов.

Принимая федеральные законы о банкротстве, Конгресс не намеревался лишать должников всего имущества. Скорее, должники должны получить «новый старт» после подачи заявления о банкротстве.

Когда кто-то объявляет о банкротстве, все, чем он владеет, включая недвижимое имущество, становится частью «конкурсной массы» под контролем суда и доверительного управляющего. Чтобы помочь должникам начать новую жизнь, Конгресс принял законы, предусматривающие «освобождение» от конкурсной массы, чтобы должники вышли из банкротства с тем имуществом, которое им необходимо для жизни и движения.

Текущее федеральное освобождение от уплаты налога на долю в недвижимом имуществе составляет 25 150 долларов США в соответствии с 11 USC § 522(d)(1). Эта сумма периодически поднимается Конгрессом для отслеживания рынка и инфляции.

В каждом штате также есть свой собственный набор исключений для банкротства, и они различаются в зависимости от штата и от федеральных исключений. Ваш потенциальный клиент должен поговорить или должен поговорить с адвокатом по делам о банкротстве, чтобы определить, лучше ли защитить его собственность, как недвижимую, так и личную, исключения на уровне штата или на федеральном уровне.

Штатами, которые позволяют должнику выбирать, использовать ли федеральные исключения или исключения штата, являются Аляска, Арканзас, Коннектикут, округ Колумбия, Гавайи, Кентукки, Массачусетс, Мичиган, Миннесота, Нью-Гемпшир, Нью-Джерси, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Орегон, Пенсильвания, Род-Айленд, Техас, Вермонт, Вашингтон и Висконсин. Если ваш клиент не проживает ни в одном из этих штатов, он должен использовать исключения штата.

Если ваш клиент имеет капитал, превышающий освобождение, и все еще намеревается объявить о банкротстве, вы должны сообщить ему о возможности того, что Доверительный управляющий наложит арест на его имущество. Имейте в виду, что попечители часто добавляют 5 или 10% к сумме собственного капитала, которая освобождается от учета расходов на продажу имущества, поэтому учитывайте это при расчете.

Справедливость и развод: вот где еще немного остаться в браке выгодно обеим сторонам, и вам! Если они могут согласиться продать, договориться об оценке и согласиться сохранить вас в качестве своего агента, знайте, что если они объявят о банкротстве до развода и до продажи, они получат двойное освобождение от приусадебного участка. Для разводящихся пар с капиталом в собственном доме на сумму более 25 105 долларов и менее 55 000 долларов и использующих федеральное освобождение от наследства, сроки подачи документов, продажи и развода имеют решающее значение для того, заработают они деньги или потеряют деньги.

Лучшее, что вы можете сделать для своего клиента (клиентов), — это провести комиссию, предоставить им оценку, предоставить им эту информацию и посоветовать им обратиться за советом к опытному адвокату по банкротству, чтобы определить, будет ли Доверительный управляющий конфисковывать их дом. чем позволить им продать его и получить прибыль от освобожденного капитала. В делах, связанных с продажей недвижимости, разводом и банкротством, время решает все!

Факт № 7: Ни банкротство, ни развод абсолютно не лишают кого-либо права на покупку недвижимости

В большинстве случаев разведенные люди берут на себя удар. Часто их расходы на жизнь выше, чем когда они были частью семейного хозяйства, и если их доход не увеличится, это создаст для них финансовое бремя и, возможно, заставит их влезть в еще большие долги.

Банкротство определенно влияет на кредитный рейтинг должника. Факт подачи заявления о банкротстве остается в кредитном отчете должника на срок до десяти лет, однако должник может реабилитировать свою кредитоспособность, своевременно и в полном объеме внося все ежемесячные платежи в будущем и соблюдая соотношение долга к доходу. Интересно, что те должники, которые получают погашение необеспеченного долга, такого как кредитные карты или медицинские счета, часто видят, что их кредитный рейтинг улучшается через несколько месяцев после закрытия их дела о банкротстве из-за улучшения отношения долга к доходу.

К счастью, это всего лишь вопрос направления их к специалисту по ипотеке, который может помочь им получить кредит. Может потребоваться более крупный первоначальный взнос, ипотечное страхование или менее привлекательная процентная ставка, однако ни развод, ни банкротство не помешают решительному покупателю найти выход, и он всегда может рефинансировать свое финансовое положение по мере улучшения своего финансового положения.

Надеюсь, эти семь фактов помогут вам и вашим потенциальным клиентам!

об авторе

Вероника Бакстер — помощник юриста и блогер, живущая и работающая в большом городе Филадельфия. Она часто работает с Дэвидом Оффеном, эсквайром, занятым юристом по банкротству в Брин-Мор , Пенсильвания.

Недвижимость — это сложный, но полезный карьерный путь. Но, как и в любом новом бизнесе, вам нужно знать о некоторых наиболее распространенных ловушках, чтобы их было легче определить и избежать ненужных ошибок. Так вы будете лучше подготовлены и повысите свои шансы на успех.

Если вы хотите быть в курсе всего нашего бесплатного и ценного контента, подпишитесь на нашу рассылку. Мы регулярно публикуем ценные статьи и руководства, подобные этому. Таким образом, вы сможете постоянно улучшать свои маркетинговые навыки и становиться более эффективным маркетологом недвижимости.

А если вы хотите доминировать на своем гиперлокальном рынке недвижимости, посетите сайты Spark от AgentFire, занимающие первое место в рейтинге несколько лет подряд.

И лучшая часть? Вы можете бесплатно опробовать все его удивительные функции в рамках 10-дневной пробной версии.