7 Fakten, die Immobilienmakler über Scheidung, Insolvenz und den Verkauf oder Kauf von Immobilien wissen müssen

Wie jeder andere Profi betreuen Sie als Makler den gesamten Kunden, nicht nur eine Transaktion. Es ist wichtig, dass Sie etwas über den Zusammenhang von Scheidung, Konkurs und Immobilienrecht wissen, damit Sie ein offenes Gespräch mit Ihrem Mandanten führen können, falls ein Problem auftritt, oder vor potenziellen Problemen für Sie gewarnt werden.

Das bedeutet nicht, dass Sie Rechtsberatung leisten! Sie müssen sich nur der potenziellen Fallstricke für Ihre Kunden bewusst sein und ihnen helfen, sie so weit wie möglich zu vermeiden. Ein Kunde, der das gewünschte Ergebnis aus einer Immobilientransaktion erzielt, ist ein Kunde, der mit Ihnen zufrieden ist und positive Bewertungen und Empfehlungen bedeutet. Sie sollten sich auch der Probleme bewusst sein, die sich für Sie als Makler für den Käufer oder Verkäufer ergeben könnten, wenn es um Insolvenz, Scheidung oder beides geht.

Dieser Artikel stammt aus dem Büro des Insolvenzanwalts von Bryn Mawr, David Offen. Wenn rechtliche Probleme auftreten, raten Sie Ihrem Kunden unbedingt, sich von einem erfahrenen Anwalt für Insolvenzrecht in seiner Gerichtsbarkeit beraten zu lassen.

(Haftungsausschluss des Herausgebers: Die in diesem Artikel dargestellten Fakten stellen, obwohl sie korrekt sind, keine Rechtsberatung dar. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihren Anwalt für Immobilienrecht konsultieren, wenn Sie eine Rechtsberatung benötigen.)

Fakt Nr. 1: Die Insolvenzanmeldung friert alle Gläubiger und rechtlichen Schritte ein.

Wenn Ihr Kunde sein Haus verkauft und Konkurs anmeldet, sollten Sie wissen, dass ein Verkauf nicht zustande kommt. Auch wenn sich der Kunde scheiden lässt, wird die Scheidung bis zum Abschluss des Insolvenzverfahrens „aufgeschoben“.

Wenn Ihr Kunde Ihnen mitteilt, dass er aufgrund finanzieller Schwierigkeiten verkauft, sollten Sie ihn fragen, ob er erwägt, Insolvenz anzumelden, da Sie viel Arbeit investieren könnten, um die Immobilie zu verkaufen, nur um den Verkauf einfrieren zu lassen oder schlimmer noch Eigentum, das im Insolvenzfall Ihres Kunden aufgegeben wurde, oder lassen Sie es vom Treuhänder beschlagnahmen.

Fakt Nr. 2: Wenn sich Ihr Kunde in einem aktiven Insolvenzverfahren befindet, benötigt er die Erlaubnis, Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen.

Dies geschieht am häufigsten in einem Fall nach Kapitel 13, bei dem der Schuldner monatlich in einen drei- oder fünfjährigen Rückzahlungsplan einzahlt, um besicherte Schulden – wie eine Hypothek – aufzuholen oder uneinbringliche Schulden zu begleichen , wie Umsatzsteuer oder Ehegatten- oder Kindesunterhaltsrückstände.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass potenzielle Klienten in einem aktiven Chapter-13-Fall für einen neuen Job umziehen müssen. In diesem Fall können Sie möglicherweise als Makler bleiben, der die Transaktion für den Verkäufer abwickelt, wenn der Verkäufer das Gericht um Erlaubnis bittet und der Treuhänder nach Kapitel 13 einer Bewertung und einem Verkaufspreis zustimmt. Dies ist jedoch keine sichere Sache. Viele Treuhänder haben Immobilienmakler, mit denen sie häufig zusammenarbeiten und die sie lieber nutzen würden.

Wenn im Haus Eigenkapital vorhanden ist, das über den Betrag hinausgeht, den Ihr Kunde „freistellen“ kann, dh außerhalb der Reichweite der Pfändungsbefugnis des Treuhänders liegt, wissen Sie, dass einige dieser Gelder beschlagnahmt und an die Gläubiger ausgezahlt werden. Dies wirkt sich nicht auf Ihre Gebühr aus, aber auch hier muss Ihre Gebühr genehmigt werden.

Fakt Nr. 3: Wenn sich Ihr Kunde scheiden lässt und die zu verkaufende Immobilie im gemeinsamen Besitz ist, können die Bewertung und der Verkauf ein Scheidungsproblem sein.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein geschiedenes Paar, das gemeinsam Immobilien besitzt, sich nicht darüber einig ist, ob es die Immobilie verkaufen oder behalten soll, und wenn sie einem Verkauf zustimmen, zu welchem ​​Preis sie bereit sind, sie zu verkaufen.

Sie haben Ihren potenziellen Kunden bereits gefragt, ob er die Immobilie allein oder mit jemand anderem besitzt, und nach Urteilen und anderen Pfandrechten an der Immobilie gesucht. Jetzt müssen Sie eine offene Diskussion darüber führen, ob beide Eigentümer einen Verkauf beabsichtigen. Kommt es zu Meinungsverschiedenheiten, müssen sich der Anwalt Ihres Mandanten und der Anwalt des Ex-Partners einschalten.

Häufiger sind sich die Eigentümer über die Bewertung uneins. Hoffentlich tragen Ihre Comps den von Ihnen empfohlenen Preis, aber es liegt an beiden Eigentümern (und ihren Anwälten), sich zu einigen.

Sind Sie bereit, unter und durch eine dieser Situationen zu arbeiten?

Ihre Antwort auf diese Frage wird wahrscheinlich davon abhängen, wie viel Groll zwischen den beiden Eigentümern besteht, sowie vom Wert des Hauses und Ihrer möglichen Gebühr. Seien Sie sich jedoch sicher, dass Sie mit anhaltenden Verzögerungen und Meinungsverschiedenheiten konfrontiert werden, wenn Sie diese Kunden übernehmen. Potenzielle Käufer werden dadurch oft abgeschreckt oder wechseln zu einer anderen Immobilie.

Fakt Nr. 4: Die Insolvenz nach Kapitel 13 ermöglicht Ihrem Kunden, eine zweite Hypothek oder HELOC „abzustreifen“ und sie entladen zu lassen.

Wenn Sie der Vertreter des Verkäufers sind und der Verkäufer in finanziellen Schwierigkeiten steckt, sollte er wissen, dass er im Falle eines Insolvenzantrags nach Kapitel 13 befugt ist, eine zweite Hypothek oder HELOC „abzustreifen“ und sie als ungesichert ablösen zu lassen. Dies geschieht üblicherweise in einem heruntergekommenen Wohnungsmarkt.

Nehmen wir an, Ihre potenzielle Kundin hat ihr Haus in einem gehobenen Segment für 400.000 US-Dollar gekauft. Ein paar Jahre später holte sie sich einen HELOC für 25.000 Dollar, um die Küche zu erneuern. Ein paar Jahre vergehen, und sie schuldet immer noch 360.000 Dollar für die erste Hypothek und 18.000 Dollar für das HELOC.

Sie bewerten das Haus, führen die Comps durch und stellen fest, dass die Immobilie derzeit 352.000 US-Dollar wert ist. Da der Wert der Immobilie geringer ist als der Betrag, den Ihre Klientin für die erste Hypothek schuldet, kann Ihre Klientin Kapitel 13 einreichen, dieses HELOC als ungesichert abziehen und es entladen lassen, wodurch sie 18.000 US-Dollar spart und diese monatliche Zahlung eliminiert.

Dies kann bedeuten, dass Ihr Kunde es sich jetzt leisten kann, im Haus zu bleiben, und Sie den Verkauf verlieren. Obwohl die staatlichen Gesetze unterschiedlich sind, ist es wahrscheinlich Ihre ethische Pflicht, Ihren Kunden darüber zu informieren, dass diese Option besteht. Raten Sie ihr unbedingt, mit einem Insolvenzanwalt zu sprechen. Eine Erstberatung ist oft kostenlos, sodass sie nichts zu verlieren hat, wenn sie ihre Insolvenzoptionen auslotet.

Fakt Nr. 5: Wenn Ihr Kunde es sich nicht leisten kann, in seinem Haus zu bleiben, und seinen Verkaufspreis nicht erzielen kann, kann er das Eigentum einfach im Konkurs aufgeben und weggehen.

Hier ist eine Situation, auf die Sie achten und versuchen sollten, sie zu vermeiden, da diese potenziellen Kunden eine große Zeitverschwendung für Sie sein werden.

Sie müssen die Comps laufen lassen und einen vorgeschlagenen Verkaufspreis finden. Wenn Ihr Kunde unter Wasser ist, d. h. mehr Schulden hat, als die Immobilie derzeit wert ist, ist er möglicherweise nicht wild darauf, die Immobilie zu verkaufen, und schuldet nach dem Verkauf immer noch einen Fehlbetrag.

Wenn Sie Erfahrung mit Leerverkäufen haben, ist dies eine Option. Auch hier ist die Zusammenarbeit mit Banken nicht der sinnvollste Prozess. Manchmal dauert es so lange, die Zustimmung eines Kreditgebers für einen Verkaufspreis zu erhalten, dass Sie Ihren Käufer verlieren. Aber wenn die Immobilie als Leerverkauf verkauft werden kann, kann der Verkäufer frei von Hypothekenschulden davongehen.

Sie sollten Ihrem potenziellen Kunden mitteilen, dass die Immobilie als Leerverkauf verkauft werden könnte, unabhängig davon, ob Sie mit Leerverkäufen arbeiten oder nicht, und Ihren Kunden auch darüber informieren, dass er diesen Fehlbetrag als ungesicherte Schulden begleichen kann, indem er die Immobilie legal „aufgibt“. eine Einreichung nach Kapitel 7. Durch einfaches Ankreuzen eines Kästchens auf den Konkursformularen geht ein Schuldner frei von Immobilien.

Das Versäumnis, einen potenziellen Kunden über die Möglichkeit eines Leerverkaufs oder der Übergabe der Immobilie in Konkurs zu informieren, könnte einen ethischen Verstoß darstellen, den ein Kunde möglicherweise verklagen kann, wenn er nach dem Verkauf der Immobilie immer noch im Besitz des Fehlbetrags ist .

Fakt Nr. 6: Wenn Ihr Kunde Eigenkapital in der Immobilie hat, kann der Treuhänder nach Kapitel 7 es zugunsten seiner Gläubiger beschlagnahmen und verkaufen

Bei der Verabschiedung von Bundesinsolvenzgesetzen beabsichtigte der Kongress nicht, dass Schuldner ihres gesamten Besitzes beraubt werden. Vielmehr sollen Schuldner durch die Insolvenz einen „Neuanfang“ erhalten.

Wenn jemand Konkurs anmeldet, wird alles, was er besitzt, einschließlich Immobilien, Teil der „Konkursmasse“ unter der Kontrolle des Gerichts und des Treuhänders. Um den Schuldnern einen Neuanfang zu ermöglichen, erließ der Kongress Gesetze, die „Ausnahmen“ von der Insolvenzmasse vorsahen, damit die Schuldner mit dem Vermögen, das sie zum Leben und Weiterziehen benötigen, aus der Insolvenz hervorgehen würden.

Die aktuelle bundesstaatliche Steuerbefreiung für Beteiligungen an Immobilien beträgt 25.150 $ gemäß 11 USC § 522(d)(1). Dieser Betrag wird regelmäßig vom Kongress erhoben, um den Markt und die Inflation zu verfolgen.

Jeder Staat hat auch seine eigenen Insolvenzbefreiungen, und sie unterscheiden sich je nach Staat und von den Bundesbefreiungen. Ihr potenzieller Kunde hat oder sollte mit einem Insolvenzanwalt sprechen, um festzustellen, ob staatliche oder bundesstaatliche Ausnahmen sein Eigentum am besten schützen würden, sowohl reales als auch persönliches.

Die Staaten, in denen ein Schuldner wählen kann, ob er Bundes- oder Landesbefreiungen in Anspruch nehmen möchte, sind Alaska, Arkansas, Connecticut, District of Columbia, Hawaii, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, New Mexico, New York, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas, Vermont, Washington und Wisconsin. Wenn Ihr Kunde nicht in einem dieser Staaten lebt, muss er die staatlichen Ausnahmen nutzen.

Wenn Ihr Kunde über Eigenkapital verfügt, das die Freistellung übersteigt, und dennoch beabsichtigt, Insolvenz anzumelden, sollten Sie ihn auf die Möglichkeit hinweisen, dass der Treuhänder sein Eigentum beschlagnahmen wird. Denken Sie daran, dass Treuhänder oft 5 oder 10 % zu dem freigestellten Eigenkapitalbetrag hinzufügen, um die Kosten für den Verkauf der Immobilie zu berücksichtigen, also berücksichtigen Sie das in Ihrer Berechnung.

Gerechtigkeit und Scheidung: Hier kommt es beiden Parteien und Ihnen zugute, nur ein bisschen länger verheiratet zu bleiben! Wenn sie einem Verkauf zustimmen, sich auf eine Bewertung einigen und zustimmen können, Sie als ihren Vertreter zu behalten, wissen Sie, dass sie, wenn sie Insolvenz anmelden, bevor sie sich scheiden lassen und bevor sie verkaufen, die doppelte Freistellung für das Gehöft erhalten. Für sich scheidende Paare mit mehr als 25.105 $ und weniger als 55.000 $ Eigenkapital in ihrem Haus und der Nutzung der bundesstaatlichen Gehöftbefreiung ist der Zeitpunkt der Einreichung, des Verkaufs und der Scheidung entscheidend dafür, ob sie Geld verdienen oder Geld verlieren.

Das Beste, was Sie für Ihre Kunden tun können, ist, die Comps zu führen, ihnen eine Bewertung bereitzustellen, ihnen diese Informationen zu geben und ihnen zu raten, den Rat eines erfahrenen Insolvenzanwalts einzuholen, um festzustellen, ob der Treuhänder ihr Haus beschlagnahmen wird als ihnen zu erlauben, es zu verkaufen und einen Gewinn aus dem steuerbefreiten Eigenkapital zu erzielen. Bei Immobilienverkauf, Scheidung und Insolvenz ist Timing alles!

Fakt Nr. 7: Weder Konkurs noch Scheidung disqualifizieren jemanden absolut vom Kauf von Immobilien

In den meisten Fällen nehmen geschiedene Menschen einen Schlag auf ihre Kreditwürdigkeit. Ihre Lebenshaltungskosten sind oft höher als in einem Familienhaushalt, und wenn sich ihr Einkommen nicht erhöht, wird sie das finanziell belasten und möglicherweise mehr Schulden machen.

Konkurs wirkt sich definitiv auf die Kreditwürdigkeit eines Schuldners aus. Die Insolvenzanmeldung bleibt bis zu zehn Jahre in der Kreditauskunft eines Schuldners, jedoch kann ein Schuldner seine Kreditwürdigkeit rehabilitieren, indem er alle monatlichen Zahlungen vollständig und pünktlich leistet und sein Verhältnis von Schulden zu Einkommen berücksichtigt. Interessanterweise stellen diejenigen Schuldner, die eine Entlastung von ungesicherten Schulden wie Kreditkarten oder Arztrechnungen erhalten, oft fest, dass sich ihre Kreditwürdigkeit einige Monate nach Abschluss ihres Insolvenzverfahrens aufgrund des verbesserten Verhältnisses von Schulden zu Einkommen verbessert.

Glücklicherweise geht es nur darum, sie zu einem Hypothekenprofi zu führen, der ihnen helfen kann, sich für einen Kredit zu qualifizieren. Eine größere Anzahlung, eine Hypothekenversicherung oder ein weniger attraktiver Zinssatz könnten erforderlich sein, aber weder Scheidung noch Insolvenz werden einen entschlossenen Käufer davon abhalten, einen Weg zu finden, und er kann sich jederzeit refinanzieren, wenn sich seine finanzielle Situation verbessert.

Hoffentlich helfen diese sieben Fakten sowohl Ihnen als auch Ihren potenziellen Kunden!

Über den Autor

Veronica Baxter ist Rechtsassistentin und Bloggerin und lebt und arbeitet in der großartigen Stadt Philadelphia. Sie arbeitet häufig mit David Offen, Esq., einem vielbeschäftigten Insolvenzanwalt in Bryn Mawr , PA, zusammen.

Immobilien sind ein herausfordernder, aber lohnender Karriereweg. Aber wie bei jedem neuen Unternehmen müssen Sie sich einiger der häufigsten Fallstricke bewusst sein, damit Sie sie leichter erkennen und unnötige Fehler vermeiden können. Auf diese Weise sind Sie besser vorbereitet und erhöhen Ihre Erfolgschancen.

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