7 faits que les agents immobiliers doivent savoir sur le divorce, la faillite et la vente ou l'achat de biens immobiliers

Comme tout autre professionnel, vous, en tant qu'agent immobilier, servez l'ensemble du client, pas seulement une transaction. Il est important que vous sachiez quelque chose sur le lien entre le divorce, la faillite et le droit immobilier afin que vous puissiez avoir une discussion franche avec votre client en cas de problème ou être prévenu des problèmes potentiels pour vous.

Cela ne veut pas dire que vous dispenserez des conseils juridiques ! Vous devez simplement être conscient des pièges potentiels pour vos clients et les aider à les éviter dans la mesure du possible. Un client qui obtient le résultat qu'il souhaite d'une transaction immobilière est un client qui est satisfait de vous et signifie des critiques et des références positives. Vous devez également être conscient des problèmes qui pourraient survenir pour vous en tant qu'agent immobilier de l'acheteur ou du vendeur en cas de faillite, de divorce ou des deux.

Cet article provient du bureau de l' avocat de la faillite de Bryn Mawr, David Offen. Si des problèmes juridiques surviennent, assurez-vous de conseiller à votre client de demander des conseils juridiques à un avocat expérimenté en faillite dans sa juridiction.

(Avertissement de l'éditeur : les faits présentés dans cet article, bien qu'exacts, ne constituent pas un avis juridique. Assurez-vous de consulter votre avocat spécialisé en immobilier pour tout conseil juridique dont vous pourriez avoir besoin.)

Fait n ° 1: Le dépôt de bilan gèle tous les créanciers et les actions en justice.

Si votre client vend sa maison et déclare faillite, sachez qu'une vente n'ira pas de l'avant. De plus, si le client divorce, le divorce est « suspendu » en attendant la clôture du dossier de faillite.

Si votre client vous dit qu'il vend en raison de difficultés financières, il serait sage de lui demander s'il envisage de déposer le bilan, car vous pourriez consacrer beaucoup d'efforts à essayer de vendre la propriété uniquement pour que la vente soit gelée ou, pire, que la biens cédés dans le cas de faillite de votre client ou les faire saisir par le syndic.

Fait #2 : Si votre client est dans un cas de faillite active, il a besoin d'une autorisation pour acheter ou vendre un bien immobilier.

Cela se produit le plus souvent dans une affaire du chapitre 13, qui est le type de faillite dans laquelle le débiteur paie mensuellement un plan de remboursement de trois ou cinq ans afin de rattraper une dette garantie - comme une hypothèque - ou de rembourser une dette non libérable. , comme la taxe de vente ou les arriérés de pension alimentaire pour le conjoint ou les enfants.

Il n'est pas rare que des clients potentiels dans une affaire active du chapitre 13 doivent déménager pour un nouvel emploi. Dans ce cas, vous pourrez peut-être rester en tant qu'agent immobilier chargé de la transaction pour le vendeur si le vendeur demande au tribunal l'autorisation et que le syndic du chapitre 13 accepte une évaluation et un prix de vente. Ce n'est cependant pas une chose sûre. De nombreux syndics ont des agents immobiliers avec lesquels ils travaillent fréquemment et préféreraient les utiliser.

S'il y a une valeur nette dans la maison au-delà du montant que votre client peut «exonérer», c'est-à-dire mettre hors de portée du pouvoir de saisie du syndic, sachez qu'une partie de ces fonds sera saisie et versée aux créanciers. Cela n'affectera pas vos frais, mais encore une fois, vos frais doivent être approuvés.

Fait n ° 3: Si votre client est en train de divorcer et que le bien immobilier à vendre est détenu conjointement, l'évaluation et la vente peuvent être des problèmes de divorce.

Il n'est pas rare qu'un couple divorcé propriétaire d'un bien immobilier soit en désaccord sur l'opportunité de vendre ou de conserver le bien et, s'il accepte de vendre, à quel prix il est prêt à le vendre.

Vous aurez déjà demandé à votre client potentiel s'il possède la propriété individuellement ou avec quelqu'un d'autre, et recherché des jugements et autres privilèges sur la propriété. Maintenant, vous devez avoir une discussion franche pour savoir si les deux propriétaires ont l'intention de vendre. En cas de désaccord, l'avocat de votre client et l'avocat de son ex doivent intervenir.

Le plus souvent, les propriétaires sont en désaccord sur l'évaluation. Espérons que vos comps supporteront le prix demandé que vous recommandez, mais il appartient aux deux propriétaires (et à leurs avocats) de s'entendre.

Êtes-vous prêt à travailler dans l'une ou l'autre de ces situations ?

Votre réponse à cette question dépendra probablement du degré de rancoeur entre les deux propriétaires, de la valeur de la maison et de vos frais potentiels. Assurez-vous cependant que si vous acceptez ces clients, vous serez confronté à des retards et à des désaccords permanents. Les acheteurs potentiels sont souvent rebutés par cela ou passent à une autre propriété.

Fait n ° 4: La faillite du chapitre 13 permet à votre client de «dépouiller» une deuxième hypothèque ou HELOC et de la faire libérer.

Si vous êtes l'agent du vendeur et que le vendeur est en difficulté financière, il doit savoir que s'il dépose le bilan en vertu du chapitre 13, il a le pouvoir de « dépouiller » une deuxième hypothèque ou HELOC et de la faire libérer comme non garantie. Cela se fait couramment dans un marché du logement en baisse.

Disons que votre client potentiel a acheté sa maison dans un quartier chic pour 400 000 $. Quelques années plus tard, elle a souscrit un HELOC pour 25 000 $ pour refaire la cuisine. Quelques années de plus passent et elle doit encore 360 ​​000 $ sur la première hypothèque et 18 000 $ sur le HELOC.

Vous évaluez la maison, exécutez les comps et constatez que la propriété vaut actuellement 352 000 $. Parce que la valeur de la propriété est inférieure à ce que votre client doit sur la première hypothèque, votre client peut déposer le chapitre 13, dépouiller ce HELOC comme non garanti et le faire libérer, lui permettant d'économiser 18 000 $ et d'éliminer ce paiement mensuel.

Cela peut signifier que votre client peut désormais se permettre de rester dans la maison et que vous perdez la vente. Bien que la loi de l'État varie, informer votre client que cette option existe est probablement votre devoir éthique. Assurez-vous de lui conseiller de parler avec un avocat spécialisé en faillite. Une première consultation est souvent gratuite, elle n'a donc rien à perdre en explorant ses options de faillite.

Fait #5 : Si votre client ne peut pas se permettre de rester dans sa maison et ne peut pas obtenir son prix de vente, il peut simplement céder la propriété en faillite et s'en aller.

Voici une situation à surveiller et à éviter, car ces clients potentiels vous feront perdre énormément de temps.

Vous devrez exécuter les comps et proposer un prix de vente suggéré. Si votre client est sous l'eau, c'est-à-dire qu'il doit plus sur l'hypothèque que la valeur actuelle de la propriété, il se peut qu'il ne soit pas fou de vendre la propriété et qu'il doive encore un solde déficitaire après la vente.

Si vous avez de l'expérience avec les ventes à découvert, c'est une option. Encore une fois, travailler avec les banques n'est pas le processus le plus rapide. Parfois, il faut tellement de temps pour obtenir l'approbation d'un prêteur pour un prix de vente que vous perdez votre acheteur. Mais si la propriété peut être vendue à découvert, le vendeur pourra repartir libre et quitte de toute dette hypothécaire.

Vous devez dire à votre client potentiel que la propriété pourrait être vendue à découvert, que vous travailliez avec des ventes à découvert ou non, et également informer votre client qu'il peut obtenir l'annulation de ce solde déficitaire en tant que dette non garantie en "cédant" légalement la propriété en un dépôt au chapitre 7. En cochant simplement une case sur les formulaires de faillite, un débiteur se retire franc et quitte de l'immeuble.

Ne pas informer un client potentiel de la possibilité de vendre à découvert ou de céder la propriété en faillite pourrait être une violation éthique, une violation pour laquelle un client pourrait être en mesure de vous poursuivre s'il est toujours en possession du solde déficitaire après la vente de la propriété .

Fait n° 6 : Si votre client détient une valeur nette sur la propriété, le syndic du chapitre 7 peut la saisir et la vendre au profit de ses créanciers

En adoptant les lois fédérales sur la faillite, le Congrès n'avait pas l'intention de priver les débiteurs de tous leurs biens. Au lieu de cela, les débiteurs doivent recevoir un « nouveau départ » après le dépôt de bilan.

Lorsqu'une personne déclare faillite, tout ce qu'elle possède, y compris les biens immobiliers, fait partie de la « masse de la faillite » sous le contrôle du tribunal et du syndic. Pour aider les débiteurs à prendre un nouveau départ, le Congrès a promulgué des lois prévoyant des «exemptions» de l'actif de la faillite afin que les débiteurs sortent de la faillite avec les biens dont ils ont besoin pour vivre et passer à autre chose.

L'exemption fédérale actuelle pour l'équité dans les biens immobiliers est de 25 150 $ en vertu de 11 USC § 522 (d) (1). Ce montant est augmenté périodiquement par le Congrès pour suivre le marché et l'inflation.

Chaque État a également son propre ensemble d'exemptions de faillite, et elles varient selon l'État et les exemptions fédérales. Votre client potentiel aura parlé ou devrait parler avec un avocat spécialisé en faillite pour déterminer si les exemptions étatiques ou fédérales protégeraient au mieux ses biens, tant réels que personnels.

Les États qui autorisent un débiteur à choisir d'utiliser des exemptions fédérales ou d'État sont l'Alaska, l'Arkansas, le Connecticut, le district de Columbia, Hawaï, le Kentucky, le Massachusetts, le Michigan, le Minnesota, le New Hampshire, le New Jersey, le Nouveau-Mexique, New York, l'Oregon, Pennsylvanie, Rhode Island, Texas, Vermont, Washington et Wisconsin. Si votre client ne vit pas dans l'un de ces États, il doit utiliser les exemptions d'État.

Si votre client a des capitaux propres supérieurs à l'exemption et qu'il a toujours l'intention de déclarer faillite, vous devez l'informer de la possibilité que le syndic saisisse ses biens. Gardez à l'esprit que les syndics ajoutent souvent 5 ou 10 % au montant de l'équité exonérée pour tenir compte des coûts de vente de la propriété, alors tenez-en compte dans votre calcul.

Équité et divorce : voici où rester marié un peu plus longtemps profite aux deux parties, et à vous ! S'ils peuvent accepter de vendre, convenir d'une évaluation et accepter de vous retenir comme agent, sachez que s'ils déposent le bilan avant de divorcer et avant de vendre, ils obtiennent le double de l'exemption de propriété familiale. Pour les couples divorcés avec plus de 25 105 $ et moins de 55 000 $ de valeur nette de leur maison et utilisant l'exemption fédérale sur la propriété familiale, le moment du dépôt, de la vente et du divorce est essentiel pour savoir s'ils gagneront ou perdront de l'argent.

Le mieux que vous puissiez faire pour vos clients est d'exécuter les comps, de leur fournir une évaluation, de leur donner ces informations et de leur conseiller de demander l'avis d'un avocat de faillite expérimenté pour déterminer si le syndic saisira leur maison plutôt que de leur permettre de le vendre et de réaliser un profit sur les capitaux propres exonérés. Dans les cas impliquant la vente de biens immobiliers, le divorce et la faillite, le timing est primordial !

Fait #7: Ni la faillite ni le divorce n'empêchent absolument quelqu'un d'acheter un bien immobilier

Dans la plupart des cas, les personnes divorcées portent un coup à leur crédit. Souvent, leurs frais de subsistance sont plus élevés que lorsqu'ils faisaient partie d'un ménage familial, et à moins que leurs revenus n'augmentent, cela les mettra à rude épreuve financièrement et les fera peut-être s'endetter davantage.

Faillite affecte très certainement le pointage de crédit d'un débiteur. Le fait de déclarer faillite reste sur le rapport de crédit d'un débiteur jusqu'à dix ans, cependant, un débiteur peut réhabiliter son crédit en effectuant tous les paiements mensuels en totalité et à temps à l'avenir et en tenant compte de son ratio dette / revenu. Fait intéressant, les débiteurs qui reçoivent une décharge de dettes non garanties telles que des cartes de crédit ou des factures médicales voient souvent leur pointage de crédit s'améliorer quelques mois après la clôture de leur dossier de faillite en raison de l'amélioration du ratio dette / revenu.

Heureusement, il ne s'agit que de les guider vers un professionnel du crédit hypothécaire qui peut les aider à se qualifier pour un prêt. Une mise de fonds plus importante, une assurance prêt hypothécaire ou un taux d'intérêt moins attrayant pourraient être nécessaires, cependant, ni le divorce ni la faillite n'empêcheront un acheteur déterminé de trouver un moyen, et il pourra toujours refinancer à mesure que sa situation financière s'améliore.

Espérons que ces sept faits vous aideront, vous et vos clients potentiels !

A propos de l'auteur

Veronica Baxter est une assistante juridique et blogueuse qui vit et travaille dans la grande ville de Philadelphie. Elle travaille fréquemment avec David Offen, Esq., un avocat de faillite occupé à Bryn Mawr , PA.

L'immobilier est un cheminement de carrière stimulant, mais enrichissant. Mais comme pour toute nouvelle entreprise, vous devez être conscient de certains des pièges les plus courants, afin de pouvoir les identifier plus facilement et d'éviter de commettre des erreurs inutiles. De cette façon, vous serez mieux préparé et augmenterez vos chances de succès.

Si vous voulez rester à jour sur tout notre contenu gratuit et précieux, abonnez-vous à notre newsletter. Nous publions régulièrement des articles et des guides précieux comme celui-ci. De cette façon, vous pouvez constamment améliorer vos compétences en marketing et devenir un spécialiste du marketing immobilier plus efficace.

Et si vous voulez dominer votre marché immobilier hyperlocal, consultez les sites Spark d'AgentFire, classés n° 1 pendant plusieurs années consécutives.

Et la meilleure partie ? Vous pouvez essayer gratuitement toutes ses fonctionnalités incroyables avec notre essai de 10 jours.