7 Fatti Gli agenti immobiliari devono sapere su divorzio, fallimento e vendita o acquisto di proprietà immobiliari

Come qualsiasi altro professionista, tu come agente immobiliare servi l'intero cliente, non solo una transazione. È importante che tu sappia qualcosa sul nesso tra divorzio, fallimento e diritto della proprietà immobiliare in modo da poter avere una discussione franca con il tuo cliente in caso di problemi o essere avvisato di potenziali problemi per te.

Questo non vuol dire che fornirai consulenza legale! Devi solo essere consapevole delle potenziali insidie ​​per i tuoi clienti e aiutarli a evitarle nella misura in cui puoi. Un cliente che ottiene il risultato che desidera da una transazione immobiliare è un cliente soddisfatto di te e significa recensioni e referral positivi. Dovresti anche essere consapevole dei problemi che potrebbero sorgere per te come agente immobiliare per l'acquirente o il venditore che si occupa di fallimento, divorzio o entrambi.

Questo articolo proviene dall'ufficio dell'avvocato fallimentare di Bryn Mawr David Offen. In caso di problemi legali, assicurati di consigliare al tuo cliente di chiedere consiglio legale a un esperto avvocato fallimentare nella loro giurisdizione.

(Esonero di responsabilità dell'editore: i fatti presentati in questo articolo, sebbene accurati, non costituiscono una consulenza legale. Assicurati di consultare il tuo avvocato immobiliare per qualsiasi consiglio legale di cui potresti aver bisogno.)

Fatto n. 1: la dichiarazione di fallimento blocca tutti i creditori e le azioni legali.

Se il tuo cliente vende la propria casa e dichiara fallimento, sappi che una vendita non andrà avanti. Inoltre, se il cliente sta divorziando, il divorzio è "sospeso" in attesa della chiusura del procedimento fallimentare.

Se il tuo cliente ti dice che sta vendendo a causa di difficoltà finanziarie, sarebbe saggio chiedere se stanno pensando di dichiarare bancarotta perché potresti impegnarti molto nel tentativo di vendere la proprietà solo per bloccare la vendita o peggio, avere il proprietà ceduta nel caso di fallimento del tuo cliente o farla sequestrare dal fiduciario.

Fatto n. 2: se il tuo cliente è in un caso di fallimento attivo, ha bisogno dell'autorizzazione per acquistare o vendere proprietà immobiliari.

Ciò si verifica più spesso in un caso del Capitolo 13, che è il tipo di fallimento in cui il debitore paga mensilmente in un piano di rimborso di tre o cinque anni per recuperare il debito garantito – come un mutuo – o estinguere il debito non scaricabile , come l'imposta sulle vendite o gli arretrati del coniuge o del mantenimento dei figli.

Non è insolito che potenziali clienti in un caso attivo del Capitolo 13 debbano trasferirsi per un nuovo lavoro. In questo caso, potresti essere in grado di rimanere l'agente immobiliare che gestisce la transazione per il venditore se il venditore richiede l'autorizzazione al tribunale e il fiduciario del capitolo 13 accetta una valutazione e un prezzo di vendita. Questa non è una cosa certa, tuttavia. Molti amministratori hanno agenti immobiliari con cui lavorano frequentemente e preferirebbero usarli.

Se c'è un'equità nella casa oltre l'importo che il tuo cliente può "esonero", il che significa, messo fuori dalla portata del potere di sequestro del fiduciario, sappi che alcuni di quei fondi saranno sequestrati e pagati ai creditori. Ciò non influirà sulla tua tariffa, ma ancora una volta la tua tariffa deve essere approvata.

Fatto n. 3: se il tuo cliente sta divorziando e la proprietà immobiliare da vendere è di proprietà congiunta, la valutazione e l'eventuale vendita possono essere problemi di divorzio.

Non è raro che una coppia divorziata che possiede una proprietà immobiliare congiuntamente non sia d'accordo sull'opportunità di vendere o mantenere la proprietà e, se accetta di venderla, per quanto sono disposta a venderla.

Avrai già chiesto al tuo potenziale cliente se possiede la proprietà individualmente o con qualcun altro e cercato giudizi e altri gravami sulla proprietà. Ora devi avere una discussione franca per quanto riguarda se entrambi i proprietari intendono vendere. Se c'è un disaccordo, l'avvocato del tuo cliente e l'avvocato del loro ex devono essere coinvolti.

Più spesso, i proprietari non sono d'accordo sulla valutazione. Si spera che le tue composizioni sopporteranno il prezzo richiesto che consigli, ma spetta a entrambi i proprietari (e ai loro avvocati) essere d'accordo.

Sei pronto a lavorare sotto e attraverso una di queste situazioni?

La tua risposta a questa domanda dipenderà probabilmente da quanto rancore c'è tra i due proprietari e dal valore della casa e dal tuo potenziale compenso. Assicurati, tuttavia, che se assumi questi clienti, dovrai affrontare continui ritardi e disaccordi. I potenziali acquirenti vengono spesso esclusi da questo o si spostano su un'altra proprietà.

Fatto n. 4: il capitolo 13 Il fallimento consente al tuo cliente di "eliminare" un secondo mutuo o HELOC e scaricarlo.

Se sei l'agente del venditore e il venditore è in difficoltà finanziarie, dovrebbe sapere che se dichiara fallimento ai sensi del Capitolo 13, ha il potere di "eliminare" una seconda ipoteca o HELOC e farla scaricare come non garantita. Questo è comunemente fatto in un mercato immobiliare in ribasso.

Diciamo che il tuo potenziale cliente ha comprato la sua casa in un mercato esclusivo per $ 400.000. Alcuni anni dopo, ha preso un HELOC per $ 25.000 per rifare la cucina. Passano ancora alcuni anni e lei deve ancora $ 360.000 sul primo mutuo e $ 18.000 sull'HELOC.

Valuti la casa, esegui i comps e scopri che la proprietà attualmente vale $ 352.000. Poiché il valore della proprietà è inferiore a quello che il tuo cliente deve con la prima ipoteca, il tuo cliente può presentare il capitolo 13, rimuovere quell'HELOC come non garantito e farlo licenziare, risparmiandole $ 18.000 ed eliminando il pagamento mensile.

Ciò potrebbe significare che il tuo cliente ora può permettersi di rimanere a casa e tu perdi la vendita. Sebbene la legge statale vari, informare il tuo cliente che questa opzione esiste è probabilmente un tuo dovere etico. Assicurati di consigliarle di parlare con un avvocato fallimentare. Una consulenza iniziale è spesso gratuita, quindi non ha nulla da perdere esplorando le sue opzioni di fallimento.

Fatto n. 5: se il tuo cliente non può permettersi di rimanere nella propria casa e non può ottenere il prezzo di vendita, può semplicemente cedere la proprietà in bancarotta e andarsene.

Ecco una situazione a cui prestare attenzione e cercare di evitare, poiché questi potenziali clienti saranno enormi perditempo per te.

Dovrai eseguire le composizioni e trovare un prezzo di vendita suggerito. Se il tuo cliente è sott'acqua, il che significa che deve più sul mutuo di quanto valga attualmente la proprietà, potrebbe non essere pazzo di vendere la proprietà e avere ancora un saldo di carenza dopo la vendita.

Se hai esperienza con le vendite allo scoperto, questa è un'opzione. Anche in questo caso, lavorare con le banche non è il processo più conveniente. A volte ci vuole così tanto tempo per ottenere l'approvazione di un prestatore per un prezzo di vendita che perdi il tuo acquirente. Ma se la proprietà può essere venduta come vendita allo scoperto, il venditore sarà in grado di andarsene libero e libero dal debito ipotecario.

Dovresti dire al tuo potenziale cliente che la proprietà potrebbe essere venduta come vendita allo scoperto, indipendentemente dal fatto che tu lavori con vendite allo scoperto o meno, e anche informare il tuo cliente che può ottenere l'estinzione del saldo carente come debito non garantito "cedendo" legalmente la proprietà in un deposito del Capitolo 7. Semplicemente spuntando una casella sui moduli di fallimento, un debitore si allontana libero e svincolato dalla proprietà immobiliare.

Non informare un potenziale cliente della possibilità di vendere allo scoperto o cedere la proprietà in bancarotta potrebbe essere una violazione etica, per la quale un cliente potrebbe essere in grado di denunciarti se è bloccato ancora a possedere il saldo di carenza dopo la vendita della proprietà .

Fatto n. 6: se il tuo cliente ha un'equità nella proprietà, il fiduciario del capitolo 7 può sequestrarla e venderla a beneficio dei loro creditori

Nell'approvare le leggi federali sui fallimenti, il Congresso non intendeva che i debitori venissero spogliati di tutti i beni. Piuttosto, i debitori devono ricevere un "nuovo inizio" dalla dichiarazione di fallimento.

Quando qualcuno dichiara fallimento, tutto ciò che possiede, compresi i beni immobili, entra a far parte della "crescita fallimentare" sotto il controllo del Tribunale e del Trustee. Per aiutare i debitori a ricominciare da capo, il Congresso ha promulgato leggi che prevedono "esenzioni" dalla massa fallimentare in modo che i debitori emergano dal fallimento con la proprietà di cui hanno bisogno per vivere e andare avanti.

L'attuale esenzione federale per l'equità nella proprietà immobiliare è di $ 25.150 ai sensi dell'11 USC § 522 (d) (1). Questo importo viene sollevato periodicamente dal Congresso per monitorare il mercato e l'inflazione.

Ogni stato ha anche la propria serie di esenzioni in caso di fallimento e variano in base allo stato e alle esenzioni federali. Il tuo potenziale cliente avrà parlato o dovrebbe parlare con un avvocato fallimentare per determinare se le esenzioni statali o federali proteggerebbero al meglio la loro proprietà, sia reale che personale.

Gli stati che consentono a un debitore di scegliere se utilizzare esenzioni federali o statali sono Alaska, Arkansas, Connecticut, Distretto di Columbia, Hawaii, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, New Mexico, New York, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas, Vermont, Washington e Wisconsin. Se il tuo cliente non vive in uno di questi stati, deve utilizzare le esenzioni statali.

Se il tuo cliente ha un'equità in eccesso rispetto all'esenzione e intende ancora dichiarare fallimento, dovresti avvisarlo della possibilità che il fiduciario sequestri la sua proprietà. Tieni presente che gli amministratori spesso aggiungono il 5 o il 10% all'importo del capitale che è esente per tenere conto dei costi di vendita della proprietà, quindi tienilo conto nel calcolo.

Equità e divorzio: ecco dove rimanere sposati per un po' più a lungo avvantaggia entrambe le parti, e te! Se possono accettare di vendere, concordare una valutazione e accettare di trattenerti come loro agente, sappi che se dichiarano fallimento prima di divorziare e prima di vendere, ottengono il doppio dell'esenzione dalla fattoria. Per le coppie divorziate con più di $ 25.105 e meno di $ 55.000 di equità nella loro casa e che utilizzano l'esenzione federale per la fattoria, i tempi della presentazione, della vendita e del divorzio sono fondamentali per fare soldi o perdere soldi.

Il meglio che puoi fare per i tuoi clienti è eseguire i comps, fornire loro una valutazione, fornire loro queste informazioni e consigliare loro di rivolgersi a un esperto avvocato fallimentare per determinare se il fiduciario sequestrerà la loro casa piuttosto piuttosto che consentire loro di venderlo e realizzare un profitto dall'equità esente. Nei casi che coinvolgono la vendita di proprietà immobiliari, il divorzio e il fallimento, il tempismo è tutto!

Fatto #7: Né il fallimento né il divorzio squalificano assolutamente qualcuno dall'acquisto di proprietà immobiliari

Nella maggior parte dei casi, le persone divorziate prendono un colpo al loro merito. Spesso le loro spese di soggiorno sono maggiori rispetto a quando facevano parte di una famiglia e, a meno che il loro reddito non aumentasse, ciò li metterà a dura prova finanziariamente e forse li farà indebitare maggiormente.

Il fallimento colpisce sicuramente il punteggio di credito di un debitore. Il fatto di dichiarare fallimento rimane sul rapporto di credito di un debitore per un massimo di dieci anni, tuttavia, un debitore può riabilitare il proprio credito effettuando tutti i pagamenti mensili per intero e in tempo per il futuro e tenendo conto del rapporto debito / reddito. È interessante notare che quei debitori che ricevono l'estinzione di debiti non garantiti come carte di credito o spese mediche spesso vedono il loro punteggio di credito migliorare pochi mesi dopo la chiusura del loro caso di fallimento a causa del miglioramento del rapporto debito/reddito.

Fortunatamente, si tratta solo di guidarli verso un professionista dei mutui che possa aiutarli a qualificarsi per un prestito. Potrebbero essere richiesti un acconto più grande, un'assicurazione sul mutuo o un tasso di interesse meno interessante, tuttavia né il divorzio né il fallimento impediranno a un acquirente determinato di trovare un modo e potrà sempre rifinanziarsi man mano che la sua situazione finanziaria migliora.

Si spera che questi sette fatti aiuteranno sia te che i tuoi potenziali clienti!

Circa l'autore

Veronica Baxter è un'assistente legale e blogger che vive e lavora nella grande città di Filadelfia. Lavora spesso con David Offen, Esq., un impegnato avvocato fallimentare a Bryn Mawr , Pennsylvania.

Il settore immobiliare è un percorso di carriera impegnativo, ma gratificante. Ma come per qualsiasi nuova attività, devi essere consapevole di alcune delle insidie ​​più comuni, in modo da poterle identificare più facilmente ed evitare di commettere errori inutili. In questo modo sarai più preparato e aumenterai le possibilità di successo.

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