房地产经纪人需要了解的关于离婚、破产和买卖房地产的 7 个事实

像任何其他专业人士一样，您作为房地产经纪人服务于整个客户，而不仅仅是交易。 了解离婚、破产和不动产法之间的关系很重要，这样您就可以在出现问题时与您的客户进行坦率的讨论，或者预先警告您可能遇到的问题。

这并不是说您将提供法律建议！ 您只需要了解客户的潜在陷阱并帮助他们尽可能避免它们。 从房地产交易中获得他们想要的结果的客户是对您感到满意并且意味着积极评价和推荐的客户。 作为买方或卖方处理破产、离婚或两者兼有的房地产经纪人，您还应该注意可能出现的问题。

本文来自布林莫尔破产律师大卫奥芬的办公室。 如果出现任何法律问题，请务必咨询您的客户，向其管辖范围内经验丰富的破产律师寻求法律建议。

（编辑免责声明：本文中提供的事实虽然准确，但不构成法律建议。请务必咨询您的房地产律师以获取您可能需要的任何法律建议。）

事实 #1：申请破产会冻结所有债权人和法律行动。

如果您的客户正在出售他们的房屋并申请破产，请知道出售不会继续进行。 此外，如果客户要离婚，则在破产案件结案之前，离婚将被“搁置”。

如果您的客户告诉您他们因经济困难而出售，您最好询问他们是否正在考虑申请破产，因为您可能会付出大量工作试图出售房产，但结果却被冻结或更糟，让在您客户的破产案件中交出的财产或让受托人没收它。

事实 #2：如果您的客户处于积极的破产案件中，他们需要获得购买或出售不动产的许可。

这种情况最常发生在第 13 章的案例中，在这种破产类型中，债务人每月向三年或五年的还款计划付款，以赶上抵押债务（如抵押贷款）或偿还不可解除的债务，例如销售税或配偶或子女抚养费拖欠。

在活跃的第 13 章案件中，潜在客户不得不搬家换新工作并不罕见。 在这种情况下，如果卖方向法院申请许可并且第 13 章受托人同意估价和销售价格，您可以继续担任为卖方处理交易的房地产经纪人。 然而，这不是确定的事情。 许多受托人都有他们经常合作的房地产经纪人，并且更愿意使用他们。

如果房屋中的资产超过了您的客户可以“豁免”的金额，也就是说，在受托人的没收权力范围之外，知道其中一些资金将被没收并支付给债权人。 这不会影响您的费用，但同样，您的费用必须得到批准。

事实 #3：如果您的客户离婚并且要出售的不动产是共同拥有的，那么估值和是否出售可能是离婚问题。

离婚夫妻共同拥有不动产的情况并不少见，他们就是否出售或保留财产以及如果同意出售，他们愿意以多少价格出售该财产存在分歧。

您将已经询问您的潜在客户是单独拥有该房产还是与他人共同拥有该房产，并搜索该房产的判决和其他留置权。 现在您需要就双方业主是否打算出售进行坦诚的讨论。 如果存在分歧，您客户的律师和他们前任的律师必须介入。

更常见的情况是，业主不同意估值。 希望您的补偿将承担您推荐的要价，但由业主（及其律师）同意。

你准备好在这两种情况下工作了吗？

您对这个问题的回答可能取决于两个业主之间的仇恨程度以及房屋的价值和您的潜在费用。 但请确保，如果您接受这些客户，您将面临持续的延误和分歧。 潜在的买家通常会因此而被拒之门外，或者转向另一处房产。

事实 #4：第 13 章破产允许您的客户“剥离”第二笔抵押贷款或 HELOC 并将其解除。

如果您是卖方的代理人并且卖方陷入财务困境，他们应该知道，如果他们申请第 13 章破产，他们有权“剥离”第二抵押或 HELOC 并将其作为无担保解除。 这通常在低迷的房地产市场中进行。

假设您的潜在客户以 400,000 美元的价格在高档市场购买了她的房子。 几年后，她以 25,000 美元的价格拿出一台 HELOC 来重做厨房。 又过了几年，她仍然欠第一次抵押贷款 360,000 美元和 HELOC 18,000 美元。

您评估了房屋，运行了比较，发现该房产目前价值 352,000 美元。 由于该房产的价值低于您的客户所欠的第一次抵押贷款，您的客户可以提交第 13 章，将 HELOC 作为无抵押剥离，然后将其解除，从而为她节省 18,000 美元并取消每月付款。

这可能意味着您的客户现在可以负担得起留在家里，而您失去了销售。 尽管州法律各不相同，但通知您的客户存在此选项可能是您的道德责任。 请务必建议她与破产律师交谈。 初步咨询通常是免费的，因此她通过探索她的破产选择不会有任何损失。

事实#5：如果您的客户无力留在家中并且无法获得他们的销售价格，他们可以简单地在破产时交出财产并走开。

这是需要注意并尽量避免的情况，因为这些潜在客户对您来说将是巨大的时间浪费。

您将不得不运行比较并提出建议的销售价格。 如果您的客户在水下，也就是说，所欠的抵押贷款比房产目前的价值还多，那么他可能不会热衷于出售房产并且在出售后仍然欠缺余额。

如果您有卖空经验，这是一个选择。 同样，与银行合作并不是最方便的过程。 有时需要很长时间才能获得贷款人对销售价格的批准，以至于您失去了买家。 但是，如果该物业可以作为卖空出售，卖方将能够摆脱抵押贷款债务。

您应该告诉您的潜在客户该物业可以作为卖空出售，无论您是否从事卖空工作，并告知您的客户，他可以通过合法地“交出”该物业来使该不足余额作为无担保债务清偿。第 7 章备案。 只需在破产表格上打勾，债务人就可以自由地离开不动产。

未能告诉潜在客户卖空或放弃破产财产的可能性可能是违反道德的行为，如果客户在出售财产后仍然持有不足余额，则可能会起诉您.

事实 #6：如果您的客户拥有该财产的股权，第 7 章受托人可能会为了债权人的利益而扣押并出售该财产

在通过联邦破产法时，国会并不打算剥夺债务人的所有财产。 相反，债务人将从申请破产中获得“新的开始”。

当某人申请破产时，他们所拥有的一切，包括不动产，都成为法院和受托人控制下的“破产财产”的一部分。 为了帮助债务人重新开始，国会颁布了规定“豁免”破产财产的法律，以便债务人摆脱破产，拥有他们生活和继续生活所需的财产。

根据 11 USC § 522(d)(1)，目前联邦对不动产权益的豁免为 25,150 美元。 这一数额由国会定期提高，以跟踪市场和通货膨胀。

每个州也有自己的一套破产豁免，它们因州和联邦豁免而异。 您的潜在客户将已经或应该与破产律师交谈，以确定州或联邦豁免是否能最好地保护他们的财产，无论是真实的还是个人的。

允许债务人选择是否使用联邦或州豁免的州是阿拉斯加、阿肯色、康涅狄格、哥伦比亚特区、夏威夷、肯塔基、马萨诸塞、密歇根、明尼苏达、新罕布什尔、新泽西、新墨西哥、纽约、俄勒冈、宾夕法尼亚州、罗德岛州、德克萨斯州、佛蒙特州、华盛顿州和威斯康星州。 如果您的客户不住在这些州之一，他们必须使用州豁免。

如果您的客户拥有超过豁免的股权并且仍打算申请破产，您应该告知他们受托人可能会没收他们的财产。 请记住，受托人通常会在免税的股权金额上增加 5% 或 10% 以计算出售房产的成本，因此在您的计算中考虑到这一点。

公平和离婚：在这里，婚姻再长一点对双方都有利，对你也有利！ 如果他们同意出售，同意估价，并同意保留您作为他们的代理人，请知道如果他们在离婚前和出售前申请破产，他们将获得双倍的宅基地豁免。 对于拥有超过 25,105 美元和低于 55,000 美元的房屋净值并使用联邦宅基地豁免的离婚夫妇，申请、出售和离婚的时间对于他们是赚钱还是赔钱至关重要。

您可以为您的客户做的最好的事情是运行补偿，为他们提供估值，向他们提供这些信息，并建议他们寻求经验丰富的破产律师的顾问，以确定受托人是否会接管他们的家，而不是而不是允许他们出售它并从免税股权中获利。 在涉及出售不动产、离婚和破产的案件中，时机就是一切！

事实 #7：无论是破产还是离婚都不会完全取消某人购买不动产的资格

在大多数情况下，离婚的人都会受到打击。 他们的生活费用通常比他们作为家庭成员时要高，除非他们的收入增加，否则这会给他们带来财务压力，并可能导致他们承担更多债务。

破产肯定会影响债务人的信用评分。 申请破产的事实会在债务人的信用报告中保留长达十年，但是，债务人可以通过按时足额支付所有每月付款并注意其债务与收入的比率来恢复其信用。 有趣的是，由于债务收入比的提高，那些获得信用卡或医疗账单等无担保债务清偿的债务人通常会在破产案件结束后的几个月内看到他们的信用评分有所提高。

幸运的是，只需将他们引导到可以帮助他们获得贷款资格的抵押贷款专业人士那里。 可能需要更高的首付、抵押贷款保险或吸引力较低的利率，但是，离婚或破产都不会阻止坚定的买家找到出路，并且随着财务状况的改善，他们总是可以再融资。

希望这七个事实对您和您的潜在客户都有帮助！

关于作者

Veronica Baxter 是一名法律助理和博客作者，在费城大城市生活和工作。 她经常与宾夕法尼亚州布林莫尔的一位忙碌的破产律师 David Offen, Esq. 合作。

房地产是一条具有挑战性但回报丰厚的职业道路。 但与任何新业务一样，您需要了解一些最常见的陷阱，以便您更轻松地识别它们并避免犯不必要的错误。 这样你就会有更多的准备，并增加你成功的机会。

如果您想及时了解我们所有免费且有价值的内容，请订阅我们的时事通讯。 我们定期发布有价值的文章和指南，例如这篇文章。 这样您就可以不断提高您的营销技巧，成为更有效的房地产营销人员。

如果您想主宰您的超本地房地产市场，请查看 AgentFire 的 Spark Sites，连续几年排名第一。

最好的部分是什么？ 您可以通过我们的 10 天试用版免费试用其所有令人惊叹的功能。