7 ข้อเท็จจริงที่นายหน้าจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับการหย่าร้าง การล้มละลาย และการขายหรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เช่นเดียวกับมืออาชีพอื่นๆ คุณในฐานะนายหน้าให้บริการลูกค้าทั้งหมด ไม่ใช่แค่การทำธุรกรรม เป็นสิ่งสำคัญที่คุณต้องรู้บางอย่างเกี่ยวกับความสัมพันธ์ของการหย่าร้าง การล้มละลาย และกฎหมายทรัพย์สินจริง เพื่อให้คุณสามารถพูดคุยกับลูกค้าของคุณอย่างตรงไปตรงมาหากเกิดปัญหาขึ้นหรือได้รับการเตือนล่วงหน้าถึงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นกับคุณ

นี่ไม่ได้หมายความว่าคุณจะจ่ายคำแนะนำทางกฎหมาย! คุณเพียงแค่ต้องตระหนักถึงข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นกับลูกค้าของคุณและช่วยพวกเขาหลีกเลี่ยงพวกเขาให้มากที่สุดเท่าที่คุณจะทำได้ ลูกค้าที่ได้รับผลลัพธ์ที่ต้องการจากการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์คือลูกค้าที่พึงพอใจกับคุณและหมายถึงการรีวิวและการอ้างอิงในเชิงบวก คุณควรตระหนักถึงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นกับคุณในฐานะนายหน้าสำหรับผู้ซื้อหรือผู้ขายที่เกี่ยวข้องกับการล้มละลาย การหย่าร้าง หรือทั้งสองอย่าง

บทความนี้มาจากสำนักงานของ David Offen ทนายความล้มละลายของ Bryn Mawr หากมีปัญหาทางกฎหมาย โปรดปรึกษากับลูกค้าของคุณเพื่อขอคำแนะนำทางกฎหมายจากทนายความด้านการล้มละลายที่มีประสบการณ์ในเขตอำนาจศาลของพวกเขา

(ข้อจำกัดความรับผิดชอบของบรรณาธิการ: ข้อเท็จจริงที่นำเสนอในบทความนี้แม้จะถูกต้อง แต่ก็ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อขอคำแนะนำทางกฎหมายใดๆ ที่คุณอาจต้องการ)

ข้อเท็จจริง #1: การยื่นล้มละลายระงับเจ้าหนี้และการดำเนินการทางกฎหมายทั้งหมด

หากลูกค้าของคุณกำลังขายบ้านและยื่นล้มละลาย รู้ว่าการขายจะไม่ดำเนินต่อไป นอกจากนี้ หากลูกค้ากำลังจะหย่า การหย่าจะ “อยู่ต่อ” เพื่อรอการปิดคดีล้มละลาย

หากลูกค้าของคุณบอกคุณว่าพวกเขากำลังขายเนื่องจากความยากลำบากทางการเงิน คุณควรถามพวกเขาว่ากำลังพิจารณาล้มละลายหรือไม่ เพราะคุณสามารถทำงานมากในการขายทรัพย์สินเพียงเพื่อให้การขายถูกแช่แข็งหรือแย่กว่านั้น ทรัพย์สินที่ยอมจำนนในคดีล้มละลายของลูกค้าของคุณหรือให้ทรัสตียึดทรัพย์สินนั้น

ข้อเท็จจริง #2: หากลูกค้าของคุณอยู่ในคดีล้มละลาย พวกเขาต้องการสิทธิ์ในการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์

สิ่งนี้เกิดขึ้นบ่อยที่สุดในกรณีของบทที่ 13 ซึ่งเป็นประเภทของการล้มละลายที่ลูกหนี้จ่ายเป็นรายเดือนเป็นแผนการชำระคืนสามหรือห้าปีเพื่อให้ทันกับหนี้ที่มีหลักประกัน – เช่น การจำนอง – หรือชำระหนี้ที่ไม่สามารถชำระได้ เช่น ภาษีการขาย คู่สมรส หรือค่าเลี้ยงดูบุตรที่ค้างชำระ

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าในคดีในบทที่ 13 ที่ใช้งานอยู่จะต้องย้ายไปทำงานใหม่ ในกรณีนี้ คุณอาจสามารถอยู่ในฐานะนายหน้าที่จัดการธุรกรรมสำหรับผู้ขายได้หากผู้ขายยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขออนุญาตและผู้ดูแลบทที่ 13 ตกลงที่จะประเมินราคาและราคาขาย อย่างไรก็ตามนี่ไม่ใช่สิ่งที่แน่นอน ผู้ดูแลทรัพย์สินหลายคนมีนายหน้าที่พวกเขาทำงานด้วยบ่อยครั้งและต้องการใช้พวกเขา

หากมีส่วนได้เสียในบ้านเกินและเกินจำนวนที่ลูกค้าของคุณสามารถ "ยกเว้น" ได้ หมายความว่า ให้พ้นจากอำนาจการยึดของทรัสตี รู้ว่าเงินทุนบางส่วนเหล่านั้นจะถูกยึดและจ่ายให้กับเจ้าหนี้ สิ่งนี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อค่าธรรมเนียมของคุณ แต่อีกครั้ง ค่าธรรมเนียมของคุณต้องได้รับการอนุมัติ

ข้อเท็จจริง #3: หากลูกค้าของคุณกำลังจะหย่าร้างและอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายเป็นเจ้าของร่วมกัน การประเมินมูลค่าและการขายอาจเป็นปัญหาการหย่าร้าง

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่คู่สมรสที่หย่าร้างซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ร่วมกันจะไม่เห็นด้วยว่าจะขายหรือรักษาทรัพย์สินไว้หรือไม่ และหากตกลงจะขาย พวกเขาจะเต็มใจขายเท่าใด

คุณได้ถามผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าของคุณแล้วว่าพวกเขาเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นรายบุคคลหรือกับบุคคลอื่น และค้นหาคำตัดสินและสิทธิยึดหน่วงอื่น ๆ ในทรัพย์สิน ตอนนี้คุณต้องมีการอภิปรายอย่างตรงไปตรงมาว่าเจ้าของทั้งสองตั้งใจจะขายหรือไม่ หากมีความขัดแย้ง ทนายความของลูกค้าและทนายความของอดีตจะต้องมีส่วนร่วม

บ่อยครั้งที่เจ้าของไม่เห็นด้วยกับการประเมินมูลค่า หวังว่าคอมพ์ของคุณจะแบกรับราคาที่คุณแนะนำ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเจ้าของ (และทนายความของพวกเขา) ที่จะตกลงกัน

คุณพร้อมที่จะทำงานภายใต้และผ่านสถานการณ์เหล่านี้หรือไม่?

คำตอบของคุณสำหรับคำถามนี้จะขึ้นอยู่กับความขุ่นเคืองระหว่างเจ้าของทั้งสองกับมูลค่าของบ้านและค่าธรรมเนียมที่อาจเกิดขึ้นของคุณ อย่างไรก็ตาม ตรวจสอบให้แน่ใจว่าหากคุณรับลูกค้าเหล่านี้ คุณจะต้องเผชิญกับความล่าช้าและความขัดแย้งอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อที่มีศักยภาพมักจะถูกปิดโดยสิ่งนี้หรือย้ายไปยังทรัพย์สินอื่น

ข้อเท็จจริง #4: บทที่ 13 การล้มละลายช่วยให้ลูกค้าของคุณสามารถ "ปลดเปลื้อง" สินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งที่สองหรือ HELOC และปล่อยให้มันหมดไป

หากคุณเป็นตัวแทนของผู้ขายและผู้ขายประสบปัญหาทางการเงิน พวกเขาควรรู้ว่าหากพวกเขายื่นฟ้องล้มละลายในบทที่ 13 พวกเขามีอำนาจที่จะ "ถอดถอน" การจำนองครั้งที่สองหรือ HELOC และปล่อยให้เป็นไปโดยไม่มีหลักประกัน นี้มักจะทำในตลาดที่อยู่อาศัยลง

สมมติว่าผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าของคุณซื้อบ้านของเธอในระดับสูงในราคา $400,000 ไม่กี่ปีต่อมา เธอหยิบ HELOC ออกมาเป็นเงิน 25,000 ดอลลาร์เพื่อทำครัวใหม่ อีกไม่กี่ปีผ่านไป เธอยังคงเป็นหนี้ $360,000 ในการจำนองครั้งแรก และ $18,000 สำหรับ HELOC

คุณประเมินบ้าน เรียกใช้ comps และพบว่าทรัพย์สินมีมูลค่า 352,000 ดอลลาร์ในปัจจุบัน เนื่องจากมูลค่าของทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าที่ลูกค้าของคุณเป็นหนี้ในการจำนองครั้งแรก ลูกค้าของคุณสามารถยื่นบทที่ 13 ถอด HELOC นั้นออกว่าไม่มีหลักประกัน และปล่อยให้มันปลดประจำการ ประหยัดเงินได้ 18,000 ดอลลาร์ของเธอ และตัดการชำระเงินรายเดือนนั้นออกไป

ซึ่งอาจหมายความว่าลูกค้าของคุณสามารถอยู่ในบ้านได้แล้ว และคุณสูญเสียยอดขาย แม้ว่ากฎหมายของรัฐจะแตกต่างกันไป แต่การแจ้งให้ลูกค้าทราบว่าตัวเลือกนี้มีอยู่อาจเป็นหน้าที่ทางจริยธรรมของคุณ อย่าลืมแนะนำให้เธอคุยกับทนายความล้มละลาย การให้คำปรึกษาเบื้องต้นมักจะไม่เสียค่าใช้จ่าย ดังนั้นเธอจึงไม่มีอะไรจะเสียโดยการสำรวจทางเลือกในการล้มละลายของเธอ

ข้อเท็จจริง #5: หากลูกค้าของคุณไม่สามารถที่จะอยู่ในบ้านของพวกเขาและไม่สามารถรับราคาขายได้ พวกเขาสามารถมอบทรัพย์สินในการล้มละลายและเดินออกไป

นี่คือสถานการณ์ที่ต้องระวังและพยายามหลีกเลี่ยง เนื่องจากผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าเหล่านี้จะเสียเวลาอย่างมากสำหรับคุณ

คุณจะต้องเรียกใช้คอมพ์และเสนอราคาขายที่แนะนำ หากลูกค้าของคุณอยู่ใต้น้ำ ซึ่งหมายความว่าเป็นหนี้จำนองมากกว่าทรัพย์สินที่มีอยู่ในปัจจุบัน เขาอาจจะไม่คลั่งไคล้ในการขายทรัพย์สินและยังคงมียอดขาดดุลหลังการขาย

หากคุณมีประสบการณ์ในการขายชอร์ต นั่นก็เป็นทางเลือกหนึ่ง อีกครั้ง การทำงานกับธนาคารไม่ใช่กระบวนการที่เหมาะสมที่สุด บางครั้งอาจใช้เวลานานมากในการได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้สำหรับราคาขายที่คุณสูญเสียผู้ซื้อ แต่ถ้าทรัพย์สินนั้นสามารถขายเป็นการขายชอร์ตได้ ผู้ขายก็จะสามารถเดินหนีได้โดยปราศจากหนี้จำนอง

คุณควรบอกผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าว่าทรัพย์สินนั้นสามารถขายเป็นการขายชอร์ตได้ ไม่ว่าคุณจะทำงานเกี่ยวกับการขายชอร์ตหรือไม่ และแจ้งลูกค้าของคุณด้วยว่าเขาจะได้รับยอดขาดดุลดังกล่าวเป็นหนี้ที่ไม่มีหลักประกันโดยการ "ยอมจำนน" ทรัพย์สินในทางกฎหมาย การยื่นบทที่ 7 เพียงทำเครื่องหมายที่ช่องแบบฟอร์มล้มละลาย ลูกหนี้ก็ออกจากอสังหาริมทรัพย์ไปอย่างอิสระและปลอดโปร่ง

การไม่บอกผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการขายชอร์ตหรือมอบทรัพย์สินในการล้มละลายอาจเป็นการละเมิดจริยธรรม ซึ่งลูกค้าอาจสามารถฟ้องคุณได้หากเขายังคงเป็นเจ้าของยอดขาดดุลหลังการขายทรัพย์สิน .

ข้อเท็จจริง #6: หากลูกค้าของคุณมีส่วนได้เสียในทรัพย์สิน ผู้ดูแลทรัพย์สิน บทที่ 7 อาจยึดและขายมันเพื่อประโยชน์ของเจ้าหนี้ของตน

ในการผ่านกฎหมายล้มละลายของรัฐบาลกลาง สภาคองเกรสไม่ได้ตั้งใจให้ลูกหนี้ถูกริบทรัพย์สินทั้งหมด แต่ลูกหนี้จะต้องได้รับการ "เริ่มต้นใหม่" จากการล้มละลาย

เมื่อมีคนฟ้องล้มละลาย ทุกสิ่งที่พวกเขาเป็นเจ้าของ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของ "มรดกล้มละลาย" ภายใต้การควบคุมของศาลและผู้ดูแลผลประโยชน์ เพื่อช่วยให้ลูกหนี้เริ่มต้นใหม่ สภาคองเกรสได้ออกกฎหมายให้ "การยกเว้น" จากที่ดินล้มละลายเพื่อให้ลูกหนี้จะพ้นจากการล้มละลายด้วยทรัพย์สินที่พวกเขาต้องการเพื่ออยู่อาศัยและดำเนินการต่อไป

การยกเว้นส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลกลางในปัจจุบันคือ $25,150 ภายใต้ 11 USC § 522(d)(1) สภาคองเกรสจะระดมเงินจำนวนนี้เป็นระยะเพื่อติดตามตลาดและอัตราเงินเฟ้อ

แต่ละรัฐยังมีชุดการยกเว้นการล้มละลายของตนเองและแตกต่างกันไปตามรัฐและจากการยกเว้นของรัฐบาลกลาง ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าของคุณจะพูดหรือควรพูดคุยกับทนายความล้มละลายเพื่อพิจารณาว่าการยกเว้นของรัฐหรือรัฐบาลกลางจะปกป้องทรัพย์สินของพวกเขาได้ดีที่สุดทั้งจริงและส่วนตัว

รัฐที่อนุญาตให้ลูกหนี้เลือกได้ว่าจะใช้ข้อยกเว้นของรัฐบาลกลางหรือของรัฐ ได้แก่ อลาสก้า อาร์คันซอ คอนเนตทิคัต ดิสตริกต์ออฟโคลัมเบีย ฮาวาย เคนตักกี้ แมสซาชูเซตส์ มิชิแกน มินนิโซตา นิวแฮมป์เชียร์ นิวเจอร์ซีย์ นิวเม็กซิโก นิวยอร์ก โอเรกอน เพนซิลเวเนีย โรดไอแลนด์ เท็กซัส เวอร์มอนต์ วอชิงตัน และวิสคอนซิน หากลูกค้าของคุณไม่ได้อาศัยอยู่ในรัฐใดรัฐหนึ่ง พวกเขาต้องใช้ข้อยกเว้นของรัฐ

หากลูกค้าของคุณมีส่วนได้เสียเกินกว่าที่จะได้รับยกเว้น และยังตั้งใจที่จะล้มละลาย คุณควรแนะนำให้พวกเขาทราบถึงความเป็นไปได้ที่ทรัสตีจะยึดทรัพย์สินของพวกเขา โปรดจำไว้ว่าผู้ดูแลผลประโยชน์มักจะเพิ่ม 5 หรือ 10% ให้กับจำนวนทุนที่ได้รับการยกเว้นค่าใช้จ่ายในการขายทรัพย์สิน ดังนั้นให้คำนึงถึงสิ่งนั้นในการคำนวณของคุณ

ความเท่าเทียมและการหย่าร้าง: นี่คือการที่การแต่งงานให้ผลประโยชน์ทั้งสองฝ่ายนานขึ้นอีกนิดและคุณ! หากพวกเขาสามารถตกลงขาย ตกลงในการประเมินราคา และตกลงที่จะรักษาคุณไว้ในฐานะตัวแทนของพวกเขา ให้รู้ว่าหากพวกเขายื่นล้มละลายก่อนที่พวกเขาจะได้รับการหย่าร้างและก่อนที่จะขาย พวกเขาจะได้รับ การยกเว้นที่อยู่อาศัยเป็น สองเท่า สำหรับคู่หย่าร้างที่มีมูลค่ามากกว่า $25,105 และน้อยกว่า $55, 000 ในบ้านของพวกเขาและใช้การยกเว้นที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง ระยะเวลาในการยื่น การขายและการหย่าร้างมีความสำคัญต่อว่าพวกเขาจะทำเงินหรือเสียเงิน

สิ่งที่ดีที่สุดที่คุณสามารถทำได้เพื่อลูกค้าของคุณคือดูแลคอมพ์ ประเมินราคา ให้ข้อมูลนี้กับลูกค้า และ แนะนำให้พวกเขาขอคำแนะนำจากทนายความด้านการล้มละลายที่มีประสบการณ์เพื่อพิจารณาว่าทรัสตีจะยึดบ้านของพวกเขาแทนหรือไม่ กว่าปล่อยให้พวกเขาขายและรับผลกำไรจากส่วนของผู้ถือหุ้นที่ได้รับการยกเว้น กรณีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ การหย่าร้าง และการล้มละลาย จังหวะเวลาคือทุกสิ่ง!

ข้อเท็จจริง #7: การล้มละลายหรือการหย่าร้างไม่ทำให้บุคคลใดมีคุณสมบัติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาด

ในกรณีส่วนใหญ่ คนที่หย่าร้างจะได้รับเครดิต บ่อยครั้งค่าครองชีพของพวกเขามากกว่าตอนที่พวกเขาเป็นส่วนหนึ่งของครอบครัว และถ้ารายได้ของพวกเขาเพิ่มขึ้น นั่นจะทำให้พวกเขาเครียดเรื่องการเงินและอาจทำให้พวกเขาต้องรับภาระหนี้มากขึ้น

การล้มละลายส่งผลกระทบต่อคะแนนเครดิตของลูกหนี้อย่างแน่นอน ข้อเท็จจริงของการล้มละลายยังคงอยู่ในรายงานเครดิตของลูกหนี้นานถึงสิบปี อย่างไรก็ตาม ลูกหนี้สามารถฟื้นฟูเครดิตของตนโดยการชำระเงินรายเดือนทั้งหมดเต็มจำนวนและตรงเวลาในอนาคต โดยคำนึงถึงอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ ที่น่าสนใจคือ ลูกหนี้ที่ได้รับการปลดหนี้ที่ไม่มีหลักประกัน เช่น บัตรเครดิตหรือค่ารักษาพยาบาล มักจะเห็นว่าคะแนนเครดิตของพวกเขาดีขึ้นไม่กี่เดือนหลังจากคดีล้มละลายปิดลงเนื่องจากอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ที่ดีขึ้น

โชคดีที่เป็นเพียงเรื่องของการแนะนำให้รู้จักกับผู้เชี่ยวชาญด้านการจำนองที่สามารถช่วยให้พวกเขามีคุณสมบัติในการขอสินเชื่อได้ การชำระเงินดาวน์ที่มากขึ้น การประกันการจำนอง หรืออัตราดอกเบี้ยที่น่าดึงดูดน้อยกว่าอาจเป็นสิ่งจำเป็น อย่างไรก็ตาม การหย่าร้างหรือการล้มละลายจะไม่ทำให้ผู้ซื้อที่ตั้งใจแน่วแน่หาหนทางไม่เจอ และสามารถรีไฟแนนซ์ได้ตลอดเวลาเมื่อสถานการณ์ทางการเงินดีขึ้น

หวังว่าข้อเท็จจริงทั้งเจ็ดนี้จะช่วยทั้งคุณและผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าของคุณ!

เกี่ยวกับผู้เขียน

Veronica Baxter เป็นผู้ช่วยด้านกฎหมายและบล็อกเกอร์ที่อาศัยและทำงานในเมืองใหญ่ของฟิลาเดลเฟีย เธอมักทำงานกับ David Offen, Esq. ทนายความด้านการล้มละลายที่มีงานยุ่งใน Bryn Mawr รัฐเพนซิลเวเนีย

อสังหาริมทรัพย์เป็นเส้นทางอาชีพที่ท้าทายแต่คุ้มค่า แต่เช่นเดียวกับธุรกิจใหม่อื่นๆ คุณต้องตระหนักถึงข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุด เพื่อให้คุณระบุได้ง่ายขึ้นและหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่ไม่จำเป็น ด้วยวิธีนี้ คุณจะพร้อมมากขึ้น และเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จของคุณ

หากคุณต้องการติดตามข่าวสารล่าสุดเกี่ยวกับเนื้อหาที่มีค่าและฟรีทั้งหมดของเรา โปรดสมัครรับจดหมายข่าวของเรา เราเผยแพร่บทความและคำแนะนำที่มีค่าเช่นนี้เป็นประจำ ด้วยวิธีนี้ คุณจะพัฒนาทักษะทางการตลาดได้อย่างต่อเนื่อง และกลายเป็นนักการตลาดด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

และถ้าคุณต้องการครองตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบไฮเปอร์โลคัล ให้ตรวจสอบ Spark Sites ของ AgentFire ซึ่งได้รับการจัดอันดับ #1 เป็นเวลาหลายปีติดต่อกัน

และส่วนที่ดีที่สุด? คุณสามารถทดลองใช้คุณสมบัติที่น่าทึ่งทั้งหมดได้ฟรีด้วยการทดลองใช้ 10 วันของเรา