부동산 중개인이 이혼, 파산, 부동산 판매 또는 구매에 대해 알아야 할 7가지 사실

다른 전문가와 마찬가지로 부동산 중개인은 거래뿐만 아니라 전체 고객에게 서비스를 제공합니다. 문제가 발생하거나 잠재적인 문제에 대해 미리 경고를 받을 때 고객과 ​​솔직한 논의를 할 수 있도록 이혼, 파산 및 부동산법의 연관성에 대해 아는 것이 중요합니다.

이것은 귀하가 법률 자문을 제공한다는 의미가 아닙니다! 고객의 잠재적인 함정을 인식하고 가능한 한 고객이 이를 피할 수 있도록 도와주기만 하면 됩니다. 부동산 거래에서 원하는 결과를 얻는 클라이언트는 귀하에게 만족하고 긍정적인 리뷰와 추천을 의미하는 클라이언트입니다. 또한 파산, 이혼 또는 둘 다를 다루는 구매자 또는 판매자의 부동산 중개인으로서 귀하에게 발생할 수 있는 문제를 알고 있어야 합니다.

이 기사는 Bryn Mawr 파산 변호사 David Offen의 사무실에서 가져온 것입니다. 법적 문제가 발생하면 고객에게 해당 관할권의 숙련된 파산 변호사에게 법적 조언을 구하도록 상담하십시오.

(편집자 면책조항: 이 기사에 제시된 사실은 정확하지만 법적 조언을 구성하지 않습니다. 필요한 법적 조언은 부동산 변호사와 상의하십시오.)

사실 #1: 파산 신청은 모든 채권자와 법적 조치를 동결합니다.

귀하의 고객이 집을 팔고 파산을 신청하는 경우 판매가 진행되지 않을 것임을 알아두십시오. 또한 클라이언트가 이혼하는 경우 파산 케이스가 종료될 때까지 이혼이 "유지"됩니다.

귀하의 고객이 재정적 어려움으로 인해 판매를 하고 있다고 말하면 파산 신청을 고려하고 있는지 물어보는 것이 현명할 것입니다. 귀하는 판매를 동결하거나 더 악화시키기 위해 부동산을 판매하기 위해 많은 노력을 기울일 수 있기 때문입니다. 고객의 파산 사건에서 양도된 재산 또는 관재인이 압류하도록 하십시오.

사실 #2: 귀하의 고객이 파산 절차를 밟고 있는 경우 부동산 매매 허가가 필요합니다.

이것은 채무자가 모기지와 같은 담보부채를 따라잡기 위해 3년 또는 5년 상환 계획으로 매월 지불하는 파산 유형인 챕터 13의 경우에 가장 자주 발생합니다. , 판매세 또는 배우자 또는 자녀 양육비 연체금과 같은.

진행 중인 Chapter 13 케이스의 잠재 고객이 새 직업을 위해 이사해야 하는 것은 드문 일이 아닙니다. 이 경우 판매자가 법원에 허가를 요청하고 Chapter 13 Trustee가 평가 및 판매 가격에 동의하면 판매자를 대신하여 거래를 처리하는 부동산 중개인으로 계속 남아 있을 수 있습니다. 그러나 이것은 확실하지 않습니다. 많은 수탁자는 자주 함께 일하는 부동산 중개인을 보유하고 있으며 이를 사용하기를 원합니다.

귀하의 고객이 "면제"할 수 있는 금액 이상으로 가정에 자산이 있는 경우, 즉, 수탁자의 압류 권한이 미치지 않는 범위에 있는 경우, 해당 자금 중 일부가 압류되어 채권자에게 지급될 것임을 알고 있습니다. 이것은 귀하의 수수료에 영향을 미치지 않지만 다시 귀하의 수수료가 승인되어야 합니다.

사실 #3: 고객이 이혼하고 매각할 부동산이 공동 소유인 경우 가치 평가 및 매각 여부는 이혼 문제일 수 있습니다.

이혼한 부부가 공동으로 부동산을 소유하고 있는 경우 해당 부동산을 매각할 것인지 보유할 것인지, 매각에 동의할 경우 얼마에 매각할 의사가 있는지에 대해 의견이 엇갈리는 것은 드문 일이 아닙니다.

귀하는 이미 잠재 고객에게 부동산을 개별적으로 소유하고 있는지 아니면 다른 사람과 함께 소유하고 있는지 묻고 해당 부동산에 대한 판결 및 기타 유치권을 검색했을 것입니다. 이제 두 소유자가 모두 판매할 의향이 있는지에 대해 솔직한 논의가 필요합니다. 의견 불일치가 있는 경우 고객의 변호사와 전 애인의 변호사가 개입해야 합니다.

더 자주 소유자는 평가에 대해 동의하지 않습니다. 바라건대, 귀하의 구성 요소는 귀하가 권장하는 요구 가격을 감당할 것이지만 동의하는 것은 두 소유자 (및 변호사)에게 달려 있습니다.

이러한 상황에서 작업할 준비가 되었습니까?

이 질문에 대한 귀하의 대답은 두 소유자 사이에 얼마나 원한이 있는지와 집의 가치 및 잠재적 비용에 따라 달라질 것입니다. 그러나 이러한 고객을 수용하면 지속적인 지연과 불일치에 직면하게 될 것입니다. 잠재적인 구매자는 종종 이것으로 인해 관심을 끄거나 다른 부동산으로 이동합니다.

사실 #4: 13장 파산을 통해 고객은 두 번째 모기지 또는 HELOC를 "제거"하고 탕감할 수 있습니다.

귀하가 판매자의 대리인이고 판매자가 재정적 어려움에 처해 있는 경우 챕터 13 파산을 신청하면 두 번째 모기지 또는 HELOC를 "제거"하고 무담보 대출로 해제할 수 있는 권한이 있음을 알아야 합니다. 이것은 일반적으로 하락 주택 시장에서 수행됩니다.

잠재 고객이 $400,000에 고급 주택을 구입했다고 가정해 보겠습니다. 몇 년 후, 그녀는 부엌을 다시 꾸미기 위해 25,000달러에 HELOC를 꺼냈습니다. 몇 년이 더 지나도 그녀는 여전히 첫 번째 모기지론에 $360,000, HELOC에 $18,000의 빚을 지고 있습니다.

집을 평가하고 평가를 실행한 결과 해당 부동산의 현재 가치는 $352,000입니다. 재산 가치가 첫 번째 모기지에서 귀하의 고객이 지불해야 하는 금액보다 적기 때문에 귀하의 고객은 13장을 제출하고 해당 HELOC를 무담보로 제거하고 면책하여 $18,000를 절약하고 월별 지불금을 없앨 수 있습니다.

이것은 귀하의 고객이 이제 집에 머물 여유가 있고 귀하는 판매를 잃을 수 있음을 의미할 수 있습니다. 주법은 다양하지만 고객에게 이 옵션이 있음을 알리는 것은 아마도 귀하의 윤리적 의무일 것입니다. 그녀에게 파산 변호사와 상담하도록 조언하십시오. 초기 상담은 무료인 경우가 많기 때문에 파산 옵션을 탐색해도 잃을 것이 없습니다.

사실 #5: 귀하의 고객이 집에 머물 여유가 없고 판매 가격을 얻을 수 없는 경우 파산 상태에 있는 부동산을 포기하고 떠날 수 있습니다.

다음은 이러한 잠재 고객이 당신에게 엄청난 시간 낭비가 될 수 있으므로 주의하고 피해야 할 상황입니다.

광고를 실행하고 제안된 판매 가격을 제시해야 합니다. 귀하의 고객이 물속에 잠겨 있는 경우, 즉 현재 부동산 가치보다 더 많은 모기지 빚을 지고 있는 경우, 그는 부동산을 매각하는 데 열성적이지 않을 수 있으며 매각 후에도 여전히 부족액이 남아 있을 수 있습니다.

공매도 경험이 있는 경우 옵션입니다. 다시 말하지만, 은행과 협력하는 것이 가장 편리한 프로세스는 아닙니다. 때로는 판매 가격에 대한 대출 기관의 승인을 받는 데 너무 오래 걸리므로 구매자를 잃게 됩니다. 그러나 부동산을 공매도 형태로 매각할 수 있다면 매도인은 모기지 부채 없이 자유롭게 떠날 수 있을 것입니다.

귀하는 귀하의 잠재 고객에게 귀하가 공매도를 하는지 여부에 관계없이 부동산을 공매도로 판매할 수 있다고 말해야 하며, 또한 귀하의 고객에게 다음과 같이 법적으로 부동산을 "양도"함으로써 그 부족액을 무담보 부채로 면제받을 수 있다고 알려야 합니다. 7장 제출. 파산 양식의 확인란을 선택하기만 하면 채무자는 부동산에서 자유롭고 깨끗하게 빠져 나옵니다.

잠재적인 고객에게 공매도 또는 파산으로 재산을 양도할 가능성에 대해 말하지 않는 것은 윤리적 위반이 될 수 있으며, 고객이 재산 판매 후에도 여전히 부족액을 소유하고 있지 않은 경우 귀하를 고소할 수 있습니다. .

사실 #6: 귀하의 고객이 부동산에 대한 지분이 있는 경우 7장 관리인은 채권자를 위해 압류 및 판매할 수 있습니다.

연방 파산법을 통과시키면서 의회는 채무자가 모든 재산을 박탈하는 것을 의도하지 않았습니다. 오히려 채무자는 파산 신청으로 "새 출발"을 받아야 합니다.

누군가가 파산을 신청하면 부동산을 포함하여 그들이 소유한 모든 것이 법원과 관재인의 통제 하에 있는 "파산 유산"의 일부가 됩니다. 채무자가 새로운 시작을 할 수 있도록 돕기 위해 의회는 파산 유산에서 "면제"를 제공하는 법률을 제정하여 채무자가 파산에서 벗어나 거주하고 이사하는 데 필요한 재산을 확보할 수 있도록 했습니다.

부동산 지분에 대한 현재 연방 면제는 11 USC § 522(d)(1)에 따라 $25,150입니다. 이 금액은 시장과 인플레이션을 추적하기 위해 의회에서 주기적으로 인상됩니다.

각 주에는 자체 파산 면제 세트가 있으며 주 및 연방 면제에 따라 다릅니다. 귀하의 잠재 고객은 주 또는 연방 면제가 부동산 및 개인 재산 모두를 가장 잘 보호할 수 있는지 여부를 결정하기 위해 파산 변호사와 이야기했거나 이야기해야 합니다.

채무자가 연방 또는 주 면제를 사용할지 여부를 선택할 수 있는 주는 알래스카, 아칸소, 코네티컷, 컬럼비아 특별구, 하와이, 켄터키, 매사추세츠, 미시간, 미네소타, 뉴햄프셔, 뉴저지, 뉴멕시코, 뉴욕, 오리건, 펜실베니아, 로드 아일랜드, 텍사스, 버몬트, 워싱턴, 위스콘신. 고객이 이러한 주에 거주하지 않는 경우 주 면제를 사용해야 합니다.

귀하의 고객이 면제를 초과하는 자본을 보유하고 있고 여전히 파산을 신청하려는 경우, 관리인이 재산을 압류할 가능성에 대해 알려야 합니다. 관리인은 종종 부동산 판매 비용을 설명하기 위해 면제되는 자기 자본 금액에 5% 또는 10%를 추가하므로 계산에 고려하십시오.

지분과 이혼: 여기에 결혼 생활을 조금 더 오래 유지하는 것이 당사자와 당신 모두에게 이익이 되는 곳이 있습니다! 그들이 매각에 동의하고, 평가에 동의하고, 귀하를 대리인으로 유지하는 데 동의할 수 있다면, 이혼하기 전에 파산을 신청하고 매각하기 전에 파산을 신청 하면 농가 면제 를 두 배로 받습니다. $25,105 이상이고 $55,000 미만의 자산 가치가 있고 연방 농가 면제를 사용하는 이혼 부부의 경우 서류 제출, 매각 및 이혼 시점이 돈을 벌거나 잃을지 여부에 매우 중요합니다.

고객을 위해 할 수 있는 최선은 보상을 실행하고, 평가를 제공하고, 이 정보 를 제공 하고, 관재인이 집을 압류할지 여부를 결정하기 위해 숙련된 파산 변호사의 자문을 구하도록 조언하는 것입니다. 그들이 그것을 팔고 면제된 주식에서 이익을 실현하도록 허용하는 것보다. 부동산 매각, 이혼, 파산 등의 사건은 타이밍이 관건!

사실 #7: 파산이나 이혼은 부동산 구매 자격을 절대적으로 박탈하지 않습니다.

대부분의 경우 이혼한 사람들은 신용에 타격을 입습니다. 종종 그들의 생활비는 가족의 일원일 때보다 더 많으며, 수입이 증가하지 않으면 재정적으로 부담이 되고 아마도 더 많은 빚을 지게 될 것입니다.

파산은 채무자의 신용 점수에 가장 큰 영향을 미칩니다. 파산 신청 사실은 채무자의 신용 보고서에 최장 10년 동안 남아 있지만, 채무자는 앞으로 모든 월별 상환금을 제때 전액 지불하고 소득 대비 부채 비율을 고려하여 신용을 회복할 수 있습니다. 흥미롭게도 신용카드나 의료비와 같은 무담보 채무를 탕감받은 채무자들은 소득 대비 부채 비율이 높아 파산 케이스가 종료된 후 몇 개월 후에 신용 점수가 개선되는 경우가 많습니다.

운 좋게도, 대출 자격을 갖추도록 도와줄 수 있는 모기지 전문가에게 안내하는 것뿐입니다. 더 큰 계약금, 모기지 보험 또는 덜 매력적인 이자율이 필요할 수 있지만 이혼이나 파산으로 인해 결정적인 구매자가 방법을 찾지 못하고 재정 상황이 개선되면 언제든지 재융자를 할 수 있습니다.

바라건대, 이 7가지 사실이 귀하와 귀하의 잠재 고객 모두에게 도움이 되기를 바랍니다!

저자 소개

Veronica Baxter는 필라델피아라는 대도시에 거주하며 일하는 법률 조수이자 블로거입니다. 그녀는 펜실베니아 Bryn Mawr에서 바쁜 파산 변호사인 David Offen, Esq.와 ​​자주 일합니다 .

부동산은 도전적이지만 보람 있는 진로입니다. 그러나 모든 새로운 비즈니스와 마찬가지로 가장 일반적인 몇 가지 함정을 알고 있어야 더 쉽게 식별하고 불필요한 실수를 피할 수 있습니다. 그렇게 하면 준비가 더 잘 되고 성공 가능성이 높아집니다.

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