7 fapte pe care agenții imobiliari trebuie să le știe despre divorț, faliment și vânzarea sau cumpărarea de proprietăți imobiliare

Ca orice alt profesionist, tu, în calitate de agent imobiliar, servești întregul client, nu doar o tranzacție. Este important să știți ceva despre legătura dintre divorț, faliment și dreptul proprietății imobiliare, astfel încât să puteți avea o discuție sinceră cu clientul dvs. în cazul în care apare o problemă sau dacă sunteți prevenit cu privire la potențiale probleme pentru dvs.

Acest lucru nu înseamnă că veți acorda consultanță juridică! Trebuie doar să fii conștient de potențialele capcane pentru clienții tăi și să-i ajuți să le evite în măsura în care poți. Un client care obține rezultatul dorit de la o tranzacție imobiliară este un client care este mulțumit de tine și înseamnă recenzii și recomandări pozitive. De asemenea, ar trebui să fiți conștienți de problemele care ar putea apărea pentru dvs. în calitate de agent imobiliar pentru cumpărătorul sau vânzătorul care se confruntă cu faliment, divorț sau ambele.

Acest articol vine de la biroul avocatului de faliment Bryn Mawr David Offen. Dacă apar probleme juridice, asigurați-vă că vă sfătuiți clientul să solicite consiliere juridică de la un avocat cu experiență în faliment în jurisdicția sa.

(Renunțarea la răspundere a editorului: faptele prezentate în acest articol, deși sunt exacte, nu constituie consultanță juridică. Asigurați-vă că vă consultați avocatul imobiliar pentru orice sfat juridic de care aveți nevoie.)

Faptul #1: Depunerea falimentului îngheață toți creditorii și acțiunile legale.

Dacă clientul tău își vinde casa și dă faliment, știi că vânzarea nu va continua. De asemenea, în cazul în care clientul divorțează, divorțul este „amânat” până la închiderea cazului de faliment.

Dacă clientul dumneavoastră vă spune că vinde din cauza dificultăților financiare, ați fi înțelept să întrebați dacă intenționează să depună faliment, deoarece ați putea depune multă muncă încercând să vindeți proprietatea doar pentru a avea vânzarea înghețată sau, mai rău, să aveți proprietatea predată în cazul de faliment al clientului dvs. sau solicitați mandatarului să o confisce.

Faptul #2: Dacă clientul dvs. se află într-un caz activ de faliment, are nevoie de permisiunea de a cumpăra sau de a vinde proprietăți imobiliare.

Acest lucru se întâmplă cel mai adesea într-un caz de la Capitolul 13, care este tipul de faliment în care debitorul plătește lunar într-un plan de rambursare de trei sau cinci ani pentru a recupera datoria garantată - cum ar fi o ipotecă - sau pentru a plăti datoria nedescărcabilă. , cum ar fi impozitul pe vânzări sau restanțele pentru întreținerea soțului sau a copilului.

Nu este neobișnuit ca clienții potențiali dintr-un caz activ din Capitolul 13 să fie nevoiți să se mute pentru un nou loc de muncă. În acest caz, este posibil să puteți rămâne în calitate de agent imobiliar care se ocupă de tranzacție pentru vânzător, dacă vânzătorul solicită permisiunea instanței și administratorul capitolului 13 este de acord cu o evaluare și un preț de vânzare. Acesta nu este un lucru sigur, totuși. Mulți administratori au agenți imobiliari cu care lucrează frecvent și ar prefera să-i folosească.

Dacă există capitaluri proprii în casă peste suma pe care clientul dumneavoastră o poate „scuti”, adică, scos la îndemâna puterii de sechestru a administratorului, să știți că unele dintre aceste fonduri vor fi confiscate și plătite creditorilor. Acest lucru nu va afecta taxa dvs., dar din nou, taxa dvs. trebuie aprobată.

Faptul #3: Dacă clientul dvs. divorțează și proprietatea imobiliară care urmează să fie vândută este deținută în comun, evaluarea și dacă să vândă pot fi probleme de divorț.

Nu este neobișnuit ca un cuplu care divorțează, care deține în comun proprietăți imobiliare, să nu fie de acord cu privire la vânzarea sau păstrarea proprietății și, dacă este de acord să vândă, pentru cât de mult sunt dispuși să o vândă.

Veți fi întrebat deja potențialul dvs. client dacă deține proprietatea individual sau împreună cu altcineva și ați căutat hotărâri judecătorești și alte garanții asupra proprietății. Acum trebuie să aveți o discuție sinceră cu privire la dacă ambii proprietari intenționează să vândă. Dacă există un dezacord, avocatul clientului dvs. și avocatul fostului lor trebuie să se implice.

De cele mai multe ori, proprietarii nu sunt de acord cu privire la evaluare. Sperăm că compușii dvs. vor suporta prețul cerut pe care îl recomandați, dar depinde de ambii proprietari (și avocații lor) să fie de acord.

Sunteți pregătit să lucrați în și prin oricare dintre aceste situații?

Răspunsul dvs. la această întrebare va depinde probabil de cât de multă ranchiune este între cei doi proprietari și de valoarea casei și de taxa dvs. potențială. Asigurați-vă, totuși, că, dacă acceptați acești clienți, vă veți confrunta cu întârzieri și dezacorduri continue. Potențialii cumpărători sunt adesea opriți de acest lucru sau trec pe o altă proprietate.

Faptul #4: Capitolul 13 Falimentul permite clientului dvs. să „retragă” o a doua ipotecă sau HELOC și să-l descarce.

Dacă sunteți agentul vânzătorului și vânzătorul se află în dificultate financiară, aceștia ar trebui să știe că, dacă depun faliment în conformitate cu capitolul 13, au puterea de a „renunța” la o a doua ipotecă sau HELOC și să o descarce ca negarantată. Acest lucru se face în mod obișnuit pe o piață imobiliară în scădere.

Să presupunem că potențialul tău client și-a cumpărat casa într-un lux cu 400.000 USD. Câțiva ani mai târziu, a scos un HELOC pentru 25.000 de dolari pentru a reface bucătăria. Mai trec câțiva ani, iar ea încă mai datorează 360.000 USD pentru prima ipotecă și 18.000 USD pe HELOC.

Evaluezi casa, rulezi compozițiile și descoperi că proprietatea valorează în prezent 352.000 USD. Deoarece valoarea proprietății este mai mică decât cea datorată clientul dvs. la prima ipotecă, clientul dvs. poate depune Capitolul 13, poate elimina acel HELOC ca negarantat și îl poate descărca, economisind 18.000 USD și eliminând acea plată lunară.

Acest lucru poate însemna că clientul dvs. își poate permite acum să rămână în casă și veți pierde vânzarea. Deși legea de stat variază, informarea clientului dumneavoastră că această opțiune există este probabil datoria dumneavoastră etică. Asigurați-vă că o sfătuiți să discute cu un avocat de faliment. O consultație inițială este adesea gratuită, așa că nu are nimic de pierdut explorând opțiunile de faliment.

Faptul #5: Dacă clientul dvs. nu își permite să rămână în casa lor și nu își poate obține prețul de vânzare, poate pur și simplu să predea proprietatea aflată în faliment și să plece.

Iată o situație la care trebuie să aveți grijă și să încercați să o evitați, deoarece acești potențiali clienți vor fi o mare pierdere de timp pentru dvs.

Va trebui să rulați comps și să veniți cu un preț de vânzare sugerat. Dacă clientul dvs. se află sub apă, adică datorează cu ipoteca mai mult decât valoarea proprietății în prezent, s-ar putea să nu fie nebun în privința vânzării proprietății și totuși datorează un sold deficitar după vânzare.

Dacă aveți experiență în vânzări în scurtă, aceasta este o opțiune. Din nou, lucrul cu băncile nu este cel mai convenabil proces. Uneori, durează atât de mult pentru a obține aprobarea unui creditor pentru un preț de vânzare, încât îți pierzi cumpărătorul. Dar dacă proprietatea poate fi vândută ca vânzare în lipsă, vânzătorul va putea să iasă liber și liber de datoria ipotecară.

Ar trebui să-i spuneți potențialului dvs. client că proprietatea ar putea fi vândută ca vânzare în lipsă, indiferent dacă lucrați cu vânzări în lipsă sau nu, și, de asemenea, să-l informați pe client că el poate obține soldul deficienților să fie descărcat ca datorie negarantată prin „predarea” legală a proprietății în un depunere la capitolul 7. Pur și simplu bifând o căsuță de pe formularele de faliment, un debitor iese liber și liber de proprietatea imobiliară.

Eșecul de a spune unui potențial client despre posibilitatea de a vinde în lipsă sau de a preda proprietatea în faliment ar putea fi o încălcare etică, una pentru care un client ar putea să vă dea în judecată dacă este blocat să dețină în continuare soldul deficitar după vânzarea proprietății. .

Faptul #6: Dacă clientul dvs. are capitaluri proprii în proprietate, administratorul capitolului 7 îl poate confisca și vinde în beneficiul creditorilor lor

În adoptarea legilor federale privind falimentul, Congresul nu a intenționat ca debitorii să fie deposedați de toate bunurile. Mai degrabă, debitorii trebuie să primească „un nou început” de la declararea falimentului.

Atunci când cineva depune faliment, tot ceea ce deține, inclusiv proprietățile imobiliare, devine parte din „moșia falimentului” aflată sub controlul Curții și al curatorului. Pentru a ajuta debitorii să aibă un nou început, Congresul a promulgat legi care prevăd „scutiri” de la masa falimentului, astfel încât debitorii să iasă din faliment cu proprietățile de care au nevoie pentru a trăi și a continua.

Actuala scutire federală pentru capitalul propriu în proprietate imobiliară este de 25.150 USD în conformitate cu 11 USC § 522(d)(1). Această sumă este ridicată periodic de Congres pentru a urmări piața și inflația.

Fiecare stat are, de asemenea, propriul set de scutiri de faliment și variază în funcție de stat și de la scutiri federale. Clientul dumneavoastră potențial va fi vorbit sau ar trebui să vorbească cu un avocat de faliment pentru a determina dacă scutiri de stat sau federale ar proteja cel mai bine proprietatea, atât reală, cât și personală.

Statele care permit unui debitor să aleagă dacă să folosească scutiri federale sau de stat sunt Alaska, Arkansas, Connecticut, Districtul Columbia, Hawaii, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, New Mexico, New York, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas, Vermont, Washington și Wisconsin. Dacă clientul dvs. nu locuiește într-una dintre aceste state, trebuie să folosească scutirile de stat.

În cazul în care clientul dvs. deține capitaluri proprii care depășește scutirea și intenționează totuși să depună faliment, ar trebui să-l informați cu privire la posibilitatea ca mandatarul să-și sechestreze proprietatea. Rețineți că administratorii adaugă adesea 5 sau 10% la valoarea capitalului propriu care este scutit pentru a contabiliza costurile de vânzare a proprietății, deci luați în considerare acest lucru în calculul dvs.

Echitate și divorț: aici este locul în care rămânerea căsătorită doar puțin mai mult beneficiază ambele părți și pe tine! Dacă pot fi de acord să vândă, să convină asupra unei evaluări și să vă rețină ca agent, să știți că, dacă depun faliment înainte de a divorța și înainte de a vinde, primesc dubla scutirea gospodăriei. Pentru cuplurile care divorțează cu capitaluri proprii în casa lor de peste 25.105 USD și mai puțin de 55.000 USD și care folosesc scutirea federală pentru gospodărie, momentul depunerii, vânzării și divorțului sunt esențiale pentru a face bani sau vor pierde bani.

Cel mai bun lucru pe care îl puteți face pentru clientul (clienții) dvs. este să rulați compensațiile, să le oferiți o evaluare, să le oferiți aceste informații și să-i sfătuiți să solicite sfatul unui avocat cu experiență în faliment pentru a determina dacă administratorul le va confisca casa, mai degrabă. decât să le permită să-l vândă și să realizeze un profit din capitalul propriu scutit. În cazurile care implică vânzarea de proprietăți imobiliare, divorț și faliment, momentul este totul!

Faptul #7: Nici falimentul, nici divorțul nu descalifică absolut pe cineva să cumpere proprietăți imobiliare

În cele mai multe cazuri, persoanele divorțate își iau o lovitură în merit. Adesea, cheltuielile lor de trai sunt mai mari decât atunci când făceau parte dintr-o gospodărie de familie și, cu excepția cazului în care veniturile lor cresc, acest lucru îi va pune o presiune financiară și poate îi va determina să se îndatoreze mai mult.

Falimentul afectează cu siguranță scorul de credit al unui debitor. Faptul de a declara faliment rămâne pe raportul de credit al unui debitor timp de până la zece ani, cu toate acestea, un debitor își poate reabilita creditul făcând toate plățile lunare în întregime și la timp și ținând cont de raportul datorie-venit. Interesant este că acei debitori care primesc o descărcare de datorie negarantată, cum ar fi cardurile de credit sau facturile medicale, văd adesea ca scorul lor de credit se îmbunătățește la câteva luni după închiderea cazului de faliment din cauza raportului îmbunătățit datorii-venituri.

Din fericire, este doar o chestiune de a-i îndruma către un profesionist ipotecar care îi poate ajuta să se califice pentru un împrumut. Ar putea fi necesară o plată mai mare în avans, o asigurare ipotecară sau o rată a dobânzii mai puțin atractivă, cu toate acestea, nici divorțul, nici falimentul nu vor împiedica un cumpărător hotărât să găsească o cale și poate întotdeauna refinanța pe măsură ce situația financiară se îmbunătățește.

Sperăm că aceste șapte fapte vă vor ajuta atât pe dvs., cât și pe potențialii dvs. clienți!

Despre autor

Veronica Baxter este asistent juridic și blogger care trăiește și lucrează în marele oraș Philadelphia. Ea lucrează frecvent cu David Offen, Esq., un avocat ocupat în faliment din Bryn Mawr , PA.

Imobiliarul este o carieră provocatoare, dar plină de satisfacții. Dar, ca în orice afacere nouă, trebuie să fii conștient de unele dintre cele mai comune capcane, astfel încât să le poți identifica mai ușor și să eviți să faci greșeli inutile. În acest fel, vei fi mai pregătit și vei crește șansele de succes.

Dacă doriți să fiți la curent cu tot conținutul nostru gratuit și valoros, abonați-vă la newsletter-ul nostru. Publicăm articole și ghiduri valoroase precum acesta în mod regulat. În acest fel, vă puteți îmbunătăți constant abilitățile de marketing și puteți deveni un agent de marketing imobiliar mai eficient.

Și dacă doriți să vă dominați piața imobiliară hiperlocală, consultați site-urile Spark de la AgentFire, clasate pe locul 1 pentru câțiva ani la rând.

Și partea cea mai bună? Puteți încerca gratuit toate caracteristicile sale uimitoare cu perioada de încercare de 10 zile.