7 حقائق يحتاج السماسرة إلى معرفتها عن الطلاق والإفلاس وبيع أو شراء العقارات

مثل أي محترف آخر ، أنت بصفتك سمسار عقارات تخدم العميل بأكمله ، وليس مجرد معاملة. من المهم أن تعرف شيئًا عن العلاقة بين الطلاق والإفلاس وقانون الملكية العقارية حتى تتمكن من إجراء مناقشة صريحة مع عميلك في حالة ظهور مشكلة أو تحذيرك مسبقًا من المشكلات المحتملة بالنسبة لك.

هذا لا يعني أنك ستقدم المشورة القانونية! ما عليك سوى أن تكون على دراية بالمزالق المحتملة لعملائك وتساعدهم على تجنبها إلى أقصى حد ممكن. العميل الذي يحصل على النتيجة التي يريدها من صفقة عقارية هو عميل راضٍ عنك ويعني تقييمات وإحالات إيجابية. يجب أيضًا أن تكون على دراية بالمشكلات التي قد تنشأ بالنسبة لك بصفتك سمسار عقارات للمشتري أو البائع الذي يتعامل مع الإفلاس أو الطلاق أو كليهما.

هذا المقال مأخوذ من مكتب محامي الإفلاس برين ماور ديفيد أوفن. إذا ظهرت أي مشاكل قانونية ، فتأكد من استشارة عميلك لطلب المشورة القانونية من محامي إفلاس متمرس في نطاق اختصاصه.

(إخلاء مسؤولية المحرر: على الرغم من دقة الحقائق الواردة في هذه المقالة ، إلا أنها لا تشكل نصيحة قانونية. تأكد من استشارة محامي العقارات للحصول على أي نصيحة قانونية قد تحتاجها.)

الحقيقة رقم 1: رفع دعوى الإفلاس يجمد كل الدائن والإجراءات القانونية.

إذا كان عميلك يبيع منزله وأعلن إفلاسه ، فاعلم أن عملية البيع لن تمضي قدمًا. أيضا ، في حالة طلاق العميل ، يتم "وقف" الطلاق لحين إغلاق قضية الإفلاس.

إذا أخبرك عميلك أنه يبيع العقار بسبب ضائقة مالية ، فمن الحكمة أن تسأل عما إذا كان يفكر في رفع دعوى إفلاس لأنه يمكنك القيام بالكثير من العمل في محاولة لبيع العقار فقط لتجميد البيع أو ما هو أسوأ ، تنازل عن الممتلكات في قضية إفلاس عميلك أو اطلب من الوصي مصادرتها.

الحقيقة رقم 2: إذا كان عميلك في حالة إفلاس نشطة ، فإنه يحتاج إلى إذن لشراء أو بيع الممتلكات العقارية.

يحدث هذا غالبًا في حالة الفصل 13 ، وهو نوع الإفلاس الذي يدفع فيه المدين شهريًا في خطة سداد مدتها ثلاث أو خمس سنوات من أجل اللحاق بالديون المضمونة - مثل الرهن العقاري - أو سداد الديون غير القابلة لإعادة الشحن ، مثل ضريبة المبيعات أو متأخرات إعالة الزوج أو الطفل.

ليس من غير المعتاد أن يضطر العملاء المحتملون في حالة نشطة للفصل 13 إلى الانتقال إلى وظيفة جديدة. في هذه الحالة ، قد تكون قادرًا على البقاء بصفتك سمسار عقارات يتعامل مع المعاملة للبائع إذا قدم البائع التماسًا إلى المحكمة للحصول على إذن ووافق الوصي بموجب الفصل 13 على سعر التقييم والبيع. هذا ليس بالشيء المؤكد ، مع ذلك. العديد من الأمناء لديهم سماسرة عقارات يعملون معهم بشكل متكرر ويفضلون استخدامهم.

إذا كانت هناك ملكية في المنزل تزيد عن المبلغ الذي يمكن لعميلك "إعفاؤه" ، بمعنى أنه بعيد عن متناول سلطة الوصي ، فاعلم أن بعض هذه الأموال سيتم الاستيلاء عليها ودفعها إلى الدائنين. لن يؤثر هذا على الرسوم الخاصة بك ، ولكن مرة أخرى ، يجب الموافقة على الرسوم الخاصة بك.

الحقيقة رقم 3: إذا حصل عميلك على الطلاق وكانت الممتلكات العقارية المراد بيعها مملوكة بشكل مشترك ، فقد يكون التقييم وما إذا كان سيتم البيع من مشكلات الطلاق.

ليس من غير المألوف أن يختلف الزوجان المطلقان اللذان يمتلكان ممتلكات عقارية بشكل مشترك حول بيع العقار أو الاحتفاظ به ، وفي حالة الموافقة على البيع ، كم هم على استعداد لبيعه.

سوف تكون قد سألت العميل المحتمل بالفعل عما إذا كان يمتلك العقار بشكل فردي أو مع شخص آخر ، وبحثت عن الأحكام والامتيازات الأخرى على العقار. أنت الآن بحاجة إلى إجراء مناقشة صريحة بشأن ما إذا كان كلا المالكين يعتزمان البيع. إذا كان هناك خلاف ، فيجب أن يتدخل محامي موكلك ومحاميهم السابق.

في كثير من الأحيان ، يختلف الملاك حول التقييم. نأمل أن تتحمل شركاتك سعر الطلب الذي توصي به ، ولكن الأمر متروك لكل من المالكين (ومحاميهم) للموافقة.

هل أنت مستعد للعمل في ظل أي من هذه المواقف وخلالها؟

ستعتمد إجابتك على هذا السؤال على الأرجح على مقدار الحقد بين المالكين وقيمة المنزل والرسوم المحتملة. ومع ذلك ، تأكد من أنك إذا اتخذت هؤلاء العملاء ، فستواجه تأخيرات وخلافات مستمرة. غالبًا ما يتم إيقاف المشترين المحتملين عن طريق هذا أو الانتقال إلى عقار آخر.

الحقيقة رقم 4: الفصل 13 الإفلاس يسمح لعميلك "بإلغاء" الرهن الثاني أو HELOC وإبراء ذمته.

إذا كنت وكيل البائع وكان البائع يعاني من صعوبات مالية ، فيجب أن يعلموا أنه إذا قدموا إفلاسًا بموجب الفصل 13 ، فلديهم القدرة على "تجريد" الرهن الثاني أو HELOC وإعفائه على أنه غير مضمون. يتم ذلك بشكل شائع في سوق الإسكان الهابطة.

لنفترض أن عميلك المحتمل اشترى منزلها في متجر راقي مقابل 400 ألف دولار. بعد بضع سنوات ، حصلت على HELOC مقابل 25000 دولار لإعادة المطبخ. مرت بضع سنوات أخرى ، وما زالت تدين بمبلغ 360 ألف دولار على أول قرض عقاري و 18 ألف دولار على هيلوك.

تقوم بتقييم المنزل ، وتشغيل المركبات ، وتجد أن قيمة العقار حاليًا تبلغ 352 ألف دولار. نظرًا لأن قيمة العقار أقل مما يدين به عميلك في الرهن العقاري الأول ، يمكن لعميلك تقديم الفصل 13 ، وتجريد HELOC من أنها غير مضمونة ، وإفراغها ، وتوفير 18000 دولار لها وإلغاء تلك الدفعة الشهرية.

قد يعني هذا أن عميلك يمكنه الآن تحمل البقاء في المنزل ، وتفقد البيع. على الرغم من اختلاف قانون الولاية ، فمن المحتمل أن يكون إبلاغ العميل بوجود هذا الخيار هو واجبك الأخلاقي. تأكد من نصحها بالتحدث مع محامي الإفلاس. غالبًا ما تكون الاستشارة الأولية مجانية ، لذلك ليس لديها ما تخسره من خلال استكشاف خيارات إفلاسها.

الحقيقة رقم 5: إذا لم يتمكن عميلك من تحمل تكاليف البقاء في منزله ولم يتمكن من الحصول على سعر البيع ، فيمكنه ببساطة التنازل عن العقار في حالة الإفلاس والابتعاد.

إليك موقف يجب الانتباه إليه ومحاولة تجنبه ، حيث سيكون هؤلاء العملاء المحتملين مضيعة للوقت بالنسبة لك.

سيكون عليك تشغيل الشركات والتوصل إلى سعر بيع مقترح. إذا كان العميل الخاص بك تحت الماء ، بمعنى أنه مدين برهن عقاري أكثر مما يستحقه العقار حاليًا ، فقد لا يكون متهورًا بشأن بيع العقار ولا يزال يعاني من نقص في الرصيد بعد البيع.

إذا كنت من ذوي الخبرة في البيع على المكشوف ، فهذا خيار. مرة أخرى ، لا يعد العمل مع البنوك العملية الأكثر ملاءمة. أحيانًا يستغرق الحصول على موافقة المقرض على سعر البيع وقتًا طويلاً مما يؤدي إلى فقدان المشتري. ولكن إذا كان من الممكن بيع العقار للبيع على المكشوف ، فسيكون البائع قادرًا على التخلص من ديون الرهن العقاري.

يجب أن تخبر عميلك المحتمل أنه يمكن بيع العقار للبيع على المكشوف ، سواء كنت تعمل بمبيعات قصيرة أم لا ، وأن تخبر عميلك أيضًا أنه يمكنه الحصول على رصيد النقص هذا كدين غير مضمون عن طريق "التنازل" القانوني عن العقار في أ الفصل 7 الإيداع. ببساطة عن طريق وضع علامة على مربع في أشكال الإفلاس ، يبتعد المدين بحرية وخالية من الممتلكات العقارية.

قد يكون الإخفاق في إخبار العميل المحتمل بإمكانية البيع على المكشوف أو التنازل عن العقار في حالة الإفلاس انتهاكًا أخلاقيًا ، قد يكون العميل قادرًا على مقاضاتك بسببه إذا كان لا يزال يمتلك رصيد النقص بعد بيع العقار .

الحقيقة رقم 6: إذا كان لعميلك حقوق ملكية في العقار ، فيجوز للوصي بموجب الفصل 7 الاستيلاء عليها وبيعها لصالح دائنيه

عند تمرير قوانين الإفلاس الفيدرالية ، لم يكن الكونجرس ينوي تجريد المدينين من جميع ممتلكاتهم. وبدلاً من ذلك ، يجب أن يحصل المدينون على "بداية جديدة" من رفع دعوى الإفلاس.

عندما يقدم شخص ما ملف إفلاس ، فإن كل ما يمتلكه ، بما في ذلك الممتلكات العقارية ، يصبح جزءًا من "ملكية الإفلاس" الخاضعة لسيطرة المحكمة والوصي. لمساعدة المدينين في بداية حياتهم الجديدة ، سن الكونجرس قوانين تنص على "استثناءات" من حوزة الإفلاس حتى يخرج المدينون من الإفلاس بالممتلكات التي يحتاجون إليها للعيش والمضي قدمًا.

الإعفاء الفيدرالي الحالي لحقوق الملكية في الممتلكات العقارية هو 25،150 دولارًا أمريكيًا بموجب 11 USC § 522 (d) (1). يتم رفع هذا المبلغ بشكل دوري من قبل الكونجرس لتتبع السوق والتضخم.

لكل ولاية أيضًا مجموعتها الخاصة من إعفاءات الإفلاس ، وهي تختلف حسب الولاية ومن الإعفاءات الفيدرالية. سيتحدث عميلك المحتمل أو يجب أن يتحدث مع محامي الإفلاس لتحديد ما إذا كانت الإعفاءات الحكومية أو الفيدرالية ستحمي ممتلكاته على أفضل وجه ، سواء الحقيقية أو الشخصية.

الولايات التي تسمح للمدين باختيار الإعفاءات الفيدرالية أو الإعفاءات الحكومية هي ألاسكا وأركنساس وكونيتيكت ومقاطعة كولومبيا وهاواي وكنتاكي وماساتشوستس وميتشيغان ومينيسوتا ونيو هامبشاير ونيوجيرسي ونيو مكسيكو ونيويورك وأوريجون ، بنسلفانيا ورود آيلاند وتكساس وفيرمونت وواشنطن وويسكونسن. إذا كان عميلك لا يعيش في إحدى هذه الدول ، فيجب عليه استخدام إعفاءات الدولة.

إذا كان لدى عميلك حقوق ملكية تتجاوز الإعفاء ولا يزال ينوي رفع دعوى الإفلاس ، فيجب عليك إخطاره باحتمال أن يستولي الوصي على ممتلكاته. ضع في اعتبارك أن الأمناء غالبًا ما يضيفون 5 أو 10٪ إلى مبلغ حقوق الملكية المعفى لحساب تكاليف بيع العقار ، لذا ضع ذلك في الاعتبار في حساباتك.

المساواة والطلاق: هنا حيث أن البقاء متزوجًا لفترة أطول يفيد كلا الطرفين ، وأنت! إذا كان بإمكانهم الموافقة على البيع والاتفاق على التقييم والموافقة على الاحتفاظ بك كوكيل لهم ، فاعلم أنهم إذا أعلنوا إفلاسهم قبل الطلاق وقبل البيع ، فسيحصلون على ضعف إعفاء المنزل. بالنسبة للأزواج المطلقين الذين لديهم أكثر من 25105 دولارات وأقل من 55000 دولار من الأسهم في منازلهم واستخدام الإعفاء الفيدرالي للمنزل ، فإن توقيت التقديم والبيع والطلاق أمر بالغ الأهمية فيما إذا كانوا سيكسبون المال أو يخسرون المال.

أفضل ما يمكنك فعله لعميلك (عملائك) هو تشغيل الشركات ، وتزويدهم بالتقييم ، وإعطائهم هذه المعلومات ، ونصحهم بالتماس استشارة محامٍ من ذوي الخبرة في الإفلاس لتحديد ما إذا كان الوصي سيستولي على منزلهم بدلاً من ذلك. من السماح لهم ببيعها وتحقيق ربح من حقوق الملكية المعفاة. في قضايا بيع الأملاك والطلاق والإفلاس ، فإن التوقيت هو كل شيء!

الحقيقة رقم 7: لا الإفلاس أو الطلاق يحرم الشخص تمامًا من شراء ممتلكات عقارية

في معظم الحالات ، يتعرض المطلقون لضربة في رصيدهم. غالبًا ما تكون نفقاتهم المعيشية أكبر مما كانت عليه عندما كانوا جزءًا من أسرة ، وما لم يزداد دخلهم ، فسيؤدي ذلك إلى ضغوط مالية عليهم وربما يتسبب في تكبدهم المزيد من الديون.

يؤثر الإفلاس بالتأكيد على درجة ائتمان المدين. تظل حقيقة تسجيل الإفلاس في تقرير ائتمان المدين لمدة تصل إلى عشر سنوات ، ومع ذلك ، يمكن للمدين إعادة تأهيل ائتمانه عن طريق سداد جميع المدفوعات الشهرية بالكامل وفي الوقت المحدد من الآن فصاعدًا ومن خلال مراعاة نسبة الدين إلى الدخل. ومن المثير للاهتمام ، أن هؤلاء المدينين الذين يحصلون على إبراء ذمة من الديون غير المضمونة مثل بطاقات الائتمان أو الفواتير الطبية غالبًا ما يرون أن درجة الائتمان الخاصة بهم تتحسن بعد بضعة أشهر من إغلاق قضية إفلاسهم بسبب تحسن نسبة الدين إلى الدخل.

لحسن الحظ ، فإن الأمر يتعلق فقط بإرشادهم إلى متخصص في الرهن العقاري يمكنه مساعدتهم في التأهل للحصول على قرض. قد تكون هناك حاجة إلى دفعة أولى أكبر أو تأمين على الرهن العقاري أو سعر فائدة أقل جاذبية ، ومع ذلك ، لن يمنع الطلاق أو الإفلاس المشتري المصمم من إيجاد طريقة ، ويمكنه دائمًا إعادة التمويل مع تحسن وضعه المالي.

نأمل أن تساعدك هذه الحقائق السبع أنت وعملائك المحتملين!

عن المؤلف

فيرونيكا باكستر مساعدة قانونية ومدونة تعيش وتعمل في مدينة فيلادلفيا العظيمة. تعمل كثيرًا مع David Offen، Esq. ، محامي الإفلاس المشغول في برين ماور ، بنسلفانيا.

العقارات مسار وظيفي مليء بالتحديات ، ولكنه مجزي. ولكن كما هو الحال مع أي عمل تجاري جديد ، يجب أن تكون على دراية ببعض المخاطر الأكثر شيوعًا ، حتى تتمكن من التعرف عليها بسهولة أكبر وتجنب ارتكاب أخطاء غير ضرورية. بهذه الطريقة ستكون أكثر استعدادًا وتزيد من فرص نجاحك.

إذا كنت ترغب في البقاء على اطلاع دائم بجميع محتوياتنا المجانية والقيمة ، فقم بالاشتراك في نشرتنا الإخبارية. ننشر مقالات وأدلة قيمة مثل هذا المقال بانتظام. بهذه الطريقة يمكنك تحسين مهاراتك التسويقية باستمرار ، وتصبح مسوقًا عقاريًا أكثر فاعلية.

وإذا كنت ترغب في السيطرة على سوق العقارات المحلي الخاص بك ، فتحقق من مواقع شرارة AgentFire's Spark Sites ، المصنفة رقم 1 لعدة سنوات متتالية.

وأفضل جزء؟ يمكنك تجربة جميع ميزاته الرائعة مجانًا من خلال الإصدار التجريبي لمدة 10 أيام.