不動産業者が離婚、破産、不動産の売買について知っておくべき7つの事実

他の専門家と同じように、不動産業者は単なる取引ではなく、クライアント全体にサービスを提供します。 問題が発生したり、潜在的な問題について事前に警告されたりした場合に、クライアントと率直に話し合うことができるように、離婚、破産、および不動産法の関連についてある程度知っておくことが重要です。

これは、あなたが法的助言を提供すると言っているのではありません! クライアントの潜在的な落とし穴を認識し、できる限りそれらを回避できるようにする必要があります. 不動産取引から望む結果を得ているクライアントは、あなたに満足しているクライアントであり、肯定的なレビューと紹介を意味します. また、破産、離婚、またはその両方に対処する買い手または売り手の不動産業者として発生する可能性のある問題にも注意する必要があります。

この記事は、 Bryn Mawr の破産弁護士であるDavid Offen のオフィスからのものです。 法的な問題が発生した場合は、必ずクライアントに相談して、管轄の経験豊富な破産弁護士から法的助言を求めるようにしてください。

(編集者の免責事項: この記事に記載されている事実は正確ですが、法的助言を構成するものではありません。必要な法的助言については、必ず不動産弁護士に相談してください。)

事実 #1: 破産を申請すると、すべての債権者と法的措置が凍結されます。

クライアントが自宅を売却して破産した場合、売却は進まないことを知っておいてください。 また、クライアントが離婚している場合、破産事件が終結するまで離婚は「保留」されます。

あなたのクライアントが財政難のために売却しているとあなたに言った場合、あなたは彼らが破産を考えているかどうか尋ねるのが賢明でしょう。クライアントの破産事件で引き渡された財産、または管財人に差し押さえてもらう。

事実 2: クライアントが現在破産中の場合は、不動産の購入または売却の許可が必要です。

これはチャプター13のケースで最も頻繁に発生します。これは、債務者が住宅ローンなどの担保付き債務に追いつくため、または免責不能債務を完済するために、3年または5年の返済計画に毎月支払うタイプの破産です。 、消費税、配偶者または養育費の滞納など。

第 13 章の訴訟が進行中の潜在的なクライアントが、新しい仕事のために引っ越さなければならないことは珍しくありません。 この場合、売り手が裁判所に許可を申請し、第 13 章管財人が評価と売却価格に同意すれば、あなたは売り手のために取引を処理する不動産業者として残ることができる場合があります。 ただし、これは確かなことではありません。 多くの受託者は、頻繁に仕事をする不動産業者を持っており、それらを利用したいと考えています。

あなたのクライアントが「免除」できる金額を超えて家にエクイティがある場合、つまり、管財人の差し押さえ権限の範囲外に置かれる場合、それらの資金の一部が差し押さえられ、債権者に支払われることを知っておいてください。 これは料金には影響しませんが、料金は承認される必要があります。

事実 3: クライアントが離婚し、売却する不動産が共同所有されている場合、評価と売却するかどうかが離婚の問題になる可能性があります。

不動産を共有して所有している離婚した夫婦が、不動産を売却するか保持するか、売却することに同意する場合はいくらで売却するかについて意見が一致しないことは珍しくありません。

あなたはすでに潜在的なクライアントに、不動産を個人で所有しているか、他の誰かと所有しているかを尋ね、不動産に関する判決やその他の先取特権を探しています。 次に、両方の所有者が売却する意思があるかどうかについて、率直な話し合いを行う必要があります。 意見の相違がある場合は、クライアントの弁護士と元の弁護士が関与する必要があります。

多くの場合、所有者は評価について意見が一致しません。 うまくいけば、あなたのコンプはあなたが推奨する提示価格を負担しますが、同意するのは両方の所有者（および彼らの弁護士）次第です.

これらの状況のいずれかの下で、またはそれを通して働く準備ができていますか?

この質問に対するあなたの答えは、おそらく 2 人の所有者の間でどれだけの恨みがあるか、家の価値と潜在的な料金に依存します。 ただし、これらのクライアントを引き受けると、進行中の遅延や意見の相違に直面することになります。 潜在的なバイヤーは、これによってしばしばオフになったり、別の物件に移動したりします.

事実 #4: 第 13 章の破産により、クライアントは 2 番目の住宅ローンまたは HELOC を「剥ぎ取り」、それを免責することができます。

あなたが売り手の代理人であり、売り手が財政難に陥っている場合、彼らは第 13 章破産を申請した場合、2 番目の住宅ローンまたは HELOC を「剥ぎ取り」、無担保として免責する権限があることを知っておく必要があります。 これは一般的に住宅市場が低迷している場合に行われます。

あなたの見込み客が高級住宅街で 40 万ドルで家を購入したとします。 数年後、彼女はキッチンをやり直すために HELOC を 25,000 ドルで購入しました。 さらに数年が経過しましたが、彼女はまだ最初の住宅ローンで 360,000 ドル、HELOC で 18,000 ドルを借りています。

家を評価し、コンプを実行したところ、その物件の現在の価値は 352,000 ドルであることがわかりました。 不動産の価値は、クライアントが最初の住宅ローンで負っている金額よりも低いため、クライアントはチャプター 13 を提出し、その HELOC を無担保として剥ぎ取り、それを免除してもらい、18,000 ドルを節約して毎月の支払いをなくすことができます。

これは、クライアントが家にとどまる余裕ができたことを意味する可能性があり、販売を失うことになります。 州法はさまざまですが、この選択肢があることをクライアントに知らせることは、おそらくあなたの倫理的義務です。 必ず、破産弁護士に相談するよう彼女にアドバイスしてください。 多くの場合、初回の相談は無料であるため、破産の選択肢を検討することで失うものは何もありません。

事実 5: クライアントが自宅に滞在する余裕がなく、売却価格を得ることができない場合、破産して物件を手放し、立ち去ることができます。

これらの潜在的なクライアントはあなたにとって多大な時間を浪費するため、注意して回避しようとする状況があります.

コンプを実行して、推奨される販売価格を考え出す必要があります。 クライアントが水中にいる場合、つまり、不動産の現在の価値よりも多くの住宅ローンを借りている場合、彼は不動産を売却することに積極的ではなく、売却後も不足残高を負っている可能性があります.

ショートセールスの経験がある場合、それはオプションです。 繰り返しますが、銀行と協力することは、最も適切なプロセスではありません。 場合によっては、売却価格について貸し手の承認を得るのに時間がかかりすぎて、買い手を失うことがあります。 しかし、不動産を空売りで売却できれば、売り手は住宅ローンの借金から自由に立ち去ることができます。

空売りを行っているかどうかに関係なく、潜在的なクライアントに、空売りとして不動産を売却できることを伝える必要があります。第7章の提出。 破産フォームのボックスにチェックを入れるだけで、債務者は自由に立ち去り、不動産から解放されます。

潜在的なクライアントに空売りまたは破産による財産の放棄の可能性について伝えないことは、倫理違反になる可能性があり、クライアントが財産の売却後も不足残高を所有している場合、クライアントはあなたを訴えることができる可能性があります。 .

事実＃6：クライアントが資産に株式を持っている場合、第7章管財人は債権者の利益のためにそれを差し押さえて売却することができます

連邦破産法を可決する際、議会は債務者がすべての所有物を剥奪されることを意図していませんでした。 むしろ、債務者は破産申請から「新たなスタート」を受けることになります。

誰かが破産を申請すると、不動産を含む所有物はすべて、裁判所と管財人の管理下にある「破産財産」の一部になります。 債務者が新たなスタートを切るのを助けるために、連邦議会は破産財産からの「免除」を規定する法律を制定しました。これにより、債務者は破産から抜け出し、生きて前進するために必要な財産を手に入れることができます。

11 USC § 522(d)(1) に基づく、現在の連邦による不動産の持分に対する免除は $25,150 です。 この金額は、市場とインフレを追跡するために議会によって定期的に引き上げられます。

各州には独自の一連の破産免除もあり、それらは州によって異なり、連邦の免除とは異なります。 あなたの潜在的なクライアントは、州または連邦の免除が実物と個人の両方の財産を保護するのに最適かどうかを判断するために、破産弁護士と話しているか、話し合う必要があります.

債務者が連邦または州の免除を使用するかどうかを選択できる州は、アラスカ、アーカンソー、コネチカット、コロンビア特別区、ハワイ、ケンタッキー、マサチューセッツ、ミシガン、ミネソタ、ニューハンプシャー、ニュージャージー、ニューメキシコ、ニューヨーク、オレゴン、ペンシルバニア、ロードアイランド、テキサス、バーモント、ワシントン、ウィスコンシン。 クライアントがこれらの州のいずれにも住んでいない場合は、州の免除を使用する必要があります。

あなたのクライアントが免除を超える資本を持っていて、それでも破産を申請するつもりである場合、管財人が彼らの財産を差し押さえる可能性があることを彼らに知らせるべきです. 管財人は、財産の売却費用を説明するために免除される資本の額に 5% または 10% を追加することが多いので、それを計算に織り込むことを心に留めておいてください。

公平性と離婚:ここでは、結婚生活をもう少し長く続けることで、双方とあなたにメリットがあります。 彼らが売却に同意し、評価に同意し、あなたを代理人として維持することに同意できる場合、彼らが離婚する前に売却する前に破産を申請すると、家屋敷の免除が2倍になることを知っておいてください. 25,105 ドル以上 55,000 ドル未満の資産を持ち、連邦のホームステッド免除を使用している離婚カップルにとって、申請、売却、および離婚のタイミングは、彼らがお金を稼ぐか失うかを左右する重要な要素です。

クライアントのためにできる最善のことは、コンプを実行し、評価を提供し、この情報を提供し、経験豊富な破産弁護士の助言を求めて、管財人がむしろ家を差し押さえるかどうかを判断するようアドバイスすることです。彼らがそれを売却し、免除された株式から利益を実現することを許可するよりも。 不動産売却・離婚・自己破産はタイミングが勝負！

事実 #7: 破産も離婚も、誰かが不動産を購入する資格を絶対に失うわけではありません

ほとんどの場合、離婚した人は信用を失います。 多くの場合、彼らの生活費は家族の一員だったときよりも多くなり、収入が増えない限り、経済的に負担がかかり、借金が増える可能性があります.

破産は、債務者の信用スコアに最も確実に影響を与えます。 破産を申請したという事実は、最大 10 年間債務者の信用報告書に残りますが、債務者は、毎月のすべての支払いを期限どおりに全額支払い、負債と収入の比率を気にすることによって、信用を回復することができます。 興味深いことに、クレジットカードや医療費などの無担保債務の免除を受けた債務者は、債務対所得比率の改善により、破産事件が終了してから数か月後にクレジットスコアが改善することがよくあります.

幸いなことに、彼らがローンの資格を得るのを助けることができる住宅ローンの専門家に彼らを導くことだけの問題です. 多額の頭金、住宅ローン保険、またはあまり魅力的でない金利が必要になる場合がありますが、離婚や破産によって決定的な買い手が道を見つけることが妨げられることはなく、財政状況が改善されればいつでも借り換えることができます。

これらの 7 つの事実が、あなたと潜在的なクライアントの両方に役立つことを願っています。

著者について

Veronica Baxter は、フィラデルフィアの大都市に住み、働いている法務アシスタント兼ブロガーです。 彼女は、ペンシルベニア州ブリンマーの多忙な破産弁護士である David Offen, Esq. と頻繁に仕事をしています。

不動産は挑戦的ですが、やりがいのあるキャリアパスです。 しかし、新しいビジネスと同様に、いくつかの最も一般的な落とし穴に注意する必要があります。そうすれば、それらをより簡単に特定し、不必要な間違いを避けることができます. そうすれば、より準備が整い、成功の可能性が高まります。

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