7 hechos que los agentes inmobiliarios deben saber sobre el divorcio, la bancarrota y la venta o compra de bienes inmuebles

Como cualquier otro profesional, usted, como agente inmobiliario, atiende al cliente en su totalidad, no solo a una transacción. Es importante que sepa algo sobre el nexo del divorcio, la bancarrota y la ley de bienes raíces para que pueda tener una conversación franca con su cliente en caso de que surja un problema o ser advertido de posibles problemas para usted.

¡Esto no quiere decir que brindará asesoramiento legal! Solo necesita ser consciente de los peligros potenciales para sus clientes y ayudarlos a evitarlos en la medida de lo posible. Un cliente que obtiene el resultado que desea de una transacción de bienes raíces es un cliente que está satisfecho con usted y significa recomendaciones y reseñas positivas. También debe estar al tanto de los problemas que podrían surgir para usted como agente de bienes raíces para el comprador o el vendedor que se enfrenta a la bancarrota, el divorcio o ambos.

Este artículo proviene de la oficina del abogado de bancarrotas de Bryn Mawr, David Offen. Si surge algún problema legal, asegúrese de aconsejar a su cliente que busque asesoramiento legal de un abogado con experiencia en bancarrotas en su jurisdicción.

(Descargo de responsabilidad del editor: los hechos presentados en este artículo, si bien son precisos, no constituyen asesoramiento legal. Asegúrese de consultar a su abogado de bienes raíces para cualquier asesoramiento legal que pueda necesitar).

Hecho #1: La declaración de bancarrota congela todas las acciones legales y de acreedores.

Si su cliente está vendiendo su casa y se declara en bancarrota, sepa que la venta no se llevará a cabo. Además, si el cliente se está divorciando, el divorcio se “suspende” hasta que se cierre el caso de bancarrota.

Si su cliente le dice que está vendiendo debido a dificultades financieras, sería prudente preguntarle si está contemplando declararse en bancarrota porque podría esforzarse mucho tratando de vender la propiedad solo para congelar la venta o, peor aún, tener la propiedad entregada en el caso de bancarrota de su cliente o hacer que el Síndico la incaute.

Hecho #2: Si su cliente está en un caso de bancarrota activa, necesita permiso para comprar o vender bienes inmuebles.

Esto sucede con mayor frecuencia en un caso del Capítulo 13, que es el tipo de bancarrota en la que el deudor paga mensualmente un plan de pago de tres o cinco años para ponerse al día con la deuda garantizada, como una hipoteca, o pagar la deuda no cancelable. , como el impuesto sobre las ventas o los atrasos en la manutención del cónyuge o de los hijos.

No es inusual que los clientes potenciales en un caso activo del Capítulo 13 tengan que mudarse para un nuevo trabajo. En este caso, es posible que pueda permanecer como el agente inmobiliario que maneja la transacción por el vendedor si el vendedor solicita permiso al tribunal y el Síndico conforme al Capítulo 13 acepta una tasación y un precio de venta. Esto no es una cosa segura, sin embargo. Muchos fideicomisarios tienen agentes inmobiliarios con los que trabajan con frecuencia y preferirían utilizarlos.

Si hay equidad en la casa por encima de la cantidad que su cliente puede "eximir", es decir, ponerla fuera del alcance del poder de incautación del Síndico, sepa que algunos de esos fondos serán embargados y pagados a los acreedores. Esto no afectará su tarifa, pero nuevamente, su tarifa debe ser aprobada.

Hecho #3: Si su cliente se está divorciando y los bienes inmuebles que se venderán son de propiedad conjunta, la valoración y si vender pueden ser problemas de divorcio.

No es raro que una pareja que se divorcia que posee bienes inmuebles en común no esté de acuerdo sobre si vender o retener la propiedad y, si acuerdan vender, por cuánto están dispuestos a venderla.

Ya le habrá preguntado a su cliente potencial si posee la propiedad individualmente o con otra persona, y buscado sentencias y otros gravámenes sobre la propiedad. Ahora debe tener una discusión franca sobre si ambos propietarios tienen la intención de vender. Si hay un desacuerdo, el abogado de su cliente y el abogado de su ex deben involucrarse.

Más a menudo, los propietarios no están de acuerdo sobre la valoración. Con suerte, sus compensaciones tendrán el precio de venta que recomienda, pero depende de ambos propietarios (y sus abogados) estar de acuerdo.

¿Está preparado para trabajar en cualquiera de estas situaciones?

Su respuesta a esta pregunta probablemente dependerá de cuánto rencor haya entre los dos propietarios y el valor de la casa y su tarifa potencial. Sin embargo, asegúrese de que si acepta a estos clientes, enfrentará retrasos y desacuerdos continuos. Los compradores potenciales a menudo se desaniman por esto o se mudan a otra propiedad.

Hecho #4: La bancarrota del Capítulo 13 le permite a su cliente "deshacerse" de una segunda hipoteca o HELOC y cancelarla.

Si usted es el agente del vendedor y el vendedor tiene dificultades financieras, debe saber que si se declara en bancarrota conforme al Capítulo 13, tiene el poder de "quitar" una segunda hipoteca o HELOC y cancelarla como no garantizada. Esto se hace comúnmente en un mercado inmobiliario a la baja.

Digamos que su cliente potencial compró su casa en un mercado de lujo por $400,000. Unos años más tarde, sacó un HELOC por $25,000 para remodelar la cocina. Pasan algunos años más y aún debe $360 000 de la primera hipoteca y $18 000 de la HELOC.

Usted evalúa la casa, ejecuta las compensaciones y encuentra que la propiedad actualmente vale $352,000. Debido a que el valor de la propiedad es menor que lo que su cliente debe en la primera hipoteca, su cliente puede presentar el Capítulo 13, eliminar ese HELOC como no garantizado y cancelarlo, ahorrándole $18,000 y eliminando ese pago mensual.

Esto puede significar que su cliente ahora puede permitirse quedarse en la casa y usted pierde la venta. Aunque la ley estatal varía, informar a su cliente que existe esta opción es probablemente su deber ético. Asegúrese de aconsejarle que hable con un abogado especializado en bancarrotas. Una consulta inicial suele ser gratuita, por lo que no tiene nada que perder al explorar sus opciones de bancarrota.

Hecho #5: Si su cliente no puede permitirse quedarse en su casa y no puede obtener el precio de venta, simplemente puede entregar la propiedad en bancarrota y marcharse.

Esta es una situación que debe tener en cuenta y tratar de evitar, ya que estos clientes potenciales le harán perder mucho tiempo.

Tendrá que ejecutar los comps y llegar a un precio de venta sugerido. Si su cliente está bajo el agua, es decir, debe más en la hipoteca de lo que vale actualmente la propiedad, es posible que no esté loco por vender la propiedad y aún debe un saldo de deficiencia después de la venta.

Si tiene experiencia con ventas cortas, esa es una opción. Una vez más, trabajar con bancos no es el proceso más conveniente. A veces toma tanto tiempo obtener la aprobación de un prestamista para un precio de venta que pierde al comprador. Pero si la propiedad se puede vender como una venta corta, el vendedor podrá salir libre de deudas hipotecarias.

Debe decirle a su cliente potencial que la propiedad podría venderse como una venta corta, ya sea que trabaje con ventas cortas o no, y también informarle a su cliente que puede obtener ese saldo de deficiencia descargado como deuda no garantizada al "entregar" legalmente la propiedad en una presentación del Capítulo 7. Simplemente marcando una casilla en los formularios de bancarrota, un deudor sale libre y libre de bienes inmuebles.

No decirle a un cliente potencial sobre la posibilidad de vender al descubierto o entregar la propiedad en bancarrota podría ser una violación ética, una por la que un cliente podría demandarlo si todavía posee el saldo de deficiencia después de la venta de la propiedad. .

Hecho #6: Si su cliente tiene capital en la propiedad, el síndico conforme al Capítulo 7 puede embargarla y venderla en beneficio de sus acreedores

Al aprobar las leyes federales de bancarrota, el Congreso no tenía la intención de despojar a los deudores de todas sus posesiones. Más bien, los deudores deben recibir un "nuevo comienzo" al declararse en bancarrota.

Cuando alguien se declara en bancarrota, todo lo que posee, incluidos los bienes inmuebles, se convierte en parte del “patrimonio de la bancarrota” bajo el control del Tribunal y el Síndico. Para ayudar a los deudores a tener un nuevo comienzo, el Congreso promulgó leyes que prevén "exenciones" del patrimonio de la quiebra para que los deudores salgan de la quiebra con la propiedad que necesitan para vivir y seguir adelante.

La exención federal actual para la equidad en bienes inmuebles es de $25,150 según 11 USC § 522(d)(1). Esta cantidad es recaudada periódicamente por el Congreso para monitorear el mercado y la inflación.

Cada estado también tiene su propio conjunto de exenciones de bancarrota, y varían según el estado y las exenciones federales. Su cliente potencial habrá hablado o debería hablar con un abogado especializado en bancarrotas para determinar si las exenciones estatales o federales protegerían mejor su propiedad, tanto real como personal.

Los estados que permiten que un deudor elija si usar exenciones federales o estatales son Alaska, Arkansas, Connecticut, Distrito de Columbia, Hawái, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, New Mexico, New York, Oregon, Pensilvania, Rhode Island, Texas, Vermont, Washington y Wisconsin. Si su cliente no vive en uno de estos estados, debe usar las exenciones estatales.

Si su cliente tiene capital superior a la exención y aún tiene la intención de declararse en bancarrota, debe informarle sobre la posibilidad de que el Síndico embargue su propiedad. Tenga en cuenta que los fideicomisarios a menudo agregan un 5 o un 10 % a la cantidad de capital que está exenta para cubrir los costos de venta de la propiedad, así que tenga eso en cuenta en su cálculo.

Equidad y divorcio: ¡aquí es donde permanecer casado por un poco más de tiempo beneficia a ambas partes y a usted! Si pueden aceptar vender, acordar una valoración y aceptar retenerlo como su agente, sepa que si se declaran en bancarrota antes de divorciarse y antes de vender, obtienen el doble de la exención de vivienda. Para las parejas que se divorcian con más de $25,105 y menos de $55,000 de capital en su casa y que utilizan la exención federal de vivienda familiar, el momento de la presentación, la venta y el divorcio son fundamentales para determinar si ganarán o perderán dinero.

Lo mejor que puede hacer por su(s) cliente(s) es ejecutar los comps, proporcionarles una valoración , darles esta información y aconsejarles que busquen el consejo de un abogado con experiencia en bancarrotas para determinar si el Fideicomisario embargará su casa en lugar de que permitirles venderlo y obtener una ganancia del patrimonio exento. En los casos relacionados con la venta de bienes inmuebles, el divorcio y la bancarrota, ¡el tiempo lo es todo!

Hecho #7: Ni la bancarrota ni el divorcio descalifican absolutamente a alguien para comprar bienes inmuebles

En la mayoría de los casos, las personas divorciadas reciben un golpe en su haber. A menudo, sus gastos de manutención son mayores que cuando formaban parte de un hogar familiar y, a menos que aumenten sus ingresos, eso los pondrá a prueba financieramente y tal vez los haga incurrir en más deudas.

La bancarrota definitivamente afecta la calificación crediticia del deudor. El hecho de declararse en bancarrota permanece en el informe de crédito del deudor hasta por diez años, sin embargo, un deudor puede rehabilitar su crédito haciendo todos los pagos mensuales en su totalidad y a tiempo en el futuro y cuidando su relación deuda-ingreso. Curiosamente, aquellos deudores que reciben una descarga de deuda no garantizada, como tarjetas de crédito o facturas médicas, a menudo ven que su puntaje de crédito mejora unos meses después de que se cierra su caso de bancarrota debido a la mejora de la relación deuda-ingreso.

Afortunadamente, solo se trata de guiarlos hacia un profesional hipotecario que pueda ayudarlos a calificar para un préstamo. Es posible que se requiera un pago inicial más grande, un seguro hipotecario o una tasa de interés menos atractiva; sin embargo, ni el divorcio ni la bancarrota impedirán que un comprador decidido encuentre una manera, y siempre pueden refinanciar a medida que su situación financiera mejore.

¡Con suerte, estos siete hechos te ayudarán tanto a ti como a tus clientes potenciales!

Sobre el Autor

Veronica Baxter es asistente legal y bloguera que vive y trabaja en la gran ciudad de Filadelfia. Frecuentemente trabaja con David Offen, Esq., un abogado de bancarrotas muy ocupado en Bryn Mawr , Pensilvania.

El sector inmobiliario es una carrera desafiante pero gratificante. Pero como con cualquier negocio nuevo, debe ser consciente de algunos de los escollos más comunes, para que pueda identificarlos más fácilmente y evitar cometer errores innecesarios. De esa manera estarás más preparado y aumentarás las posibilidades de éxito.

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