7 fatos que os corretores de imóveis precisam saber sobre divórcio, falência e venda ou compra de imóveis

Como qualquer outro profissional, você como corretor de imóveis atende todo o cliente, não apenas uma transação. É importante que você saiba algo sobre o nexo de divórcio, falência e direito de propriedade real para que possa ter uma discussão franca com seu cliente caso surja um problema ou seja avisado de possíveis problemas para você.

Isso não quer dizer que você estará dispensando aconselhamento jurídico! Você só precisa estar ciente das possíveis armadilhas para seus clientes e ajudá-los a evitá-las na medida do possível. Um cliente que obtém o resultado que deseja de uma transação imobiliária é um cliente que está satisfeito com você e significa críticas e referências positivas. Você também deve estar ciente dos problemas que podem surgir para você como corretor de imóveis para o comprador ou vendedor que lida com falência, divórcio ou ambos.

Este artigo vem do escritório do advogado de falências Bryn Mawr, David Offen. Se surgir algum problema legal, certifique-se de aconselhar seu cliente a procurar aconselhamento jurídico de um advogado de falências experiente em sua jurisdição.

(Isenção de responsabilidade do editor: os fatos apresentados neste artigo, embora precisos, não constituem aconselhamento jurídico. Certifique-se de consultar seu advogado imobiliário para qualquer aconselhamento jurídico que possa precisar.)

Fato # 1: A falência do arquivamento congela todos os credores e ações legais.

Se o seu cliente está vendendo sua casa e declara falência, saiba que uma venda não irá adiante. Além disso, se o cliente está se divorciando, o divórcio é “ficado” até o encerramento do processo de falência.

Se o seu cliente lhe disser que está vendendo devido a dificuldades financeiras, seria sensato perguntar se ele está pensando em declarar falência, porque você poderia trabalhar muito tentando vender a propriedade apenas para ter a venda congelada ou pior, ter o propriedade entregue no caso de falência do seu cliente ou faça com que o Administrador fiduciário a apreenda.

Fato nº 2: Se o seu cliente estiver em um processo de falência ativo, ele precisa de permissão para comprar ou vender imóveis.

Isso acontece com mais frequência em um caso do Capítulo 13, que é o tipo de falência em que o devedor paga mensalmente um plano de pagamento de três ou cinco anos para recuperar a dívida garantida – como uma hipoteca – ou pagar dívidas não descartáveis. , como impostos sobre vendas ou pagamentos de pensão alimentícia para cônjuge ou filho.

Não é incomum que clientes em potencial em um caso ativo do Capítulo 13 tenham que se mudar para um novo emprego. Nesse caso, você pode permanecer como corretor de imóveis que lida com a transação para o vendedor se o vendedor solicitar permissão ao tribunal e o Administrador do Capítulo 13 concordar com uma avaliação e preço de venda. Isso não é uma coisa certa, no entanto. Muitos Administradores têm corretores de imóveis com os quais trabalham com frequência e preferem usá-los.

Se houver patrimônio na casa além do valor que seu cliente pode “isentar”, ou seja, colocar fora do alcance do poder de apreensão do administrador, saiba que alguns desses fundos serão apreendidos e pagos aos credores. Isso não afetará sua taxa, mas, novamente, sua taxa deve ser aprovada.

Fato # 3: Se o seu cliente está se divorciando e a propriedade real a ser vendida é de propriedade conjunta, a avaliação e a venda podem ser questões de divórcio.

Não é incomum para um casal divorciado que possui um imóvel em conjunto discordar sobre a venda ou manutenção do imóvel e, se concordar em vender, por quanto eles estão dispostos a vendê-lo.

Você já deve ter perguntado ao seu cliente potencial se ele é o proprietário do imóvel individualmente ou com outra pessoa, e pesquisado por sentenças e outros ônus sobre o imóvel. Agora você precisa ter uma discussão franca sobre se ambos os proprietários pretendem vender. Se houver um desacordo, o advogado de seu cliente e o advogado de seu ex devem se envolver.

Mais frequentemente, os proprietários discordam sobre a avaliação. Felizmente, seus comps terão o preço pedido que você recomenda, mas cabe a ambos os proprietários (e seus advogados) concordarem.

Você está preparado para trabalhar sob e através de qualquer uma dessas situações?

Sua resposta a esta pergunta provavelmente dependerá de quanto rancor existe entre os dois proprietários e o valor da casa e sua taxa potencial. Certifique-se, porém, de que, se você aceitar esses clientes, enfrentará atrasos e desacordos contínuos. Os potenciais compradores são muitas vezes desligados por isso ou passam para outra propriedade.

Fato nº 4: A falência do capítulo 13 permite que seu cliente “desmonte” uma segunda hipoteca ou HELOC e a tenha quitado.

Se você for o agente do vendedor e o vendedor estiver em dificuldades financeiras, eles devem saber que, se declararem falência do Capítulo 13, eles têm o poder de “despojar” uma segunda hipoteca ou HELOC e liberá-la como não garantida. Isso geralmente é feito em um mercado imobiliário em baixa.

Digamos que seu cliente em potencial comprou sua casa em um mercado de luxo por US$ 400.000. Alguns anos depois, ela pegou um HELOC por US$ 25.000 para refazer a cozinha. Mais alguns anos se passam e ela ainda deve $ 360.000 na primeira hipoteca e $ 18.000 no HELOC.

Você avalia a casa, faz as comparações e descobre que a propriedade vale atualmente $ 352.000. Como o valor da propriedade é menor do que o que seu cliente deve na primeira hipoteca, seu cliente pode arquivar o Capítulo 13, retirar esse HELOC como não garantido e liberá-lo, economizando US $ 18.000 e eliminando esse pagamento mensal.

Isso pode significar que seu cliente agora pode ficar em casa e você perde a venda. Embora a lei estadual varie, informar ao seu cliente que essa opção existe provavelmente é seu dever ético. Certifique-se de aconselhá-la a falar com um advogado da bancarrota. Uma consulta inicial geralmente é gratuita, então ela não tem nada a perder explorando suas opções de falência.

Fato nº 5: Se o seu cliente não puder se dar ao luxo de ficar em sua casa e não conseguir o preço de venda, ele pode simplesmente entregar a propriedade em falência e ir embora.

Aqui está uma situação a ser observada e tentar evitar, pois esses clientes em potencial serão grandes perdas de tempo para você.

Você terá que executar os comps e chegar a um preço de venda sugerido. Se o seu cliente está submerso, ou seja, deve mais na hipoteca do que o valor da propriedade atualmente, ele pode não estar louco para vender a propriedade e ainda deve um saldo devedor após a venda.

Se você tem experiência com vendas a descoberto, essa é uma opção. Novamente, trabalhar com bancos não é o processo mais conveniente. Às vezes, leva tanto tempo para obter a aprovação de um credor para um preço de venda que você perde seu comprador. Mas se a propriedade puder ser vendida como uma venda a descoberto, o vendedor poderá sair livre e desembaraçado da dívida hipotecária.

Você deve informar ao seu potencial cliente que o imóvel pode ser vendido como uma venda a descoberto, quer você trabalhe com vendas a descoberto ou não, e também informar ao seu cliente que ele pode obter esse saldo devedor quitado como dívida quirografária ao “entregar” legalmente o imóvel em um arquivamento do Capítulo 7. Simplesmente marcando uma caixa nos formulários de falência, o devedor sai livre e desimpedido da propriedade real.

Deixar de informar a um cliente em potencial sobre a possibilidade de vender a descoberto ou entregar a propriedade em falência pode ser uma violação ética, pela qual um cliente pode processá-lo se estiver preso ainda possuindo o saldo devedor após a venda da propriedade .

Fato nº 6: Se o seu cliente tiver patrimônio na propriedade, o administrador do capítulo 7 pode apreender e vendê-lo em benefício de seus credores

Ao aprovar as leis federais de falência, o Congresso não pretendia que os devedores fossem despojados de todas as posses. Em vez disso, os devedores devem receber um “novo começo” do pedido de falência.

Quando alguém declara falência, tudo o que possui, incluindo bens imóveis, torna-se parte da “massa falida” sob o controle do Tribunal e do Administrador. Para ajudar os devedores a recomeçar, o Congresso promulgou leis que prevêem “isenções” da massa falida para que os devedores emergissem da falência com a propriedade de que precisam para viver e seguir em frente.

A atual isenção federal para patrimônio em imóveis é de $ 25.150 sob 11 USC § 522(d)(1). Esse valor é levantado periodicamente pelo Congresso para acompanhar o mercado e a inflação.

Cada estado também tem seu próprio conjunto de isenções de falência, e elas variam de acordo com o estado e das isenções federais. Seu cliente em potencial terá falado ou deve falar com um advogado de falências para determinar se as isenções estaduais ou federais protegeriam melhor sua propriedade, tanto real quanto pessoal.

Os estados que permitem ao devedor escolher entre usar isenções federais ou estaduais são Alasca, Arkansas, Connecticut, Distrito de Columbia, Havaí, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New Hampshire, Nova Jersey, Novo México, Nova York, Oregon, Pensilvânia, Rhode Island, Texas, Vermont, Washington e Wisconsin. Se o seu cliente não mora em um desses estados, ele deve usar as isenções estaduais.

Se o seu cliente tiver patrimônio acima da isenção e ainda pretender declarar falência, você deve avisá-lo sobre a possibilidade de o Administrador Fiduciário confiscar sua propriedade. Lembre-se de que os curadores geralmente adicionam 5 ou 10% ao valor do patrimônio que está isento para contabilizar os custos de venda da propriedade, portanto, leve isso em seu cálculo.

Equidade e Divórcio: aqui é onde ficar casado por um pouco mais beneficia ambas as partes e você! Se eles podem concordar em vender, concordar com uma avaliação e concordar em mantê-lo como seu agente, saiba que se eles declararem falência antes de se divorciarem e antes de venderem, eles receberão o dobro da isenção de propriedade. Para casais divorciados com mais de US$ 25.105 e menos de US$ 55.000 de patrimônio em sua casa e usando a isenção federal de propriedade, o momento do arquivamento, a venda e o divórcio são críticos para ganhar ou perder dinheiro.

O melhor que você pode fazer pelo(s) seu(s) cliente(s) é executar as compensações, fornecer-lhes uma avaliação, fornecer-lhes essas informações e aconselhá-los a procurar o conselho de um advogado de falências experiente para determinar se o administrador irá apreender sua casa em vez de do que permitir que eles a vendam e obtenham lucro com o patrimônio isento. Nos casos de venda de imóveis, divórcio e falência, o timing é tudo!

Fato nº 7: Nem a falência nem o divórcio desqualificam absolutamente alguém de comprar um imóvel

Na maioria dos casos, as pessoas divorciadas são prejudicadas. Muitas vezes, suas despesas de subsistência são maiores do que quando faziam parte de uma família e, a menos que sua renda aumente, isso os sobrecarregará financeiramente e talvez os leve a incorrer em mais dívidas.

A falência definitivamente afeta a pontuação de crédito do devedor. O fato de arquivar a falência permanece no relatório de crédito do devedor por até dez anos, no entanto, um devedor pode reabilitar seu crédito fazendo todos os pagamentos mensais na íntegra e no prazo e observando sua relação dívida / renda. Curiosamente, os devedores que recebem uma quitação de dívidas não garantidas, como cartões de crédito ou contas médicas, geralmente veem sua pontuação de crédito melhorar alguns meses após o encerramento do caso de falência devido à melhoria da relação dívida / receita.

Felizmente, é apenas uma questão de orientá-los a um profissional de hipotecas que possa ajudá-los a se qualificar para um empréstimo. Pode ser necessário um adiantamento maior, seguro de hipoteca ou uma taxa de juros menos atraente, no entanto, nem o divórcio nem a falência impedirão um comprador determinado de encontrar um caminho, e ele sempre poderá refinanciar conforme sua situação financeira melhorar.

Espero que esses sete fatos ajudem você e seus clientes em potencial!

Sobre o autor

Veronica Baxter é assistente jurídica e blogueira que vive e trabalha na grande cidade da Filadélfia. Ela frequentemente trabalha com David Offen, Esq., um advogado de falências ocupado em Bryn Mawr , PA.

O setor imobiliário é uma carreira desafiadora, mas gratificante. Mas, como em qualquer novo negócio, você precisa estar ciente de algumas das armadilhas mais comuns, para poder identificá-las com mais facilidade e evitar cometer erros desnecessários. Assim você estará mais preparado, e aumentará as chances de seu sucesso.

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