房地產經紀人需要了解的關於離婚、破產和買賣房地產的 7 個事實

像任何其他專業人士一樣，您作為房地產經紀人服務於整個客戶，而不僅僅是交易。 了解離婚、破產和不動產法之間的關係很重要，這樣您就可以在出現問題時與您的客戶進行坦率的討論，或者預先警告您可能遇到的問題。

這並不是說您將提供法律建議！ 您只需要了解客戶的潛在陷阱並幫助他們盡可能避免它們。 從房地產交易中獲得他們想要的結果的客戶是對您感到滿意並且意味著積極評價和推薦的客戶。 作為買方或賣方處理破產、離婚或兩者兼有的房地產經紀人，您還應該注意可能出現的問題。

本文來自布林莫爾破產律師大衛奧芬的辦公室。 如果出現任何法律問題，請務必諮詢您的客戶，向其管轄範圍內經驗豐富的破產律師尋求法律建議。

（編輯免責聲明：本文中提供的事實雖然準確，但不構成法律建議。請務必諮詢您的房地產律師以獲取您可能需要的任何法律建議。）

事實 #1：申請破產會凍結所有債權人和法律行動。

如果您的客戶正在出售他們的房屋併申請破產，請知道出售不會繼續進行。 此外，如果客戶要離婚，則在破產案件結案之前，離婚將被“擱置”。

如果您的客戶告訴您他們因經濟困難而出售，您最好詢問他們是否正在考慮申請破產，因為您可能會付出大量工作試圖出售房產，但結果卻被凍結或更糟，讓在您客戶的破產案件中交出的財產或讓受託人沒收它。

事實 #2：如果您的客戶處於積極的破產案件中，他們需要獲得購買或出售不動產的許可。

這種情況最常發生在第 13 章的案例中，在這種破產類型中，債務人每月向三年或五年的還款計劃付款，以趕上抵押債務（如抵押貸款）或償還不可解除的債務，例如銷售稅或配偶或子女撫養費拖欠。

在活躍的第 13 章案件中，潛在客戶不得不搬家換新工作並不罕見。 在這種情況下，如果賣方向法院申請許可並且第 13 章受託人同意估價和銷售價格，您可以繼續擔任為賣方處理交易的房地產經紀人。 然而，這不是確定的事情。 許多受託人都有他們經常合作的房地產經紀人，並且更願意使用他們。

如果房屋中的資產超過了您的客戶可以“豁免”的金額，也就是說，在受託人的沒收權力範圍之外，知道其中一些資金將被沒收並支付給債權人。 這不會影響您的費用，但同樣，您的費用必須得到批准。

事實 #3：如果您的客戶離婚並且要出售的不動產是共同擁有的，那麼估值和是否出售可能是離婚問題。

離婚夫妻共同擁有不動產的情況並不少見，他們就是否出售或保留財產以及如果同意出售，他們願意以多少價格出售該財產存在分歧。

您將已經詢問您的潛在客戶是單獨擁有該房產還是與他人共同擁有該房產，並蒐索該房產的判決和其他留置權。 現在您需要就雙方業主是否打算出售進行坦誠的討論。 如果存在分歧，您客戶的律師和他們前任的律師必須介入。

更常見的情況是，業主不同意估值。 希望您的補償將承擔您推薦的要價，但由業主（及其律師）同意。

你準備好在這兩種情況下工作了嗎？

您對這個問題的回答可能取決於兩個業主之間的仇恨程度以及房屋的價值和您的潛在費用。 但請確保，如果您接受這些客戶，您將面臨持續的延誤和分歧。 潛在的買家通常會因此而被拒之門外，或者轉向另一處房產。

事實 #4：第 13 章破產允許您的客戶“剝離”第二筆抵押貸款或 HELOC 並將其解除。

如果您是賣方的代理人並且賣方陷入財務困境，他們應該知道，如果他們申請第 13 章破產，他們有權“剝離”第二抵押或 HELOC 並將其作為無擔保解除。 這通常在低迷的房地產市場中進行。

假設您的潛在客戶以 400,000 美元的價格在高檔市場購買了她的房子。 幾年後，她以 25,000 美元的價格拿出一台 HELOC 來重做廚房。 又過了幾年，她仍然欠第一次抵押貸款 360,000 美元和 HELOC 18,000 美元。

您評估了房屋，運行了比較，發現該房產目前價值 352,000 美元。 由於該房產的價值低於您的客戶所欠的第一次抵押貸款，您的客戶可以提交第 13 章，將 HELOC 作為無抵押剝離，然後將其解除，從而為她節省 18,000 美元並取消每月付款。

這可能意味著您的客戶現在可以負擔得起留在家裡，而您失去了銷售。 儘管州法律各不相同，但通知您的客戶存在此選項可能是您的道德責任。 請務必建議她與破產律師交談。 初步諮詢通常是免費的，因此她通過探索她的破產選擇不會有任何損失。

事實#5：如果您的客戶無力留在家中並且無法獲得他們的銷售價格，他們可以簡單地在破產時交出財產並走開。

這是需要注意並儘量避免的情況，因為這些潛在客戶對您來說將是巨大的時間浪費。

您將不得不運行比較並提出建議的銷售價格。 如果您的客戶在水下，也就是說，所欠的抵押貸款比房產目前的價值還多，那麼他可能不會熱衷於出售房產並且在出售後仍然欠缺餘額。

如果您有賣空經驗，這是一個選擇。 同樣，與銀行合作並不是最方便的過程。 有時需要很長時間才能獲得貸款人對銷售價格的批准，以至於您失去了買家。 但是，如果該物業可以作為賣空出售，賣方將能夠擺脫抵押貸款債務。

您應該告訴您的潛在客戶該物業可以作為賣空出售，無論您是否從事賣空工作，並告知您的客戶，他可以通過合法地“交出”該物業來使該不足餘額作為無擔保債務清償。第 7 章備案。 只需在破產表格上打勾，債務人就可以自由地離開不動產。

未能告訴潛在客戶賣空或放棄破產財產的可能性可能是違反道德的行為，如果客戶在出售財產後仍然持有不足餘額，則可能會起訴您.

事實 #6：如果您的客戶擁有該財產的股權，第 7 章受託人可能會為了債權人的利益而扣押並出售該財產

在通過聯邦破產法時，國會並不打算剝奪債務人的所有財產。 相反，債務人將從申請破產中獲得“新的開始”。

當某人申請破產時，他們所擁有的一切，包括不動產，都成為法院和受託人控制下的“破產財產”的一部分。 為了幫助債務人重新開始，國會頒布了規定“豁免”破產財產的法律，以便債務人擺脫破產，擁有他們生活和繼續生活所需的財產。

根據 11 USC § 522(d)(1)，目前聯邦對不動產權益的豁免為 25,150 美元。 這一數額由國會定期提高，以跟踪市場和通貨膨脹。

每個州也有自己的一套破產豁免，它們因州和聯邦豁免而異。 您的潛在客戶將已經或應該與破產律師交談，以確定州或聯邦豁免是否能最好地保護他們的財產，無論是真實的還是個人的。

允許債務人選擇是否使用聯邦或州豁免的州是阿拉斯加、阿肯色、康涅狄格、哥倫比亞特區、夏威夷、肯塔基、馬薩諸塞、密歇根、明尼蘇達、新罕布什爾、新澤西、新墨西哥、紐約、俄勒岡、賓夕法尼亞州、羅德島州、德克薩斯州、佛蒙特州、華盛頓州和威斯康星州。 如果您的客戶不住在這些州之一，他們必須使用州豁免。

如果您的客戶擁有超過豁免的股權並且仍打算申請破產，您應該告知他們受託人可能會沒收他們的財產。 請記住，受託人通常會在免稅的股權金額上增加 5% 或 10% 以計算出售房產的成本，因此在您的計算中考慮到這一點。

公平和離婚：在這裡，婚姻再長一點對雙方都有利，對你也有利！ 如果他們同意出售，同意估價，並同意保留您作為他們的代理人，請知道如果他們在離婚前和出售前申請破產，他們將獲得雙倍的宅基地豁免。 對於擁有超過 25,105 美元和低於 55,000 美元的房屋淨值並使用聯邦宅基地豁免的離婚夫婦，申請、出售和離婚的時間對於他們是賺錢還是賠錢至關重要。

您可以為您的客戶做的最好的事情是運行補償，為他們提供估值，向他們提供這些信息，並建議他們尋求經驗豐富的破產律師的顧問，以確定受託人是否會接管他們的家，而不是而不是允許他們出售它並從免稅股權中獲利。 在涉及出售不動產、離婚和破產的案件中，時機就是一切！

事實 #7：無論是破產還是離婚都不會完全取消某人購買不動產的資格

在大多數情況下，離婚的人都會受到打擊。 他們的生活費用通常比他們作為家庭成員時要高，除非他們的收入增加，否則這會給他們帶來財務壓力，並可能導致他們承擔更多債務。

破產肯定會影響債務人的信用評分。 申請破產的事實會在債務人的信用報告中保留長達十年，但是，債務人可以通過按時足額支付所有每月付款並註意其債務與收入的比率來恢復其信用。 有趣的是，由於債務收入比的提高，那些獲得信用卡或醫療賬單等無擔保債務清償的債務人通常會在破產案件結束後的幾個月內看到他們的信用評分有所提高。

幸運的是，只需將他們引導到可以幫助他們獲得貸款資格的抵押貸款專業人士那裡。 可能需要更高的首付、抵押貸款保險或吸引力較低的利率，但是，離婚或破產都不會阻止堅定的買家找到出路，並且隨著財務狀況的改善，他們總是可以再融資。

希望這七個事實對您和您的潛在客戶都有幫助！

關於作者

Veronica Baxter 是一名法律助理和博客作者，在費城大城市生活和工作。 她經常與賓夕法尼亞州布林莫爾的一位忙碌的破產律師 David Offen, Esq. 合作。

房地產是一條具有挑戰性但回報豐厚的職業道路。 但與任何新業務一樣，您需要了解一些最常見的陷阱，以便您更輕鬆地識別它們並避免犯不必要的錯誤。 這樣你就會有更多的準備，並增加你成功的機會。

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