7 faktów, które muszą wiedzieć pośrednicy o rozwodzie, upadłości i sprzedaży lub kupnie nieruchomości

Jak każdy inny profesjonalista, jako pośrednik w obrocie nieruchomościami obsługujesz całego klienta, a nie tylko transakcję. Ważne jest, aby wiedzieć coś na temat związku rozwodów, upadłości i prawa nieruchomości, abyś mógł szczerze porozmawiać z klientem w przypadku pojawienia się problemu lub ostrzeżenia o potencjalnych problemach dla Ciebie.

Nie oznacza to, że będziesz udzielać porad prawnych! Musisz tylko zdawać sobie sprawę z potencjalnych pułapek dla swoich klientów i pomagać im ich unikać na tyle, na ile możesz. Klient osiągający pożądany rezultat z transakcji na rynku nieruchomości to klient, który jest z Ciebie zadowolony i oznacza pozytywne recenzje i polecenia. Powinieneś także zdawać sobie sprawę z problemów, które mogą pojawić się dla Ciebie jako pośrednika w obrocie nieruchomościami kupującego lub sprzedającego, zajmującego się upadłością, rozwodem lub obydwoma.

Ten artykuł pochodzi z biura adwokata upadłości Bryn Mawr, Davida Offena. Jeśli pojawią się jakiekolwiek problemy prawne, należy doradzić klientowi, aby zasięgnął porady prawnej u doświadczonego prawnika ds. upadłości w jego jurysdykcji.

(Zastrzeżenie redakcji: fakty przedstawione w tym artykule, choć dokładne, nie stanowią porady prawnej. Upewnij się, że skonsultujesz się z prawnikiem ds. nieruchomości w celu uzyskania porady prawnej, której możesz potrzebować).

Fakt nr 1: Złożenie wniosku o upadłość zamraża wszystkich wierzycieli i działania prawne.

Jeśli Twój klient sprzedaje swój dom i ogłasza upadłość, wiedz, że sprzedaż nie będzie kontynuowana. Ponadto, jeśli klient się rozwodzi, rozwód zostaje „zatrzymany” do czasu zamknięcia sprawy upadłościowej.

Jeśli twój klient powie ci, że sprzedaje nieruchomość z powodu trudności finansowych, rozsądnie byłoby zapytać, czy rozważa ogłoszenie upadłości, ponieważ możesz włożyć dużo pracy, próbując sprzedać nieruchomość tylko po to, aby sprzedaż została zamrożona lub, co gorsza, mieć mienia przekazanego w sprawie upadłościowej Twojego klienta lub przejęcia go przez Powiernika.

Fakt nr 2: Jeśli Twój klient jest w sprawie o aktywne ogłoszenie upadłości, potrzebuje pozwolenia na zakup lub sprzedaż nieruchomości.

Zdarza się to najczęściej w sprawie z rozdziału 13, która jest rodzajem upadłości, w której dłużnik płaci co miesiąc w ramach trzy- lub pięcioletniego planu spłaty, aby dogonić dług zabezpieczony – jak hipoteka – lub spłacić dług niepodlegający spłacie , takie jak zaległości w podatku od sprzedaży lub zaległości alimentacyjne na rzecz małżonka lub dziecka.

Nie jest niczym niezwykłym, że potencjalni klienci w aktywnej sprawie z rozdziału 13 muszą przenieść się do nowej pracy. W takim przypadku możesz pozostać jako pośrednik handlu nieruchomościami obsługujący transakcję dla sprzedającego, jeśli sprzedawca zwróci się do sądu o pozwolenie, a Powiernik Rozdziału 13 zgodzi się na wycenę i cenę sprzedaży. Nie jest to jednak pewne. Wielu Powierników często współpracuje z pośrednikami i wolałoby z nich korzystać.

Jeśli w domu jest kapitał własny ponad kwotę, którą Twój klient może „zwolnić”, co oznacza, że ​​znajduje się poza zasięgiem prawa do zajęcia Powiernika, wiedz, że niektóre z tych środków zostaną zajęte i wypłacone wierzycielom. Nie wpłynie to na Twoją opłatę, ale ponownie, Twoja opłata musi zostać zatwierdzona.

Fakt nr 3: Jeśli Twój klient jest rozwiedziony, a nieruchomość, która ma być sprzedana, jest współwłasnością, wycena i ewentualna sprzedaż mogą stanowić problemy związane z rozwodem.

Nierzadko zdarza się, że rozwiedziona para, posiadająca nieruchomość wspólnie, nie zgadza się co do tego, czy sprzedać czy zatrzymać nieruchomość, a jeśli zgadzają się na sprzedaż, za ile chcą ją sprzedać.

Zapytałeś już swojego potencjalnego klienta, czy jest właścicielem nieruchomości indywidualnie, czy z kimś innym, i szukasz orzeczeń i innych zastawów na nieruchomości. Teraz musisz szczerze porozmawiać o tym, czy obaj właściciele zamierzają sprzedać. W przypadku sporu prawnik twojego klienta i prawnik byłego klienta muszą się zaangażować.

Coraz częściej właściciele nie zgadzają się co do wyceny. Miejmy nadzieję, że Twoje komputery pokryją zalecaną przez Ciebie cenę wywoławczą, ale to do obu właścicieli (i ich prawników) należy wyrażenie zgody.

Czy jesteś przygotowany na pracę w jednej z tych sytuacji i przez nie?

Twoja odpowiedź na to pytanie będzie prawdopodobnie zależeć od tego, jaka jest uraza między dwoma właścicielami oraz od wartości domu i potencjalnej opłaty. Upewnij się jednak, że jeśli przyjmiesz tych klientów, będziesz musiał stawić czoła ciągłym opóźnieniom i nieporozumieniom. Potencjalni nabywcy często są przez to wyłączani lub przenoszą się do innej nieruchomości.

Fakt nr 4: Rozdział 13 Upadłość pozwala klientowi na „zdjęcie” drugiego kredytu hipotecznego lub HELOC i zwolnienie go.

Jeśli jesteś agentem sprzedającego, a sprzedający ma trudności finansowe, powinien wiedzieć, że jeśli ogłosi upadłość na podstawie Rozdziału 13, ma prawo „usunąć” drugi kredyt hipoteczny lub HELOC i zwolnić go jako niezabezpieczony. Jest to powszechnie wykonywane na rynku mieszkaniowym w dół.

Załóżmy, że twój potencjalny klient kupił jej dom w ekskluzywnym sklepie za 400 000 dolarów. Kilka lat później wyjęła HELOC za 25 000 $, aby przerobić kuchnię. Mija jeszcze kilka lat, a ona wciąż jest winna 360 000 dolarów na pierwszej hipotece i 18 000 dolarów na HELOC.

Oceniasz dom, przeprowadzasz konkursy i stwierdzasz, że nieruchomość jest obecnie warta 352 000 USD. Ponieważ wartość nieruchomości jest mniejsza niż to, co jest winien klientowi z tytułu pierwszego kredytu hipotecznego, klient może złożyć wniosek w rozdziale 13, usunąć ten HELOC jako niezabezpieczony i zwolnić go, oszczędzając jej 18 000 USD i eliminując tę ​​miesięczną spłatę.

Może to oznaczać, że Twój klient może teraz pozwolić sobie na pozostanie w domu, a Ty stracisz sprzedaż. Chociaż prawo stanowe jest różne, poinformowanie klienta o istnieniu takiej możliwości jest prawdopodobnie Twoim obowiązkiem etycznym. Pamiętaj, aby doradzić jej, aby porozmawiała z prawnikiem ds. upadłości. Wstępna konsultacja jest często bezpłatna, więc nie ma nic do stracenia, badając możliwości bankructwa.

Fakt nr 5: Jeśli Twój klient nie może sobie pozwolić na pozostanie w swoim domu i nie może uzyskać ceny sprzedaży, może po prostu oddać nieruchomość w stanie upadłości i odejść.

Oto sytuacja, na którą należy uważać i unikać, ponieważ ci potencjalni klienci będą dla Ciebie ogromnymi stratami czasu.

Będziesz musiał uruchomić kompilacje i wymyślić sugerowaną cenę sprzedaży. Jeśli twój klient jest pod wodą, co oznacza, że ​​jest winien więcej kredytu hipotecznego niż nieruchomość jest obecnie warta, może nie być szalony, jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości i nadal jest winien saldo niedoboru po sprzedaży.

Jeśli masz doświadczenie w krótkiej sprzedaży, jest to opcja. Ponownie, współpraca z bankami nie jest najodpowiedniejszym procesem. Czasami uzyskanie zgody pożyczkodawcy na cenę sprzedaży trwa tak długo, że tracisz kupującego. Ale jeśli nieruchomość może zostać sprzedana jako krótka sprzedaż, sprzedający będzie mógł odejść wolny i wolny od długu hipotecznego.

Powinieneś powiedzieć swojemu potencjalnemu klientowi, że nieruchomość może zostać sprzedana jako krótka sprzedaż, niezależnie od tego, czy pracujesz z krótką sprzedażą, czy nie, a także poinformować klienta, że ​​może on rozwiązać ten niedobór jako niezabezpieczony dług, legalnie „oddając” nieruchomość w zgłoszenie w rozdziale 7. Po prostu zaznaczając pole na formularzach upadłości, dłużnik odchodzi wolny i wolny od nieruchomości.

Niepoinformowanie potencjalnego klienta o możliwości krótkiej sprzedaży lub oddania nieruchomości w stanie upadłości może być naruszeniem etyki, za które klient może pozwać Cię, jeśli utknął nadal będąc w posiadaniu salda niedoboru po sprzedaży nieruchomości .

Fakt nr 6: Jeśli Twój klient ma kapitał w nieruchomości, Powiernik Rozdziału 7 może zająć i sprzedać nieruchomość na rzecz swoich wierzycieli

Kongres, uchwalając federalne prawa upadłościowe, nie zamierzał pozbawiać dłużników całego majątku. Dłużnicy mają raczej otrzymać „nowy start” od złożenia wniosku o upadłość.

Kiedy ktoś ogłasza upadłość, wszystko, co posiada, w tym nieruchomości, staje się częścią „masy upadłościowej” pod kontrolą Sądu i Powiernika. Aby pomóc dłużnikom zacząć od nowa, Kongres uchwalił prawa przewidujące „zwolnienia” z masy upadłościowej, aby dłużnicy mogli wyjść z upadłości z majątkiem, którego potrzebują do życia i poruszania się dalej.

Obecne federalne zwolnienie dotyczące kapitału w nieruchomościach wynosi 25 150 USD zgodnie z 11 USC § 522 (d) (1). Kwota ta jest okresowo podnoszona przez Kongres w celu śledzenia rynku i inflacji.

Każdy stan ma również własny zestaw zwolnień z upadłości, które różnią się w zależności od stanu i zwolnień federalnych. Twój potencjalny klient rozmawia lub powinien porozmawiać z prawnikiem ds. upadłości, aby ustalić, czy zwolnienia stanowe lub federalne najlepiej chronią jego własność, zarówno rzeczywistą, jak i osobistą.

Stany, które pozwalają dłużnikowi wybrać, czy skorzystać ze zwolnień federalnych, czy stanowych, to Alaska, Arkansas, Connecticut, Dystrykt Kolumbii, Hawaje, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, Nowy Meksyk, Nowy Jork, Oregon, Pensylwania, Rhode Island, Teksas, Vermont, Waszyngton i Wisconsin. Jeśli Twój klient nie mieszka w jednym z tych stanów, musi skorzystać ze zwolnień stanowych.

Jeśli Twój klient posiada kapitał własny przekraczający zwolnienie i nadal zamierza ogłosić upadłość, powinieneś poinformować go o możliwości zajęcia jego majątku przez Powiernika. Pamiętaj, że Powiernicy często dodają 5 lub 10% do kwoty kapitału, która jest zwolniona, aby uwzględnić koszty sprzedaży nieruchomości, więc uwzględnij to w swoich obliczeniach.

Równość i rozwód: tutaj pozostanie w związku małżeńskim przez nieco dłużej przynosi korzyści zarówno stronom, jak i Tobie! Jeśli mogą zgodzić się na sprzedaż, uzgodnić wycenę i zgodzić się na zatrzymanie ciebie jako swojego agenta, wiedz, że jeśli zgłoszą upadłość przed rozwodem i przed sprzedażą, dostaną podwójne zwolnienie z gospodarstwa domowego. W przypadku rozwodzących się par z kapitałem własnym w domu o wartości przekraczającej 25 105 USD i mniejszej niż 55 000 USD i korzystających z federalnego zwolnienia dotyczącego gospodarstwa domowego, moment złożenia wniosku, sprzedaż i rozwód mają kluczowe znaczenie dla tego, czy zarobią pieniądze, czy stracą.

Najlepsze, co możesz zrobić dla swojego klienta (klientów), to przeprowadzić kontrolę, przedstawić im wycenę, przekazać im te informacje i doradzić , aby zasięgnęli porady doświadczonego prawnika ds. upadłości, aby ustalić, czy Powiernik przejmie ich dom, a raczej niż pozwolenie im na sprzedaż i osiągnięcie zysku z kapitału zwolnionego z podatku. W sprawach związanych ze sprzedażą nieruchomości, rozwodem i upadłością najważniejszy jest czas!

Fakt nr 7: Ani bankructwo, ani rozwód nie dyskwalifikują absolutnie nikogo od zakupu nieruchomości

W większości przypadków osoby rozwiedzione mają słuszność. Często ich wydatki na życie są większe niż wtedy, gdy byli częścią rodzinnego gospodarstwa domowego, a jeśli ich dochody nie wzrosną, będzie to obciążać ich finansowo i być może spowodować, że będą zaciągać większe długi.

Upadłość zdecydowanie wpływa na zdolność kredytową dłużnika. Fakt złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości pozostaje w raporcie kredytowym dłużnika przez okres do dziesięciu lat, jednak dłużnik może zrehabilitować swój kredyt poprzez dokonywanie wszystkich miesięcznych płatności w pełnej i terminowej przyszłości oraz dbanie o stosunek zadłużenia do dochodu. Co ciekawe, ci dłużnicy, którzy otrzymują umorzenie niezabezpieczonych długów, takich jak karty kredytowe lub rachunki medyczne, często widzą poprawę swojej zdolności kredytowej kilka miesięcy po zamknięciu ich sprawy upadłościowej z powodu poprawy wskaźnika zadłużenia do dochodów.

Na szczęście jest to tylko kwestia skierowania ich do specjalisty od kredytów hipotecznych, który może pomóc im zakwalifikować się do kredytu. Może być wymagany większy wkład własny, ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub mniej atrakcyjne oprocentowanie, jednak ani rozwód, ani bankructwo nie powstrzymają zdeterminowanego nabywcy przed znalezieniem sposobu i zawsze mogą refinansować, gdy poprawi się jego sytuacja finansowa.

Mamy nadzieję, że te siedem faktów pomoże zarówno Tobie, jak i Twoim potencjalnym klientom!

o autorze

Veronica Baxter jest asystentką prawną i blogerką mieszkającą i pracującą w wielkim mieście Filadelfia. Często współpracuje z Davidem Offenem, zapracowanym prawnikiem ds. upadłości w Bryn Mawr , PA.

Nieruchomości to trudna, ale satysfakcjonująca ścieżka kariery. Ale tak jak w przypadku każdej nowej firmy, musisz zdawać sobie sprawę z niektórych z najczęstszych pułapek, aby łatwiej je zidentyfikować i uniknąć niepotrzebnych błędów. W ten sposób będziesz lepiej przygotowany i zwiększysz szanse na sukces.

Jeśli chcesz być na bieżąco ze wszystkimi naszymi bezpłatnymi i wartościowymi treściami, zapisz się do naszego newslettera. Regularnie publikujemy wartościowe artykuły i poradniki, takie jak ten. W ten sposób możesz stale doskonalić swoje umiejętności marketingowe i stać się skuteczniejszym sprzedawcą nieruchomości.

A jeśli chcesz zdominować swój hiperlokalny rynek nieruchomości, sprawdź witryny Spark AgentFire, które od kilku lat są oceniane na 1. miejscu.

A najlepsza część? Możesz wypróbować wszystkie jego niesamowite funkcje za darmo dzięki naszej 10-dniowej wersji próbnej.