7 Fakta yang Perlu Diketahui Realtors tentang Perceraian, Kepailitan, dan Jual atau Beli Properti Nyata

Seperti profesional lainnya, Anda sebagai makelar melayani seluruh klien, bukan hanya transaksi. Penting bagi Anda untuk mengetahui sesuatu tentang hubungan perceraian, kepailitan, dan hukum properti nyata sehingga Anda dapat berdiskusi secara terbuka dengan klien Anda jika masalah muncul atau diperingatkan sebelumnya tentang potensi masalah bagi Anda.

Ini bukan untuk mengatakan Anda akan memberikan nasihat hukum! Anda hanya perlu menyadari potensi jebakan untuk klien Anda dan membantu mereka menghindarinya sejauh yang Anda bisa. Klien yang mendapatkan hasil yang mereka inginkan dari transaksi real estat adalah klien yang puas dengan Anda dan berarti ulasan dan rujukan positif. Anda juga harus menyadari masalah yang mungkin timbul bagi Anda sebagai makelar untuk pembeli atau penjual yang berurusan dengan kebangkrutan, perceraian, atau keduanya.

Artikel ini berasal dari kantor pengacara kebangkrutan Bryn Mawr, David Offen. Jika ada masalah hukum yang muncul, pastikan untuk menasihati klien Anda untuk mencari nasihat hukum dari pengacara kebangkrutan yang berpengalaman di wilayah hukum mereka.

(Penafian Editor: Fakta-fakta yang disajikan dalam artikel ini, meskipun akurat, bukan merupakan nasihat hukum. Pastikan Anda berkonsultasi dengan pengacara real estat Anda untuk nasihat hukum yang mungkin Anda perlukan.)

Fakta #1: Pengajuan Kepailitan Membekukan Semua Kreditur dan Tindakan Hukum.

Jika klien Anda menjual rumah mereka dan mengajukan kebangkrutan, ketahuilah bahwa penjualan tidak akan dilanjutkan. Juga, jika klien bercerai, perceraian itu "ditinggalkan" menunggu penutupan kasus kebangkrutan.

Jika klien Anda memberi tahu Anda bahwa mereka menjual karena kesulitan keuangan, Anda sebaiknya bertanya apakah mereka mempertimbangkan untuk mengajukan kebangkrutan karena Anda dapat melakukan banyak pekerjaan mencoba menjual properti hanya untuk membekukan penjualan atau lebih buruk, memiliki properti yang diserahkan dalam kasus kebangkrutan klien Anda atau meminta Wali Amanat untuk menyitanya.

Fakta #2: Jika Klien Anda dalam Kasus Kepailitan Aktif, Mereka Perlu Izin untuk Membeli atau Menjual Properti Nyata.

Ini paling sering terjadi dalam kasus Bab 13, yang merupakan jenis kebangkrutan di mana debitur membayar bulanan ke dalam rencana pembayaran tiga atau lima tahun untuk mengejar hutang yang dijamin - seperti hipotek - atau melunasi hutang yang tidak dapat dilunasi. , seperti pajak penjualan atau tunggakan tunjangan suami atau istri.

Bukan hal yang aneh bagi klien potensial dalam kasus Bab 13 yang aktif harus pindah untuk pekerjaan baru. Dalam hal ini, Anda mungkin dapat tetap sebagai makelar barang tak bergerak yang menangani transaksi untuk penjual jika penjual mengajukan petisi izin ke pengadilan dan Wali Amanat Bab 13 menyetujui penilaian dan harga jual. Namun, ini bukan hal yang pasti. Banyak Wali memiliki agen penjual yang sering mereka tangani dan lebih suka menggunakannya.

Jika ada ekuitas di rumah melebihi dan di atas jumlah yang dapat "dikecualikan" oleh klien Anda, yang berarti, di luar jangkauan kekuatan perebutan Wali Amanat, ketahuilah bahwa sebagian dari dana tersebut akan disita dan dibayarkan kepada kreditur. Ini tidak akan mempengaruhi biaya Anda, tetapi sekali lagi, biaya Anda harus disetujui.

Fakta #3: Jika Klien Anda Bercerai dan Properti Nyata yang Akan Dijual Dimiliki Bersama, Penilaian dan Apakah Dijual Mungkin Masalah Perceraian.

Tidak jarang pasangan yang bercerai yang memiliki properti nyata bersama-sama tidak setuju apakah akan menjual atau mempertahankan properti dan jika setuju untuk menjual, berapa banyak mereka bersedia menjualnya.

Anda pasti sudah menanyakan klien potensial Anda apakah mereka memiliki properti secara individu atau dengan orang lain, dan mencari penilaian dan hak gadai lainnya atas properti tersebut. Sekarang Anda perlu berdiskusi secara jujur ​​tentang apakah kedua pemilik berniat untuk menjual. Jika ada ketidaksepakatan, pengacara klien Anda dan pengacara mantan mereka harus terlibat.

Lebih sering, pemilik tidak setuju tentang penilaian. Mudah-mudahan, perusahaan Anda akan menanggung harga yang diminta yang Anda rekomendasikan, tetapi terserah kedua pemilik (dan pengacara mereka) untuk setuju.

Apakah Anda siap untuk bekerja di bawah dan melalui salah satu dari situasi ini?

Jawaban Anda atas pertanyaan ini kemungkinan akan bergantung pada seberapa besar dendam antara kedua pemilik dan nilai rumah serta biaya potensial Anda. Namun, pastikan bahwa jika Anda menerima klien-klien ini, Anda akan menghadapi penundaan dan ketidaksepakatan yang berkelanjutan. Calon pembeli sering kali ditolak oleh hal ini atau pindah ke properti lain.

Fakta #4: Bab 13 Kepailitan Memungkinkan Klien Anda untuk "Melepas" Hipotek Kedua atau HELOC dan Membebaskannya.

Jika Anda adalah agen penjual dan penjual dalam kesulitan keuangan, mereka harus tahu bahwa jika mereka mengajukan Bab 13 kebangkrutan, mereka memiliki kekuatan untuk "mencabut" hipotek kedua atau HELOC dan melepaskannya sebagai tanpa jaminan. Ini biasanya dilakukan di pasar perumahan bawah.

Katakanlah klien potensial Anda membeli rumahnya di kelas atas seharga $400.000. Beberapa tahun kemudian, dia mengeluarkan HELOC seharga $25.000 untuk memperbaiki dapur. Beberapa tahun lagi berlalu, dan dia masih berutang $360.000 untuk hipotek pertama dan $18.000 untuk HELOC.

Anda mengevaluasi rumah, menjalankan comps, dan menemukan bahwa properti tersebut saat ini bernilai $352.000. Karena nilai properti kurang dari apa yang klien Anda berhutang pada hipotek pertama, klien Anda dapat mengajukan Bab 13, menanggalkan HELOC itu sebagai tidak aman, dan membebaskannya, menghemat $ 18.000 dan menghilangkan pembayaran bulanan itu.

Ini mungkin berarti klien Anda sekarang dapat tinggal di rumah, dan Anda kehilangan penjualan. Meskipun undang-undang negara bagian bervariasi, memberi tahu klien Anda bahwa opsi ini ada mungkin merupakan kewajiban etis Anda. Pastikan untuk menasihatinya untuk berbicara dengan pengacara kebangkrutan. Konsultasi awal seringkali gratis, jadi dia tidak akan rugi dengan mengeksplorasi opsi kebangkrutannya.

Fakta #5: Jika Klien Anda Tidak Mampu Tinggal di Rumah Mereka dan Tidak Dapat Mendapatkan Harga Jual, Mereka Bisa Menyerahkan Properti Dalam Kepailitan dan Pergi.

Inilah situasi yang harus diwaspadai dan coba dihindari, karena klien potensial ini akan membuang-buang waktu Anda.

Anda harus menjalankan comps dan menghasilkan harga jual yang disarankan. Jika klien Anda berada di bawah air, artinya, berutang lebih banyak pada hipotek daripada nilai properti saat ini, dia mungkin tidak liar menjual properti dan masih memiliki saldo kekurangan setelah penjualan.

Jika Anda berpengalaman dengan penjualan singkat, itu adalah pilihan. Sekali lagi, bekerja dengan bank bukanlah proses yang paling bijaksana. Terkadang butuh waktu lama untuk mendapatkan persetujuan pemberi pinjaman untuk harga jual sehingga Anda kehilangan pembeli. Tetapi jika properti dapat dijual sebagai penjualan singkat, penjual akan dapat bebas dan bebas dari hutang hipotek.

Anda harus memberi tahu klien potensial Anda bahwa properti tersebut dapat dijual sebagai penjualan singkat, apakah Anda bekerja dengan penjualan singkat atau tidak, dan juga memberi tahu klien Anda bahwa ia dapat memperoleh saldo kekurangan tersebut sebagai utang tanpa jaminan dengan "menyerahkan" properti secara legal. pengajuan Bab 7. Cukup dengan mencentang kotak pada formulir kebangkrutan, debitur berjalan bebas dan bebas dari properti nyata.

Gagal memberi tahu klien potensial tentang kemungkinan menjual pendek atau menyerahkan properti dalam kebangkrutan bisa menjadi pelanggaran etika, yang mungkin bisa dituntut klien Anda jika dia terjebak masih memiliki saldo kekurangan setelah penjualan properti .

Fakta #6: Jika Klien Anda Memiliki Ekuitas di Properti, Wali Amanat Bab 7 Dapat Mengambil dan Menjualnya untuk Kepentingan Krediturnya

Dalam mengesahkan undang-undang kebangkrutan federal, Kongres tidak bermaksud agar debitur dilucuti dari semua harta miliknya. Sebaliknya, debitur menerima "awal baru" dari pengajuan kebangkrutan.

Ketika seseorang mengajukan kebangkrutan, semua yang mereka miliki, termasuk properti nyata, menjadi bagian dari "harta pailit" di bawah kendali Pengadilan dan Wali Amanat. Untuk membantu debitur mendapatkan awal yang baru, Kongres memberlakukan undang-undang yang memberikan "pengecualian" dari harta pailit sehingga debitur akan keluar dari kebangkrutan dengan properti apa yang mereka butuhkan untuk hidup dan melanjutkan hidup.

Pengecualian federal saat ini untuk ekuitas dalam properti riil adalah $25.150 berdasarkan 11 USC 522(d)(1). Jumlah ini dinaikkan secara berkala oleh Kongres untuk melacak pasar dan inflasi.

Setiap negara bagian juga memiliki pengecualian kebangkrutannya sendiri, dan mereka berbeda di setiap negara bagian dan dari pengecualian federal. Klien potensial Anda akan berbicara atau harus berbicara dengan pengacara kebangkrutan untuk menentukan apakah pengecualian negara bagian atau federal akan melindungi properti mereka, baik yang nyata maupun pribadi.

Negara bagian yang mengizinkan debitur untuk memilih apakah akan menggunakan pengecualian federal atau negara bagian adalah Alaska, Arkansas, Connecticut, District of Columbia, Hawaii, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, New Mexico, New York, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas, Vermont, Washington, dan Wisconsin. Jika klien Anda tidak tinggal di salah satu negara bagian ini, mereka harus menggunakan pengecualian negara bagian.

Jika klien Anda memiliki ekuitas melebihi pengecualian dan masih berniat untuk mengajukan kebangkrutan, Anda harus memberi tahu mereka tentang kemungkinan bahwa Wali Amanat akan menyita properti mereka. Ingatlah bahwa Wali Amanat sering kali menambahkan 5 atau 10% dari jumlah ekuitas yang dibebaskan untuk memperhitungkan biaya penjualan properti, jadi pertimbangkan itu dalam perhitungan Anda.

Keadilan dan Perceraian: di sinilah tinggal menikah sedikit lebih lama menguntungkan kedua belah pihak, dan Anda! Jika mereka setuju untuk menjual, menyetujui penilaian, dan setuju untuk mempertahankan Anda sebagai agen mereka, ketahuilah bahwa jika mereka mengajukan kebangkrutan sebelum mereka bercerai dan sebelum mereka menjual, mereka mendapatkan pembebasan wisma dua kali lipat . Untuk pasangan yang bercerai dengan lebih dari $25.105 dan ekuitas senilai kurang dari $55.000 di rumah mereka dan menggunakan pembebasan wisma federal, waktu pengajuan, penjualan, dan perceraian sangat penting untuk apakah mereka akan menghasilkan uang atau kehilangan uang.

Yang terbaik yang dapat Anda lakukan untuk klien Anda adalah menjalankan perusahaan, memberi mereka penilaian, memberi mereka informasi ini , dan menyarankan mereka untuk mencari nasihat dari pengacara kebangkrutan yang berpengalaman untuk menentukan apakah Wali Amanat akan menyita rumah mereka. daripada membiarkan mereka menjualnya dan merealisasikan keuntungan dari ekuitas yang dibebaskan. Dalam kasus yang melibatkan penjualan properti nyata, perceraian, dan kebangkrutan, waktu adalah segalanya!

Fakta #7: Baik Kepailitan maupun Perceraian Sama Sekali Tidak Mendiskualifikasi Seseorang dari Membeli Properti Nyata

Dalam kebanyakan kasus, orang-orang yang bercerai menerima pujian mereka. Seringkali biaya hidup mereka lebih besar daripada ketika mereka menjadi bagian dari rumah tangga keluarga, dan kecuali jika pendapatan mereka meningkat, itu akan membebani mereka secara finansial dan mungkin menyebabkan mereka berutang lebih banyak.

Kebangkrutan pasti mempengaruhi nilai kredit debitur. Fakta pengajuan kebangkrutan tetap ada pada laporan kredit debitur hingga sepuluh tahun, namun debitur dapat merehabilitasi kredit mereka dengan melakukan semua pembayaran bulanan secara penuh dan tepat waktu ke depan dan dengan memperhatikan rasio utang terhadap pendapatan mereka. Menariknya, debitur yang menerima pelepasan utang tanpa jaminan seperti kartu kredit atau tagihan medis sering melihat skor kredit mereka meningkat beberapa bulan setelah kasus kebangkrutan mereka ditutup karena rasio utang terhadap pendapatan yang membaik.

Untungnya, ini hanya masalah membimbing mereka ke ahli hipotek yang dapat membantu mereka memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Uang muka yang lebih besar, asuransi hipotek, atau tingkat bunga yang kurang menarik mungkin diperlukan, namun, baik perceraian maupun kebangkrutan tidak akan membuat pembeli yang gigih menemukan jalan, dan mereka selalu dapat membiayai kembali saat situasi keuangan mereka membaik.

Mudah-mudahan, tujuh fakta ini akan membantu Anda dan calon klien Anda!

tentang Penulis

Veronica Baxter adalah asisten hukum dan blogger yang tinggal dan bekerja di kota besar Philadelphia. Dia sering bekerja dengan David Offen, Esq., seorang pengacara kebangkrutan yang sibuk di Bryn Mawr , PA.

Real estat adalah jalur karier yang menantang, namun bermanfaat. Tetapi seperti halnya bisnis baru, Anda perlu menyadari beberapa jebakan yang paling umum, sehingga Anda dapat lebih mudah mengidentifikasinya dan menghindari kesalahan yang tidak perlu. Dengan begitu Anda akan lebih siap, dan meningkatkan peluang keberhasilan Anda.

Jika Anda ingin tetap mengetahui semua konten gratis dan berharga kami, berlangganan buletin kami. Kami menerbitkan artikel dan panduan berharga seperti ini secara teratur. Dengan begitu Anda dapat terus meningkatkan keterampilan pemasaran Anda, dan menjadi pemasar real estat yang lebih efektif.

Dan jika Anda ingin mendominasi pasar real estat hiperlokal Anda, lihat Situs Spark AgentFire, peringkat #1 selama beberapa tahun berturut-turut.

Dan bagian terbaiknya? Anda dapat mencoba semua fitur luar biasa secara gratis dengan uji coba 10 hari kami.