Emlakçıların Boşanma, İflas ve Gayrimenkul Alım Satım Hakkında Bilmesi Gereken 7 Gerçek

Diğer tüm profesyoneller gibi, siz de emlakçı olarak sadece bir işlem değil, tüm müşteriye hizmet ediyorsunuz. Boşanma, iflas ve gayrimenkul hukuku ilişkisi hakkında bir şeyler bilmeniz önemlidir, böylece bir sorun ortaya çıkarsa veya sizin için olası sorunlar hakkında önceden uyarılırsanız, müvekkilinizle açık yürekli bir şekilde tartışabilirsiniz.

Bu, yasal tavsiye vereceğiniz anlamına gelmez! Müşterileriniz için potansiyel tuzakların farkında olmanız ve elinizden geldiğince onlardan kaçınmalarına yardımcı olmanız yeterlidir. Bir gayrimenkul işleminden istediği sonucu alan bir müşteri, sizden memnun olan ve olumlu eleştiriler ve tavsiyeler anlamına gelen bir müşteridir. Ayrıca iflas, boşanma veya her ikisiyle de uğraşan alıcı veya satıcının emlakçısı olarak sizin için ortaya çıkabilecek sorunların farkında olmalısınız.

Bu makale Bryn Mawr iflas avukatı David Offen'in ofisinden geliyor . Herhangi bir yasal sorun ortaya çıkarsa, müvekkilinize kendi yetki alanlarındaki deneyimli bir iflas avukatından yasal tavsiye alması için danışmanlık yaptığınızdan emin olun.

(Editör feragatnamesi: Bu makalede sunulan bilgiler, doğru olmakla birlikte, yasal tavsiye teşkil etmez. İhtiyaç duyabileceğiniz her türlü hukuki tavsiye için gayrimenkul avukatınıza danışın.)

Gerçek 1: İflasın Dosyalanması Tüm Alacaklıları ve Yasal İşlemleri Dondurur.

Müşteriniz evini satıyor ve iflas ediyorsa, satışın devam etmeyeceğini bilin. Ayrıca, müvekkil boşanıyorsa, iflas davası kapanana kadar boşanma “kaldı”.

Müşteriniz size finansal zorluklardan dolayı sattığını söylerse, iflas etmeyi düşünüp düşünmediklerini sormanız akıllıca olur çünkü mülkü satmaya çalışmak için çok uğraşıp, yalnızca satışı dondurmak veya daha kötüsünü yapmak için çok uğraşabilirsiniz. müvekkilinizin iflas davasında teslim edilen mülk veya Mütevelli Heyeti'nin onu ele geçirmesini sağlayın.

Gerçek 2: Müşteriniz Aktif İflas Davasındaysa, Gayrimenkul Almak veya Satmak için İzne İhtiyaç Duyar.

Bu genellikle, borçlunun ipotek gibi teminatlı borcu yakalamak veya geri ödenemez borcu ödemek için üç veya beş yıllık bir geri ödeme planına aylık olarak ödediği iflas türü olan Bölüm 13 davasında olur. , örneğin satış vergisi veya eş veya nafaka borçları.

Aktif bir Bölüm 13 vakasındaki potansiyel müşterilerin yeni bir iş için taşınmak zorunda kalması alışılmadık bir durum değildir. Bu durumda, satıcı mahkemeye izin için dilekçe verirse ve Bölüm 13 Mütevelli Heyeti bir değerleme ve satış fiyatını kabul ederse, satıcı adına işlemi yürüten emlakçı olarak kalabilirsiniz. Ancak bu kesin bir şey değil. Birçok Mütevelli Heyetinin sık sık birlikte çalıştıkları emlakçıları vardır ve onları kullanmayı tercih eder.

Evinizde, müvekkilinizin “muaf tutabileceği” miktarın üzerinde ve üzerinde eşitlik varsa, yani, Mütevelli Heyetinin el koyma yetkisinin erişemeyeceği bir yerde, bu fonların bir kısmına el konulacağını ve alacaklılara ödeneceğini bilin. Bu, ücretinizi etkilemeyecektir, ancak yine ücretinizin onaylanması gerekir.

Gerçek 3: Müvekkiliniz Boşanıyorsa ve Satılacak Gayrimenkul Müşterek Mülkiyete Sahipse, Değerleme ve Satılıp Satılmayacağı Boşanma Sorunları Olabilir.

Gayrimenkul sahibi boşanmış bir çiftin, mülkü satıp satmama veya satma konusunda anlaşmaya varmaları ve satmayı kabul etmeleri halinde, onu ne kadara satmaya istekli oldukları konusunda anlaşmazlığa düşmeleri nadir görülen bir durum değildir.

Potansiyel müşterinize, mülkün bireysel olarak mı yoksa başka biriyle birlikte mi sahip olduğunu sormuş ve mülk üzerinde hükümler ve diğer hacizleri araştırmış olacaksınız. Şimdi, her iki mal sahibinin de satmaya niyetli olup olmadığı konusunda açık bir tartışma yapmanız gerekiyor. Bir anlaşmazlık varsa, müvekkilinizin avukatı ve eski avukatının müdahil olması gerekir.

Daha sık olarak, sahipler değerleme konusunda anlaşamazlar. Umarım, bilgisayarlarınız tavsiye ettiğiniz fiyatı karşılar, ancak hem mal sahibine (ve avukatlarına) hem de anlaşmaya bağlıdır.

Bu durumlardan herhangi birinin altında ve altında çalışmaya hazır mısınız?

Bu soruya vereceğiniz yanıt, büyük olasılıkla, iki ev sahibi arasında ne kadar kin olduğuna, evin değerine ve potansiyel ücretinize bağlı olacaktır. Ancak, bu müşterileri kabul ederseniz, devam eden gecikmeler ve anlaşmazlıklarla karşılaşacağınızdan emin olun. Potansiyel alıcılar genellikle bu nedenle kapatılır veya başka bir mülke geçer.

Gerçek #4: Bölüm 13 İflas, Müşterinizin İkinci Bir İpoteği veya HELOC'u “Soyma”sına ve Tahsil Ettirmesine İzin Verir.

Satıcının acentesiyseniz ve satıcı mali zorluk içindeyse, Bölüm 13'te iflas başvurusunda bulunurlarsa, ikinci bir ipotek veya HELOC'u “çıkarma” ve teminatsız olarak iptal ettirme yetkisine sahip olduklarını bilmelidirler. Bu genellikle aşağı konut piyasasında yapılır.

Diyelim ki potansiyel müşteriniz evini 400.000$'a lüks bir yerden satın aldı. Birkaç yıl sonra, mutfağı yeniden yapmak için 25.000 dolarlık bir HELOC aldı. Birkaç yıl daha geçti ve hala ilk ipotekte 360.000 dolar ve HELOC'ta 18.000 dolar borcu var.

Evi değerlendiriyorsunuz, hesapları çalıştırıyorsunuz ve mülkün şu anda 352.000 dolar değerinde olduğunu görüyorsunuz. Mülkün değeri, müşterinizin ilk ipotekte borçlu olduğundan daha düşük olduğu için, müşteriniz Bölüm 13'ü dosyalayabilir, HELOC'u teminatsız olarak çıkarabilir ve tahliye ettirerek 18.000 $ tasarruf edebilir ve bu aylık ödemeyi ortadan kaldırabilir.

Bu, müşterinizin artık evde kalmayı göze alabileceği ve satışı kaybettiğiniz anlamına gelebilir. Eyalet hukuku değişse de, müvekkilinize bu seçeneğin mevcut olduğunu bildirmek muhtemelen sizin etik görevinizdir. Ona bir iflas avukatıyla görüşmesini tavsiye ettiğinizden emin olun. İlk danışma genellikle ücretsizdir, bu nedenle iflas seçeneklerini keşfederek kaybedecek bir şeyi yoktur.

Gerçek 5: Müşteriniz Evinde Kalmayı Ödeyemiyorsa ve Satış Fiyatını Alamıyorsa, Mülkünü İflas Halinde Teslim Edebilir ve Gidebilir.

İşte dikkat etmeniz ve kaçınmanız gereken bir durum, çünkü bu potansiyel müşteriler sizin için çok büyük zaman kaybı olacaktır.

Kompozisyonları çalıştırmanız ve önerilen bir satış fiyatı bulmanız gerekecek. Müşteriniz su altındaysa, yani ipotek üzerinde mülkün şu anki değerinden daha fazla borcu varsa, mülkü satma konusunda çılgın olmayabilir ve satıştan sonra hala bir eksiklik bakiyesi borçlu olabilir.

Kısa satışlarda deneyimliyseniz, bu bir seçenektir. Yine bankalarla çalışmak en uygun süreç değil. Bazen bir satış fiyatı için borç verenin onayını almanız o kadar uzun sürer ki alıcınızı kaybedersiniz. Ancak mülk kısa bir satış olarak satılabilirse, satıcı ipotek borcundan ücretsiz olarak uzaklaşabilecektir.

Potansiyel müşterinize, açığa satışla çalışsanız da çalışmasanız da, mülkün açığa satış olarak satılabileceğini söylemeli ve müşterinize, mülkü yasal olarak “teslim ederek” bu eksiklik bakiyesini teminatsız borç olarak kapatabileceğini bildirmelisiniz. 7. Bölüm dosyası. Sadece iflas formlarındaki bir kutucuğu işaretleyerek borçlu, gayrimenkulden özgür ve temiz bir şekilde uzaklaşır.

Potansiyel bir müşteriye, açığa satış veya iflas halindeki mülkü teslim etme olasılığı hakkında bilgi vermemek, etik bir ihlal olabilir, bir müşterinin mülkün satışından sonra hala eksiklik bakiyesine sahip olması durumunda size dava açabileceği bir ihlal olabilir. .

Gerçek #6: Müşterinizin Mülkte Sermayesi Varsa, Bölüm 7 Mütevelli Heyeti Alacaklılarının Menfaatine El Koyabilir ve Satabilir

Federal iflas yasalarını geçirirken, Kongre borçluların tüm mal varlıklarından mahrum bırakılmasını amaçlamadı. Bunun yerine, borçlular iflas başvurusunda bulunarak “yeni bir başlangıç” elde edeceklerdir.

Biri iflas başvurusunda bulunduğunda, gayrimenkul dahil olmak üzere sahip olduğu her şey, Mahkeme ve Mütevelli Heyeti'nin kontrolü altındaki “iflas terekesinin” bir parçası haline gelir. Borçluların yeni bir başlangıç ​​yapmasına yardımcı olmak için Kongre, borçluların iflastan hangi mülkle yaşamaları ve devam etmeleri gerektiği ile çıkmaları için iflas mülkünden “muafiyetler” sağlayan yasalar çıkardı.

11 USC § 522(d)(1) uyarınca gayrimenkulde eşitlik için mevcut federal muafiyet 25.150 $'dır. Bu miktar, piyasayı ve enflasyonu takip etmek için Kongre tarafından periyodik olarak artırılır.

Her eyaletin ayrıca kendi iflas muafiyetleri vardır ve bunlar eyaletten eyalete ve federal muafiyetlerden farklılık gösterir. Potansiyel müşteriniz, eyalet muafiyetlerinin veya federal muafiyetlerin mülklerini hem gerçek hem de kişisel olarak en iyi şekilde koruyup korumayacağını belirlemek için bir iflas avukatıyla konuşmuş veya konuşmalıdır.

Bir borçlunun federal muafiyetleri mi yoksa eyalet muafiyetlerini mi kullanacağını seçmesine izin veren eyaletler Alaska, Arkansas, Connecticut, Columbia Bölgesi, Hawaii, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, New Mexico, New York, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Teksas, Vermont, Washington ve Wisconsin. Müvekkiliniz bu eyaletlerden birinde yaşamıyorsa eyalet muafiyetlerini kullanmak zorundadır.

Müvekkilinizin muafiyeti aşan bir öz sermayesi varsa ve yine de iflas başvurusunda bulunma niyetindeyse, onlara Mütevelli Heyetinin mülklerine el koyma olasılığını bildirmelisiniz. Mütevelli Heyeti'nin, mülkün satış maliyetlerini hesaba katmak için muaf tutulan öz sermaye miktarına genellikle %5 veya %10 eklediğini unutmayın, bu nedenle bunu hesaplamanıza dahil edin.

Eşitlik ve Boşanma: İşte burada biraz daha uzun süre evli kalmanın her iki tarafa da faydası var, siz de! Satmayı kabul edebilirlerse, bir değerleme üzerinde anlaşabilirlerse ve sizi acenteleri olarak tutmayı kabul edebilirlerse, boşanmadan önce ve satmadan önce iflas ederlerse , çiftlik evi muafiyetini ikiye katlayacaklarını bilin. Evlerinde 25.105 dolardan fazla ve 55.000 dolardan az öz sermayeye sahip ve federal çiftlik evi muafiyetini kullanan boşanmış çiftler için, dosyalamanın, satışın ve boşanmanın zamanlaması, para kazanıp kazanmayacakları veya para kaybedecekleri için kritik öneme sahiptir.

Müvekkilleriniz için yapabileceğiniz en iyi şey, hesapları çalıştırmak, onlara bir değerleme sağlamak, onlara bu bilgiyi vermek ve Mütevelli Heyeti'nin evlerine el koyup koymayacağını belirlemek için deneyimli bir iflas avukatından danışmanlık almalarını tavsiye etmektir. satmalarına ve muaf öz sermayeden bir kar elde etmelerine izin vermekten daha iyidir. Gayrimenkul satışı, boşanma ve iflas davalarında zamanlama her şeydir!

Gerçek #7: Ne İflas ne de Boşanma Birini Gayrimenkul Satın Almaktan Kesinlikle Diskalifiye Etmez

Çoğu durumda, boşanmış insanlar kredilerine bir darbe alır. Çoğu zaman geçim masrafları, bir aile hanesinin parçası oldukları zamandan daha fazladır ve gelirleri artmadıkça, bu onları mali açıdan zorlayacak ve belki de daha fazla borç altına girmesine neden olacaktır.

İflas, borçlunun kredi notunu kesinlikle etkiler. İflas başvurusu, borçlunun kredi raporunda on yıla kadar kalır, ancak bir borçlu, tüm aylık ödemeleri tam ve zamanında yaparak ve borç-gelir oranına dikkat ederek kredisini iyileştirebilir. İlginç bir şekilde, kredi kartları veya tıbbi faturalar gibi teminatsız borçlardan kurtulan borçlular, borç-gelir oranının artması nedeniyle iflas davalarının kapanmasından birkaç ay sonra kredi puanlarının arttığını görüyorlar.

Neyse ki, onları sadece kredi almaya hak kazanmalarına yardımcı olabilecek bir ipotek uzmanına yönlendirme meselesi. Daha büyük bir peşinat, ipotek sigortası veya daha az cazip bir faiz oranı gerekebilir, ancak ne boşanma ne de iflas kararlı bir alıcıyı bir yol bulmaktan alıkoyamaz ve finansal durumları düzeldikçe her zaman yeniden finanse edebilirler.

Umarım, bu yedi gerçek hem size hem de potansiyel müşterilerinize yardımcı olacaktır!

yazar hakkında

Veronica Baxter, büyük Philadelphia şehrinde yaşayan ve çalışan bir hukuk asistanı ve blog yazarıdır. Sık sık Bryn Mawr , PA'da meşgul bir iflas avukatı olan David Offen, Esq. ile çalışıyor .

Gayrimenkul, zorlu ama ödüllendirici bir kariyer yoludur. Ancak herhangi bir yeni işte olduğu gibi, en yaygın tuzaklardan bazılarının farkında olmanız gerekir, böylece onları daha kolay tanımlayabilir ve gereksiz hatalardan kaçınabilirsiniz. Bu şekilde daha hazırlıklı olacak ve başarı şansınızı artıracaksınız.

Tüm ücretsiz ve değerli içeriğimizden haberdar olmak istiyorsanız, bültenimize abone olun. Bunun gibi değerli makaleleri ve rehberleri düzenli olarak yayınlıyoruz. Bu şekilde pazarlama becerilerinizi sürekli geliştirebilir ve daha etkili bir emlak pazarlamacısı olabilirsiniz.

Ve hiper yerel emlak piyasanıza hükmetmek istiyorsanız, birkaç yıl üst üste 1 numara olan AgentFire'ın Kıvılcım Sitelerine göz atın.

Ve en iyi kısmı? 10 günlük deneme sürümümüzle tüm şaşırtıcı özelliklerini ücretsiz olarak deneyebilirsiniz.