Come valutare una società di costruzioni: metodi e suggerimenti a un ottimo prezzo

Di seguito, copro modi pratici per valorizzare una società di costruzioni. Abbasso i fattori chiave che gli acquirenti e i venditori cercano, i metodi di valutazione più comuni e le fasi attuabili che puoi adottare, sia che tu stia prendendo in considerazione l'acquisto di un'azienda, la ricerca di finanziamenti o preparandoti per una vendita.

Perché la valutazione di una società di costruzioni è importante?

Una valutazione della società di costruzioni fornisce uno sguardo chiaro e obiettivo ai punti di forza finanziari e operativi di un'azienda. Una valutazione accurata è di vitale importanza sia che tu stia cercando di acquisire e avviare un'attività di costruzione, pianificare di vendere o cercare investimenti.

Senza una valutazione adeguata, i venditori spesso prepariscono le loro attività e lasciano denaro sul tavolo, mentre gli acquirenti possono pagare in eccesso o perdere problemi nascosti che riducono il valore. Una solida valutazione ti dà il potere di negoziazione e ti aiuta a prendere le giuste decisioni.

Una valutazione formale da parte di un professionista certificato è in genere richiesta per importanti eventi finanziari . Ad esempio, quando si prevede di vendere, si fonde con un'altra società, cerchi investimenti o sia coinvolto in controversie legali o procedimenti fiscali, parti esterne come acquirenti, finanziatori e tribunali richiederanno una relazione obiettiva e difendibile.

Cosa determina il valore di una società di costruzioni?

Diversi fattori si uniscono per determinare il valore di una società di costruzioni. Gli acquirenti esaminano questa combinazione di prestazioni finanziarie, stabilità operativa e posizione di mercato per decidere quanto vale un'azienda.

Reddito

Le entrate della società di costruzioni elevate mostrano una forte domanda per i servizi di costruzione dell'azienda. Una crescita costante per diversi anni è un segno positivo per i potenziali acquirenti.

Margini di profitto e profitto

Il profitto è spesso il fattore più importante che gli acquirenti considerano gli acquirenti. I margini di profitto sani dimostrano che un'azienda può gestire i costi in modo efficace. Gli acquirenti vogliono vedere che le entrate si traducono in profitti effettivi.

Backlog a contratto

L'arretrato di un'azienda rappresenta un lavoro futuro che è già garantito sotto contratto. Un forte arretrato di 8-12 mesi fornisce la fiducia degli acquirenti in entrate a breve termine. La qualità del backlog conta più della quantità. I contratti redditizi con clienti affidabili valgono più del lavoro a basso margine.

Reputazione

Una forte reputazione per il lavoro di qualità, la sicurezza e l'affidabilità portano a ripetere le attività commerciali e preziose referral. Questa buona volontà è una risorsa significativa, sebbene immateriale.

Capacità di legame

Questa è la capacità di un'azienda di ottenere titoli di sicurezza per grandi progetti. La forte capacità di legame ti consente di fare offerte su lavori più grandi, spesso più redditizi. La capacità di legame limitata limita la crescita e riduce il valore di un'azienda agli acquirenti.

Flusso di cassa

Il flusso di cassa coerente e prevedibile dimostra la stabilità finanziaria. Mostra agli acquirenti che l'azienda può coprire le sue spese e investire in crescita senza fare affidamento sul debito.

Condizioni di mercato

La salute dell'economia locale e nazionale, i tassi di interesse e le tendenze del mercato immobiliare hanno un impatto sul valore di un'azienda. Un mercato in forte espansione può sollevare una valutazione, mentre una recessione può abbassarlo.

Tipo di business

Il tipo di attività di costruzione gestita. Le aziende di nicchia o specializzate hanno spesso margini di profitto più elevati e attirano valutazioni più elevate.

Come calcolare il valore di una società di costruzioni: metodi comuni

I periti professionisti utilizzano vari metodi per ottenere un quadro completo di un'azienda, quindi valutare i risultati in base alla situazione specifica di un'azienda.

Molti metodi di valutazione utilizzano "multipli" , un numero che si moltiplica rispetto a una metrica finanziaria chiave per stimare il valore. Questi multipli provengono dall'analisi delle vendite recenti di società di costruzioni simili. I periti professionisti mantengono database delle vendite e regolano multipli in base alle dimensioni dell'azienda, al tipo di specialità, alla posizione geografica e alle attuali condizioni di mercato.

Ad esempio, se le società HVAC simili hanno recentemente venduto per 6 volte il loro profitto annuale, un multiplo 6x potrebbe essere appropriato per valutare un'altra società HVAC.

Comprendere come il lavoro dei metodi comuni può aiutarti a individuare quando una valutazione può sottovalutare o sopravvalutare il valore di un'azienda di costruzione , dandoti la leva per porre le giuste domande o ipotesi di concorso, multipli e altro durante i negoziati.

Ecco uno sguardo ai metodi più comuni in uso, insieme a tipici multipli e metriche.

Valutazione basata su profitti (Multiple EBITDA)

Panoramica

Gli utili prima degli interessi, delle tasse, dell'ammortamento e dell'ammortamento (EBITDA) sono spesso il metodo più importante per valutare le società di costruzioni redditizie. L'EBITDA determina il valore in base alla capacità di un'azienda di generare profitto .

Per calcolare l'EBITDA, iniziare con l'utile netto (ciò che rimane dopo tutte le spese) e aggiungere 4 cose: pagamenti di interessi sui prestiti, tasse pagate, ammortamento su attrezzature e veicoli e ammortamento di attività immateriali. Per la maggior parte degli appaltatori, il gran numero qui è l'ammortamento : tutte quelle cancellazioni delle attrezzature che riducono il reddito imponibile ma non rappresentano la liquidità effettiva lasciando l'azienda.

L'EBITDA funziona bene per confrontare le società di costruzioni perché ignora le differenze nel modo in cui le società gestiscono il debito, pagano le tasse o gestiscono l'ammortamento delle attrezzature. Ciò è importante perché le aziende potrebbero possedere attrezzature costose che creano grandi spese di ammortamento sulla carta, anche se l'attrezzatura ha ancora un valore reale.

Secondo un'analisi del dicembre 2024 di BMI Mergers & Acquisitions, gli appaltatori speciali in genere vedono multipli da 5x a 12x EBITDA, mentre gli appaltatori generali vanno da 3x a 8x.

Chi lo usa comunemente

Questo metodo è lo standard per le società di costruzioni più redditizie, in particolare quando si vendono un'attività di costruzione o si acquistano una società di costruzioni. È favorito sia dagli investitori finanziari che dagli acquirenti strategici perché fornisce un quadro chiaro delle prestazioni operative.

Veri di guadagni discrezionali (SDE) del venditore

Panoramica

SDE è una stima del beneficio finanziario totale che un unico proprietario-operatore a tempo pieno deriverebbe da un'azienda su base annuale . Per aziende più piccole e gestite dal proprietario, SDE è spesso una misura più accurata del potere di guadagno rispetto all'EBITDA.

Per calcolare SDE, iniziare con l'utile netto, quindi aggiungere:

• Lo stipendio del proprietario, tutti i benefici che il proprietario riceve (assicurazione sanitaria, pagamenti del veicolo, ecc.).
• Le spese personali si svolgono attraverso l'azienda (bollette per cellulari familiari, viaggi personali, ecc.).
• Spese una tantum che non si ripetono (spese legali per una causa, importanti riparazioni delle attrezzature).

Il risultato mostra ciò che un nuovo proprietario potrebbe aspettarsi come beneficio finanziario totale dalla gestione dell'azienda.

SDE riconosce la realtà di come operano le piccole attività di costruzione. Molti proprietari si pagano stipendi modesti durante la gestione delle spese personali attraverso la società per motivi fiscali. SDE mostra a un acquirente il vero vantaggio economico della proprietà , non solo quello che appare come "profitto" sulla carta.

I multipli SDE per le imprese di costruzione sono in genere inferiori ai multipli EBITDA, spesso che vanno da 2x a 4x, perché l'acquirente deve sostituire il lavoro del lavoro e la gestione del proprietario con il proprio tempo e sforzi.

Chi lo usa comunemente

Questo è il metodo principale per coloro che considerano come valorizzare una piccola società di costruzioni, in genere quelle con entrate annuali di meno di $ 5 milioni in cui il proprietario è fortemente coinvolto nelle operazioni quotidiane, nelle vendite e nella gestione del progetto. È particolarmente utile per valutare le imprese a conduzione familiare o le proprie proprietà.

Valutazione basata sulle attività

Panoramica

Una valutazione basata sulle attività stabilisce un valore di un'azienda calcolando il valore equo di mercato delle sue attività (attrezzature, veicoli, immobili, inventario) meno le sue passività . Questo metodo fornisce un valore "pavimento" per l'azienda, che rappresenta ciò che potrebbe essere recuperato in liquidazione.

Per le società di costruzioni, la sfida è che i valori delle attrezzature sui libri dell'azienda (chiamati "valori di libri") spesso differiscono in modo significativo da ciò che l'attrezzatura potrebbe effettivamente vendere per oggi. Un escavatore acquistato per $ 300.000 3 anni fa potrebbe mostrare $ 180.000 sui libri dopo l'ammortamento, ma potrebbe vendere per $ 250.000 nel mercato delle attrezzature usate di oggi.

Le valutazioni delle attrezzature professionali considerano fattori come quante ore sono sull'attrezzatura, quanto bene è stata mantenuta e la domanda attuale per quel tipo di macchinari.

Chi lo usa comunemente

Questo metodo è più rilevante per le aziende ad alta intensità di capitale, come pesanti appaltatori civili o di scavo con grandi flotte di macchinari. È anche il metodo principale utilizzato in caso di disagio finanziario, situazioni di fallimento o quando il potere di guadagno di un'azienda non giustifica valutazioni più elevate basate su profitti o entrate.

Esempio

Una società di scavi pesanti possiede attrezzature con un valore di mercato equo di $ 5 milioni e una flotta di veicoli per un valore di $ 1 milione. Ha anche $ 500.000 in contanti e crediti. Le sue passività totali sono di $ 2 milioni. I valori delle attrezzature riflettono l'attuale utilizzo su un contratto di costruzione su strada di 2 anni e le forti relazioni di legame dell'azienda che garantiscono un lavoro continuo.

Valutazione = $ 5.000.000 + $ 1.000.000 + $ 500.000 (attività) - $ 2.000.000 (passività) = $ 4.500.000.

Analisi dell'azienda comparabile (CCA)

Panoramica

CCA valorizza un'azienda confrontandola con società simili che sono state recentemente vendute o scambiate pubblicamente . Un perito analizza i prezzi di vendita di società di costruzione locali o regionali comparabili e deriva multipli di valutazione da tali transazioni.

La sfida è trovare aziende davvero comparabili. Gli aggiustamenti sono in genere effettuati per differenze di dimensioni dell'azienda, redditività, prospettive di crescita e condizioni di mercato. L'analisi considera fattori come la qualità dei team di gestione, le basi dei clienti, i mercati geografici e l'efficienza operativa. Transazioni recenti sono ponderate più pesantemente di quelle più vecchie per riflettere le attuali condizioni di mercato.

Chi lo usa comunemente

CCA è usato in quasi tutte le valutazioni professionali come controllo della realtà contro altri metodi. È particolarmente prezioso per banchieri di investimento, broker d'affari e periti che devono fondare valutazioni nei dati di mercato del mondo reale e giustificare le loro conclusioni ad acquirenti e venditori.

Valutazione basata sulle entrate

Panoramica

Una valutazione basata sulle entrate utilizza le vendite annuali come metrica di base ( anziché profitto). Questo metodo è più semplice degli approcci basati sul profitto ma meno preciso perché ignora se l'azienda fa effettivamente soldi su tali vendite. I multipli delle entrate nella costruzione possono variare da 0,5x a oltre 2x, con appaltatori generali in genere all'estremità inferiore e appaltatori specializzati orientati al servizio nella parte superiore.

Chi lo usa comunemente

La valutazione basata sulle entrate viene spesso utilizzata per le aziende in rapida crescita che stanno reinvestindo pesantemente e potrebbero non avere ancora profitti coerenti. Viene anche utilizzato come strumento di screening rapido quando è necessaria una stima del campo da baseball o quando i metodi basati su profitti non sono applicabili a causa di utili o perdite irregolari.

Dove cercare una valutazione professionale

Alla domanda su quale consiglio avrebbe dato a un proprietario che si preparava per una vendita nei prossimi 2-3 anni per massimizzare la valutazione, Mike Blake, CEO di High Score Strategies, una valutazione aziendale e una società di consulenza strategica, ha dichiarato che dovrebbero "iniziare] con la messa in servizio di una valutazione indipendente della loro società. La valutazione non solo prevede il proprietario. valore dell'azienda. "

Sia che tu abbia intenzione di vendere o fare qualcos'altro che richiede una valutazione, puoi cercarne una:

• Le aziende di valutazione, in particolare quelle specializzate nella costruzione.
• CPA e periti con credenziali specifiche della valutazione, come CVA (analista di valutazione certificato).
• Consulenti di fusioni e acquisizioni o broker d'affari.
• Banche e società di fideiussione (a fini di finanziamento e legame).

Suggerimenti per ottenere una valutazione accurata

Una valutazione precisa crea fiducia con gli acquirenti e garantisce un prezzo equo. Quando si considera come valutare una società di costruzioni per una vendita, ci sono alcune cose che possono aiutare a garantire l'accuratezza.

Per i venditori

• Mantieni le tue finanze immacolate. "I libri disordinati sono un classico", afferma Allen Misaghi, proprietario di Grand Design Build. "Mescolando le spese personali e aziendali, non monitorare ciò che ogni lavoro costa davvero? Fa impazzire gli acquirenti."
• Normalizza i tuoi guadagni. Regola i tuoi bilanci per rimuovere eventuali spese per 1 volta o personali che non sono correlate alle operazioni di core business. Questo dà un quadro più chiaro della vera redditività dell'azienda.
• Documenta tutto. Un acquirente vorrà vedere la prova del tuo successo. Mantieni i record chiari del backlog a contratto, delle relazioni con i clienti e della cronologia del progetto.
• Lavorare con consulenti esperti di costruzioni. Ciò garantisce che la tua valutazione rifletta le realtà del settore come la qualità del backlog, la capacità di legame e i valori delle attrezzature.

Per gli acquirenti

• Verifica i numeri in modo indipendente. Non fare affidamento esclusivamente su finanziari forniti dal venditore. Richiedi dichiarazioni fiscali, estratti conto bancari e audit indipendenti.
• Valuta la qualità del backlog. Non tutto il lavoro contratto è uguale. Esamina i margini di profitto per contratto e valuta l'affermazione del credito dei clienti.
• Comprendi il coinvolgimento del proprietario. Se il proprietario gestisce la maggior parte delle vendite, della stima o delle relazioni chiave, il fattore del costo e del rischio di sostituire tale competenza.
• Confrontare le prestazioni dell'azienda. Confronta i finanziari dell'azienda con le medie del settore. Le aziende che sovraperformano i loro coetanei sono spesso premiate con valutazioni più elevate.

Come prepararsi per una valutazione dell'azienda

Per i venditori

Se stai pensando di vendere nei prossimi anni, la preparazione inizia ora. Adottare misure deliberate per migliorare le operazioni e rischiare l'azienda per un nuovo proprietario può aumentare significativamente il prezzo di vendita finale.

• Costruisci un forte team di gestione. Come consiglia Allen Misaghi, "Costruisci una squadra che può gestire cose senza che tu sia lì 24/7". Un'azienda che non dipende dal suo proprietario è un investimento molto più sicuro per un acquirente. Prendi in considerazione l'assunzione di dipendenti edili con potenziale di leadership o la promozione dall'interno.
• Diversifica la tua base di clienti. "Non avere tutte le tue uova in un cestino; se fai affidamento su un grande cliente, è rischioso", dice Misaghi. Lavora per lo sviluppo di più flussi di entrate e relazioni con i clienti per dimostrare che la società non è vulnerabile alla perdita di un singolo grande contratto.
• Sviluppare entrate ricorrenti. Le entrate più preziose sono le entrate prevedibili. Misaghi ti consiglia di "ottenere un po 'di lavoro stabile in fila come contratti di manutenzione, ripetere i clienti, qualunque cosa mantenga le luci anche quando i nuovi progetti rallentano".
• Indirizza le bandiere rosse frontalmente. Pulisci eventuali problemi in sospeso prima che un acquirente li trovi. Ciò include la risoluzione di cause legali, il miglioramento di una cattiva record di sicurezza o il pagamento di debiti eccessivi.
• Mantenere gli standard di qualità. Implementare piani di controllo della qualità della costruzione per garantire una qualità del lavoro costante. Gli acquirenti vogliono vedere che gli standard rimarranno alti anche dopo le modifiche alla proprietà.
• Concentrarsi sui fondamentali aziendali. Padroneggiare i principi di gestione di un'attività di costruzione di successo rafforzando i controlli finanziari, i sistemi operativi e le capacità di gestione dei team.

Per gli acquirenti

• Sviluppare i criteri di valutazione in anticipo. Definisci le dimensioni del target, la geografia, le specialità e le metriche finanziarie prima di iniziare a cercare.
• Preparare il finanziamento in anticipo. Prendi pre-qualificata per prestiti o organizza impegni degli investitori in modo da poter spostare rapidamente le buone opportunità.
• Costruisci una squadra di due diligence. Allinea i contabili, gli avvocati e gli esperti del settore che comprendono le attività di costruzione prima di averne bisogno.

FAQ

Come faccio a calcolare quanto vale un'attività di costruzione?

Il metodo più comune è l'approccio "Multiple EBITDA". Si calcola gli utili prima degli interessi, delle tasse, dell'ammortamento e dell'ammortamento (EBITDA), quindi moltiplicarlo per un numero specifico del settore (il multiplo).

Qual è un buon margine di profitto per un'attività di costruzione?

I margini di profitto variano in base alla specialità. Alcune delle attività di costruzione più redditizie sono in nicchie altamente specializzate. Secondo uno studio della National Association of Home Builders, gli appaltatori generali in genere vedono margini lordi tra il 12% e il 16%, mentre gli appaltatori speciali possono raggiungere dal 15% al ​​25% o più.

Il 30% è un buon EBITDA per una società di costruzioni?

Un margine EBITDA del 30% è eccezionalmente alto per una società di costruzioni e non tipica. Per la maggior parte delle società di costruzioni ben performanti, un margine EBITDA nell'intervallo dell'8% -15% è considerato molto forte.