Bir inşaat şirketine nasıl değer verilir: Harika bir fiyat için Yöntemler ve İpuçları

Aşağıda, bir inşaat şirketine değer vermenin pratik yollarını ele alıyorum. İster bir şirket satın almayı, finansman aramayı veya satışa hazırlanmayı düşünüyor olun, alıcıların ve satıcıların aradığı en yaygın değerleme yöntemlerini ve atabileceğiniz eyleme geçirilebilir adımları yıkıyorum.

Bir inşaat şirketinin değerlemesi neden önemlidir?

Bir inşaat şirketi değerlemesi, bir şirketin finansal sağlığı ve operasyonel güçlerine açık ve objektif bir bakış sağlar. Bir inşaat işi edinmek ve başlatmak, satmayı planlamak veya yatırım yapmak istiyorsanız, doğru bir değerleme hayati önem taşır.

Uygun bir değerleme olmadan, satıcılar genellikle işletmelerini altlandırır ve masaya bırakır, alıcılar ise değeri azaltan gizli sorunları aşabilir veya kaçırabilirler. Sağlam bir değerleme size müzakere gücü sağlar ve doğru kararları vermenize yardımcı olur.

Büyük finansal etkinlikler için genellikle sertifikalı bir profesyonel tarafından resmi bir değerleme gereklidir . Örneğin, satmayı planladığınızda, başka bir şirketle birleşmeyi, yatırım arayın veya yasal anlaşmazlıklara veya vergi işlemlerine karıştığınızda, alıcılar, borç verenler ve mahkemeler gibi dış taraflar nesnel, savunulabilir bir rapor talep edecektir.

Bir inşaat şirketinin değerini belirleyen nedir?

Bir inşaat şirketinin değerini belirlemek için çeşitli faktörler bir araya gelir. Alıcılar, bir işletmenin neye değer olduğuna karar vermek için bu finansal performans, operasyonel istikrar ve pazar pozisyonunun kombinasyonuna bakarlar.

Hasılat

Yüksek İnşaat Şirketi Geliri, şirketin inşaat hizmetleri için güçlü bir talep olduğunu göstermektedir. Birkaç yıl boyunca tutarlı büyüme, potansiyel alıcılar için olumlu bir işarettir.

Kar ve kar marjları

Kâr genellikle alıcıların düşündüğü en önemli faktördür. Sağlıklı kâr marjları, bir şirketin maliyetleri etkili bir şekilde yönetebileceğini kanıtlar. Alıcılar, gelirin gerçek kâr haline geldiğini görmek istiyor.

Sözleşme İşareti

Bir şirketin birikmiş işleri, zaten sözleşme kapsamında güvence altına alınmış olduğu gelecekteki çalışmaları temsil eder. 8-12 aylık güçlü bir birikim, alıcıların yakın vadeli gelire olan güvenini sağlar. İş lokantası kalitesi miktardan daha önemlidir. Güvenilir müşterilerle karlı sözleşmeler düşük marjlı çalışmalardan daha değerlidir.

İtibar

Kalite çalışması, güvenlik ve güvenilirlik konusunda güçlü bir üne sahip, tekrar iş ve değerli yönlendirmelere yol açar. Bu şerefiye önemli, ancak somut olmayan bir varlıktır.

Bağlama kapasitesi

Bu bir şirketin büyük projeler için kefalet tahvilleri elde etme yeteneğidir. Güçlü bağlanma kapasitesi, daha büyük, genellikle daha karlı işler için teklif vermenizi sağlar. Sınırlı bağlanma kapasitesi büyümeyi kısıtlar ve bir şirketin alıcılara değerini azaltır.

Nakit akımı

Tutarlı ve öngörülebilir nakit akışı finansal istikrarı göstermektedir. Alıcılara, işletmenin harcamalarını karşılayabileceğini ve borca ​​güvenmeden büyümeye yatırım yapabileceğini gösterir.

Piyasa koşulları

Yerel ve ulusal ekonominin sağlığı, faiz oranları ve emlak piyasası eğilimleri bir şirketin değerini etkiler. Patlayan bir pazar bir değerleme kaldırabilirken, bir gerileme onu düşürebilir.

İş türü

İşletilen inşaat işinin türü önemlidir. Niş veya özel şirketler genellikle daha yüksek kar marjlarına sahiptir ve daha yüksek değerlemeler çeker.

Bir inşaat şirketinin değeri nasıl hesaplanır: Ortak Yöntemler

Profesyonel değerleme uzmanları, bir şirketin tam bir resmini elde etmek için çeşitli yöntemler kullanır, ardından sonuçları bir şirketin özel durumuna göre tartarlar.

Birçok değerleme yöntemi “katlar” kullanır - değeri tahmin etmek için önemli bir finansal metriğe göre çoğalırsınız. Bu katlar, benzer inşaat şirketlerinin son satışlarını analiz etmekten kaynaklanmaktadır. Profesyonel değerleme uzmanları satış veritabanlarını korur ve şirket büyüklüğüne, uzmanlık türüne, coğrafi konuma ve mevcut piyasa koşullarına göre katları ayarlar.

Örneğin, benzer HVAC şirketleri son zamanlarda yıllık kârlarının 6 katı için sattıysa, başka bir HVAC şirketine değer vermek için 6x katı bir katına uygun olabilir.

Yaygın yöntemlerin nasıl çalıştığını anlamak , bir değerlemenin bir inşaat işinin değerini azaltabileceğini veya abartabileceğini belirlemenize yardımcı olabilir ve müzakereler sırasında doğru soruları veya yarışma varsayımlarını, katları ve daha fazlasını sormak için kaldıraç verir.

İşte tipik katlar ve metriklerle birlikte kullanılan en yaygın yöntemlere bir göz atın.

Kâr Temelli Değerleme (FAVÖK TOPLUK)

Genel bakış

Faiz, vergiler, amortisman ve amortisman (FAVÖK) öncesi kazançlar genellikle kârlı inşaat şirketlerine değer vermek için en önemli yöntemdir. FAVÖK, bir şirketin kâr elde etme yeteneğine göre değeri belirler .

FAVÖK'i hesaplamak için net kârla başlayın (tüm masraflardan sonra kalanlar) ve 4 şeyi geri ekleyin: krediler için faiz ödemeleri, ödenen vergiler, ekipman ve araçlarda amortisman ve maddi olmayan varlıkların itfa edilmesi. Çoğu yüklenici için, buradaki büyük sayı amortismandır : vergiye tabi geliri azaltan ancak işletmeyi terk eden gerçek parayı temsil etmeyen tüm ekipman tahsisleri.

FAVÖK, inşaat şirketlerini karşılaştırmak için iyi çalışır, çünkü şirketlerin borcu nasıl yönetme, vergi ödeme veya ekipman amortismanını nasıl ele aldığı konusundaki farklılıkları göz ardı eder. Bu önemlidir, çünkü şirketler, ekipman hala gerçek bir değere sahip olsa bile, kağıt üzerinde büyük amortisman ücretleri yaratan pahalı ekipmanlara sahip olabilirler.

Aralık 2024'ün BMI birleşmeleri ve satın almalarından yapılan analizlere göre, özel yükleniciler tipik olarak 5x ila 12x FAVÖK katları görürken, genel yükleniciler 3x ila 8x arasında değişmektedir.

Yaygın olarak kim kullanıyor

Bu yöntem, özellikle bir inşaat işi satarken veya bir inşaat şirketi satın alırken, en karlı, yerleşik inşaat şirketleri için standarttır. Hem finansal yatırımcılar hem de stratejik alıcılar tarafından tercih ediliyor çünkü operasyonel performansın net bir resmini sunuyor.

Satıcının İsteğe Bağlı Kazançları (SDE) Çoklu

Genel bakış

SDE , tek bir tam zamanlı sahip-operatörün bir işletmeden yıllık bazda elde edeceği toplam finansal faydanın bir tahminidir . Daha küçük, sahip tarafından işletilen işletmeler için SDE, FAVÖK'den daha doğru bir kazanç gücü ölçüsüdür.

SDE'yi hesaplamak için net kârla başlayın, ardından geri ekleyin:

• Sahibinin maaşı, sahibinin aldığı tüm fayda (sağlık sigortası, araç ödemeleri vb.).
• Kişisel masraflar işletme (aile cep telefonu faturaları, kişisel seyahat, vb.)
• Tekrarlamayacak bir kerelik masraflar (dava için yasal ücretler, büyük ekipman onarımları).

Sonuç, yeni bir sahibin işi yürütmekten toplam finansal yararları olarak ne bekleyebileceğini gösteriyor.

SDE, küçük inşaat işletmelerinin nasıl işlediğinin gerçeğini kabul ediyor. Birçok sahip, vergi nedenleriyle şirket aracılığıyla kişisel masrafları yürütürken kendilerine mütevazı maaşlar öder. SDE, bir alıcıya sadece kağıt üzerinde “kâr” olarak görünen şey değil, sahipliğin gerçek ekonomik faydasını gösterir.

İnşaat firmaları için SDE katları, genellikle 2x ila 4x arasında değişen FAVÖK katlarından daha düşüktür, çünkü alıcı sahibinin işçiliği ve yönetim girdisini kendi zaman ve çabalarıyla değiştirmelidir.

Yaygın olarak kim kullanıyor

Bu, küçük bir inşaat şirketine nasıl değer verileceğini düşünenler için birincil yöntemdir, tipik olarak sahibinin günlük operasyonlara, satışlara ve proje yönetimine yoğun bir şekilde dahil olduğu yıllık gelirde 5 milyon dolardan az olanlar. Özellikle aile şirketlerine veya tek mülkiyetlere değer vermek için kullanışlıdır.

Varlık temelli değerleme

Genel bakış

Varlık tabanlı bir değerleme , varlıklarının (ekipman, araçlar, gayrimenkul, envanter) adil piyasa değerini hesaplayarak bir şirketin değerini eksi yükümlülüklerini belirler. Bu yöntem, iş için tasfiyede neyin geri kazanılabileceğini temsil eden bir “zemin” değeri sağlar.

İnşaat şirketleri için zorluk, şirketin kitaplarındaki ekipman değerlerinin (“kitap değerleri” denir) genellikle ekipmanın bugün için satabileceğinden önemli ölçüde farklı olmasıdır. 3 yıl önce 300.000 $ 'a satın alınan bir ekskavatör, amortismandan sonra kitaplarda 180.000 dolar gösterebilir, ancak günümüzün kullanılmış ekipman pazarında 250.000 dolar satabilir.

Profesyonel ekipman değerlendirmeleri, ekipman üzerinde kaç saat olduğu, ne kadar iyi korunduğunu ve bu tür makineler için mevcut talep gibi faktörleri göz önünde bulundurur.

Yaygın olarak kim kullanıyor

Bu yöntem en çok büyük makine filolarına sahip ağır sivil veya kazı müteahhitleri gibi sermaye yoğun şirketler için alakalıdır. Ayrıca, finansal sıkıntı, iflas durumları veya bir şirketin kazanç gücü, kâr veya gelire göre daha yüksek değerlemeleri haklı çıkarmadığı durumlarda kullanılan birincil yöntemdir.

Karşılaştırılabilir Şirket Analizi (CCA)

Genel bakış

CCA, bir işletmeye yakın zamanda satılan veya kamuya alım satım yapan benzer şirketlerle karşılaştırarak değer verir. Bir değerleme uzmanı, karşılaştırılabilir yerel veya bölgesel inşaat firmalarının satış fiyatlarını analiz eder ve bu işlemlerden değerleme katları elde eder.

Zorluk gerçekten karşılaştırılabilir şirketler bulmak. Ayarlamalar tipik olarak şirket büyüklüğü, karlılık, büyüme beklentileri ve piyasa koşullarındaki farklılıklar için yapılır. Analiz, yönetim ekiplerinin kalitesi, müşteri tabanları, coğrafi pazarlar ve operasyonel verimlilik gibi faktörleri ele almaktadır. Son işlemler, mevcut piyasa koşullarını yansıtmak için eski olanlardan daha ağır ağırlıklıdır.

Yaygın olarak kim kullanıyor

CCA, neredeyse tüm profesyonel değerlemelerde diğer yöntemlere karşı bir gerçeklik kontrolü olarak kullanılır. Gerçek dünyadaki piyasa verilerinde değerlemeleri topraklaması ve alıcılara ve satıcılara sonuçlarını haklı çıkarması gereken yatırım bankacıları, iş brokerleri ve değerleme uzmanları için özellikle değerlidir.

Gelire dayalı değerleme

Genel bakış

Gelir tabanlı bir değerleme , yıllık satışları temel metrik olarak kullanır ( kâr yerine). Bu yöntem kâr tabanlı yaklaşımlardan daha basittir, ancak daha az hassastır, çünkü şirketin bu satışlarda gerçekten para kazanıp kazanmadığını görmezden gelir. İnşaattaki gelir katları 0,5x ila 2x arasında değişebilir, genel yükleniciler tipik olarak alt uçta ve daha yüksek uçta uzmanlık odaklı yüklenicilerdir.

Yaygın olarak kim kullanıyor

Gelir bazlı değerleme genellikle yoğun bir şekilde yeniden yatırım yapan ve henüz tutarlı karları olmayan hızlı büyüyen şirketler için kullanılır. Ayrıca, bir basketbol sahası tahmini gerektiğinde veya kar tabanlı yöntemlerin düzensiz kazançlar veya kayıplar nedeniyle uygulanmadığı zaman hızlı bir tarama aracı olarak da kullanılır.

Profesyonel bir değerleme nerede aranmalı

When asked what advice he'd give an owner preparing for a sale in the next 2–3 years to maximize valuation, Mike Blake, CEO at High Score Strategies, a business valuation and strategic consulting firm, said they should “[start] with commissioning an independent valuation of their company. The valuation will not only provide the owner with information on the current value of the company so as to set realistic expectations, but also will point out areas where the owner can focus in the next 2-3 years to improve the şirketin değeri. "

Değerleme gerektiren başka bir şey satmayı veya yapmayı planlıyor olun, aşağıdakileri arayabilirsiniz:

• Değerleme firmaları, özellikle inşaat konusunda uzmanlaşmış olanlar.
• CVA ve CVA (Sertifikalı Değerleme Analisti) gibi değerlemeye özgü kimlik bilgilerine sahip CPA'lar ve değerleme uzmanları.
• Birleşme ve devralmalar danışmanlar veya iş brokerleri.
• Bankalar ve kefalet şirketleri (finansman ve bağ amaçları için).

Doğru bir değerleme elde etmek için ipuçları

Kesin bir değerleme, alıcılarla güven oluşturur ve adil bir fiyat sağlar. Bir inşaat şirketine bir satış için nasıl değer verileceğini düşünürken, doğruluğu sağlamaya yardımcı olabilecek bazı şeyler vardır.

Satıcılar için

• Finansmanızı lekesiz tutun. Grand Design Build'ın sahibi Allen Misaghi, “Dağınık kitaplar bir klasik” diyor. “Kişisel ve iş masraflarını karıştırmak, her işin gerçekten maliyetini izlememek? Alıcıları deli ediyor.”
• Kazançlarınızı normalleştirin. Temel iş operasyonlarıyla ilgili olmayan 1 kez veya kişisel masrafları kaldırmak için finansal tablolarınızı ayarlayın. Bu, şirketin gerçek kârlılığının daha net bir resmini sunar.
• Her şeyi belgeleyin. Bir alıcı başarınızın kanıtını görmek isteyecektir. Sözleşme birikiminizin, müşteri ilişkilerinin ve proje geçmişinizin net kayıtlarını saklayın.
• İnşaat meraklı danışmanlarla çalışın. Bu, değerlemenizin birikmiş işin kalitesi, bağlanma kapasitesi ve ekipman değerleri gibi endüstri gerçeklerini yansıtmasını sağlar.

Alıcılar için

• Sayıları bağımsız olarak doğrulayın. Sadece satıcı tarafından sağlanan finansallara güvenmeyin. Vergi beyannameleri, banka beyanları ve bağımsız denetimler talep edin.
• İş yükü kalitesini değerlendirin. Tüm sözleşmeli işler eşit değildir. Kâr marjlarını sözleşmeye göre inceleyin ve müşteri kredibilitesini değerlendirin.
• Sahibinin katılımını anlayın. Sahibi çoğu satış, tahmin veya kilit ilişkiyi ele alırsa, bu uzmanlığın değiştirilmesi maliyetini ve riskini oluşturur.
• Şirket performansını karşılaştırın. Şirketin finansallarını endüstri ortalamalarıyla karşılaştırın. Akranlarından daha iyi performans gösteren şirketler genellikle daha yüksek değerlemelerle ödüllendirilir.

Bir şirket değerlemesine nasıl hazırlanır

Satıcılar için

Önümüzdeki birkaç yıl içinde satış yapmayı düşünüyorsanız, hazırlık şimdi başlıyor. Operasyonlarınızı iyileştirmek ve yeni bir sahip için işletmeyi riske atmak için kasıtlı önlemler almak nihai satış fiyatınızı önemli ölçüde artırabilir.

• Güçlü bir yönetim ekibi oluşturun. Allen Misaghi'nin önerdiği gibi, “7/24 orada olmadan işleri çalıştırabilecek bir ekip oluşturun.” Sahibine bağımlı olmayan bir işletme, bir alıcı için çok daha güvenli bir yatırımdır. Liderlik potansiyeli olan veya içeriden tanıtım yapan inşaat çalışanlarını işe almayı düşünün.
• Müşteri tabanınızı çeşitlendirin. Misaghi, “Tüm yumurtalarınızı bir sepette yok; eğer büyük bir müşteriye güveniyorsanız, bu riskli” diyor Misaghi. Şirketin tek bir büyük sözleşmeyi kaybetmeye karşı savunmasız olmadığını göstermek için birden fazla gelir akışı ve müşteri ilişkisi geliştirme üzerinde çalışın.
• Yinelenen gelir geliştirin. En değerli gelir öngörülebilir gelirdir. Misaghi, “Yeni projeler yavaşladığında bile ışıkları açık tutan ne olursa olsun, bakım sözleşmeleri, tekrar müşteriler, müşterileri tekrarlayan bazı istikrarlı işler almanızı” önerir.
• Kırmızı bayrakları kafa kafaya adresle. Bir alıcı onları bulmadan önce olağanüstü sorunları temizleyin. Bu, davaların çözülmesini, zayıf bir güvenlik kaydının iyileştirilmesini veya aşırı borcun ödemesini içerir.
• Kalite standartlarını koruyun. Tutarlı iş kalitesi sağlamak için inşaat kalitesi kontrol planlarını uygulayın. Alıcılar, sahiplik değişikliklerinden sonra bile standartların yüksek kalacağını görmek istiyor.
• İş temellerine odaklanın. Finansal kontrollerinizi, operasyonel sistemlerinizi ve ekip yönetimi yeteneklerinizi güçlendirerek başarılı bir inşaat işi yürütme ilkelerine hakim olun.

Alıcılar için

• Değerlendirme kriterlerini geliştirin. Bakmaya başlamadan önce hedef boyutunuzu, coğrafyayı, uzmanlık alanlarınızı ve finansal metriklerinizi tanımlayın.
• Önceden finansman hazırlayın. Krediler için önceden kalifiye olun veya iyi fırsatlara hızlı bir şekilde geçebilmeniz için yatırımcı taahhütleri düzenleyin.
• Durum tespiti ekibi oluşturun. İnşaat işlerini ihtiyaç duymadan önce anlayan muhasebeciler, avukatlar ve endüstri uzmanlarını sıralayın.

SSS

Bir inşaat işinin ne kadar değerli olduğunu nasıl hesaplarım?

En yaygın yöntem “FAVÖK çoklu” yaklaşımıdır. Faiz, vergiler, amortisman ve itfa (FAVÖK) öncesi kazançları hesaplarsınız, ardından sektöre özgü bir sayı (çoklu) ile çarparsınız.

Bir inşaat işi için iyi bir kar marjı nedir?

Kâr marjları uzmanlığa göre değişir. En karlı inşaat işletmelerinden bazıları son derece uzmanlaşmış nişlerde. Ulusal Ev İnşaatçıları Birliği'nden yapılan bir araştırmaya göre, genel yükleniciler tipik olarak% 12 ile% 16 arasında brüt marjlar görürken, özel yükleniciler% 15 ila% 25 veya daha fazla ulaşabilir.

Bir inşaat şirketi için% 30 iyi bir FAVÖK mü?

% 30 FAVÖK marjı, bir inşaat şirketi için son derece yüksektir ve tipik değildir. Çoğu iyi performans gösteren inşaat şirketi için,% 8-15 aralığında bir FAVÖK marjı çok güçlü kabul edilir.