Cómo valorar una empresa de construcción: métodos y consejos por un excelente precio

A continuación, cubro formas prácticas de valorar una empresa de construcción. Desgloso los factores clave que buscan los compradores y vendedores, los métodos de valoración más comunes y los pasos procesables que puede tomar, ya sea que esté considerando comprar una empresa, buscar financiamiento o prepararse para una venta.

¿Por qué es importante la valoración de una empresa de construcción?

La valoración de una empresa de construcción proporciona una mirada clara y objetiva a las fortalezas financieras y de salud financiera de una empresa. Una valoración precisa es vital si está buscando adquirir y comenzar un negocio de la construcción, planear vender o buscar inversiones.

Sin una valoración adecuada, los vendedores a menudo subestiman sus negocios y dejan dinero sobre la mesa, mientras que los compradores pueden pagar de más o perder problemas ocultos que reducen el valor. Una valoración sólida le brinda poder de negociación y le ayuda a tomar las decisiones correctas.

Por lo general, se requiere una valoración formal de un profesional certificado para eventos financieros importantes . Por ejemplo, cuando planea vender, fusionarse con otra compañía, buscar inversiones o participar en disputas legales o procedimientos fiscales, externas como compradores, prestamistas y tribunales exigirán un informe objetivo y defendible.

¿Qué determina el valor de una empresa de construcción?

Varios factores se unen para determinar el valor de una empresa de construcción. Los compradores analizan esta combinación de desempeño financiero, estabilidad operativa y posición de mercado para decidir qué vale un negocio.

Ganancia

Altos ingresos de la empresa constructora muestran que hay una fuerte demanda de los servicios de construcción de la compañía. El crecimiento constante durante varios años es una señal positiva para los compradores potenciales.

Márgenes de ganancias y ganancias

La ganancia es a menudo el factor más importante que los compradores consideran. Los márgenes de ganancias saludables demuestran que una empresa puede administrar los costos de manera efectiva. Los compradores quieren ver que los ingresos se traducen en ganancias reales.

Contrato atrasado

La acumulación de una empresa representa el trabajo futuro que ya está asegurado bajo contrato. Una fuerte acumulación de 8-12 meses proporciona la confianza de los compradores en los ingresos a corto plazo. La calidad de la cartera de pedidos es más importante que la cantidad. Los contratos rentables con clientes confiables valen más que un trabajo de bajo margen.

Reputación

Una sólida reputación por el trabajo de calidad, la seguridad y la confiabilidad conduce a repetir negocios y valiosas referencias. Esta buena voluntad es un activo significativo, aunque intangible.

Capacidad de unión

Esta es la capacidad de una empresa para obtener bonos de garantía para grandes proyectos. La fuerte capacidad de vinculación le permite ofertar en trabajos más grandes, a menudo más rentables. La capacidad de unión limitada restringe el crecimiento y reduce el valor de una empresa a los compradores.

Flujo de fondos

El flujo de caja consistente y predecible demuestra estabilidad financiera. Muestra a los compradores que el negocio puede cubrir sus gastos e invertir en crecimiento sin depender de la deuda.

Condiciones de mercado

La salud de la economía local y nacional, las tasas de interés y las tendencias del mercado inmobiliario afectan el valor de una empresa. Un mercado en auge puede levantar una valoración, mientras que una recesión puede reducirla.

Tipo de negocio

El tipo de negocio de construcción que está operado es importante. Las empresas de nicho o especializados a menudo tienen márgenes de ganancia más altos y atraen valoraciones más altas.

Cómo calcular el valor de una empresa de construcción: métodos comunes

Los tasadores profesionales utilizan varios métodos para obtener una imagen completa de una empresa, luego sopesan los resultados basados ​​en la situación específica de una empresa.

Muchos métodos de valoración usan "múltiplos" , un número que se multiplica con una métrica financiera clave para estimar el valor. Estos múltiplos provienen de analizar ventas recientes de empresas de construcción similares. Los evaluadores profesionales mantienen bases de datos de ventas y ajustan múltiplos según el tamaño de la empresa, el tipo de especialidad, la ubicación geográfica y las condiciones actuales del mercado.

Por ejemplo, si las empresas HVAC similares se vendieron recientemente por 6 veces su ganancia anual, un múltiplo 6x podría ser apropiado para valorar otra compañía de HVAC.

Comprender cómo funcionan los métodos comunes puede ayudarlo a detectar cuando una valoración puede subestimar o exagerar el valor de un negocio de construcción , al tiempo que le da influencia para hacer las preguntas correctas o los supuestos del concurso, múltiples y más durante las negociaciones.

Aquí hay un vistazo a los métodos más comunes en uso, junto con múltiplos y métricas típicas.

Valoración basada en las ganancias (múltiplo EBITDA)

Descripción general

Las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA) son a menudo el método más importante para valorar las empresas de construcción rentables. El EBITDA determina el valor basado en la capacidad de una empresa para generar ganancias .

Para calcular el EBITDA, comience con la ganancia neta (lo que queda después de todos los gastos) y agregue 4 cosas: pagos de intereses sobre préstamos, impuestos pagados, depreciación de equipos y vehículos, y amortización de activos intangibles. Para la mayoría de los contratistas, el gran número aquí es la depreciación : todas esas cancelaciones de equipos que reducen el ingreso imponible pero no representan efectivo real que abandona el negocio.

El EBITDA funciona bien para comparar las empresas de construcción porque ignora las diferencias en cómo las empresas administran la deuda, pagan impuestos o manejan la depreciación del equipo. Esto es importante porque las empresas pueden tener equipos costosos que crean grandes cargos por depreciación en papel, a pesar de que el equipo todavía tiene un valor real.

Según un análisis de diciembre de 2024 de las fusiones y adquisiciones de IMC, los contratistas especializados generalmente ven múltiplos de 5X a 12x EBITDA, mientras que los contratistas generales varían de 3x a 8x.

Quien lo usa comúnmente

Este método es el estándar para las empresas constructoras más rentables y establecidas, especialmente cuando se venden un negocio de construcción o compra una empresa de construcción. Es favorecido tanto por los inversores financieros como por los compradores estratégicos porque proporciona una imagen clara del rendimiento operativo.

Múltiples de ganancias discrecionales del vendedor (SDE)

Descripción general

SDE es una estimación del beneficio financiero total que un solo propietario-operador de tiempo completo se derivaría de una empresa anualmente . Para las empresas más pequeñas operadas por el propietario, SDE es a menudo una medida más precisa de poder de ingreso que el EBITDA.

Para calcular SDE, comience con la ganancia neta, luego agregue:

• El salario del propietario, todos los beneficios que recibe el propietario (seguro de salud, pagos de vehículos, etc.).
• Los gastos personales se extienden por el negocio (facturas de teléfonos celulares familiares, viajes personales, etc.).
• Gastos únicos que no se repitirán (tarifas legales para una demanda, reparaciones importantes de equipos).

El resultado muestra lo que un nuevo propietario podría esperar como su beneficio financiero total al administrar el negocio.

SDE reconoce la realidad de cómo operan las pequeñas empresas de construcción. Muchos propietarios se pagan a sí mismos salarios modestos mientras ejecutan gastos personales a través de la empresa por razones fiscales. SDE muestra a un comprador el verdadero beneficio económico de la propiedad , no solo lo que aparece como "beneficio" en el papel.

Los múltiplos SDE para las empresas de construcción suelen ser más bajos que los múltiplos EBITDA, que a menudo van desde 2x a 4x, porque el comprador debe reemplazar el aporte laboral y de gestión del propietario con su propio tiempo y esfuerzo.

Quien lo usa comúnmente

Este es el método principal para aquellos que consideran cómo valorar una pequeña empresa de construcción, generalmente aquellos con menos de $ 5 millones en ingresos anuales donde el propietario está muy involucrado en operaciones diarias, ventas y gestión de proyectos. Es particularmente útil para valorar empresas familiares o propiedades únicas.

Valoración basada en activos

Descripción general

Una valoración basada en activos establece el valor de una compañía al calcular el valor justo de mercado de sus activos (equipos, vehículos, bienes raíces, inventario) menos sus pasivos . Este método proporciona un valor de "piso" para el negocio, que representa lo que podría recuperarse en la liquidación.

Para las empresas de construcción, el desafío es que los valores del equipo en los libros de la compañía (llamados "valores de libros") a menudo difieren significativamente de lo que el equipo realmente podría vender por hoy. Un excavador comprado por $ 300,000 hace 3 años podría mostrar $ 180,000 en los libros después de la depreciación, pero podría venderse por $ 250,000 en el mercado de equipos usados ​​de hoy.

Las evaluaciones de equipos profesionales consideran factores como cuántas horas están en el equipo, qué tan bien se ha mantenido y la demanda actual de ese tipo de maquinaria.

Quien lo usa comúnmente

Este método es más relevante para las empresas intensivas en capital, como los contratistas civiles o de excavación pesados ​​con grandes flotas de maquinaria. También es el método principal utilizado en casos de dificultades financieras, situaciones de bancarrota, o cuando el poder de ingresos de una empresa no justifica valoraciones más altas basadas en ganancias o ingresos.

Ejemplo

Una compañía de excavación pesada posee equipos con un valor justo de mercado de $ 5 millones y una flota de vehículos con un valor de $ 1 millón. También tiene $ 500,000 en efectivo y cuentas por cobrar. Sus pasivos totales son de $ 2 millones. Los valores del equipo reflejan la utilización actual en un contrato de construcción de carreteras de 2 años y las fuertes relaciones de vinculación de la compañía que aseguran un trabajo continuo.

Valoración = $ 5,000,000 + $ 1,000,000 + $ 500,000 (activos) - $ 2,000,000 (pasivos) = $ 4,500,000.

Análisis de la compañía comparable (CCA)

Descripción general

CCA valora un negocio al compararlo con compañías similares que se han vendido recientemente o se negocian públicamente . Un tasador analiza los precios de venta de empresas de construcción locales o regionales comparables y deriva múltiplos de valoración de esas transacciones.

El desafío es encontrar empresas verdaderamente comparables. Los ajustes generalmente se realizan para diferencias en el tamaño de la empresa, la rentabilidad, las perspectivas de crecimiento y las condiciones del mercado. El análisis considera factores como la calidad de los equipos de gestión, las bases de los clientes, los mercados geográficos y la eficiencia operativa. Las transacciones recientes se ponderan más que las más antiguas para reflejar las condiciones actuales del mercado.

Quien lo usa comúnmente

CCA se usa en casi todas las valoraciones profesionales como una verificación de la realidad contra otros métodos. Es particularmente valioso para los banqueros de inversión, los corredores de negocios y los tasadores que deben fundamentar las valoraciones en los datos del mercado del mundo real y justificar sus conclusiones a los compradores y vendedores.

Valoración basada en ingresos

Descripción general

Una valoración basada en ingresos utiliza las ventas anuales como la métrica base ( en lugar de las ganancias). Este método es más simple que los enfoques basados ​​en las ganancias pero menos precisos porque ignora si la compañía realmente gana dinero en esas ventas. Los múltiplos de ingresos en la construcción pueden variar de 0.5x a más de 2x, con contratistas generales típicamente en el extremo inferior y contratistas especializados orientados a servicios en el extremo superior.

Quien lo usa comúnmente

La valoración basada en ingresos a menudo se usa para empresas de rápido crecimiento que reinvieren fuertemente y pueden no tener ganancias consistentes todavía. También se usa como una herramienta de detección rápida cuando se necesita una estimación de estadio, o cuando los métodos basados ​​en las ganancias no son aplicables debido a las ganancias o pérdidas irregulares.

Dónde buscar una valoración profesional

Cuando se le preguntó qué consejo le daría a un propietario que se preparara para una venta en los próximos 2–3 años para maximizar la valoración, Mike Blake, CEO en estrategias de alta puntuación, una firma de valoración comercial y consultoría estratégica, dijo que "[comenzar] con la puesta en marcha de una valoración independiente de su empresa. La valoración no solo será el propietario con el propietario sobre el valor actual de la compañía para establecer las expectativas reales, sino que también se centrará en las áreas de los 2 años en las áreas de los años. el valor de la empresa ".

Ya sea que esté planeando vender o hacer algo más que requiera una valoración, puede buscar uno de:

• Firmas de valoración, especialmente aquellas que se especializan en la construcción.
• CPA y tasadores con credenciales específicas de valoración, como CVA (analista de valoración certificado).
• Fusiones y adquisiciones asesores o corredores de negocios.
• Bancos y empresas de fianza (con fines de financiamiento y vinculación).

Consejos para obtener una valoración precisa

Una valoración precisa genera confianza con los compradores y garantiza un precio justo. Al considerar cómo valorar una empresa de construcción para una venta, hay algunas cosas que pueden ayudar a garantizar la precisión.

Para vendedores

• Mantenga sus finanzas impecables. "Los libros desordenados son un clásico", dice Allen Misaghi, propietario de Grand Design Build. "¿Mezclar los gastos personales y comerciales, no rastrear lo que cada trabajo realmente cuesta? Engoca a los compradores".
• Normaliza tus ganancias. Ajuste sus estados financieros para eliminar los gastos de 1 tiempo o personales que no están relacionados con las operaciones comerciales principales. Esto da una imagen más clara de la verdadera rentabilidad de la empresa.
• Documentar todo. Un comprador querrá ver pruebas de su éxito. Mantenga registros claros de su contrato, las relaciones con los clientes e historial de proyectos.
• Trabajar con asesores expertos en construcción. Esto garantiza que su valoración refleje las realidades de la industria como la calidad de la cartera de pedidos, la capacidad de unión y los valores de los equipos.

Para compradores

• Verifique los números de forma independiente. No confíe únicamente en las finanzas proporcionadas por el vendedor. Solicite declaraciones de impuestos, extractos bancarios y auditorías independientes.
• Evaluar la calidad de la cartera de pedidos. No todo el trabajo contratado es igual. Examine los márgenes de beneficio por contrato y evalúe la solvencia de los clientes.
• Comprender la participación del propietario. Si el propietario maneja la mayoría de las ventas, estimaciones o relaciones clave, tenga en cuenta el costo y el riesgo de reemplazar esa experiencia.
• Compare el rendimiento de la empresa. Compare las finanzas de la compañía con los promedios de la industria. Las empresas que superan a sus pares a menudo son recompensadas con valoraciones más altas.

Cómo prepararse para la valoración de una empresa

Para vendedores

Si está pensando en vender en los próximos años, la preparación comienza ahora. Tomar medidas deliberadas para mejorar sus operaciones y eliminar el negocio de un nuevo propietario puede aumentar significativamente su precio de venta final.

• Construye un equipo de gestión fuerte. Como aconseja Allen Misaghi, "construya un equipo que pueda ejecutar cosas sin que estés allí las 24 horas, los 7 días de la semana". Un negocio que no depende de su propietario es una inversión mucho más segura para un comprador. Considere contratar empleados de construcción con potencial de liderazgo o promover desde adentro.
• Diversifique su base de clientes. "No tengas todos tus huevos en una canasta; si confías en un gran cliente, eso es arriesgado", dice Misaghi. Trabaje en el desarrollo de múltiples flujos de ingresos y relaciones con los clientes para demostrar que la compañía no es vulnerable a perder un solo gran contrato.
• Desarrollar ingresos recurrentes. Los ingresos más valiosos son los ingresos predecibles. Misaghi recomienda que "obtenga un trabajo estable alineado como contratos de mantenimiento, clientes habituales, lo que sea que mantenga las luces encendidas incluso cuando los nuevos proyectos disminuyen la velocidad".
• Dirección de banderas rojas de frente. Limpie cualquier problema pendiente antes de que un comprador los encuentre. Esto incluye resolver demandas, mejorar un historial de seguridad deficiente o pagar una deuda excesiva.
• Mantener estándares de calidad. Implemente planes de control de calidad de la construcción para garantizar una calidad de trabajo consistente. Los compradores quieren ver que los estándares seguirán siendo altos incluso después de que cambie la propiedad.
• Centrarse en los fundamentos comerciales. Domine los principios de administrar un negocio de construcción exitoso fortaleciendo sus controles financieros, sistemas operativos y capacidades de gestión del equipo.

Para compradores

• Desarrollar criterios de evaluación por adelantado. Defina su tamaño objetivo, geografía, especialidades y métricas financieras antes de comenzar a buscar.
• Prepare el financiamiento por adelantado. Obtenga precalificado para préstamos o organice los compromisos de los inversores para que pueda avanzar rápidamente en buenas oportunidades.
• Construye un equipo de diligencia debida. Alinee contadores, abogados y expertos de la industria que entiendan las empresas de construcción antes de que los necesite.

Preguntas frecuentes

¿Cómo calculo cuánto vale un negocio de construcción?

El método más común es el enfoque "EBITDA múltiple". Calcula las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA), luego las multiplica por un número específico de la industria (el múltiplo).

¿Cuál es un buen margen de beneficio para un negocio de construcción?

Los márgenes de ganancias varían según la especialidad. Algunas de las empresas de construcción más rentables se encuentran en nichos altamente especializados. Según un estudio de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, los contratistas generales generalmente ven márgenes brutos entre el 12% y el 16%, mientras que los contratistas especializados pueden lograr del 15% al ​​25% o más.

¿Es el 30% un buen EBITDA para una empresa de construcción?

Un margen EBITDA del 30% es excepcionalmente alto para una empresa de construcción y no típica. Para la mayoría de las empresas constructoras bien desempeñadas, un margen EBITDA en el rango de 8% al 15% se considera muy fuerte.