大多数房地产经纪人都知道 Facebook 营销中有大量机会。

事实上，我亲自与 120 多个个人代理和小型团队进行了交谈，这种情绪几乎得到了一致的表达。

然而，尽管意识到存在巨大的潜力，但很少有人真正能够利用 Facebook 营销。

这是为什么？ 代理商犯了哪些错误，如何纠正这些错误以将适度的收益转化为巨大的成功？

为什么 Hyperlocal 为您提供营销优势

在我们深入研究这些策略之前，首先让我们了解一下什么是超本地化，以及为什么它应该是您最喜欢的新词。 超本地的字面意思是超越本地。 这是一种与试图取悦大众截然相反的营销方式。

几乎每个人都在线也就不足为奇了。 每天盯着屏幕看的人数每天都在增加。 根据 PC Magazine的数据，在电子设备上花费的平均时间从 2009 年的每天 3 小时增加到 2018 年的每天略低于 6 小时。

现在到 2020 年，我们可以放心地假设这个数字会更高。

每个年龄组中超过一半的美国人每天都使用 Facebook，其中 70% 的 30-44 岁的人是日常用户。

这些统计数据告诉我们，您的大多数潜在客户在网上花费的时间越来越多。

但是你知道还有谁在线吗？ 大型房地产门户网站，例如 Zillow、Redfin 和 Trulia。 几乎不可能在不碰到他们的情况下在线进行房产搜索。

那么，尽管这些上市巨头占据了越来越大的房地产市场份额，但一些房地产经纪人正在寻找利用 Facebook 营销产生巨额回报的方法呢？

那是因为那些房地产上市巨头在宏观层面上竞争。 他们着眼于大局，并试图覆盖尽可能大的区域。 他们生产的工具可为公众提供价值。

但由于其商业模式的性质，他们不可能在超本地化层面提供真正个性化的服务和专业知识。 正是这个盲点为房地产经纪人提供了巨大的机会。

但是超本地化不仅仅是宏观的反面。 这是关于深入挖掘您开展业务的各个社区并找到提供真正价值的方法 - 同时展示专业知识并分享您的个性。

您通过网站和营销努力传播这些品质，与您的完美潜在客户建立强大的联系。

最好的部分是什么？ Zillow、Trulia、Redfin 和你的大多数竞争对手在这方面都很糟糕。

第 1 步：制作您的广告和定向定制和超本地化

要创建针对您的超本地区域的广告，您需要考虑您的目标受众。 你的目标人群到底是谁？ 你的利基是什么？ 您是否专注于首次购房者、换小房者、海滨物业？ 一旦您了解了您的利基市场，请花时间认真考虑并列出您的超本地化市场的需求和需求。

接下来，将您的营销定位为代表您、您的网站和/或您使用的特定工具，作为满足其房地产需求的明确解决方案。 理想情况下，以一种使您具有相关性和独特性的方式。

你是怎样做的？ 让我们看两个示例：典型广告与超本地广告。

乍一看，这则广告似乎没有任何问题。 毕竟，您可能以前见过很多类似的东西。 但这本身就是问题所在。 这个广告给人的印象是普通的。

首先，它不针对任何特定区域。 它只是针对普通人群，希望一些接受者想知道他们的房子值多少钱。 换句话说，它与 Zillow 和其他房地产门户网站处于同一水平。

但是你没有办法比那些家伙更胜一筹。 不是因为他们提供了优质的产品或服务，而仅仅是因为他们的营销资金比你多。

虽然这种广告可能会产生一些结果，但只需进行一些调整，它就可以产生更多效果。

现在，让我们看一下这个超本地化广告：

这个广告比上一个广告更集中。 首先，它针对特定地点（科罗拉多斯普林斯）的特定类型客户（希望住在高尔夫社区的客户）。

虽然它的受众要小得多，但它比以前的广告更好地满足了它的需求。 对于希望住在高尔夫社区的科罗拉多斯普林斯居民来说，它更具吸引力和相关性。

现在这是超本地化的！

脸书受众

请注意，Facebook 现在要求通过“特殊广告类别”发布“住房机会或相关服务”广告，这限制了您添加人口统计定位选项的能力。

您确实可以选择通过放置在地图上的图钉来定位特定区域。 此图钉环绕 15 英里半径，允许您定位居住在该圆圈内的 Facebook 用户。

为了解决这个问题，您仍然可以将本文中建议的广告投放到电子邮件/再营销列表中。 请继续关注我们发现的一种特殊技巧，该技巧可以通过为电子书制作广告来解决此问题。

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人们想与人做生意

在撰写广告文案时，您的重点应该放在可读性和个性上。 不要使用法律术语、企业用语或“销售”语言。

你想给人的印象是一个真实的人，而不是一个不露面的公司。

如果在您定位的区域中使用了特定的词语或地区俚语，请将其包含在您的副本中，以使您的广告更加本地化。

以下是新列表的 Facebook 轮播广告的一个很好的示例：

它通过突出它所针对的社区而具有超本地化的品质，它使用日常语言而不是企业用语，它甚至通过包含表情符号和友好的语气来表现出一些个性。

第 2 步：登陆页面的艺术

登陆页面是一个单一的网页，当您的潜在客户点击您的广告时，他们会在其中被引导。 登陆页面的目的是提供一个内容门。 您提供有价值的东西以换取有价值的信息。 该有价值的信息通常是潜在客户的全名、电子邮件和/或电话号码。

为了制作尽可能好的着陆页，请确保您：

• 说出你的意思——不要拐弯抹角。 言归正传。 您的标题应准确说明您所提供的内容，并且应与引导用户访问该页面的实际广告相似。
• 个性化——使用日常语言，写出听起来像是来自真人的文案。
• 以一种不碍事的方式介绍自己——简单地介绍一下自己并提及访问者的期望是完全可以的。 说明访问者遇到的问题，以及您将如何提供解决方案（在他们提供信息之后）。

那会是什么样子？

让我们看看 Colorado Spring 高尔夫之家示例如何处理他们的登录页面。

首先，这个登陆页面清楚地说明了它的作用。 它使您可以访问高尔夫社区的牧场房屋列表。

其次，它在文案中使用了风度翩翩的日常用语。 它按名称介绍房地产经纪人，承认问题（游客想找出哪些高尔夫房屋可用）并提供解决方案。

访问者需要做的就是提供他们的姓名、电子邮件地址和电话号码，才能找到答案。

第 3 步：以简单方式提供大量价值的结果页面

当然，仅仅针对正确的人群制作一个文案良好、超本地化的广告是不够的。 您还必须交付货物。

您可以在着陆页上提供各种好东西。 常见的包括高价值的电子书、指南、咨询以及现场或预先录制的研讨会。

但是，如果您正在寻找可以在几分钟内设置的高价值活动，创建报价的最简单（也是最有效）的方法之一是简单地使用经过策划的 IDX 搜索结果页面，并将其与一些巧妙的措辞。

让我们回顾一下我们之前的 Facebook 广告。

如您所见，我们在广告文案中传达的价值是房屋列表。

然后，您的潜在购房者将被引导至保存的 IDX 搜索，该搜索花了我们大约一分钟的时间创建。 换句话说：

1. 使用您的 IDX 搜索和过滤功能在您的超本地区域中查找特定类型的房屋。
2. 然后复制该已保存搜索的 URL，并通过 Facebook 广告吸引流量。

对您来说很容易，并且仍然为最终用户提供了巨大的价值。

第 4 步：跟进

您获得的每条潜在客户都将处于购买或销售过程中的不同阶段。 有些人刚刚开始他们的买家旅程，刚刚开始他们的房产搜索。 其他人准备开始与房地产经纪人合作，但不知道该雇用谁。

但是那些点击你的 Facebook 广告并在你的登陆页面上输入他们的联系信息的潜在客户很可能不是他们旅程的开始。

这并不意味着他们都准备好购买或承诺购买房地产经纪人。 但这意味着他们需要培养，并轻轻推动做出雇用你的决定。

这就是为什么你的后续行动如此重要。

在与房地产经纪人和团队长达 120 多个小时的对话中，所有顶级制作人都同意的另一点是，您越早接触潜在客户，开始对话的可能性就越大。

您应该如何跟进这些线索？

跟进的一个好方法是建立一个电子邮件列表，列出您从着陆页获得的所有潜在客户，并定期向他们发送有价值的电子邮件。 这将使您能够展示您的专业知识，并继续建立您的信誉。

虽然许多房地产经纪人都知道跟进潜在客户的重要性和价值，但不要简单地通过罐装的通用季节问候和“市场分析”定期接触和“接触”这些潜在客户。

你知道哪些：这里和那里的房产清单，一些季节问候，或者典型的“你的房产升值”市场分析。 这些很少为客户提供任何真正的价值，而且完全没有个性。 换句话说，垃圾邮件。

以下是我发现好的超本地跟进电子邮件最重要的组成部分：

• 以某种方式提供价值——如果您非常了解您的受众，您将能够提供吸引他们特定兴趣的有价值的内容。 例如，如果您的利基是高尔夫社区的精简者，您可以提供诸如“如何选择合适的高尔夫社区”之类的文章和指南。 或者，如果您的目标是房屋卖家，您还可以发送免费房屋估价等优惠，或邀请喝杯咖啡来讨论您的潜在客户的房地产需求。
• 展示超本地化专业知识——通过在您的序列中包含电子邮件来提供有关您所在地区特定社区的信息（从房地产的角度），或提供有关您所在州可能提供的特定融资计划或税收减免的信息，甚至链接到有关当地景点的简短博客文章。

这个一对二的组合是如此强大，以至于我们决定在每个 Spark 站点中都包含一个“博客辅助工具”。 它从本地资源中提取房地产故事，将它们直接发布到您的网站，并集成我们的区域指南系统（被广泛认为是业内同类最佳），以自动加载您的网站，其中包含潜在购房者认为真正有价值的内容。 您可以前往我们的旅游页面了解更多信息。

除了上面提到的一切，你还应该确保电子邮件包含一些个性，同时让它们听起来不那么“公司”，更“友好”。 永远记住，人们想与人做生意，而不是企业机器人。

这是一个好的跟进电子邮件的示例。 请注意它是如何满足上述所有要点的（尤其是一些可爱的小猫形式的个性）。

质量和专注总是胜过大量生产的平庸

永远不要低估以利基为导向的超本地化活动的力量。 尤其是与 Facebook 出色的营销工具搭配使用时。 当一起使用时，它们可以证明是您最好的营销努力。

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