众所周知，互联网的存在对于当今市场的成功至关重要。 这是因为互联网技术已经深刻改变了购房者寻找房屋的方式。

大多数买家甚至在联系房地产经纪人之前就提前几个月开始搜索。 有助于实现这一目标的一项技术是 IDX。

但是 IDX 到底是什么？ 它为什么存在？ 有没有办法利用 IDX 来吸引更多潜在客户？

什么是 IDX？

IDX 是一个首字母缩写词，代表 Internet 数据交换。 这是一个由全国房地产经纪人协会 (NAR) 监管的规则、协议和软件系统，使房地产经纪人可以直接在其网站上显示 MLS 列表。

带有 IDX 的网站可以让买家搜索房屋，并根据大小、卧室数量、位置、价格等过滤结果。

如果您有一个带有 IDX 的网站，潜在买家将可以直接从您的网站访问 MLS 数据，而无需访问第三方网站。

通过提供可靠的属性搜索功能，您可以立即提高您网站的权威性。 您鼓励访问者在您的网站上停留更长时间，并给他们一个继续回来的理由。

最好的消息是什么？ 就像您无需了解内燃机的工作原理即可驾驶汽车一样，您无需了解有关 IDX 工作原理的所有技术细节即可使用它。

为什么要创建 IDX？

房地产行业的成员需要相互竞争和合作才能取得成功。

早在 1880 年代后期，这种合作的必要性就得到了很好的理解。 那时，当房地产经纪人想要分享他们的房源信息时，他们会在彼此的办公室和当地的房地产协会会面。

这个想法很简单。 你帮我卖我的房产，我帮你卖你的房产。 挠我的背，我就挠你的。

这种信息共享是通过交换物理清单表完成的。 随着技术的进步，物理绑定器转变为计算机数据库，并最终演变为现代多重列表服务（MLS）。

随着互联网在 90 年代开始成为日常生活的正常部分，房地产经纪人很快就看到了它的营销和信息共享潜力。

MLS 房地产数据库进入受密码保护的网站，附属房地产经纪人可以访问这些网站。

但是，如果房地产经纪人想在自己的网站上展示这些 MLS 列表，他们必须花费数千（甚至数万）美元来支付专有软件解决方案的开发费用。

没有广泛认可的标准，只有大型经纪公司才能负担得起在其网站上提供实时 MLS 提要。

为了解决这个问题，NAR 在 2000 年代初期召集了一个特别工作组，由多重上市问题和政策委员会、专业标准委员会和风险管理委员会的成员组成。

NAR 的目标是制定一套标准和法规，以保护客户和房地产经纪人免受剥削和滥用，同时使在经纪人网站上共享 MLS 数据变得容易。

结果是创建了 IDX 。

IDX 帮助显着降低了在房地产经纪人网站上添加 MLS 物业搜索功能的成本，并使小型经纪公司能够与大型特许经营权竞争。

今天，有许多 IDX 网站解决方案（例如 AgentFire 的 Spark 站点），使代理商可以轻松地将 IDX 财产搜索直接包含在他们的网站上。

为什么你应该有一个带有 IDX 的网站？

绝大多数购房者开始在线搜索房屋。 事实上，当潜在客户在现实生活中与您联系时，很有可能他/她已经花了几个月的时间在网上进行房产搜索。

他们开始搜索的第一个地方通常是谷歌或其他搜索引擎。

买家将输入与他们正在寻找的房屋类型相匹配的关键字，例如：

• 迈阿密海滨家园
• 西雅图市中心公寓
• 圣地亚哥县新建筑
• 芝加哥待售房屋

在许多情况下，最佳结果来自 Zillow 或 Trulia 等大数据房地产门户网站。 如果他们的搜索查询范围很广，例如“佛罗里达州待售房屋”，而不是“佛罗里达州那不勒斯市中心待售房屋”等更超本地化的搜索，则尤其如此。

但通常，结果将来自个别房地产经纪人的网站。 特别是如果这些代理在他们网站的本地搜索引擎优化上努力工作。

如果这些买家中的一个找到了他们想要的搜索结果，并且它恰好是带有房产搜索工具的代理网站，那么该代理网站将立即获得作为有价值的寻房工具的合法性。

购房者希望在房地产经纪人的网站上看到一些内容：

• 图片和视频
• 邻里信息
• 内容丰富的博客
• 专家建议
• 市场资讯
• 当然……满足他们需求的房屋。

如果您拥有一个没有 IDX 的房地产网站（因此没有房产搜索选项），并且您只上传自己的个人列表，那么您将自取其辱。

虽然您确实应该专注于销售客户的房源，但从长远来看，这并不是最经济明智的做法。 这就像拥有一家只卖你写的书的书店。

说白了，如果您的房地产网站不提供 IDX 集成，那么您已经落后了。

IDX 与 Zillow、Trulia、Redfin 和其他上市门户网站

毫不奇怪，大多数房地产经纪人不喜欢 Trulia 和 Zillow 等房地产门户网站。 不仅因为他们是直接竞争者，还因为他们的战绩参差不齐。 这些门户网站经常给出错误的价格估计（Zillow 甚至承认其 Zestimate 不是评估，您应该咨询专业评估师）并使用剥削策略。

有没有想过为什么他们的大部分服务都是免费的？ 就像社交媒体一样，这些门户网站的大部分收入不是通过对优质服务收取费用，而是通过将消费者数据出售给广告服务（“如果你不为产品付费，你就是产品”确实）。

另一方面，由于 IDX 解决方案直接从经过审查的来源 (MLS) 获取数据，因此它提供的数据要准确得多。

在您自己的网站上进行出色的 IDX 集成可以保护您客户的隐私，因为它不会强迫他们提供他们的个人数据。

与大人物打交道一样令人气愤，但他们无法应对超本地市场，这为您提供了击败他们的绝佳机会。

使用我们的Spark Sites等解决方案，您将能够创建能够满足访问者确切期望的超本地搜索体验。 您将能够创建本地指南，向游客展示您所在社区的所有来龙去脉。

由于其 IDX 提要是实时更新的，因此您的访问者将在需要时获得有关您所在地区任何列表的准确数据。

IDX 不是万灵药

然而，重要的是要明白，一个拥有 IDX 的网站本身并不是成功的自动驾驶仪。 您还需要拥有正确的 IDX 解决方案和正确的营销策略。

一些解决方案的 IDX 仅显示 MLS 列表，其他很少。 但仅仅显示房产列表并不能提高您的网站在 Google 上的排名。

这是因为来自 MLS 的实时提要无法被 Google 等搜索引擎索引。

与简单地显示列表不同，高级集成将通过确保每个 MLS 列表都有自己的网页来提高您网站的排名，这样它就可以被 Google 索引。

这样，如果有人在您的超本地区域寻找房产，您的网站将更有可能出现在最佳搜索结果中。

IDX 是房地产经纪人的必备工具

作为一名房地产经纪人，您知道在过度饱和的房地产行业中留下自己的印记是多么困难。 这就是为什么使用正确的 IDX 解决方案来帮助您扭转局面至关重要的原因。

您可能没有像大型列表网站那样在营销上花费数百万美元，但您可以拥有更有价值的东西：勤奋、超本地社区房地产专家的可信赖权威……您。

您是社区中新家园的资源。 人们看到你的标志、广告，他们可以看到你参与当地的活动。 这种超本地化的存在是大型上市网站永远不会拥有的优势。

借助 Spark Sites 等出色的超本地房地产网站（包括 IDX），您甚至可以超越大玩家。

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