如果您是房地產經紀人或一般對房地產感興趣，您可能非常熟悉 CMA、補償和調整等術語。

畢竟，CMA 是上市展示的重要組成部分。 它們幫助您的客戶準確了解市場，為您提供真實數據以說服您的客戶從一開始就為要出售的房產定價，並幫助您在列表展示中看起來更權威。

這就是為什麼無論何時製作 CMA，它都應該是準確的、全面的，最重要的是易於理解，這一點絕對重要。

毫無疑問，這篇文章是您了解什麼是房地產比較市場分析以及如何從頭到尾進行分析所需的一切，以及提升您的 CMA 遊戲的建議。

讓我們開始。

什麼是比較市場分析？

房地產 CMA 代表“比較市場分析”。

這是一份文件，比較了與客戶最近出售的房產相似的幾個房產。 其主要目的是向買方或賣方展示當前房地產市場願意為他們的財產支付多少費用。

一個好的 CMA 會考慮客戶房屋的獨特賣點，以便得出更準確的價格標籤。

與 Zestimate 可能讓您相信的不同，不可能以 100% 的準確度得出一個特定的價格標籤。

但是，如果您使用可靠的市場數據，得出準確的範圍實際上非常簡單。

作為房地產專業人士，您的職責是利用您的超本地專業知識和所有可用的相關市場數據，並將其轉化為您的潛在客戶易於理解的“現場指南”。

這樣，您可以幫助他們做出更好的定價決策，並在他們的目標時間範圍內以市場上最優惠的價格出售他們的房屋。

如何進行比較市場分析 (CMA)

編寫 CMA 報告有 3 個基本步驟：

• 研究您的主題財產並收集相關詳細信息
• 查找與您的主題房產非常相似的可比已售房產。 在某些情況下，您可能希望包含過期或最近列出的屬性來提出論點。
• 使用您在第 1 步和第 2 步中的數據，計算調整，並為您的主題房產確定合適的價格/價格範圍。

讓我們分別看一下每個步驟。

研究你的學科屬性

在 CMA 的這個階段，我們正在記錄我們房產的每一個細節，這些細節可能有助於其初始要價。 我們不遺餘力。 我們看的東西是：

地點

• 地塊位置（它在死胡同嗎？在拐角處？如果地塊位於理想的位置，將對價格產生積極影響）。
• 靠近學校、公園、雜貨店等便利設施。
• 靠近主要道路和十字路口。
• 稅率（即使是並排的房產價格也可能大相徑庭）

結構

• 平方英尺
• BR, FB, HB, GAR（有多少臥室、全浴室、半浴室和車庫？）
• 遏制上訴
• 健康）狀況
• 風格
• 建造日期
• 設備和升級

外部市場因素

• 房屋庫存（如果供應低，需求高）
• 宏觀趨勢（市場“熱”嗎？有新建築嗎？就業機會？地方發展？）

查找可比較的最近出售的房產

可比銷售額或“comps”是房地產 CMA 的核心。

但是哪些屬性是真正具有可比性的呢？

它們是最近出售的與我們自己的主題財產最相似的財產。 當然，沒有兩個屬性是 100% 相同的，即使它們是使用相同的藍圖建造的。

但我們可以通過使用臥室數量、浴室數量、平方英尺、上市時間、位置、附近設施等因素來找到相似之處。買家和評估師通常使用這些因素來估算房地產價格出色地。

通過使用這些因素，我們可以相當準確地估計我們房產當前的感知市場價值。

當然，並不總是可以在同一個社區找到足夠多的組合來組建 CMA。 在這種情況下，您將需要擴大搜索範圍，甚至使用房地產評估師的服務。

我們的目標是找到最接近的匹配，然後通過計算調整來消除任何差異，我們將在價格部分討論。

如何找到房地產補償

對於房地產經紀人，我們可以使用我們的 MLS 進行比較。 事實上，大多數 MLS 都有一個本地的填空 CMA 生成器。

現在，讓我們看看我們將如何手動提取組合、提出價格，並使用公開可用的數據組合一個全面的 CMA。

我們為這項任務選擇的工具是 Redfin。 由於 Redfin 在技術上是一家經紀公司，因此它具有能夠使用 MLS 會員資格的優勢，儘管系統更新和現場更新之間存在延遲。

Zillow 和類似網站是抓取公共縣級數據庫的數據聚合器。 但是，並非所有縣都認為此信息是公開的，因此您的里程可能會有所不同。

這就是 Redfin 工作區的樣子。 我們將輸入一個位置或我們的主題屬性的地址，並使用過濾器工具來縮小我們的搜索範圍。

我們通常會使用 MLS 繪製 1 英里的完美半徑，在這裡我們可以使用“繪製”工具繪製我們想要的任何形狀。

我們可以放大任何位置，右側的“目錄”會自動更新（在應用​​過濾器之後）。

現在，這個過濾器尤其是我們應該輸入的第一件事。 為什麼？

1. 待售物業存在於預測、估計和意見的維度中。 對於情緒激動的交易來說，這不是一個好地方。
2. 活躍的上市價格並不代表公平的市場價值。 我們可以按我們想要的任何價格列出房產。 與 DOM（上市天數）配合使用，這將作為代理的異議處理程序派上用場。

對於房地產 CMA，我們總是想要最新的數據，因此我們在 3 個月時開始過濾。

如何在 MLS 上進行 CMA

對 MLS 進行比較市場分析的好處：

CMA 模板可用於快速分析

實時數據

最準確的數據

其他本地工具，如圖表構建器，可幫助客戶可視化您的合理化

可靠的數據不僅適用於已售商品，還適用於有效列表和即將過期的商品——在某些情況下，實際過期時間取決於您的 MLS（這對最後一部分很有用）。

對於此任務，我們將使用 Bright MLS，但大多數 MLS 具有相同的界面和類似的分步流程：

頁面- 確定比較市場分析中的哪些頁面報告您可能想要包含的任何其他品牌頁面

主題– 我們在這里手動或通過許多可用的自動填充方法之一輸入我們的主題數據，包括直接從聯繫人或通過稅號。 我們還可以添加可以保存到模板的自定義字段。

封面- 這只是您的 CMA 的封面。

Comparables - 在這個階段，我們從地圖搜索中提取補償，我們可以在其中輸入我們的補償標準，或者我們可以從公共稅務記錄中提取它們。 結果以列表形式顯示，然後我們為我們的 CMA 選擇最可行的組合。

現在，我們可以用 MLS 做一些非常酷的事情。 我們可以更進一步，列出過期和活躍的列表——以及它們的 DOM 統計數據（上市天數）。

除了我們可行的組合之外，我們還可以將它們列為案例研究，以處理來自客戶的價格異議。

地圖——在這個頁面上，我們可以看到我們的屬性以及我們在地圖上繪製的比較——如果主題屬性是手動輸入的，它不會與我們的比較一起出現在地圖上。

調整——在這個屏幕上，我們將為我們的組合分配特徵值，以便嘗試用我們的主題屬性來平衡它們。 我們將在最後一節中對此進行更多討論。

什麼是房地產調整？

我們不太可能找到與我們的主題屬性 100% 相似的屬性。 為了彌補這一點，我們會調整我們的計算。

為了做到這一點，我們為功能分配價值——例如昇級、游泳池、平方英尺——以在屬性之間產生差異。

然後，我們指出該特徵調整相對於該屬性是負的還是正的。

接下來，您需要研究該地區最近出售的房產，併計算該功能的差異對價格的影響。

許多 MLS 可以自動為您完成這項任務。

此外，聯繫評估師並諮詢您的經紀人可能是一個好主意。

最終計算

最後，我們可以採用調整後的價格並向我們的客戶提供低、中、高和平均價格範圍估計。

我們還可以推薦建議的標價。

如前所述，我們必須考慮諸如庫存和宏觀趨勢等看不見的因素，作為您所在社區的超本地專家，您應該密切關注這些因素。

您甚至可以更進一步，列出過期的內容。

讓您的房地產 CMA 更上一層樓

請記住，代理商 CMA 的最終目標是讓您和您的客戶在同一頁面上以一個價格在他們想要的時間範圍內以公平的市場價值出售他們的房屋。

我們可以將哪些數據轉化為視覺效果，以便我們的客戶更好地消化信息？

畫一幅畫…

這是我們製作的一個簡單圖形，以說明如果賣家繼續堅持高估房屋價格，他們將不得不經歷的額外挫折和損失：

想自己做嗎？

我們在這篇文章中有一個免費的創意和研究工具列表：免費房地產營銷資源的終極列表——它包含了我們用來創建這個圖形的一切。

另外，在創建這些資產之後，您可以通過幾種不同的方式重新調整它們的用途——一種是將它們作為信息內容髮佈到社交媒體上。

在他們的 Instagram 帳戶上查看 Keeping Current Matters 如何做到這一點。

以下是您可以將信息轉換為圖形的更多想法：

• 本地庫存與需求
• 市場走向
• 房地產市場復甦更新（看起來令人鼓舞）
• 當地建設和發展（你甚至可以把它變成一個圖形地圖，指示即將到來的企業）
• 當地就業
• 社區層面的 Covid-19 病例減少

您掌握的權力在於您的內幕知識——考慮到您整個星期都在處理列表，您被行業專業人士包圍，您與買家和賣家進行公開對話，並且您可以訪問 MLS。

除了經紀人，房地產專業人士也是顧問。

你有信息。 為什麼不嘗試我們剛剛鏈接的文章中的一些工具並找到創造性的方式來展示它呢？

卡住？ 嘗試在 Fiverr 上聘請平面設計師，並請他們花一個小時的時間向您展示他們將如何做到這一點，並為未來的項目提供一些想法。

或者，如果您有一位更有創意的同事，請讓他們喝杯咖啡並進行快速研討會。

門檻越來越高了，你們。 我們不能停止學習新技能，以使我們做得更好。

結論

CMA 就像漢堡。 比賽是餡餅。 最重要的是我們收集準確信息並進行必要調整的能力。

但 CMA 的與眾不同之處——生菜、西紅柿、泡菜、秘製醬汁——在於我們獲取所有這些信息並將其傳達給客戶的能力。

出色的 CMA 能做什麼？

• 讓客戶與我們在同一頁面上了解定價
• 幫助我們的客戶對交易做出明智的決策
• 成為出色的營銷材料——確保在上面貼上一些名片
• 成為上市演示的有效工具 - 了解頂級製作人 Loida Velasquez 如何使用她的 CMA 和 Kevin Ward 的上市演示來教育她的客戶，並建立他們對她在最快日期為他們提供最優惠價格的能力的信心。 在這裡觀看現場角色扮演。

花點時間用愛創建你的 CMA，這樣你就可以自豪地把你的名片貼在那裡。 如果您花時間定期進行 CMA 並記錄您的預測，您將開始更好地整理分析報告並進行快速估算。

如果您想通過 CMA 獲得創意，您可以查看我們的免費房地產營銷資源終極清單。

如果您想了解 AgentFire 的房地產營銷工具庫，包括其單一的房地產網站建設工具，為什麼不安排參觀和演示呢？

此導覽可以由我們的一位客戶成功代理（他們很樂意回答您的所有問題）進行指導，也可以開始我們的 10 天免費試用。