Bir emlakçıysanız veya genel olarak emlakla ilgileniyorsanız, muhtemelen CMA, kompozisyonlar ve ayarlamalar terimlerine çok aşinasınızdır.

Sonuçta, CMA'lar bir liste sunumunun önemli bir parçasıdır. Müşterilerinizin piyasayı doğru bir şekilde okumasına yardımcı olur, müşterinizi ilk günden itibaren satılacak bir mülkü fiyatlandırmaya ikna etmek için size gerçek veriler sağlar ve listeleme sunumunuzda daha yetkili görünmenize yardımcı olurlar.

Bu nedenle, bir CMA oluşturduğunuzda, bunun doğru, kapsamlı ve her şeyden önce anlaşılması kolay olması kesinlikle önemlidir.

Bu makale, emlak karşılaştırmalı piyasa analizinin ne olduğunu ve baştan sona nasıl yapılacağını anlamak için ihtiyacınız olan her şeyi ve CMA oyununuzu yükseltmek için önerilerle birlikte net bir şekilde sunmaktadır.

Hadi başlayalım.

Karşılaştırmalı Piyasa Analizi Nedir?

Bir gayrimenkul CMA, 'Karşılaştırmalı Piyasa Analizi' anlamına gelir.

Müşterinin yakın zamanda satılan mülküne benzer birkaç mülkü karşılaştıran bir belgedir. Temel amacı, bir alıcıya veya satıcıya, mevcut emlak piyasasının mülkleri için ne kadar ödemeye istekli olduğunu göstermektir.

İyi bir CMA, daha doğru bir fiyat etiketi bulmak için müşterinin evlerinin benzersiz satış noktalarını dikkate alır.

Bir Zestimate'in sizi inandırabileceğinin aksine, %100 doğrulukla tek bir özel fiyat etiketi bulmak imkansızdır.

Ancak, güvenilir piyasa verilerini kullanırsanız, doğru bir aralık bulmak aslında oldukça basittir.

Gayrimenkul uzmanları olarak rolünüz, hiper yerel uzmanlığınızı ve mevcut tüm ilgili piyasa verilerini alıp, potansiyel müşterileriniz için anlaşılması kolay bir 'alan rehberi' haline getirmektir.

Bu şekilde, daha iyi fiyatlandırma kararları vermelerine ve evlerini hedef zaman çerçevesi içinde pazarlarındaki en iyi fiyata satmalarına yardımcı olabilirsiniz.

Karşılaştırmalı Piyasa Analizi (CMA) Nasıl Yapılır?

Bir CMA raporunu bir araya getirmek için 3 temel adım vardır:

• Konu mülkünüzü inceleyin ve ilgili ayrıntıları toplayın
• Konu mülkünüze çok benzeyen karşılaştırılabilir satılan mülkleri bulun . Bazı durumlarda, tartışmaya açık bir noktaya değinmek için süresi dolmuş veya yakın zamanda listelenen özellikleri dahil etmek isteyebilirsiniz.
• 1. ve 2. adımdaki verilerinizi kullanarak düzenlemeleri hesaplayın ve konu mülkünüz için uygun bir fiyat/fiyat aralığı belirleyin .

Her adıma ayrı ayrı bakalım.

Konu Mülkünüzü İnceleyin

CMA'nın bu aşamasında, mülkümüzün ilk talep fiyatına katkıda bulunabilecek her ayrıntısını belgeliyoruz. Yapılmamış taş bırakmıyoruz. Şuna benzer şeylere bakıyoruz:

Konum

• Parsel lokasyonu (Bir çıkmaz sokakta mı? Köşede mi? Parsel arzu edilen bir yerde ise fiyatı olumlu etkileyecektir).
• Okullar, parklar, marketler vb. gibi olanaklara yakınlık.
• Ana yollara ve kavşaklara yakınlık.
• Vergi Oranı (Yan yana olan mülkler bile çok farklı fiyatlara sahip olabilir)

Yapı

• Kare görüntüleri
• BR, FB, HB, GAR (Kaç yatak odası, tam banyo, yarım banyo ve garaj var?)
• İtirazı engelle
• Şart
• stil
• İnşa tarihi
• Aletler ve yükseltmeler

Dış Pazar Faktörleri

• Konut envanteri (Arz düşükse talep yüksek)
• Makro trendler (Pazar 'sıcak' mı? Yeni inşaatlar var mı? İstihdam fırsatları mı? Yerel kalkınma mı?)

Karşılaştırılabilir Yakın Zamanda Satılan Mülkleri Bulun

Karşılaştırılabilir Satışlar veya 'comps', bir gayrimenkul CMA'sının etidir.

Ancak hangi özellikler gerçekten karşılaştırılabilir?

Yakın zamanda, kendi konu mülkümüze en çok benzeyen mülkler satılmaktadır. Elbette, aynı plan kullanılarak oluşturulmuş olsalar bile, hiçbir mülk %100 aynı değildir.

Ancak yatak odası sayısı, banyo sayısı, metrekare, pazardaki süre, konum, yakındaki olanaklar vb. gibi faktörleri kullanarak benzerlikler bulabiliriz. Bu faktörler genellikle alıcılar ve değerleme uzmanları tarafından mülk fiyat tahminlerini şu şekilde yapmak için kullanılır: kuyu.

Bu faktörleri kullanarak, mülkümüzün mevcut algılanan piyasa değerine ilişkin oldukça doğru bir tahmine ulaşabiliriz.

Tabii ki, aynı mahallede bir CMA oluşturmak için yeterli kompozisyon bulmak her zaman mümkün değildir. Bu durumda, arama alanınızı genişletmeniz, hatta bir gayrimenkul değerleme uzmanının hizmetlerini kullanmanız gerekecektir.

Amacımız, en yakın eşleşmeleri bulmak ve ardından Fiyat bölümünde tartışacağımız ayarlamaları hesaplayarak tüm tutarsızlıkları gidermektir.

Emlak Kompozisyonları Nasıl Bulunur?

Emlakçılar için, MLS'mizi kullanarak kompozisyonlar çekebiliriz . Aslında, çoğu MLS'nin yerel bir boşluk doldurma CMA oluşturucusu vardır.

Şimdilik, bilgileri manuel olarak nasıl çekeceğimize, bir fiyat bulacağımıza ve herkese açık verileri kullanarak kapsamlı bir CMA'yı nasıl bir araya getireceğimize bakalım.

Bu görev için tercih ettiğimiz araç Redfin olacaktır. Redfin teknik olarak bir aracı kurum olduğu için sistem güncellemeleri ile yerinde güncellemeler arasında gecikme olmasına rağmen MLS üyeliklerini kullanabilme avantajına sahiptir.

Zillow ve benzeri siteler, kamu ilçe veritabanlarını kazıyan veri toplayıcılardır. Ancak, tüm ilçeler bu bilgileri herkese açık olarak değerlendirmez, bu nedenle kilometreniz değişebilir.

Redfin çalışma alanı böyle görünüyor. Bir yer veya konu mülkümüzün adresini girer ve aramamızı daraltmak için filtreler aracını kullanırdık.

Bir MLS ile tipik olarak 1 millik bir mükemmel yarıçap çizdiğimiz yerde, burada 'Çizim' aracıyla istediğimiz herhangi bir şekli çizebiliriz.

Herhangi bir yere yakınlaştırabiliriz ve sağ taraftaki 'katalog' otomatik olarak güncellenir (filtreler uygulandıktan sonra).

Şimdi, özellikle bu filtre, girmemiz gereken ilk şey. Neden? Niye?

1. Satılık mülkler, tahminler, tahminler ve görüşler boyutunda bulunur. Duygusal olarak beslenen bir işlem için harika bir yer değil.
2. Aktif liste fiyatları adil piyasa değerini GÖSTERMEZ. İstediğimiz herhangi bir fiyata mülkleri tam anlamıyla listeleyebiliriz. DOM (piyasadaki günler) ile eşleştirildiğinde, bu, aracılar için bir itiraz işleyicisi olarak kullanışlı olacaktır.

Gayrimenkul CMA'ları söz konusu olduğunda, her zaman en güncel verileri isteriz, bu nedenle filtrelemeye 3 ayda başlarız .

MLS'de CMA Nasıl Yapılır?

MLS Üzerinde Karşılaştırmalı Piyasa Analizi Yapmanın Faydaları:

Hızlı analizler için kullanışlı CMA şablonları

Gerçek zamanlı veri

Çoğu DOĞRU veri

Müşterilerin rasyonelleştirmenizi görselleştirmesine yardımcı olan grafik oluşturucular gibi ek yerel araçlar

Yalnızca satışlar için değil, aynı zamanda aktif listeler ve süresi dolacak olanlar için de güvenilir veriler - ve bazı durumlarda, MLS'nize bağlı olarak gerçek süresi dolan (bu, son bölüm için faydalı olacaktır).

Bu görev için Bright MLS kullanacağız, ancak çoğu MLS aynı arayüze ve benzer adım adım işlemlere sahiptir:

Sayfalar – Karşılaştırmalı pazar analizinden hangi sayfaların dahil etmek isteyebileceğiniz ek markalı sayfaları bildirdiğine karar verin

Konu – Konu verilerimizi manuel olarak veya doğrudan bir kişi veya Vergi Numarası dahil olmak üzere mevcut birçok otomatik doldurma yönteminden biri aracılığıyla giriyoruz. Şablonlara kaydedebileceğimiz özel alanlar da ekleyebiliriz.

Kapak – Bu sadece CMA'nızın kapak sayfasıdır.

Karşılaştırılabilirler – Bu aşamada, karşılaştırma kriterlerimizi girebileceğimiz bir harita aramasından veya bunları kamu vergi kayıtlarından çekebiliriz. Sonuçlar, daha sonra CMA'mız için en uygun kompozisyonları seçtiğimiz liste biçiminde görünür.

Şimdi, bir MLS ile gerçekten harika bir şey yapabiliriz. Bir adım daha ileri gidebilir ve DOM istatistikleri (piyasadaki gün sayısı) ile birlikte süresi dolan ve aktif listeleri listeleyebiliriz.

Uygun kompozisyonlarımızdan ayrı olarak , müşterilerimizden gelen fiyat itirazlarını ele almak için bunları örnek olay incelemeleri olarak sıralayabiliriz .

Harita – Bu sayfada, bir harita üzerinde çizilen emsallerimizle birlikte mülkümüzü görebiliriz - konu mülk manuel olarak girilmişse, kompozisyonlarımızla birlikte haritada görünmez.

Ayarlamalar – Bu ekranda, konu özelliğimizle dengelemek amacıyla kompozisyonlarımıza özellik değerleri atayacağız. Bunu son bölümde daha fazla tartışacağız.

Gayrimenkul Düzeltmeleri Nelerdir?

Konu mülkümüze %100 benzeyen mülk bulmamız olası değildir. Bunu telafi etmek için, hesaplamamızdaki ayarlamaları hesaba katarız.

Bunu yapmak için, özellikler arasında fark yaratmak için özelliklere (yükseltmeler, havuzlar, kare çekimler gibi) değerler atarız.

Daha sonra, bu özellik ayarının, özelliğe göre negatif mi yoksa pozitif mi olduğunu belirtiriz.

Ardından, bölgede yakın zamanda satılan mülkleri incelemeniz ve bu özellikteki farkın fiyatta ne gibi bir fark yarattığını hesaplamanız gerekir.

Birçok MLS bu görevi sizin için otomatik olarak yapabilir.

Ek olarak, değerleme uzmanlarına ulaşmak ve komisyoncunuza danışmak iyi bir fikir olabilir.

Son Hesaplamalar

Son olarak, düzeltilmiş fiyatlarımızı alabilir ve müşterilerimize Düşük, Orta, Yüksek ve Ortalama fiyat aralığı tahmini sunabiliriz.

Ayrıca önerilen bir liste fiyatı da önerebiliriz.

Belirtildiği gibi, mahallenizin hiper yerel uzmanı olarak sizin takip etmeniz gereken envanter ve makro trendler gibi görünmeyen faktörleri hesaba katmamız gerekecek.

Hatta bir adım daha ileri gidebilir ve süresi dolanları listeleyebilirsiniz.

Gayrimenkul CMA'nızı Bir Sonraki Seviyeye Taşıyın

Unutmayın, bir acentenin CMA'sının nihai amacı, sizi ve müşterilerinizi, evlerini istedikleri zaman çerçevesinde adil piyasa değeri için satacak bir fiyata aynı sayfada buluşturmaktır.

Müşterilerimizin bilgileri daha iyi sindirebilmeleri için hangi verileri görsellere dönüştürebiliriz?

Bir resim çizin…

Bir satıcının evini aşırı fiyatlamakta ısrar etmeye devam etmesi durumunda yaşayacağı ek hayal kırıklığını ve kaybı göstermek için yaptığımız basit bir grafik:

Kendininkini yapmak ister misin?

Bu makalede ÜCRETSİZ yaratıcı ve araştırma araçlarının bir listesi var: ÜCRETSİZ Gayrimenkul Pazarlama Kaynaklarının Nihai Listesi - bu grafiği oluşturmak için kullandığımız her şeye sahiptir.

Ayrıca, bu varlıkları oluşturduktan sonra, bunları birkaç farklı şekilde yeniden kullanabilirsiniz – bunlardan biri, sosyal medyada bilgilendirici içerik olarak yayınlamaktır .

Keeping Current Matters'ın bunu Instagram hesaplarında nasıl yaptığına bakın .

İşte bir grafiğe dönüştürebileceğiniz bilgi türü hakkında birkaç fikir daha:

• Yerel envanter ve talep
• Pazar eğilimleri
• Konut Piyasası kurtarma güncellemesi ( ki bu cesaret verici görünüyor )
• Yerel inşaat ve geliştirme (bunu yakında gelecek işletmeleri gösteren bir grafik haritaya bile dönüştürebilirsiniz)
• Yerel istihdam
• Kovid-19 vakalarında mahalle bazında düşüş

Sahip olduğunuz güç, içeriden öğrendiğiniz bilgilerde yatmaktadır - tüm hafta listelerle çalıştığınızı, sektör profesyonelleriyle çevrili olduğunuzu, alıcılar ve satıcılarla açık görüşmeler yaptığınızı ve MLS'ye erişiminiz olduğunu düşünün.

Acentelerin ötesinde, emlak uzmanları danışmanlardır.

Bilgi sende. Neden az önce bağladığımız makaledeki araçlardan bazılarını denemiyorsunuz ve onu sunmanın yaratıcı yollarını bulmuyorsunuz?

Sıkışmak? Fiverr'de bir grafik tasarımcı tutmayı deneyin ve onlardan bunu nasıl yapacaklarını göstermeleri ve gelecekteki projeler için bazı fikirler edinmeleri için bir saat zamanlarını isteyin.

Veya daha yaratıcı bir meslektaşınız varsa, ona biraz kahve ısmarlayın ve hızlı bir atölye çalışması yapın.

Çıta yükseliyor beyler. Yaptığımız işte daha iyi olmamız için yeni beceriler öğrenmeyi bırakamayız.

Çözüm

CMA'lar hamburger gibidir. Kompozisyonlar köftedir. En önemlisi , doğru bilgi toplama ve gerekli düzeltmeleri uygulama becerimizdir.

Ancak bir CMA'yı diğerlerinden ayıran şey - marul, domates, turşu, gizli sos - tüm bu bilgileri alıp müşterilerimize iletebilme yeteneğimizde yatmaktadır.

Harika bir CMA ne yapabilir?

• Müşterileri fiyatlandırma konusunda bizimle aynı sayfada toplayın
• Müşterilerimizin işlem hakkında akıllı kararlar almasına yardımcı olun
• Harika bir pazarlama teminatı olun - oraya birkaç kartvizit yapıştırdığınızdan emin olun
• Sunumları listelemek için etkili bir araç olun – en iyi yapımcı Loida Velasquez'in müşterisini eğitmek ve müşterisini en kısa zamanda en iyi fiyatı alma becerisine güvenmek için Kevin Ward'ın listeleme sunumuyla birlikte CMA'sını nasıl kullandığını görün. Canlı rol oyununu buradan izleyin .

CMA'nızı sevgiyle oluşturmak için zaman ayırın, böylece arama kartlarınızı gururla oraya yapıştırabilirsiniz. CMA'ları rutin olarak yapmak ve tahminlerinizi kaydetmek için zaman ayırırsanız, analiz raporlarını bir araya getirme ve hızlı tahminler yapma konusunda daha iyi olmaya başlayacaksınız.

CMA'nızla yaratıcı olmak istiyorsanız, ÜCRETSİZ Gayrimenkul Pazarlama Kaynaklarının Nihai Listemize göz atabilirsiniz .

Ve AgentFire'ın tek mülk web sitesi inşaat araçları da dahil olmak üzere emlak pazarlama araçları cephaneliğinden yararlanmak istiyorsanız, neden bir tur ve demo planlamıyorsunuz?

Bu tur, müşteri başarı temsilcilerimizden biri (tüm sorularınızı yanıtlamaktan memnuniyet duyacaktır) tarafından yönlendirilebilir veya 10 günlük ücretsiz denememize başlayabilirsiniz.