หากคุณเป็นตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์หรือสนใจอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป คุณน่าจะคุ้นเคยกับคำศัพท์ CMA, comps และ adjustments เป็นอย่างดี

CMA เป็นส่วนสำคัญของการนำเสนอรายการ พวกเขาช่วยให้ลูกค้าของคุณอ่านข้อมูลตลาดได้อย่างแม่นยำ ให้ข้อมูลจริงแก่คุณเพื่อโน้มน้าวให้ลูกค้าของคุณตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายตั้งแต่วันแรก และช่วยให้คุณดูน่าเชื่อถือมากขึ้นในการนำเสนอรายการของคุณ

นั่นเป็นเหตุผลสำคัญอย่างยิ่งที่เมื่อใดก็ตามที่คุณสร้าง CMA ควรมีความถูกต้อง ครอบคลุม และเหนือสิ่งอื่นใด เข้าใจง่าย

บทความนี้เป็นทุกสิ่งที่คุณต้องการเพื่อทำความเข้าใจว่าการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์คืออะไร และทำอย่างไรตั้งแต่ต้นจนจบ พร้อมคำแนะนำเพื่อยกระดับเกม CMA ของคุณ

เอาล่ะ.

การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบคืออะไร?

CMA อสังหาริมทรัพย์ย่อมาจาก 'การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ'

เป็นเอกสารที่เปรียบเทียบคุณสมบัติหลายอย่างที่คล้ายกับทรัพย์สินของลูกค้าที่เพิ่งขายไป วัตถุประสงค์หลักคือเพื่อแสดงให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยินดีจ่ายสำหรับทรัพย์สินของตนเป็นจำนวนเท่าใด

CMA ที่ดีต้องคำนึงถึงจุดขายเฉพาะของบ้านลูกค้าด้วย เพื่อให้ได้ป้ายราคาที่แม่นยำยิ่งขึ้น

ไม่เหมือนที่ Zestimate อาจทำให้คุณเชื่อได้ เป็นไปไม่ได้ที่จะสร้างป้ายราคาเดียวที่มีความแม่นยำ 100%

แต่การหาช่วงที่แม่นยำนั้นค่อนข้างตรงไปตรงมาหากคุณใช้ข้อมูลตลาดที่เชื่อถือได้

บทบาทของคุณในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์คือการนำความเชี่ยวชาญด้านไฮเปอร์โลคัลและข้อมูลตลาดที่เกี่ยวข้องทั้งหมดที่มีอยู่ แล้วเปลี่ยนเป็น 'คู่มือภาคสนาม' ที่เข้าใจง่ายสำหรับผู้มีแนวโน้มจะเป็นลูกค้าของคุณ

ด้วยวิธีนี้ คุณสามารถช่วยให้พวกเขาตัดสินใจเรื่องราคาได้ดีขึ้น และ ขายบ้านได้ในราคาที่ดีที่สุดในตลาดภายในกรอบเวลาเป้าหมาย

วิธีการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA)

มี 3 ขั้นตอนที่สำคัญในการรวบรวมรายงาน CMA:

• ศึกษาทรัพย์สินเรื่องของคุณ และรวบรวมรายละเอียดที่เกี่ยวข้อง
• ค้นหา คุณสมบัติขายที่เปรียบเทียบได้ซึ่งคล้ายกับทรัพย์สินเรื่องของคุณมาก ในบางกรณี คุณอาจต้องการรวมคุณสมบัติที่หมดอายุหรือแสดงรายการไว้เมื่อเร็วๆ นี้เพื่อสร้างประเด็นโต้แย้ง
• ใช้ข้อมูลของคุณจากขั้นตอนที่ 1 และ 2 คำนวณการปรับปรุง และ กำหนดราคา/ช่วงราคาที่เหมาะสม สำหรับทรัพย์สินของคุณ

เรามาดูแต่ละขั้นตอนแยกกัน

ศึกษาทรัพย์สินของคุณ

ในขั้นตอนนี้ของ CMA เรากำลังจัดทำเอกสารทุกรายละเอียดของทรัพย์สินของเราที่อาจนำไปสู่ราคาขอเริ่มต้น เราไม่ทิ้งก้อนหินไว้ เราดูสิ่งต่าง ๆ เช่น:

ที่ตั้ง

• ที่ตั้ง Lot (อยู่แถวๆ แถวๆ แถวๆ แถวๆ นี้หรือเปล่า ถ้าที่ดินอยู่ในทำเลที่ต้องการก็จะส่งผลดีต่อราคา)
• ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงเรียน สวนสาธารณะ ร้านขายของชำ เป็นต้น
• ใกล้ถนนใหญ่และสี่แยก
• อัตราภาษี (แม้แต่ทรัพย์สินที่อยู่เคียงข้างกันก็สามารถมีราคาที่แตกต่างกันอย่างมาก)

โครงสร้าง

• ตารางฟุต
• BR, FB, HB, GAR (มีกี่ห้องนอน ห้องอาบน้ำเต็ม ครึ่งอ่าง และโรงรถ)
• อุทธรณ์ระงับ
• สภาพ
• สไตล์
• วันที่สร้าง
• เครื่องใช้ไฟฟ้าและการอัพเกรด

ปัจจัยภายนอกตลาด

• สินค้าคงคลังที่อยู่อาศัย (ถ้าอุปทานต่ำความต้องการสูง)
• Macrotrends (ตลาด 'ร้อนแรง' การก่อสร้างใหม่ โอกาสในการจ้างงาน การพัฒนาท้องถิ่นหรือไม่)

ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งขายที่เปรียบเทียบได้

การขายที่เทียบเท่ากันหรือ 'comps' คือเนื้อของ CMA ด้านอสังหาริมทรัพย์

แต่คุณสมบัติใดที่เปรียบเทียบได้อย่างแท้จริง?

พวกเขาเพิ่งขายอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกับทรัพย์สินของเรา แน่นอนว่าไม่มีคุณสมบัติสองประการใดที่เหมือนกัน 100% แม้ว่าจะถูกสร้างขึ้นโดยใช้พิมพ์เขียวเดียวกันก็ตาม

แต่เราสามารถพบความคล้ายคลึงกันได้โดยใช้ปัจจัยต่างๆ เช่น จำนวนห้องนอน จำนวนห้องน้ำ พื้นที่เป็นตารางฟุต เวลาในตลาด สถานที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวกในบริเวณใกล้เคียง เป็นต้น ปัจจัยเหล่านี้มักใช้โดยผู้ซื้อและผู้ประเมินราคาเพื่อคิดราคาอสังหาริมทรัพย์ดังนี้ ดี.

ด้วยการใช้ปัจจัยเหล่านี้ เราจึงสามารถประมาณการมูลค่าตลาดที่รับรู้ในปัจจุบันของทรัพย์สินของเราได้อย่างแม่นยำพอสมควร

แน่นอนว่า เป็นไปไม่ได้เสมอไปที่จะหาคอมพ์ที่เพียงพอในละแวกเดียวกันเพื่อรวบรวม CMA ในกรณีนั้น คุณจะต้องขยายขอบเขตการค้นหาของคุณ หรือแม้แต่ใช้บริการของผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

เป้าหมายของเราคือการหาคู่ที่ใกล้เคียงที่สุด จากนั้นตอบโต้ความคลาดเคลื่อนด้วยการคำนวณการ ปรับค่าใช้จ่าย ซึ่งเราจะพูดถึงในส่วนราคา

วิธีหา Comps อสังหาริมทรัพย์

สำหรับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เราสามารถดึงคอมพ์โดยใช้ MLS ของ เรา อันที่จริง MLS ส่วนใหญ่มีตัวสร้าง CMA แบบเติมในช่องว่างดั้งเดิม

สำหรับตอนนี้ มาดูกันว่าเราจะดึงคอมพ์ด้วยตนเองอย่างไร คิดราคา และรวบรวม CMA ที่ครอบคลุมโดยใช้ข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะ

เครื่องมือที่เราเลือกสำหรับงานนี้คือ Redfin เนื่องจาก Redfin เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ในทางเทคนิค มีข้อได้เปรียบในการใช้การเป็นสมาชิก MLS แม้ว่าจะมีความล่าช้าระหว่างการอัปเดตระบบและการอัปเดตในสถานที่

Zillow และไซต์ที่คล้ายคลึงกันเป็นผู้รวบรวมข้อมูลที่ขูดฐานข้อมูลของมณฑลสาธารณะ อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกมณฑลที่พิจารณาข้อมูลนี้เป็นสาธารณะ ดังนั้นระยะทางของคุณอาจแตกต่างกันไป

นี่คือลักษณะของพื้นที่ทำงาน Redfin เราจะป้อนที่ตั้งหรือที่อยู่ของทรัพย์สินหัวเรื่องของเรา และใช้เครื่องมือตัวกรองเพื่อจำกัดการค้นหาให้แคบลง

โดยปกติเราจะวาดรัศมีที่สมบูรณ์แบบ 1 ไมล์ด้วย MLS ที่นี่เราสามารถวาดรูปร่างใดก็ได้ที่เราต้องการด้วยเครื่องมือ 'วาด'

เราสามารถซูมเข้าไปในตำแหน่งใดก็ได้ และ 'แคตตาล็อก' ทางด้านขวามือจะอัปเดตโดยอัตโนมัติ (หลังจากใช้ตัวกรอง)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตัวกรองนี้เป็นสิ่งแรกที่เราควรป้อน ทำไม

1. ขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมิติของการประมาณการ ประมาณการ และความคิดเห็น ไม่ใช่สถานที่ที่ดีสำหรับการทำธุรกรรมที่กระตุ้นอารมณ์
2. ราคาในรายการที่ใช้งานอยู่ไม่ได้ระบุมูลค่าตลาดที่ยุติธรรม เราสามารถลงรายการอสังหาริมทรัพย์ในราคาใดก็ได้ที่เราต้องการ เมื่อจับคู่กับ DOM (วันที่วางตลาด) สิ่งนี้จะมีประโยชน์ในฐานะตัวจัดการการคัดค้านสำหรับตัวแทน

เมื่อพูดถึง CMA ด้านอสังหาริมทรัพย์ เราต้องการข้อมูลล่าสุดเสมอ ดังนั้นเราจึง เริ่ม กรองที่ 3 เดือน

วิธีทำ CMA บน MLS

ประโยชน์ของการทำการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบใน MLS:

เทมเพลต CMA มีประโยชน์สำหรับการวิเคราะห์อย่างรวดเร็ว

ข้อมูลเรียลไทม์

ข้อมูลที่ถูกต้องที่สุด

เครื่องมือพื้นฐานเพิ่มเติม เช่น ตัวสร้างแผนภูมิ ที่ช่วยให้ลูกค้าเห็นภาพการหาเหตุผลเข้าข้างตนเองของคุณ

ข้อมูลที่เชื่อถือได้ไม่เพียงแต่สำหรับการขาย แต่ยังสำหรับรายการที่ใช้งานอยู่และกำลังจะหมดอายุเร็วๆ นี้ – และในบางกรณี หมดอายุจริงขึ้นอยู่กับ MLS ของคุณ (ซึ่งจะเป็นประโยชน์สำหรับส่วนสุดท้าย)

สำหรับงานนี้ เราจะใช้ Bright MLS แต่ MLS ส่วนใหญ่มีอินเทอร์เฟซเดียวกันและกระบวนการทีละขั้นตอนที่คล้ายกัน:

หน้า – ตัดสินใจว่าหน้าใดจากรายงานการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบหน้าที่มีตราสินค้าเพิ่มเติมที่คุณอาจต้องการรวม

เรื่อง – เราป้อนข้อมูลเรื่องของเราที่นี่ไม่ว่าจะด้วยตนเองหรือผ่านวิธีการป้อนอัตโนมัติที่มีอยู่มากมาย รวมถึงโดยตรงจากผู้ติดต่อหรือผ่านหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี นอกจากนี้เรายังสามารถเพิ่มฟิลด์ที่กำหนดเองซึ่งเราสามารถบันทึกลงในเทมเพลตได้

หน้าปก – นี่เป็นเพียงหน้าปกของ CMA ของคุณ

การ เปรียบเทียบ – ในระหว่างขั้นตอนนี้ เราดึงคอมพ์จากการค้นหาแผนที่ซึ่งเราสามารถป้อนเกณฑ์คอมพ์ของเรา หรือเราสามารถดึงจากบันทึกภาษีสาธารณะ ผลลัพธ์จะปรากฏในรูปแบบรายการ จากนั้นเราจะเลือกคอมพ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับ CMA ของเรา

ตอนนี้ เราสามารถทำสิ่งที่ยอดเยี่ยมด้วย MLS ได้แล้ว เราสามารถก้าวไปอีกขั้นหนึ่งและลงรายการรายชื่อที่หมดอายุและรายการที่ใช้งานอยู่ - พร้อมกับสถิติ DOM (วันที่ในตลาด)

แยกจาก comps ที่ทำงานได้ เราสามารถแสดงรายการเหล่านั้นเป็น กรณีศึกษา เพื่อจัดการกับการคัดค้านด้านราคาจากลูกค้าของเรา

แผนที่ – ในหน้านี้ เราสามารถเห็นทรัพย์สินของเราพร้อมกับรายการเปรียบเทียบของเราที่วางแผนไว้บนแผนที่ – หากป้อนคุณสมบัติของหัวเรื่องด้วยตนเอง ทรัพย์สินนั้นจะไม่ปรากฏบนแผนที่พร้อมกับคอมพ์ของเรา

การปรับเปลี่ยน – ในหน้าจอนี้ เราจะกำหนดค่าคุณสมบัติให้กับคอมพ์ของเรา เพื่อพยายามปรับระดับให้สอดคล้องกับคุณสมบัติหัวเรื่องของเรา เราจะพูดถึงเรื่องนี้เพิ่มเติมในส่วนสุดท้าย

การปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

เราไม่น่าจะพบคุณสมบัติที่คล้ายกับทรัพย์สินของเรา 100% เพื่อชดเชยสิ่งนั้น เรา คำนึงถึงการ ปรับ การคำนวณของเรา

ในการทำเช่นนั้น เรากำหนดค่าให้กับคุณสมบัติต่างๆ เช่น การอัปเกรด สระว่ายน้ำ พื้นที่เป็นตารางฟุต เพื่อสร้างความแตกต่างระหว่างคุณสมบัติต่างๆ

จากนั้นเราจะระบุว่าการปรับปรุงคุณลักษณะนั้นเป็นค่าลบหรือค่าบวกที่สัมพันธ์กับคุณสมบัตินั้น

ขั้นต่อไป คุณต้องศึกษาคุณสมบัติที่เพิ่งขายไปเมื่อเร็วๆ นี้ในพื้นที่ และคำนวณความแตกต่างของคุณสมบัตินั้นที่ทำให้ราคา

MLS จำนวนมากสามารถทำงานนี้ให้คุณได้โดยอัตโนมัติ

นอกจากนี้ คุณควรติดต่อผู้ประเมินราคาและปรึกษานายหน้าของคุณ

การคำนวณขั้นสุดท้าย

สุดท้าย เราสามารถนำราคาที่ปรับแล้วของเราและนำเสนอช่วงราคาต่ำ กลาง สูง และเฉลี่ยให้กับลูกค้าของเรา

นอกจากนี้เรายังสามารถแนะนำราคาปลีกที่แนะนำได้อีกด้วย

ดังที่กล่าวไว้ เราจะต้องพิจารณาปัจจัยที่มองไม่เห็น เช่น สินค้าคงคลังและแนวโน้มมหภาค ซึ่งเป็นสิ่งที่คุณในฐานะผู้เชี่ยวชาญ Hyperlocal ในละแวกของคุณ ควรจับตาดู

คุณสามารถก้าวไปอีกขั้นและลงรายการหมดอายุ

นำ CMA ด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณไปสู่อีกระดับ

โปรดจำไว้ว่า เป้าหมายสุดท้ายของ CMA ของตัวแทนคือการทำให้คุณและลูกค้าของคุณมีความเข้าใจตรงกันในราคาที่จะทำให้บ้านของพวกเขาขายได้ในราคาตลาดที่ยุติธรรมภายในกรอบเวลาที่ต้องการ

ข้อมูลใดที่เราสามารถเปลี่ยนเป็นภาพเพื่อให้ลูกค้าของเราสามารถแยกแยะข้อมูลได้ดีขึ้น?

วาดภาพ…

ต่อไปนี้คือภาพกราฟิกง่ายๆ ที่เราทำขึ้นเพื่อแสดงให้เห็นถึงความคับข้องใจและความสูญเสียเพิ่มเติมที่ผู้ขายจะต้องเผชิญ หากพวกเขายังคงยืนกรานที่จะตั้งราคาบ้านสูงเกินไป:

ต้องการทำของคุณเอง?

เรามีรายการเครื่องมือสร้างสรรค์และการวิจัยฟรีในบทความนี้: The Ultimate List of Free Real Estate Marketing Resources – มีทุกสิ่งที่เราใช้ในการสร้างกราฟิกนี้

นอกจากนี้ หลังจากสร้างแอสเซทเหล่านี้แล้ว คุณสามารถนำไปใช้ใหม่ได้หลายวิธี – วิธีหนึ่งคือการ โพสต์บนโซเชียลมีเดีย เป็นเนื้อหาที่ให้ข้อมูล

ดูว่า Keeping Current Matters ทำงานอย่างไรใน บัญชี Instagram ของพวก เขา

ต่อไปนี้เป็นแนวคิดเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเภทของข้อมูลที่คุณสามารถเปลี่ยนเป็นกราฟิกได้:

• สินค้าคงคลังในพื้นที่เทียบกับอุปสงค์
• แนวโน้มตลาด
• อัปเดตการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ( ซึ่งดูน่ายินดี )
• การก่อสร้างและการพัฒนาในท้องถิ่น (คุณสามารถเปลี่ยนเป็นแผนที่กราฟิกเพื่อระบุธุรกิจที่จะมาถึงในเร็วๆ นี้)
• การจ้างงานในท้องถิ่น
• จำนวนผู้ป่วยโควิด-19 ลดลงในพื้นที่ใกล้เคียง

พลังที่คุณมีอยู่ในความรู้วงในของคุณ – พิจารณาว่าคุณทำงานกับรายการสินค้าตลอดทั้งสัปดาห์ คุณอยู่ท่ามกลางผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม คุณมีการสนทนาอย่างเปิดเผยกับผู้ซื้อและผู้ขาย และ คุณมีสิทธิ์เข้าถึง MLS

นอกเหนือจากตัวแทนแล้ว ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นที่ปรึกษาอีกด้วย

คุณมีข้อมูล ทำไมไม่ลองใช้เครื่องมือบางอย่างในบทความที่เราเพิ่งเชื่อมโยงและค้นหาวิธีที่สร้างสรรค์ในการนำเสนอ

ติดอยู่? ลองจ้างนักออกแบบกราฟิกบน Fiverr และขอเวลาหนึ่งชั่วโมงจากพวกเขาเพื่อแสดงให้คุณเห็นว่า พวกเขา จะทำได้อย่างไรและรับแนวคิดบางอย่างสำหรับโครงการในอนาคต

หรือถ้าคุณมีเพื่อนร่วมงานที่มีความคิดสร้างสรรค์มากกว่านี้ ลองดื่มกาแฟและจัดเวิร์กช็อปสั้นๆ

แถบกำลังสูงขึ้นพวกคุณ เราไม่สามารถหยุดการเรียนรู้ทักษะใหม่ๆ เพื่อทำให้เราดีขึ้นในสิ่งที่เราทำ

บทสรุป

CMA ก็เหมือนเบอร์เกอร์ คอมพ์เป็นขนมพาย สิ่งที่สำคัญ ที่สุด คือความสามารถของเราในการรวบรวมข้อมูลที่ถูกต้องและใช้การปรับเปลี่ยนที่จำเป็น

แต่สิ่งที่ทำให้ CMA แตกต่างออกไป เช่น ผักกาดหอม มะเขือเทศ ผักดอง ซอสสูตรลับ อยู่ที่ความสามารถของเราในการนำข้อมูลทั้งหมดนี้และสื่อสารกับลูกค้าของเรา

CMA ที่ยอดเยี่ยมสามารถทำอะไรได้บ้าง

• รับลูกค้าในหน้าเดียวกันกับเราเกี่ยวกับการกำหนดราคา
• ช่วยลูกค้าของเราตัดสินใจอย่างชาญฉลาดเกี่ยวกับการทำธุรกรรม
• เป็นหลักประกันทางการตลาดที่ดี – อย่าลืมติดนามบัตรที่นั่น
• เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพสำหรับการนำเสนอผลงาน – ดูว่าโปรดิวเซอร์ชั้นนำ Loida Velasquez ใช้ CMA ของเธอร่วมกับการนำเสนอรายการของ Kevin Ward เพื่อให้ความรู้แก่ลูกค้าของเธอและสร้างความมั่นใจในความสามารถของเธอในการได้ราคาดีที่สุดโดยเร็วที่สุด ชมการแสดงสดที่ นี่

ใช้เวลาสร้าง CMA ของคุณด้วยความรัก เพื่อให้คุณสามารถติดบัตรโทรศัพท์ไว้ที่นั่นอย่างภาคภูมิใจ หากคุณใช้เวลาทำ CMA เป็นประจำและบันทึกการคาดการณ์ คุณจะเริ่มรวบรวมรายงานการวิเคราะห์และประมาณการอย่างรวดเร็วได้ดีขึ้น

หากคุณต้องการสร้างสรรค์กับ CMA ของคุณ คุณสามารถดู รายการสุดยอดทรัพยากรการตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟรีของ เรา

และถ้าคุณต้องการใช้เครื่องมือการตลาดด้านอสังหาริมทรัพย์ของ AgentFire ซึ่งรวมถึงเครื่องมือสร้างเว็บไซต์สำหรับอสังหาริมทรัพย์รายเดียว ทำไมไม่กำหนดเวลาทัวร์และการสาธิตล่ะ

ทัวร์นี้สามารถแนะนำโดยตัวแทนความสำเร็จของลูกค้าของเรา (ซึ่งยินดีที่จะตอบคำถามของคุณทั้งหมด) หรือคุณสามารถเริ่มการทดลองใช้ฟรี 10 วันของเรา