부동산 중개인이거나 부동산 전반에 관심이 있다면 CMA, comp 및 조정이라는 용어에 매우 익숙할 것입니다.

CMA는 결국 상장 프레젠테이션의 필수적인 부분입니다. 그들은 고객이 시장에 대한 정확한 정보를 얻을 수 있도록 돕고, 실제 데이터를 제공하여 고객이 첫날부터 판매할 부동산의 가격을 책정하도록 설득하고, 목록 프레젠테이션에서 더 권위 있는 것처럼 보이도록 도와줍니다.

그렇기 때문에 CMA를 작성할 때마다 정확하고 포괄적이며 무엇보다도 이해하기 쉬워야 하는 것이 절대적으로 중요합니다.

확실하지 않은 용어로, 이 기사는 부동산 비교 시장 분석이 무엇인지, 처음부터 끝까지 수행하는 방법과 CMA 게임을 향상시키기 위한 제안을 이해하는 데 필요한 모든 것입니다.

의 시작하자.

비교 시장 분석이란 무엇입니까?

부동산 CMA는 '비교 시장 분석'의 약자입니다.

최근에 매각된 고객의 부동산과 유사한 여러 부동산을 비교하는 문서입니다. 주요 목적은 현재 부동산 시장이 부동산에 대해 지불할 의사가 있는 금액을 구매자 또는 판매자에게 보여주는 것입니다.

좋은 CMA는 더 정확한 가격표를 제시하기 위해 고객의 주택의 고유한 판매 포인트를 고려합니다.

Zestimate가 믿게 만드는 것과는 달리 100% 정확도로 단일 특정 가격표를 제시하는 것은 불가능합니다.

그러나 신뢰할 수 있는 시장 데이터를 사용하면 정확한 범위를 찾는 것이 실제로 매우 간단합니다.

부동산 전문가로서 귀하의 역할은 현지 전문 지식과 사용 가능한 모든 관련 시장 데이터를 잠재 고객을 위해 이해하기 쉬운 '현장 가이드'로 바꾸는 것입니다.

그렇게 하면 목표 기간 내에 더 나은 가격 결정을 내리고 주택을 시장에서 가장 좋은 가격에 팔 수 있도록 도울 수 있습니다.

비교 시장 분석(CMA) 방법

CMA 보고서를 작성하는 데는 3가지 필수 단계가 있습니다.

• 대상 자산 을 연구하고 관련 세부 정보를 수집합니다 .
• 대상 부동산과 매우 유사한 유사한 판매 부동산을 찾으십시오 . 어떤 경우에는 만료되었거나 최근에 나열된 속성을 포함하여 주장을 뒷받침할 수 있습니다.
• 1단계와 2단계의 데이터를 사용하여 조정을 계산하고 대상 속성에 대한 적절한 가격/가격 범위를 결정합니다 .

각 단계를 개별적으로 살펴보겠습니다.

귀하의 주제 자산을 연구하십시오

CMA의 이 단계에서 우리는 초기 요구 가격에 기여할 수 있는 부동산의 모든 세부 사항을 문서화하고 있습니다. 우리는 어떤 돌도 돌이키지 않고 남겨두지 않습니다. 우리는 다음과 같은 것을 봅니다.

위치

• 부지 위치 (막다른 골목에 있습니까? 모퉁이에 있습니까? 부지가 원하는 위치에 있으면 가격에 긍정적 인 영향을 미칩니다).
• 학교, 공원, 식료품 점 등의 편의 시설과 인접
• 주요 도로 및 교차로와의 근접성.
• 세율(동일한 속성이라도 가격이 크게 다를 수 있음)

구조

• 평방 피트
• BR, FB, HB, GAR (침실, 전체 욕실, 반 욕실 및 차고는 몇 개입니까?)
• 억제 매력
• 상태
• 스타일
• 건설 날짜
• 기기 및 업그레이드

외부 시장 요인

• 주택재고(공급이 적으면 수요가 많음)
• Macrotrends(시장이 '핫'합니까? 신축 건물이 있습니까? 고용 기회가 있습니까? 지역 개발이 있습니까?)

최근에 판매된 비슷한 부동산 찾기

Comparable Sales 또는 'comps'는 부동산 CMA의 핵심입니다.

그러나 어떤 속성이 진정으로 비교할 수 있습니까?

그들은 우리 자신의 대상 부동산과 가장 유사한 최근에 매각된 부동산입니다. 물론, 동일한 청사진을 사용하여 구축한 경우에도 두 속성이 100% 동일하지는 않습니다.

그러나 침실 수, 욕실 수, 평방 피트, 시장 출시 시간, 위치, 주변 편의 시설 등과 같은 요인을 사용하여 유사점을 찾을 수 있습니다. 이러한 요인은 일반적으로 구매자와 감정가가 부동산 가격 추정치를 다음과 같이 산출하는 데 사용합니다. 잘.

이러한 요소를 사용하여 우리 부동산의 현재 인지된 시장 가치를 상당히 정확하게 추정할 수 있습니다.

물론 같은 동네에서 CMA를 구성할 만큼 충분한 조합을 찾는 것이 항상 가능한 것은 아닙니다. 이 경우 검색 영역을 넓히거나 부동산 감정사 서비스를 이용해야 합니다.

우리의 목표는 가장 가까운 일치를 찾은 다음 가격 섹션에서 논의할 조정 을 계산하여 불일치를 해결하는 것입니다.

부동산 Comp를 찾는 방법

부동산 중개인의 경우 MLS를 사용하여 구성 요소를 가져올 수 있습니다 . 사실, 대부분의 MLS에는 기본 빈칸 채우기 CMA 생성기가 있습니다.

지금은 공개적으로 사용 가능한 데이터를 사용하여 수동으로 구성 요소를 가져오고 가격을 책정하고 종합적인 CMA를 구성하는 방법을 살펴보겠습니다.

이 작업을 위해 선택한 도구는 Redfin입니다. 레드핀은 엄밀히 말하면 중개업체이기 때문에 시스템 업데이트와 현장 업데이트 사이에 딜레이가 있긴 하지만 MLS 멤버십을 사용할 수 있다는 장점이 있다.

Zillow 및 유사 사이트는 공공 카운티 데이터베이스를 스크랩하는 데이터 수집기입니다. 그러나 모든 카운티에서 이 정보를 공개로 간주하는 것은 아니므로 마일리지가 다를 수 있습니다.

이것이 Redfin 작업 공간의 모습입니다. 우리는 위치나 대상 부동산의 주소를 입력하고 필터 도구를 사용하여 검색 범위를 좁힐 것입니다.

일반적으로 MLS를 사용하여 1마일의 완벽한 반경을 그리는 곳에서 '그리기' 도구를 사용하여 원하는 모양을 그릴 수 있습니다.

모든 위치를 확대할 수 있으며 오른쪽의 '카탈로그'가 자동으로 업데이트됩니다(필터 적용 후).

자, 특히 이 필터는 우리가 가장 먼저 입력해야 할 것입니다. 왜요?

1. 매각용 부동산은 예측, 추정 및 의견의 차원에 있습니다. 감정적인 거래를 위한 좋은 장소가 아닙니다.
2. 활성 목록 가격은 공정한 시장 가치를 나타내지 않습니다. 문자 그대로 원하는 가격으로 부동산을 나열할 수 있습니다. DOM(days on market)과 함께 사용하면 상담원의 이의 제기 처리기로 편리합니다.

부동산 CMA의 경우 항상 최신 데이터를 원하므로 3개월부터 필터링을 시작 합니다.

MLS에서 CMA를 수행하는 방법

MLS에 대한 비교 시장 분석의 이점:

빠른 분석에 유용한 CMA 템플릿

실시간 데이터

가장 정확한 데이터

고객이 합리화를 시각화하는 데 도움이 되는 차트 빌더와 같은 추가 기본 도구

판매 뿐만 아니라 활성 목록 및 곧 만료될 예정인 데이터에 대한 신뢰할 수 있는 데이터 - 경우에 따라 MLS에 따라 실제 만료된 데이터(이는 마지막 섹션에 유용할 것입니다).

이 작업에서는 Bright MLS를 사용하지만 대부분의 MLS에는 동일한 인터페이스와 유사한 단계별 프로세스가 있습니다.

페이지 – 비교 시장 분석에서 포함할 추가 브랜드 페이지를 보고하는 페이지를 결정합니다.

제목 – 수동으로 또는 연락처에서 직접 또는 세금 ID를 통해 사용 가능한 여러 자동 완성 방법 중 하나를 통해 여기에 주제 데이터를 입력합니다. 템플릿에 저장할 수 있는 사용자 정의 필드를 추가할 수도 있습니다.

표지 – 이것은 단순히 CMA의 표지입니다.

비교 대상 – 이 단계에서 우리는 비교 기준을 입력할 수 있는 지도 검색에서 구성 요소를 가져오거나 공공 세금 기록에서 구성 요소를 가져올 수 있습니다. 결과는 목록 형식으로 나타나며 CMA에 가장 실행 가능한 구성 요소를 선택합니다.

이제 MLS로 정말 멋진 일을 할 수 있습니다. 한 단계 더 나아가 DOM 통계(출시일)와 함께 만료 및 활성 목록을 나열할 수 있습니다.

실행 가능한 구성 요소와 별도로 고객의 가격 이의를 처리하기 위한 사례 연구 로 나열할 수 있습니다.

지도 – 이 페이지에서 지도에 표시된 비교 대상과 함께 우리의 속성을 볼 수 있습니다. 주제 속성을 수동으로 입력한 경우 구성 요소와 함께 지도에 표시되지 않습니다.

조정 – 이 화면에서 우리는 주제 속성과 수평을 맞추기 위해 구성 요소에 기능 값을 할당할 것입니다. 마지막 섹션에서 이에 대해 더 논의할 것입니다.

부동산 조정이란 무엇입니까?

대상 부동산과 100% 유사한 부동산을 찾을 가능성은 거의 없습니다. 이를 보상하기 위해 계산 조정 을 고려합니다.

이를 위해 업그레이드, 수영장, 평방 피트와 같은 기능에 값을 할당하여 속성 간의 차이를 만듭니다.

그런 다음 해당 기능 조정이 속성에 대해 음수인지 양수인지 나타냅니다.

다음으로 해당 지역에서 최근에 판매된 부동산을 연구하고 해당 기능의 차이가 가격에 어떤 차이를 만드는지 계산해야 합니다.

많은 MLS가 자동으로 이 작업을 수행할 수 있습니다.

또한 감정인에게 연락하여 중개인에게 문의하는 것이 좋습니다.

최종 계산

마지막으로 조정된 가격을 사용하여 고객에게 낮음, 중간, 높음 및 평균 가격 범위 추정치를 제시할 수 있습니다.

또한 권장 정가를 추천할 수도 있습니다.

언급한 바와 같이, 우리는 귀하가 이웃의 초지역 전문가로서 계속 주시해야 하는 재고 및 거시적 추세와 같은 보이지 않는 요소를 설명해야 합니다.

한 단계 더 나아가 만료된 목록을 나열할 수도 있습니다.

부동산 CMA를 한 단계 업그레이드하십시오

에이전트 CMA의 최종 목표는 원하는 기간 내에 공정한 시장 가치에 주택을 판매할 수 있는 가격에 대해 귀하와 귀하의 고객을 동일한 페이지에 알리는 것입니다.

고객이 정보를 더 잘 소화할 수 있도록 어떤 데이터를 시각적으로 변환할 수 있습니까?

그림을 그리다…

다음은 판매자가 계속해서 주택 가격을 높게 책정할 경우 겪게 될 추가적인 좌절과 손실을 설명하기 위해 만든 간단한 그래픽입니다.

직접 만들고 싶으신가요?

이 기사에는 무료 크리에이티브 및 연구 도구 목록이 있습니다. 무료 부동산 마케팅 리소스의 궁극적인 목록 – 이 그래픽을 만드는 데 사용한 모든 것이 있습니다.

또한 이러한 자산을 만든 후 몇 가지 다른 방법으로 용도를 변경할 수 있습니다. 하나는 소셜 미디어 에 정보 콘텐츠로 게시하는 것입니다 .

Keeping Current Matters가 Instagram 계정 에서 이 작업을 수행하는 방법을 확인하세요 .

다음은 그래픽으로 전환할 수 있는 정보 유형에 대한 몇 가지 추가 아이디어입니다.

• 오프라인 인벤토리 대 수요
• 시장 경향
• 주택 시장 회복 업데이트 ( 고무적 인 것 같습니다 )
• 지역 건설 및 개발(이를 곧 비즈니스를 나타내는 그래픽 맵으로 전환할 수도 있음)
• 현지 취업
• 지역 수준의 Covid-19 사례 감소

당신이 가지고 있는 힘은 당신의 내부 지식에 있습니다. 일주일 내내 목록 작업을 하고, 업계 전문가들에게 둘러싸여 있고, 구매자 및 판매자와 열린 대화를 나누고 , MLS에 액세스할 수 있다는 점을 고려하십시오.

에이전트를 넘어 부동산 전문가는 조언자입니다.

정보가 있습니다. 방금 링크한 기사의 도구 중 일부를 사용해 보고 이를 제시할 창의적인 방법을 찾아보는 것은 어떻습니까?

갇힌? Fiverr에서 그래픽 디자이너를 고용하고 한 시간 동안 작업 방법을 보여주고 향후 프로젝트에 대한 아이디어를 얻을 수 있도록 요청하십시오.

또는 더 창의적인 동료가 있다면 그들에게 커피를 대접하고 간단한 워크샵을 가지십시오.

바가 높아져요, 여러분. 우리는 우리가 하는 일을 더 잘하기 위해 새로운 기술을 배우는 것을 멈출 수 없습니다.

결론

CMA는 햄버거와 같습니다. 콤프는 패티입니다. 가장 중요한 것은 정확한 정보를 수집하고 필요한 조정을 적용하는 능력입니다.

그러나 상추, 토마토, 피클, 비밀 소스와 같은 CMA를 차별화하는 것은 이 모든 정보를 고객에게 전달하는 우리의 능력에 있습니다.

멋진 CMA는 무엇을 할 수 있습니까?

• 가격 책정에 대해 동일한 페이지에서 고객을 확보하십시오.
• 고객이 거래에 대한 현명한 결정을 내릴 수 있도록 지원
• 마케팅 자료의 훌륭한 조각이 되십시오. 거기에 명함을 붙이십시오.
• 리스팅 프리젠테이션을 위한 효과적인 도구가 되십시오. 최고의 프로듀서인 Loida Velasquez가 Kevin Ward의 리스팅 프리젠테이션과 함께 CMA를 사용하여 클라이언트를 교육하고 가장 빠른 날짜에 최고의 가격을 얻을 수 있는 능력에 대한 자신감을 구축하는 방법을 확인하십시오. 여기에서 실시간 역할극을 시청하세요 .

시간을 내어 사랑으로 CMA를 만들어 거기에 자랑스럽게 전화 카드를 붙일 수 있습니다. 정기적으로 CMA를 수행하고 예상을 기록하는 데 시간을 들이면 분석 보고서를 작성하고 빠른 추정을 하는 데 능숙해지기 시작할 것입니다.

CMA로 창의력을 발휘하고 싶다면 무료 부동산 마케팅 리소스의 궁극적인 목록을 확인하십시오 .

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