Jika Anda seorang agen real estat atau tertarik dengan real estat secara umum, Anda mungkin sangat akrab dengan istilah CMA, comps, dan adjustment.

Bagaimanapun, CMA adalah bagian penting dari presentasi daftar. Mereka membantu klien Anda mendapatkan pembacaan pasar yang akurat, memberi Anda data nyata untuk meyakinkan klien Anda untuk menentukan harga properti yang akan dijual sejak hari pertama, dan membantu Anda terlihat lebih berwibawa dalam presentasi listing Anda.

Itulah mengapa sangat penting bahwa setiap kali Anda membuat CMA, itu harus akurat, komprehensif, dan yang terpenting, mudah dimengerti.

Dalam istilah yang pasti, artikel ini adalah semua yang Anda butuhkan untuk memahami apa itu analisis pasar komparatif real estat, dan bagaimana melakukannya dari awal hingga akhir, bersama dengan saran untuk meningkatkan permainan CMA Anda.

Mari kita mulai.

Apa Itu Analisis Pasar Komparatif?

CMA real estat adalah singkatan dari 'Analisis Pasar Komparatif.'

Ini adalah dokumen yang membandingkan beberapa properti yang mirip dengan properti klien yang telah dijual baru-baru ini. Tujuan utamanya adalah untuk menunjukkan kepada pembeli atau penjual berapa banyak pasar real estat saat ini bersedia membayar untuk properti mereka.

CMA yang baik memperhitungkan nilai jual unik rumah klien untuk menghasilkan label harga yang lebih akurat.

Tidak seperti apa yang Zestimate dapat membuat Anda percaya, tidak mungkin untuk menghasilkan satu label harga tertentu dengan akurasi 100%.

Tetapi menghasilkan kisaran yang akurat sebenarnya cukup mudah jika Anda menggunakan data pasar yang andal.

Peran Anda sebagai profesional real estate adalah untuk mengambil keahlian hyperlocal Anda, dan semua data pasar relevan yang tersedia dan mengubahnya menjadi 'panduan lapangan' yang mudah dipahami untuk prospek Anda.

Dengan cara itu Anda dapat membantu mereka membuat keputusan penetapan harga yang lebih baik, dan membuat rumah mereka dijual dengan harga terbaik di pasar mereka, dalam kerangka waktu sasaran mereka.

Bagaimana Melakukan Analisis Pasar Komparatif (CMA)

Ada 3 langkah penting untuk menyusun laporan CMA:

• Pelajari properti subjek Anda dan kumpulkan detail terkait
• Temukan properti yang dijual sebanding yang sangat mirip dengan properti subjek Anda. Dalam beberapa kasus, Anda mungkin ingin menyertakan properti yang kedaluwarsa atau yang baru saja terdaftar untuk membuat poin argumentatif.
• Dengan menggunakan data Anda dari langkah 1 dan 2, hitung penyesuaian, dan tentukan kisaran harga/harga yang sesuai untuk properti subjek Anda.

Mari kita lihat setiap langkah secara terpisah.

Pelajari Properti Subjek Anda

Pada tahap CMA ini, kami mendokumentasikan setiap detail properti kami yang mungkin berkontribusi terhadap harga permintaan awal. Kami tidak meninggalkan kebutuhan bisnis yang terlewat. Kami melihat hal-hal seperti:

Lokasi

• Lokasi kavling (Apakah di cul de sac? Di sudut? Jika kavling berada di lokasi yang diinginkan, itu akan mempengaruhi harga secara positif).
• Dekat dengan fasilitas seperti sekolah, taman, toko kelontong, dll.
• Dekat dengan jalan utama dan persimpangan.
• Tarif Pajak (Bahkan properti yang berdampingan dapat memiliki harga yang sangat berbeda)

Struktur

• Rekaman persegi
• BR, FB, HB, GAR (Berapa kamar tidur, full bath, half bath, dan garasi?)
• Mengekang banding
• Kondisi
• Gaya
• Tanggal dibuat
• Peralatan dan peningkatan

Faktor Pasar Eksternal

• Persediaan perumahan (Jika pasokan rendah, permintaan tinggi)
• Macrotrends (Apakah pasar 'panas'? Ada konstruksi baru? Peluang kerja? Pembangunan lokal?)

Temukan Properti yang Baru Terjual Sebanding

Penjualan Sebanding atau 'perusahaan' adalah daging dari CMA real estat.

Tapi properti mana yang benar-benar sebanding?

Mereka baru-baru ini menjual properti yang paling mirip dengan properti subjek kita sendiri. Tentu saja, tidak ada dua properti yang 100% sama, meskipun dibangun dengan menggunakan cetak biru yang sama.

Tetapi kita dapat menemukan kesamaan dengan menggunakan faktor-faktor seperti jumlah kamar tidur, jumlah kamar mandi, luas ruangan, waktu di pasar, lokasi, fasilitas terdekat, dll. Faktor-faktor ini biasanya digunakan oleh pembeli dan penilai untuk membuat perkiraan harga properti sebagai dengan baik.

Dengan menggunakan faktor-faktor ini, kita dapat memperoleh perkiraan yang cukup akurat tentang nilai pasar yang dirasakan properti kita saat ini.

Tentu saja, tidak selalu mungkin menemukan cukup banyak perusahaan di lingkungan yang sama untuk menyusun CMA. Dalam hal ini, Anda perlu memperluas area pencarian Anda, atau bahkan menggunakan layanan penilai real estat.

Tujuan kami adalah menemukan kecocokan terdekat, lalu mengatasi perbedaan apa pun dengan menghitung penyesuaian , yang akan kita bahas di bagian Harga.

Cara Menemukan Perusahaan Real Estat

Untuk agen real estat, kami dapat menarik perusahaan menggunakan MLS kami . Faktanya, sebagian besar MLS memiliki generator CMA pengisi-kosong asli.

Untuk saat ini, mari kita lihat bagaimana kita secara manual menarik comps, menghasilkan harga, dan menyusun CMA komprehensif menggunakan data yang tersedia untuk umum.

Alat pilihan kami untuk tugas ini adalah Redfin. Karena Redfin secara teknis adalah pialang, ia memiliki keuntungan untuk dapat menggunakan keanggotaan MLS, meskipun ada penundaan antara pembaruan sistem dan pembaruan di tempat.

Zillow dan situs serupa adalah agregator data yang mengorek basis data daerah publik. Namun, tidak semua negara menganggap informasi ini bersifat publik, jadi jarak tempuh Anda mungkin berbeda.

Seperti inilah ruang kerja Redfin. Kami akan memasukkan lokasi atau alamat properti subjek kami dan menggunakan alat filter untuk mempersempit pencarian kami.

Di mana kita biasanya menggambar radius sempurna 1 mil dengan MLS, di sini kita dapat menggambar bentuk apa pun yang kita inginkan dengan alat 'Draw'.

Kami dapat memperbesar ke lokasi mana pun dan 'katalog' di sisi kanan akan diperbarui secara otomatis (setelah menerapkan filter).

Nah, filter ini adalah hal pertama yang harus kita masukan. Mengapa?

1. Properti Dijual berada dalam dimensi proyeksi, perkiraan, dan opini. Bukan tempat yang bagus untuk transaksi yang dipicu secara emosional.
2. Harga listing aktif TIDAK menunjukkan nilai pasar yang wajar. Kami benar-benar dapat mencantumkan properti dengan harga berapa pun yang kami inginkan. Dipasangkan dengan DOM (hari di pasar), ini akan berguna sebagai penangan keberatan untuk agen.

Ketika datang ke CMA real estat, kami selalu menginginkan data terbaru sehingga kami mulai memfilter pada 3 bulan.

Cara Melakukan CMA Di MLS

Manfaat Melakukan Analisis Pasar Komparatif di MLS:

Template CMA berguna untuk analisis cepat

Data waktu nyata

Data paling AKURAT

Alat bawaan tambahan seperti pembuat bagan yang membantu klien memvisualisasikan rasionalisasi Anda

Data yang andal tidak hanya untuk penjualan, tetapi juga untuk daftar aktif dan yang akan segera kedaluwarsa – dan dalam beberapa kasus, kedaluwarsa yang sebenarnya tergantung pada MLS Anda (ini akan berguna untuk bagian terakhir).

Untuk tugas ini, kami akan menggunakan Bright MLS tetapi sebagian besar MLS memiliki antarmuka yang sama dan proses langkah demi langkah yang serupa:

Halaman – Tentukan halaman mana dari analisis pasar komparatif yang melaporkan halaman bermerek tambahan yang mungkin ingin Anda sertakan

Subjek – Kami memasukkan data subjek kami di sini baik secara manual atau melalui salah satu dari banyak metode pengisian otomatis yang tersedia, termasuk langsung dari kontak atau melalui Nomor Pajak. Kami juga dapat menambahkan bidang khusus yang dapat kami simpan ke template.

Sampul – Ini hanyalah halaman sampul CMA Anda.

Sebanding – Selama tahap ini, kami menarik comps baik dari pencarian peta di mana kami dapat memasukkan kriteria comp kami, atau kami dapat menarik mereka dari catatan pajak publik. Hasilnya muncul dalam bentuk daftar, di mana kami kemudian memilih perusahaan yang paling layak untuk CMA kami.

Sekarang, kita dapat melakukan sesuatu yang sangat keren dengan MLS. Kami dapat melangkah lebih jauh dan mencantumkan daftar kadaluarsa dan aktif – bersama dengan statistik DOM mereka (hari di pasar).

Terpisah dari perusahaan kami yang layak, kami dapat mencantumkannya sebagai studi kasus untuk menangani keberatan harga dari klien kami.

Peta – Pada halaman ini, kita dapat melihat properti kita bersama dengan pembanding yang diplot di peta – jika properti subjek dimasukkan secara manual, properti itu tidak akan muncul di peta bersama dengan perusahaan kita.

Penyesuaian – Pada layar ini, kami akan menetapkan nilai fitur ke perusahaan kami dalam upaya untuk menyamakannya dengan properti subjek kami. Kita akan membahas ini lebih lanjut di bagian terakhir.

Apa itu Penyesuaian Real Estat?

Kami tidak mungkin menemukan properti yang 100% mirip dengan properti subjek kami. Untuk mengimbanginya, kami memperhitungkan penyesuaian pada perhitungan kami.

Untuk melakukan itu, kami menetapkan nilai pada fitur – seperti peningkatan, kumpulan, luas persegi – untuk membuat perbedaan di antara properti.

Kami kemudian menunjukkan apakah penyesuaian fitur tersebut negatif atau positif relatif terhadap properti.

Selanjutnya, Anda perlu mempelajari properti yang baru-baru ini dijual di daerah tersebut, dan menghitung perbedaan harga yang dihasilkan fitur tersebut.

Banyak MLS dapat melakukan tugas ini untuk Anda secara otomatis.

Selain itu, mungkin ide yang baik untuk menjangkau penilai dan berkonsultasi dengan broker Anda.

Komputasi Akhir

Akhirnya, kami dapat mengambil harga yang disesuaikan dan menyajikan perkiraan kisaran harga Rendah, Sedang, Tinggi, dan Rata-rata kepada klien kami.

Kami juga dapat merekomendasikan daftar harga yang disarankan.

Seperti disebutkan, kita harus memperhitungkan faktor-faktor yang tidak terlihat seperti inventaris dan tren makro yang merupakan sesuatu yang Anda, sebagai ahli hyperlocal lingkungan Anda, harus mengawasi.

Anda bahkan dapat melangkah lebih jauh dan mendaftar kedaluwarsa.

Bawa CMA Real Estat Anda ke Tingkat Selanjutnya

Ingat, tujuan akhir dari CMA agen adalah untuk membuat Anda dan klien Anda berada di halaman yang sama dengan harga yang akan membuat rumah mereka dijual dengan nilai pasar wajar dalam jangka waktu yang diinginkan.

Data apa yang dapat kami ubah menjadi visual sehingga klien kami dapat mencerna informasi dengan lebih baik?

Melukis gambar…

Berikut adalah grafik sederhana yang kami buat untuk mengilustrasikan frustrasi dan kerugian tambahan yang harus dialami penjual jika mereka terus memaksakan harga rumah mereka terlalu tinggi:

Ingin membuat sendiri?

Kami memiliki daftar alat kreatif dan penelitian GRATIS di artikel ini: Daftar Utama Sumber Daya Pemasaran Real Estat GRATIS – memiliki semua yang kami gunakan untuk membuat grafik ini.

Plus, setelah membuat aset ini, Anda dapat menggunakannya kembali dengan beberapa cara berbeda – salah satunya dengan mempostingnya di media sosial sebagai konten informatif.

Lihat bagaimana Menjaga Masalah Terkini melakukan ini di akun Instagram mereka .

Berikut adalah beberapa ide tentang jenis informasi yang dapat Anda ubah menjadi grafik:

• Inventaris lokal vs permintaan
• Trend pasar
• Pembaruan pemulihan Pasar Perumahan ( yang terlihat menggembirakan )
• Konstruksi dan pengembangan lokal (Anda bahkan dapat mengubahnya menjadi peta grafis yang menunjukkan bisnis yang akan datang)
• Ketenagakerjaan lokal
• Penurunan kasus Covid-19 di tingkat lingkungan

Kekuatan yang Anda pegang terletak pada pengetahuan orang dalam Anda – pertimbangkan bahwa Anda bekerja dengan listing sepanjang minggu, Anda dikelilingi oleh profesional industri, Anda memiliki percakapan terbuka dengan pembeli dan penjual, dan Anda memiliki akses ke MLS.

Di luar agen, profesional real estat adalah penasihat.

Anda memiliki informasinya. Mengapa tidak mencoba beberapa alat dalam artikel yang baru saja kami tautkan dan temukan cara kreatif untuk menyajikannya?

Terjebak? Cobalah menyewa seorang desainer grafis di Fiverr dan minta mereka meluangkan waktu satu jam untuk menunjukkan kepada Anda bagaimana mereka akan melakukannya dan mendapatkan beberapa ide untuk proyek masa depan.

Atau jika Anda memiliki rekan kerja yang lebih kreatif, manjakan mereka dengan kopi dan mengadakan lokakarya singkat.

Bar semakin tinggi, kalian. Kita tidak bisa berhenti belajar keterampilan baru untuk membuat kita lebih baik dalam apa yang kita lakukan.

Kesimpulan

CMA seperti burger. Komp adalah patty. Yang paling penting adalah kemampuan kita untuk mengumpulkan informasi yang akurat dan menerapkan penyesuaian yang diperlukan.

Namun yang membedakan CMA – selada, tomat, acar, saus rahasia – terletak pada kemampuan kami untuk mengambil semua informasi ini dan mengomunikasikannya kepada klien kami.

Apa yang bisa dilakukan CMA yang luar biasa?

• Dapatkan klien di halaman yang sama dengan kami tentang harga
• Bantu klien kami membuat keputusan cerdas tentang transaksi
• Jadilah bagian dari jaminan pemasaran yang hebat – pastikan Anda menempelkan beberapa kartu nama di sana
• Jadilah alat yang efektif untuk membuat daftar presentasi – lihat bagaimana produser papan atas Loida Velasquez menggunakan CMA-nya bersama dengan presentasi daftar Kevin Ward untuk mendidik kliennya dan membangun kepercayaan mereka pada kemampuannya untuk memberikan harga terbaik kepada mereka secepatnya. Tonton roleplay langsungnya di sini .

Luangkan waktu untuk membuat CMA Anda dengan cinta sehingga Anda dapat menempelkan kartu panggil Anda di sana dengan bangga. Jika Anda meluangkan waktu untuk melakukan CMA secara rutin dan merekam proyeksi Anda, Anda akan mulai menjadi lebih baik dalam menyusun laporan analisis dan membuat perkiraan cepat.

Jika Anda ingin berkreasi dengan CMA Anda, Anda dapat melihat Daftar Utama Sumber Daya Pemasaran Real Estat GRATIS kami .

Dan jika Anda ingin menggunakan alat pemasaran real estat AgentFire, termasuk alat konstruksi situs web properti tunggal, mengapa tidak menjadwalkan tur dan demo?

Tur ini dapat dipandu dengan salah satu agen sukses pelanggan kami (yang akan dengan senang hati menjawab semua pertanyaan Anda), atau Anda dapat memulai uji coba 10 hari gratis kami.