あなたが不動産業者であるか、不動産全般に関心がある場合は、CMA、コンプ、および調整という用語に精通している可能性があります。

結局のところ、CMA はリスト表示の重要な部分です。 それらは、クライアントが市場を正確に読み取るのに役立ち、実際のデータを提供してクライアントに最初から販売する物件の価格を設定するよう説得し、リストのプレゼンテーションでより信頼できるように見せるのに役立ちます.

そのため、CMA を作成するときはいつでも、正確で包括的で、何よりも理解しやすいことが絶対に重要です。

不確かな言葉ではありませんが、この記事は、不動産比較市場分析とは何か、最初から最後まで行う方法、および CMA ゲームを向上させるための提案を理解するために必要なすべてです.

さぁ、始めよう。

比較市場分析とは何ですか?

不動産 CMA は「比較市場分析」の略です。

最近売却されたお客様の物件に似た物件をいくつか比較した資料です。 その主な目的は、買い手または売り手に、現在の不動産市場が自分の財産にいくら支払う意思があるかを示すことです。

優れた CMA は、より正確な値札を提示するために、クライアントの住宅固有のセールス ポイントを考慮に入れます。

Zestimate が信じ込ませる可能性があるものとは異なり、100% の正確さで単一の特定の値札を思いつくことは不可能です。

しかし、信頼できる市場データを使用すれば、正確なレンジを見つけることは実際には非常に簡単です。

不動産の専​​門家としてのあなたの役割は、ハイパーローカルの専門知識と入手可能なすべての関連市場データを取り入れて、見込み客のためのわかりやすい「フィールド ガイド」に変えることです。

そうすれば、彼らがより良い価格決定を下し、目標期間内に市場で最高の価格で家を売ることができます.

比較市場分析（CMA）のやり方

CMA レポートを作成するには、次の 3 つの重要な手順があります。

• 対象のプロパティを調査し、関連する詳細を収集します
• 対象の物件に非常に似ている比較可能な販売物件を見つけます。 場合によっては、有効期限が切れたプロパティや最近リストされたプロパティを含めて、議論の余地を残すことができます。
• ステップ 1 と 2 のデータを使用して調整を計算し、対象物件の適切な価格/価格帯を決​​定します。

各ステップを個別に見てみましょう。

被験者の特性を研究する

CMA のこの段階では、最初の提示価格に貢献する可能性のあるプロパティのすべての詳細を文書化しています。 私たちは一石を投じます。 次のようなことを調べます。

位置

• 敷地の立地（袋小路か、角か。好立地であれば価格にプラスの影響を与える）。
• 学校、公園、食料品店などの施設に近い。
• 主要道路や交差点に近接。
• 税率（隣接している物件でも価格が大きく異なる場合があります）

構造

• 面積
• BR、FB、HB、GAR (ベッドルーム、フルバス、ハーフバス、ガレージの数は?)
• カーブアピール
• 調子
• スタイル
• 建造日
• アプライアンスとアップグレード

外部市場要因

• 住宅在庫（供給が少なければ需要が多い）
• マクロトレンド (市場は「ホット」ですか? 新しい建設はありますか? 雇用機会は? 地域開発は?)

比較可能な最近売却された物件を探す

比較可能な販売または「コンプ」は、不動産 CMA の要です。

しかし、本当に比較可能な特性はどれでしょうか?

当社の対象物件に最も近い、最近売却された物件です。 もちろん、同じ設計図を使用して構築されたとしても、2 つのプロパティが 100% 同じということはありません。

しかし、寝室の数、バスルームの数、面積、市場投入時間、場所、近くの設備などの要素を使用することで、類似点を見つけることができます。これらの要素は、通常、購入者や鑑定士が不動産価格の見積もりを作成するために使用します。良い。

これらの要因を使用することで、私たちの不動産の現在の市場価値をかなり正確に見積もることができます。

もちろん、CMA をまとめるのに十分な数のコンプを同じ地域で見つけることが常に可能であるとは限りません。 その場合、検索範囲を広げるか、不動産鑑定士のサービスを利用する必要があります。

私たちの目標は、最も近い一致を見つけてから、価格セクションで説明する調整を計算して不一致を解消することです。

不動産コンプを見つける方法

不動産業者の場合は、MLS を使用してコンプを取得できます。 実際、ほとんどの MLS には、ネイティブの空欄を埋める CMA ジェネレーターがあります。

ここでは、手動でコンプを取得し、価格を設定し、公開されているデータを使用して包括的な CMA を作成する方法を見てみましょう.

このタスクに最適なツールは Redfin です。 Redfin は技術的には仲介業者であるため、システムの更新とオンサイトの更新の間に遅延はありますが、MLS メンバーシップを使用できるという利点があります。

Zillow および類似のサイトは、公共の郡データベースをスクレイピングするデータ アグリゲーターです。 ただし、すべての郡でこの情報が公開されているとは限らないため、走行距離は異なる場合があります。

Redfin ワークスペースは次のようになります。 場所または対象物件の住所を入力し、フィルター ツールを使用して検索を絞り込みます。

通常、MLS で 1 マイルの完全な半径を描画する場合、ここでは「描画」ツールを使用して任意の形状を描画できます。

任意の場所にズームインすると、右側の「カタログ」が自動的に更新されます (フィルターを適用した後)。

さて、特にこのフィルターは、最初に入力する必要があります。 なんで？

1. 販売物件は、予測、見積もり、および意見の次元に存在します。 感情的な取引には適していません。
2. アクティブなリスト価格は公正な市場価値を示すものではありません。 文字通り、任意の価格でプロパティをリストできます。 DOM (days on market) と組み合わせることで、エージェントの異議ハンドラーとして役立ちます。

不動産 CMA に関しては、常に最新のデータが必要なため、3 か月でフィルタリングを開始します。

MLS で CMA を行う方法

MLS で比較市場分析を行う利点:

迅速な分析に役立つ CMA テンプレート

リアルタイムデータ

最も正確なデータ

クライアントが合理化を視覚化するのに役立つチャート ビルダーなどの追加のネイティブ ツール

販売されたものだけでなく、アクティブなリストやまもなく期限切れになるものについても信頼できるデータです。場合によっては、MLS に応じて実際の期限切れになります (これは最後のセクションで役立ちます)。

このタスクでは、Bright MLS を使用しますが、ほとんどの MLS には同じインターフェイスと同様の段階的なプロセスがあります。

ページ– 比較市場分析から、追加したいブランド ページを報告するページを決定します。

件名– ここに件名データを手動で入力するか、連絡先や納税者番号から直接入力するなど、利用可能な多くの自動入力方法のいずれかを使用して入力します。 テンプレートに保存できるカスタム フィールドを追加することもできます。

表紙– これは単に CMA の表紙です。

Comparables – この段階では、コンプ基準を入力できるマップ検索からコンプを取得するか、公的税記録からコンプを取得できます。 結果はリスト形式で表示され、CMA に最も適した構成を選択します。

今、MLS で本当にクールなことをすることができます。 さらに一歩進んで、有効期限が切れたリストと有効なリストを DOM 統計 (市場に出された日数) とともにリストできます。

実行可能なコンプとは別に、クライアントからの価格に関する異議に対処するためのケース スタディとしてリストすることができます。

マップ– このページでは、マップ上にプロットされた比較対象と一緒に私たちのプロパティを見ることができます.対象のプロパティが手動で入力された場合、それは私たちのコンプと一緒にマップに表示されません.

調整– この画面では、コンプに機能値を割り当てて、サブジェクト プロパティでコンプを平準化しようとします。 これについては、最後のセクションで詳しく説明します。

不動産調整とは何ですか？

対象の物件に 100% 類似する物件を見つけることはまずありません。 それを補うために、計算に調整を加えます。

そのために、アップグレード、プール、面積などの機能に値を割り当てて、プロパティ間の違いを生み出します。

次に、その機能調整がプロパティに対して負か正かを示します。

次に、その地域で最近販売された物件を調査し、その機能の違いが価格にどのような違いをもたらすかを計算する必要があります。

多くの MLS では、このタスクを自動的に実行できます。

さらに、鑑定士に連絡を取り、ブローカーに相談することをお勧めします。

最終計算

最後に、調整された価格を取得して、低、中、高、および平均の価格範囲の見積もりをクライアントに提示できます。

また、希望小売価格を推奨することもできます。

前述のように、在庫やマクロトレンドなどの目に見えない要因を考慮する必要があります。これは、近隣のハイパーローカルの専門家として監視する必要があります。

さらに一歩進んで、期限切れを一覧表示することもできます。

不動産 CMA を次のレベルに引き上げる

エージェントの CMA の最終的な目標は、希望する期間内に公正な市場価格で家を売却できる価格で、あなたとあなたのクライアントを同じページに誘導することです。

クライアントが情報をよりよく理解できるように、どのデータを視覚化できますか?

絵を描く…

これは、売り手が家の価格を高くし続けることを主張し続ける場合に、売り手が経験しなければならない追加の不満と損失を説明するために作成した簡単な図です。

自分で作りたいですか？

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さらに、これらのアセットを作成した後、いくつかの異なる方法で再利用できます。1 つは、ソーシャル メディアに有益なコンテンツとして投稿することです。

Instagram アカウントで Keeping Current Matters がどのようにこれを行っているかを確認してください。

グラフィックに変換できる情報の種類について、さらにいくつかのアイデアを次に示します。

• ローカル在庫と需要
• 市場動向
• 住宅市場の回復に関する最新情報 (これは有望に見えます)
• 地域の建設と開発 (これを近日中のビジネスを示すグラフィック マップに変えることもできます)
• 地元の雇用
• 近隣レベルでのCovid-19症例の減少

あなたが持っている力は、インサイダーの知識にあります。あなたは 1 週間ずっとリスティングを扱い、業界の専門家に囲まれ、買い手や売り手と率直に会話し、 MLS にアクセスできると考えてください。

エージェントを超えて、不動産の専​​門家はアドバイザーです。

あなたは情報を持っています。 リンクしたばかりの記事のツールのいくつかを試してみて、それを提示する創造的な方法を見つけてみませんか?

立ち往生？ Fiverr でグラフィック デザイナーを雇ってみてください。彼らに 1 時間の時間を割いてもらい、彼らがどのようにそれを行うかを示し、将来のプロジェクトのアイデアを得ることができます。

または、よりクリエイティブな同僚がいる場合は、コーヒーをごちそうして、簡単なワークショップを行います。

皆さん、ハードルが高くなっています。 自分の仕事をより良くするために、新しいスキルを学ぶことをやめることはできません。

結論

CMA はハンバーガーのようなものです。 コンプはパティです。 最も重要なことは、正確な情報を収集し、必要な調整を適用する能力です。

しかし、レタス、トマト、ピクルス、秘伝のソースなど、CMA を際立たせているのは、これらすべての情報を取得してクライアントに伝える能力にあります。

素晴らしい CMA は何ができるでしょうか?

• 価格設定についてクライアントと同じ理解を得る
• クライアントが取引について賢明な決定を下せるように支援します
• 優れたマーケティング資料になる - そこに名刺を貼り付けてください
• 出品プレゼンテーションの効果的なツールになる – トップ プロデューサーの Loida Velasquez がどのように CMA と Kevin Ward の出品プレゼンテーションを使用して、クライアントを教育し、最短で最高の価格を提示できるかという彼女の能力に対する自信を構築する方法を確認してください。 ここでライブのロールプレイをご覧ください。

時間をかけて愛情を込めて CMA を作成し、誇らしげにコーリング カードを貼ることができるようにします。 定期的に CMA を行い、予測を記録することに時間を割けば、分析レポートをまとめて迅速な見積もりを作成する能力が向上し始めます。

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