Gayrimenkul son derece rekabetçidir. Hatta bazen agresif olma sınırındadır. Ve Zillow gibi gayrimenkulü tekelleştirmeye çalışan devasa, ulusal gayrimenkul toplulukları ile kendi yerinizi bulmaya çalışmak bunaltıcı gelebilir.

Ancak günümüz dünyasında bir emlakçının genelci olması neredeyse imkansızdır. Başka bir deyişle, herkese hitap etmeye çalışmak ve kendinizi “her şeyin gayrimenkulü için gidilecek kişi” olarak satmak.

Elbette, geniş bir ağ oluşturmak çok daha fazla müşteri yakalamanıza yardımcı olacak gibi görünebilir. Ancak tüm bunlar, doğrudan Zillow ve Trulia'ya karşı rekabet edeceğiniz anlamına gelir. Ve zaten sınırsız sermayeye sahip devasa bir şirket değilseniz, bu zaten kaybedilen bir savaştır.

Kısacası, belirli bir gayrimenkul nişinde uzmanlaşmanız gerekir.

Gayrimenkul Nişini Nasıl Seçersiniz?

Sizin için doğru nişi bulmak için üç soru sormanız ve cevaplamanız gerekir.

1. Niş ile ilgileniyor musunuz? - Niş konusunda heyecanlı değilseniz, uzun vadede buna bağlı kalmak zor olacak ve hatta kuru bir büyü sırasında ona içerleyebilirsiniz.
2. Mevcut beceri setiniz bu niş içinde faydalı olacak mı? – Başlamak için bir nişte uzman olmanız kesinlikle gerekli değildir. Her zaman öğrenebilirsin. Bununla birlikte, zaten bazı becerileriniz, bununla ilgili bir iletişim çemberiniz veya çevresinde herhangi bir iş deneyiminiz varsa, hayatınızı çok daha kolay hale getirecek ve çok daha hızlı para kazanacaksınız.
3. Bu niş bölgenizde karlı mı? – Niş için talep yoksa veya niş karlı olmak için aşırı miktarda envanter satmanızı gerektiriyorsa, başka bir şey aramalısınız.

Bu, nişinizin başlangıçta istediğiniz kadar heyecan verici olmayabileceği anlamına gelebilir. Ama yine de nişten keyif aldığınız ve ondan kazanılacak gerçek para olduğu sürece, peşinden gitmeye değer olacaktır.

Tamam, şimdi bir niş içinde ne aramamız gerektiğine dair iyi bir fikre sahip olduğumuza göre, dikkate alınması gereken emlak nişleri listemize bir göz atalım.

Tek ailelik evler

Tek ailelik evler, piyasadaki en yaygın ev türlerinden bazılarıdır, ancak aynı zamanda genç aileler için hızla erişilemez bir mal haline gelmektedir.

Bu nedenle, tek ailelik evlere odaklanmaya karar verirseniz, apartman sahiplerinin evlerini yükseltmelerine yardımcı olmayı veya yeni ailelerin tek ailelik bir eve hak kazanmalarına yardımcı olmayı misyon haline getirebilirsiniz.

Dubleksler/tripleksler/dörtlü

Dubleksler, tripleksler ve dörtlüler, yatırımcılar ve çok nesilli ev alıcıları için mükemmel yatırımlardır.

Mevcut COVID-19 dünyamızdan önce bile, 20'li yaşlarının başlarında ve 30'larının başlarında ebeveynleriyle birlikte yaşamaya devam eden genç yetişkinlerin artan bir eğilimi vardı. Bu eğilim, durağan ücretler ve artan emlak fiyatları ile daha da kötüleşti.

Şu anda, birkaç aile birbirine yardım etmek için aynı çatı altında bir araya geldiğinden, çok kuşaklı hanelerde yeniden canlanmaya tanık oluyoruz.

Gelir getirici mülkler olarak -pleksler, yeni bir yatırımcının mülkte yaşamasını, ek birimleri kiralamasını ve mülkün kısmen (hatta tamamen) kendi masraflarını karşılamasını mümkün kılar.

Küçük Apartman Binaları

Küçük bir apartman için tanımlar yerden yere farklılık gösterir, genellikle 5-100 birimlik bir kompleks olarak kabul edilir.

Bu apartmanlar tipik olarak iyi kurulmuş gayrimenkul yatırımlarının uğraşamayacağı kadar küçüktür, ancak daha küçük ve daha yeni Mom & Pop yatırımcılarının karşılayamayacağı kadar büyüktür.

Küçük apartmanların finansmanı söz konusu olduğunda bankalar çok daha katıdır ve bunlar genellikle ticari gayrimenkul olarak kabul edilir.

Ancak oldukça önemli fiyat etiketlerine sahip olduklarından, tek bir küçük apartmanın satışı size büyük bir komisyon getirebilir.

Büyük Apartman Binaları

Büyük apartman kompleksleri 100'den fazla üniteye sahip olanlardır. Bu tür gelişmelerin tipik müşterisi, ülke çapında varlığı olan büyük şirketler ve GYO'lardır, ancak bunlar aynı zamanda büyük miktarda sermayeye sahip yerel yatırımcılar da olabilir.

Büyük apartman binaları neredeyse sadece ticari gayrimenkul olarak kabul edilir. Ayrıca, işlem başına büyük komisyonlar anlamına gelen büyük fiyat etiketleri de emrederler.

Ancak bunlar, genellikle yıllarca devam eden son derece uzun satış döngüleriyle dengelenir. Bu, çok uzun bir süre komisyon görmeyeceğiniz ve satış düşerse hiçbir şey görmeyeceğiniz anlamına gelebilir.

Ancak, tek bir başarılı satış sizi gelecek yıllar için hazırlayabilir.

Daireler ve Şehir Evleri

Yeniden satış pazarında, yeni gayrimenkul yatırımlarının yanı sıra ilk kez satın alacak olanlar için apartman daireleri ve yazlık evler cazip bir seçenektir.

Ve yeni inşaatta, bir inşaat şirketi ile yakın bir ilişkiniz varsa ve daha düşük bir komisyon oranıyla bile bir pazarlama münhasırlığı anlaşması yapmayı başarırsanız, iyi para vardır.

Lüks Emlak

Uğraştığınız fiyat etiketleri göz önüne alındığında lüks gayrimenkule girmek ürkütücü görünse de, gerçek süreç işçi sınıfından bir aileden “sıradan” bir ev satmaktan O KADAR FARKLI DEĞİLDİR.

Elbette, bu alana girmek o kadar kolay olmayabilir ve müşterilerinizin hizmetten çok daha yüksek beklentileri olacaktır.

Ancak lüks gayrimenkul sektörüne girebilirseniz, bir gayrimenkul profesyoneli olarak kazanç potansiyelinizi en üst düzeye çıkarmanın en iyi yolu bu olabilir.

Mobil Ev Parkları

Hayır, bu mobil ev satmakla ilgili bir niş değil. Bunun yerine, bu, bir mobil ev parkı sahibine, üzerinde bir mobil ev operasyonunun yürütüleceği araziyi güvence altına almasına ve mobil ev sahiplerine kiralamasına yardımcı olmakla ilgilidir.

Ticari – Perakende

Bu niş bankalar, restoranlar, bakkallar ve marketler için yerleri içerir. Bazı durumlarda, özellikle karma kullanımlı gelişmelerle uğraşırken, konut amaçlı gayrimenkul ile bir miktar örtüşme olabilir.

Ticari ofis

Gerçekleştirilen ana işin mağaza vitrinlerinden ürün satışı olduğu perakendeden farklı olarak, ofis alanı tamamen hizmetlerle ilgilidir. Ofis alanı çatısı altında ofis plazaları, yüksek katlı ofis binaları, yazılım geliştirme merkezleri vb.

Kendi kendine depolama

Kendi kendine depolama üniteleri son yıllarda popülaritesini artırdı ve sahipleri için oldukça karlı bir yatırım olduğunu kanıtladı. Müşterilerinizden biri kâr getiren bir gayrimenkul arıyor ancak kiracılarla uğraşmak istemiyorsa, bu onlar için mükemmel bir yatırım olabilir.

Kara

“Konum, konum, konum” birçok gerçeği barındıran iyi bilinen bir emlak klişesidir. Bir mülkün ve üzerine inşa edildiği arazinin değeri, büyük ölçüde bulunduğu yere ve yerel pazar tarafından algılanan değerine bağlıdır.

Ancak arazi de geliştirilebilir. Ve kullanım amacına bağlı olarak, konumu ve piyasa değeri daha az sorun olabilir.

Maden Hakları

Diğer birçok ülkenin aksine ABD, yüzey ve maden hakları söz konusu olduğunda “bölünmüş devletler” olarak adlandırılan şeye sahiptir. Maden ve yüzey hakları iki ayrı varlıktır ve sahipleri bunları birlikte veya ayrı ayrı satabilir.

Maden hakları mülkiyeti yasal bir batak olabileceğinden, bu niş içine girmek oldukça zor olabilir. Ayrıca bulunduğunuz yere bağlı olarak, çünkü maden hakları arazinin altında ne olduğuna bağlı olarak son derece karlı veya değersiz olabilir.

Haciz İhaleleri

Mevcut ekonomik gerilememizde, ne yazık ki daha fazla ipotek temerrüdü ve haciz olacağını bekleyebiliriz. Bankalar, haczedilen bu mülklerin kontrolünü ele geçirir ve daha sonra, genellikle bir açık artırmada, mümkün olan en kısa sürede satmaya çalışırlar.

Hacizli mülkler olduğu gibi satılır ve bazılarının kapsamlı onarımlara ihtiyacı vardır. Ancak müşterileriniz mülk yüzgeçleri veya emlak yatırımcılarıysa, bölgenizdeki en iyi emlak fırsatlarından bazılarını güvence altına almalarına yardımcı olabilirsiniz.

Banka Sahibi/REO

Genellikle bankalar bir hacizden sonra bir mülke el koymak istemezler. Bunun nedeni, bankacılık işinde olmaları ve paralarının çoğunu, mülk satın alıp elinde tutmak yerine borç vererek ve faiz alarak kazanıyorlar.

Ve haciz açık artırmaları, genellikle istenmeyen mülklerden kurtulmanın etkili bir yolu olsa da, durum her yerde böyle değildir. Bazı bölgelerde, hacizli mülk açık artırmaları çok rekabetçi değildir ve bankalar mülkleri doğrudan alıcılara satmayı tercih eder.

Tıpkı hacizli mülk nişinde olduğu gibi, bu mülkleri belirlemeye ve müşterilerinizin harika fırsatlar elde etmesine yardımcı olmaya odaklanabilirsiniz.

İflas

Bazen iflas eden kişi veya işletmelerin mülklerini satması gerekir. Bazen bu iflas mülklerini rehine girmeden önce inanılmaz fiyatlarla satın alabilirsiniz.

Yanmış Ev Sahipleri

Tüm ev sahipleri mülk yönetiminden hoşlanmaz. Bazıları bu konuda gerçekçi beklentiler olmadan giriyor ya da sadece mızmız kiracılarla uğraşmaktan bıkmış ve bıkmış durumda ve tek istedikleri mülklerinden kurtulmak. Bu kişilerin mülklerini satmalarına yardımcı olmaya odaklanabilir veya diğer müşterilerinizden bazılarının bu mülkleri kendileri için güvence altına almasına yardımcı olabilirsiniz.

Mülkler / Veraset

Her gün insanlar ölüyor, birçoğu gayrimenkul sahibiyken. Bu mülkler, ölen kişinin mirasçılarına gider ve daha sonra onlarla ne yapacaklarını bulmaları gerekir.

Mirasçılar, bu mülkleri her zaman istemeyebilir veya yaşayamaz ve sürdürebilir ve bunun yerine onları satmaya karar verebilir. Bu alanda uzmanlaşacak olsaydınız, hizmetlerinizi doğrudan Emlak/Veraset gayrimenkul uzmanı olarak pazarlayabilir ve satış sürecini kolaylaştırabilirsiniz. Bu, süreci uzaktan atlatma konusunda istekli ve yardımcı olabilecek emlakçılar için harika bir fırsat sunuyor.

Yangın veya Su Hasarı

Florida ve California gibi ülkenin birçok bölgesinde, evlerin su ve yangından zarar gördüğünü görmek çok yaygındır. Hasarın boyutuna ve mal sahibinin sigortasına bağlı olarak, sahipleri kayıplarının bir kısmını telafi etmek için mülklerini büyük indirimlerle satmak zorunda kalabilirler.

Kanun İhlalleri ve Vergi İhlalleri

Ev sahipleri vergilerini ödemediğinde, hükümetler mutlu olmaz ve olaya dahil olur. Vergilerini ödemeyenlere vergi kusurlu denir ve vergilerini belirli bir süre içinde ödemeleri gerekir veya mülklerini kaybetme riskiyle karşı karşıya kalırlar.

Ayrıca, her şehir, kasaba ve ilçe, kendi yetki alanlarındaki binalar için minimum güvenlik kodları ve koşulları hakkında kendi kural ve düzenlemelerine sahiptir. Ne zaman biri bu kodları ihlal ederse (ve şehir onları gerçekten uygularsa), kamuya açık kayıtlara kaydedilir.

Bu kuralları ihlal ettiği tespit edilen ev sahiplerinin sorunu belirli bir süre içinde çözmeleri gerekiyor veya ağır para cezaları ve diğer cezalarla karşı karşıya kalabilirler.

Bu nişe odaklanırsanız, müşterilerinizin bu mülkleri tanımlamasına ve bir satın alma teklifi oluşturmalarına yardımcı olabilirsiniz. Bu, satın alma teklifi kabul edilirse müşteriniz faturayı ödeyeceğinden, bu kod ihlalini kaldıraç olarak kullanacak şekilde ifade edilebilir.

Boşanmak

Boşanma, hayatın bir başka üzücü, ancak ortak gerçeğidir. Gayrimenkul sahibi bir çift boşandığında, mahkeme genellikle mülklerini satmalarını ve kazançları paylaşmalarını ister.

Mümkün olduğu kadar çabuk satmak için büyük bir teşvikleri olduğundan, mümkün olduğunca çabuk satmak için mülkte önemli indirimler sunmaya istekli olabilirler.

Bu nişe odaklanırsanız, boşanmış kişilerin evlerini satmalarına yardım etme konusunda uzmanlaşabilir veya yatırımcıların bu mülkleri satın almalarına yardımcı olabilirsiniz.

Ev Sahiplerini Küçültme

Mevcut ekonomik durumda, giderlerini azaltmanın yollarını arayan artan sayıda insan görüyoruz. Birçoğu, daha küçük ipotek ödemeleri ve emlak vergileri ile gelen daha küçük evlere küçülmeyi seçecek.

Pek çok boş yuva, kendilerini uzaktaki evlerde bulur.

Küçültücülere yardım ederek, bir evden diğerine sorunsuz geçiş yapmalarına ve süreçle birlikte gelen tüm zorluklardan kaçınmalarına yardımcı olursunuz. Bu küçültücülerin yeni bir ev satması ve satın alması gerekebileceğinden, kendinizi çok karlı işlemlerde bulabilirsiniz.

Golf Özellikleri

Golf mülkleri, genellikle golf tutkunlarına ve yapılacak iyi şeylere hitap eden oldukça lüks mülklerdir. Bu özellikler müstakil evlerden apartman dairelerine kadar çeşitlilik gösterir.

tarım arazisi

Çiftlikler ve çiftlikler, apartman dairelerinden, müstakil evlerden ve ticari gayrimenkulden çok farklı hayvanlardır. Aslında, hiçbir iki çiftlik ve çiftlik anlaşması birbirine benzemez.

Bu konuda iyi olmak için tarım muafiyetleri, sermaye kazançları vergileri ve istisnaları, tarım ekipmanları, sulama vb. konularda uzman olmanız gerekir.

Çiftliklerin ve çiftliklerin satışı ve yüksek fiyat etiketleri nedeniyle oldukça karlı olsa da, bu anlaşmalar son derece karmaşık olabilir ve aylarca sürebilir.

Dikkate Alınması Gereken Ek Nişler

GYO'lar (gayrimenkul yatırım ortaklıkları)

ön hacizler

Kısa süreli kiralık mülkler (Airbnb)

Bölüm 8/devlet yardımı konut

Yeşil ve sürdürülebilir özellikler

Kiralık Mülkler

Satıcı finansmanı

Özel ihtiyaç grupları

Yurtdışı yatırımlar

Spor ve eğlence gayrimenkul

mikro gövde

İmar ve kullanım dönüşümü (endüstriyelden ticariye, endüstriyelden meskene)

Askeri konut

Kapılı topluluklar

Karma kullanım özellikleri

Kıyı mülkleri

Çözüm

Hangi nişe odaklanmak istiyorsunuz? Zaten bir tane var mı? Ve eğer öyleyse, ana zorluklarınızdan bazıları nelerdir ve bunların üstesinden nasıl gelirsiniz? Bilmemize izin ver!

En yeni emlak pazarlama stratejilerini ve ücretsiz kaynakları almaya devam etmek istiyorsanız Spark'a abone olun. Bunun gibi makaleleri düzenli olarak yayınlıyoruz.

Ve hiper yerel emlak piyasanıza hükmetmek istiyorsanız, birkaç yıl üst üste 1 numara olan AgentFire'ın Kıvılcım Sitelerine göz atın.

Ve en iyi kısmı? 10 günlük deneme sürümümüzle tüm şaşırtıcı özelliklerini ücretsiz olarak deneyebilirsiniz .