부동산 틈새 시장을 찾는 방법
게시 됨: 2020-09-23부동산은 경쟁이 매우 치열합니다. 때로는 공격적이기도 합니다. 그리고 Zillow와 같은 거대한 전국 부동산 집계 사이트가 부동산을 독점하려고 시도하면서 자신의 자리를 찾으려고 노력하는 것이 압도적으로 느껴질 수 있습니다.
그러나 오늘날의 세상에서 부동산 중개인이 제너럴리스트가 되는 것은 거의 불가능합니다. 즉, 모든 사람에게 어필하려고 노력하고 "부동산의 모든 것을 찾는 사람"으로 자신을 판매하는 것입니다.
물론, 넓은 그물을 던지면 더 많은 고객을 잡는 데 도움이 되는 것처럼 보일 수도 있습니다. 그러나 이것이 의미하는 것은 Zillow 및 Trulia와 직접 경쟁하게 된다는 것입니다. 그리고 당신이 이미 무한한 자본을 가진 거대한 기업이 아닌 이상 이미 지는 싸움입니다.
요컨대, 특정 부동산 틈새 시장을 전문으로 해야 합니다.
부동산 틈새 시장을 어떻게 선택합니까?
자신에게 맞는 틈새 시장을 찾으려면 세 가지 질문을 하고 대답해야 합니다.
- 틈새 시장에 관심이 있습니까? – 틈새 시장에 대해 흥분하지 않으면 장기적으로 그것을 고수하기 어려울 것이며 건조한 기간 동안에는 그것을 원망하게 될 수도 있습니다.
- 현재 기술이 그 틈새 시장에서 유용할까요? – 시작하기 위해 틈새 시장의 전문가가 될 필요는 없습니다. 항상 배울 수 있습니다. 그러나 이미 기술이 있거나 관련 연락처가 있거나 이와 관련된 업무 경험이 있다면 인생이 훨씬 쉬워지고 돈도 훨씬 빨리 벌 수 있습니다.
- 그 틈새 시장이 귀하의 지역에서 수익성이 있습니까? – 틈새 시장에 대한 수요가 없거나 틈새 시장이 수익성을 위해 과도한 재고를 판매해야 하는 경우 다른 것을 찾아야 합니다.
이것은 귀하의 틈새 시장이 원래 원했던 것만큼 흥미롭지 않을 수 있음을 의미할 수 있습니다. 그러나 당신이 여전히 틈새 시장을 즐기고 거기에서 실제 돈을 벌 수 있다면 추구할 가치가 있을 것입니다.
자, 이제 틈새 시장에서 무엇을 찾아야 하는지 잘 알았으니 고려해야 할 부동산 틈새 목록을 살펴보겠습니다.
단독 주택
단독 주택은 시장에서 가장 흔히 볼 수 있는 주택 유형이지만 젊은 가족이 쉽게 접근할 수 없는 상품이 되고 있습니다.
따라서 단독 주택에 집중하기로 결정했다면 콘도 소유자가 업그레이드하거나 새 가족이 단독 주택에 대한 자격을 갖추도록 돕는 것을 사명으로 삼을 수 있습니다.
이중/삼중/4중
듀플렉스, 트리플 플렉스 및 4플렉스는 투자자와 다세대 주택 구매자에게 탁월한 투자입니다.
현재의 COVID-19 시대 이전에도 20대 초반과 30대 초반을 넘어 부모와 함께 사는 젊은이들이 늘어나고 있는 추세입니다. 이러한 추세는 정체된 임금과 상승하는 부동산 가격으로 인해 더욱 악화되었습니다.
현재 여러 가족이 한 지붕 아래 모여 서로 도우면서 다세대 가구의 부활을 목격하고 있습니다.
소득을 창출하는 부동산으로서 -plex는 신규 투자자가 해당 부동산에 거주하고 추가 유닛을 임대하고 부동산이 부분적으로(또는 완전히) 비용을 지불하도록 합니다.
소형 아파트 건물
소규모 아파트 건물에 대한 정의는 지역에 따라 다르며 일반적으로 5-100세대의 복합 단지로 받아들여집니다.
이러한 아파트 건물은 일반적으로 잘 정착된 부동산 투자가 부담되기에는 너무 작지만, 더 작고 새로운 Mom & Pop 투자자들이 감당하기에는 너무 큽니다.
은행은 소규모 아파트 건물에 대한 자금 조달과 관련하여 훨씬 더 엄격하며 일반적으로 상업용 부동산으로 간주됩니다.
그러나 가격이 상당히 비싸기 때문에 작은 아파트 한 채를 팔면 상당한 수수료를 받을 수 있습니다.
대형 아파트 건물
대형 아파트 단지는 100세대 이상입니다. 이러한 종류의 개발에 대한 일반적인 고객은 전국적으로 존재하는 대기업 및 REITS이지만 대규모 자본을 보유한 현지 투자자일 수도 있습니다.
대형 아파트 건물은 거의 독점적으로 상업용 부동산으로 간주됩니다. 그들은 또한 거래당 막대한 수수료를 의미하는 엄청난 가격표를 요구합니다.
그러나 이는 종종 수년간 지속되는 매우 긴 판매 주기로 인해 상쇄됩니다. 이것은 당신이 아주 오랫동안 커미션을 볼 수 없다는 것을 의미할 수 있고, 판매가 실패하면 당신은 아무것도 볼 수 없을 것입니다.
그러나 한 번의 성공적인 판매가 앞으로 몇 년 동안 당신을 준비시킬 수 있습니다.
콘도 앤 타운홈
재판매 시장에서 콘도와 타운홈은 신규 부동산 투자뿐만 아니라 최초 구매자에게 매력적인 옵션입니다.
그리고 신규 건설의 경우 건설 회사와 긴밀한 관계를 유지하고 낮은 수수료율로 마케팅 독점 거래를 확보하면 좋은 돈이 있습니다.
럭셔리 부동산
당신이 다루고 있는 가격표를 감안할 때 호화로운 부동산에 들어가는 것이 위협적으로 보일 수 있지만 실제 과정은 노동 계급의 가족이 "일반" 주택을 판매하는 것과 크게 다르지 않습니다.
물론, 이 틈새 시장에 진입하는 것은 쉽지 않을 수 있으며 고객은 서비스에 대해 훨씬 더 높은 기대치를 갖게 될 것입니다.
그러나 고급 부동산에 뛰어들 수 있다면 부동산 전문가로서 잠재적인 수익을 극대화할 수 있는 최선의 방법이 될 수 있습니다.
이동식 주택 공원
아니요, 이것은 이동식 주택 판매에 대한 틈새 시장이 아닙니다. 대신, 이것은 이동식 주택 공원 소유자가 이동식 주택 운영을 실행할 토지를 확보하고 이동식 주택 소유자에게 임대하도록 돕는 것입니다.
상업 – 소매
이 틈새 시장에는 은행, 레스토랑, 식료품점 및 편의점이 있습니다. 경우에 따라 주거용 부동산과 겹치는 부분이 있을 수 있습니다. 특히 복합용도 개발을 다룰 때 그렇습니다.
상업 – 사무실
주요 비즈니스가 매장에서 제품을 판매하는 소매업과 달리 사무실 공간은 서비스에 관한 것입니다. 사무실 공간의 우산 아래에는 사무실 광장, 고층 사무실 건물, 소프트웨어 개발 센터 등이 있습니다.
셀프 스토리지
셀프 스토리지 유닛은 최근 몇 년 동안 폭발적인 인기를 얻었으며 소유자에게 매우 수익성 높은 투자로 입증되었습니다. 고객 중 한 명이 수익을 창출하는 부동산을 찾고 있지만 세입자와 거래하고 싶지 않다면 이것은 그들에게 완벽한 투자가 될 수 있습니다.
나라
"위치, 위치, 위치"는 많은 진실을 담고 있는 잘 알려진 부동산 진부한 표현입니다. 부동산의 가치와 그 기반이 되는 토지는 그 위치와 현지 시장에서 인식하는 가치에 따라 크게 달라집니다.
그러나 토지도 개발할 수 있습니다. 그리고 용도에 따라 위치와 시장 가치는 문제가 되지 않을 수 있습니다.
광물권
다른 많은 국가와 달리 미국은 지표 및 광물 권리와 관련하여 "분할 국가"를 가지고 있습니다. 광물권과 표면권은 별개의 독립체이며 소유자는 함께 또는 별도로 판매할 수 있습니다.
광물 권리 소유권이 법적 곤경에 처할 수 있기 때문에 이 틈새 시장은 진입하기가 상당히 까다로울 수 있습니다. 또한 위치에 따라 광물 권리는 땅 아래에 무엇이 있는지에 따라 매우 수익성이 높거나 무가치할 수 있습니다.
압류 경매
현재의 경기 침체에서 우리는 슬프게도 모기지 채무 불이행과 압류가 더 많이 발생할 것으로 예상할 수 있습니다. 은행은 압류된 자산을 통제한 다음 일반적으로 경매를 통해 최대한 빨리 판매하려고 합니다.
압류된 부동산은 있는 그대로 판매되며 일부는 광범위한 수리가 필요합니다. 그러나 고객이 부동산 투자자이거나 부동산 투자자라면 해당 지역에서 최고의 부동산 거래를 확보하는 데 도움이 될 수 있습니다.
은행 소유/REO
일반적으로 은행은 압류 후 부동산을 소유하는 것을 원하지 않습니다. 은행업에 종사하며 부동산을 사고 보유하는 것이 아니라 대출 및 이자를 청구하여 대부분의 돈을 벌기 때문입니다.
압류 경매는 일반적으로 원치 않는 재산을 제거하는 효과적인 방법이지만 모든 곳에서 그런 것은 아닙니다. 일부 지역에서는 압류된 부동산 경매가 경쟁력이 없으며 은행은 부동산 자체를 구매자에게 직접 판매하는 것을 선호합니다.
압류된 부동산 틈새 시장에서와 마찬가지로 이러한 부동산을 식별하고 고객이 놀라운 거래를 확보하도록 돕는 데 집중할 수 있습니다.
파산
파산한 개인이나 기업이 재산을 매각해야 하는 경우가 있습니다. 때때로 이러한 파산 부동산은 압류되기 전에 놀라운 가격으로 구입할 수 있습니다.
불타버린 집주인
모든 집주인이 자산 관리를 즐기는 것은 아닙니다. 어떤 사람들은 그것에 대한 현실적인 기대 없이 시작하거나 단순히 시시한 세입자를 대하는 것이 지겹고 그들이 원하는 것은 자신의 재산을 없애는 것뿐입니다. 이러한 개인이 자신의 자산을 판매하는 것을 돕는 데 집중하거나 다른 고객이 이러한 자산을 스스로 확보하도록 도울 수 있습니다.
유산/검인
사람들은 매일 죽고 많은 사람들이 부동산을 소유하면서 죽습니다. 이러한 재산은 고인의 상속인에게 돌아가며 상속인은 이를 어떻게 처리할지 결정해야 합니다.
상속인이 항상 그러한 자산을 원하거나 살 수 있는 것은 아니며 자산을 판매하기로 결정할 수도 있습니다. 이 틈새 시장을 전문으로 하는 경우 부동산/검인 부동산 전문가로서 서비스를 직접 마케팅하고 판매 프로세스를 촉진할 수 있습니다. 이는 원격으로 프로세스를 진행하는 데 기꺼이 도움을 줄 수 있는 부동산 중개인에게 좋은 기회를 제공합니다.
화재 또는 물 손상
플로리다와 캘리포니아와 같은 미국의 많은 지역에서는 집이 물과 화재로 피해를 입는 것을 흔히 볼 수 있습니다. 손상 정도와 소유주의 보험에 따라 소유주는 손실의 일부를 만회하기 위해 과감하게 할인된 가격으로 자산을 매각해야 할 수 있습니다.
강령 위반 및 세금 연체
주택 소유자가 세금을 내지 않으면 정부는 만족하지 않고 개입합니다. 세금을 내지 않는 사람을 세금 체납자라고 하며 일정 기간 내에 세금을 상환해야 하며 그렇지 않으면 재산을 잃을 위험이 있습니다.
또한 각 시, 타운 및 카운티에는 관할 구역 내의 건물에 대한 최소 안전 코드 및 조건에 대한 자체 규칙과 규정이 있습니다. 누군가가 이러한 규범을 위반할 때마다(그리고 시에서 실제로 이를 시행함) 공공 기록에 기록됩니다.
이러한 규정을 위반한 주택 소유자는 일정 시간 내에 문제를 해결해야 하며 그렇지 않으면 막대한 벌금 및 기타 처벌을 받을 수 있습니다.
이 틈새 시장에 집중하면 고객이 이러한 속성을 식별하고 구매 제안을 작성하는 데 도움이 될 수 있습니다. 이는 구매 제안이 수락되면 고객이 이에 대한 비용을 청구할 것이기 때문에 해당 코드 위반을 지렛대로 사용하는 방식으로 표현될 수 있습니다.
이혼
이혼은 또 다른 슬프지만 일반적인 삶의 현실입니다. 부동산 소유 부부가 이혼할 때마다 법원은 일반적으로 재산을 매각하고 수입을 분할하도록 요구합니다.
그들은 가능한 한 빨리 판매할 큰 유인이 있기 때문에 가능한 한 빨리 판매하기 위해 부동산에 상당한 할인을 제공할 수 있습니다.
이 틈새 시장에 초점을 맞춘다면 이혼한 사람들이 집을 파는 것을 전문으로 하거나 투자자들이 이러한 부동산을 구매하도록 도울 수 있습니다.
주택 소유자 축소
현재 경제 상황에서 비용을 절감할 수 있는 방법을 찾는 사람들이 늘어나고 있습니다. 그들 중 많은 사람들은 모기지 지불금과 재산세가 더 적은 소형 주택으로 축소하기로 선택할 것입니다.
많은 빈 둥지는 집이 멀리 떨어져 있음을 발견합니다.
다운사이저를 도우면 한 집에서 다른 집으로 원활하게 전환할 수 있으며 그 과정에서 발생하는 모든 어려움을 피할 수 있습니다. 이 다운사이저는 새 집을 팔고 사야 할 수도 있기 때문에 매우 수익성 있는 거래를 할 수 있습니다.
골프 속성
골프 속성은 일반적으로 골프 애호가와 즐길 거리를 충족하는 상당히 호화로운 속성입니다. 이러한 속성은 단독 주택에서 콘도에 이르기까지 다양합니다.
농토
농장과 목장은 콘도, 단독 주택 및 상업용 부동산과는 매우 다른 짐승입니다. 사실, 농장과 목장 거래는 똑같지 않습니다.
이 좋은 일을 잘하려면 농업 면제, 양도소득세 및 공제, 농기구, 관개 등에 대한 전문가가 되어야 합니다.
목장과 농장을 판매하고 높은 가격표로 인해 상당히 수익성이 있지만 이러한 거래는 매우 복잡할 수 있으며 몇 달 동안 지연될 수 있습니다.
고려해야 할 추가 틈새
REITs(부동산 투자 신탁)
압류
단기 임대 부동산(에어비앤비)
섹션 8/정부 지원 주택
친환경적이고 지속 가능한 속성
임대 부동산
판매자 파이낸싱
특별한 도움이 필요한 그룹
해외 투자
스포츠 및 엔터테인먼트 부동산
마이크로 하우징
구역 설정 및 용도 전환(산업에서 상업으로, 산업에서 주거로)
군용 주택
게이트 커뮤니티
혼합 사용 속성
워터프론트 속성
결론
어떤 틈새 시장에 집중하고 있습니까? 이미 가지고 계십니까? 그렇다면 주요 과제는 무엇이며 어떻게 극복합니까? 알려주십시오!
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