從銷售住宅房地產轉向商業房地產

因此，您一直在銷售住宅房地產，並且覺得您已準備好嘗試銷售商業地產。 你認為它有點熟悉，但也足以提供新的和獨特的機會。 嗯，你是對的！

商業房地產世界在​​幾個關鍵領域與住宅房地產不同。 如果您要進行轉換，那麼您應該了解這兩個世界之間的差異。 這篇文章將討論商業和住宅房地產之間的主要區別，供尋求超越住宅房地產的房地產經紀人使用。

商業地產的准入門檻更高

商業房地產的性質使其成為房地產經紀人更有利可圖的努力。 然而，由於這份工作需要更多的數學密集型分析和強大的商業背景，商業房地產經紀人往往擁有商業、酒店或金融方面的大學學位。 商業房地產經紀人的全國平均工資為每年 85,000 美元，而住宅房地產經紀人為每年 39,000 美元。

商業房地產經紀人接受更密集的培訓

商業房地產經紀人通常為商業經紀工作。 商業地產比住宅地產需要更多的分析和知識。 至少，商業房地產經紀人需要熟悉以下商業和金融概念。

淨營業收入

縮寫為 NOI，該術語是指扣除運營成本後對物業盈利能力的計算估計。 盈利能力由明顯的因素決定——例如租戶租金的收入。

然而，其他不太常見的因素會增加房產的 NOI。 這可能包括停車費、自動售貨機、自動取款機和商業地產上的其他創收便利設施。

投資回報

在房地產中，投資回報率是一種計算方法，可讓您衡量與成本相比的財產價值。 這是作為初始投資成本的百分比給出的。 要計算房產的投資回報率，請獲取利潤並減去初始成本。 然後，將其除以初始成本。

資本化率

上限利率估計一塊商業地產可能產生的年度利潤。 它是比較類似商業地產潛在投資回報率的有用工具。 要計算上限率，請將淨營業收入 (NOI) 除以其市場價值。 此計算提供的百分比可以與其他屬性的上限率進行比較。

內部收益率

內部收益率（縮寫為 IRR）是一個有用的指標，可以告訴潛在投資者隨著時間的推移投資將獲得回報的增長率。 與投資回報率不同，內部收益率顯示的是一段時間內的增長率，而不是一段時間後初始投資的百分比。

商業房地產經紀人在技術上不需要大學學位，但是……

商業、金融或酒店專業的大學學位將使您在商業房地產等競爭激烈的領域中對潛在經紀人更具吸引力。 這並不是說如果沒有大學學位，經驗豐富且知識淵博的住宅房地產經紀人就無法轉向商業房地產。 但是，許多潛在的候選人將擁有學士學位。

商業房地產經紀人需要詳細了解他們從事的市場

住宅房地產經紀人需要對房地產市場有深入的了解。 此外，他們至少應該對建築或材料等行業相鄰市場有一個粗略的了解。 然而，根據他們的利基市場，商業房地產經紀人需要了解他們的租戶與之相關的市場——包括供應鏈、競爭對手和其他市場因素。

一個簡單的例子……

相互關聯的商業世界使了解不同的市場以及它們如何相互作用成為商業房地產經紀人必須的。 假設您是一名房地產經紀人，希望在位於郊區的新購物中心出售餐廳空間。

如果您不能談論旅遊業如何季節性地影響該地區或市場研究如何顯示對特定類型餐廳的需求，您就不能將餐廳空間出售給潛在租戶。 你知道這個地區的酒類經銷商嗎？ 這家餐廳距離食品批發商有多近？ 是否有當地農場希望與當地餐廳合作？ 您希望吸引哪些類型的零售來補充特定風格的餐廳？

在與潛在租戶討論市場特定因素時，商業房地產經紀人應該有良好的經濟流暢感。 無論您的商業房地產屬於哪個特定行業，您都需要了解您的潛在租戶所居住的商業世界，以便令人信服地向他們出售。

職場文化差異很大

住宅房地產經紀人習慣於在下班後加班工作以進行銷售，跟進潛在客戶並進行市場調查。 住宅房地產經紀人的日程安排更加混亂，但他們對自己的業務開展方式也享有相對更大的控制權。

許多住宅房地產經紀人驚訝地發現商業房地產經紀人在正常的 9-5 工作時間下營業，並且預計不會超過這個時間。 商業地產職場文化更加企業化，而住宅地產職場文化則更加寬鬆。 （當然，這些都是概括性的。只要仔細觀察，總能找到例外。）

商業地產代理有更專業的選擇

商業房地產經紀人可以專注於各種商業地產。 儘管住宅房地產有一些專業化——如公寓、複式、歷史住宅等——商業房地產提供的專業化方式更多。

任何類型的商業地產都是潛在的利基市場。 從零售和餐館到摩天大樓、倉庫和農田，商業房地產經紀人可以在他們銷售的房產類型上變得高度專業化。

項目管理和土地開發

商業房地產經紀人不僅可以專注於他們代理的房產類型，而且在他們執行的特定任務中也有更多選擇。 商業房地產經紀人可以超越一般經紀業務，有機會專門從事項目管理和土地開發。

在這些角色下，商業房地產經紀人將看到開發房產的整個過程。 任務範圍很廣，從最初的購買到規劃、開發、建設和租賃給租戶。

完成商業房地產的銷售需要更長的時間

通常，完成住宅房地產銷售所需的時間在 30 到 45 天之間。 然而，由於商業房地產的性質，完成商業交易可能需要長達一年的時間，而且絕不會在不到兩個月的時間內完成。 商業物業也少於住宅物業，因此市場更具競爭力。

潛在買家必須考慮對物業的盈利能力以及位置和與其他物業、便利設施和企業的接近程度進行財務研究。 因此，商業房地產經紀人還必須擔任財務分析師，為潛在買家評估成本、收益和風險。

當然，這除了是銷售人員之外。 然而，對於商業房地產而言，數字和財務預測比房地產經紀人的魅力和個性更能推動銷售。 雖然魅力和性格總是有幫助的。

以下是商業房地產過程需要更長的時間的更多原因。

商業租賃的期限通常更長，而且更穩定、更有利可圖

住宅租約往往很短。 它們可以短至逐月，但通常逐年進行。 對於尋找商業地產的企業來說，即使是短至一年的租約也是一個荒謬的提議。 通常，商業租約持續五到十年。 根據財產的類型——例如城市摩天大樓——租約可能持續二十到三十年。

由於租戶是企業，而且租約的時間更長，因此現金流往往比住宅房地產更穩定。 此外，由於與住宅相比，可用的商業物業往往較少，因此供應減少意味著需求增加。

這也是商業地產比住宅地產更賺錢的原因之一。 對於希望為您提供資金的投資者來說，商業房地產投資是一個更有利可圖的前景。

人們工作和購物方式的變化趨勢對商業房地產產生了巨大影響

人們總是需要一個居住的地方。 正因為如此，房地產市場具有內在的壽命。 細節可能會改變，趨勢會來來去去，但對生活空間的需求永遠不會消失。 我們工作和購物方式的巨大變化正在以住宅房地產普遍抵制的方式影響商業房地產。

我們的購物方式

隨著在線商務的採用，實體零售空間受到了衝擊。 對零售空間需求的下降已被倉庫空間和運輸中心用於分類和分發商品的需求所取代。 想想亞馬遜倉庫等。

商業房地產經紀人必須對這些不斷變化的趨勢保持敏感。 他們必須通過適應我們新的後工業、後製造商業生態系統來尋求優勢和機會。

我們的工作方式

大流行以比 2020 年之前的預期快得多的速度推動了遠程工作的必要性。對大型高聳辦公空間和龐大倉庫的需求正在迅速過時。 曾經是著名商業房地產經紀人的生計，這些以前領域的笨拙過去正在被回收、重新命名和重組。

曾經對生產性協作、溝通和效率至關重要的鄰近性不再是企業成功的必要條件。 對辦公空間的重視程度較低，因為對工作空間質量的重視程度較低。 商業地產開發商需要想出新的和獨特的方式來重新利用舊空間來實現新的商業追求。

案例研究：BOK 大樓

位於費城的 BOK 大樓是將舊空間重新用於商業目的的一個很好的例子。 這座曾是職業高中的 20 世紀早期建築於 2013 年正式關閉。然而，商業地產開發商尋求獨特的新機會，購買了該建築，並將其本質上改造成一個繁榮的商業園區。

教室出租給藝術家、教師、工匠、醫生、治療師、健身教練、律師、平面設計師、網頁設計師、餐館和零售業。 從字面上保持舊學校的氛圍，開發商不得不對外部和內部的外觀和外觀進行小幅翻新。

這是商業房地產開發商利用特定市場不斷變化的趨勢從舊的既有建築中開發新的、有價值的空間的完美例子。 您必須考慮商業房地產市場如何隨著社會和文化的變化而變化和發展。

您準備好進行切換了嗎？

這篇文章展示了兩個看似相似的行業在實際和功能上是如何截然不同的。 商業房地產是一個比住宅房地產更複雜的世界。 簡而言之，商業房地產經紀人的准入門檻更高。 他們必須表現出對市場、經濟學、數學和金融的綜合理解。

他們不僅是銷售人員，而且還是分析師、社會學家、市場研究人員，以及——也許最重要的是——機會主義者，他們可以解讀市場軌跡並做出反映不斷變化的趨勢和習俗的商業決策。

本文無意恐嚇您。 相反，它旨在挑戰您實現信念的飛躍，並在一個令人興奮、豐富且相互關聯的行業中嘗試您的手。