Trecerea de la vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale la imobiliare comercială

Deci, ați vândut proprietăți imobiliare rezidențiale și simțiți că sunteți gata să vă încercați să vindeți proprietăți comerciale. Vă dați seama că este ceva oarecum familiar, dar și suficient de diferit pentru a prezenta oportunități noi și unice. Ei bine, ai dreptate!

Lumea proprietății imobiliare comerciale diferă în mai multe domenii cheie de cea a proprietăților imobiliare rezidențiale. Dacă ai de gând să faci schimbarea, atunci ar trebui să înveți diferențele dintre aceste două lumi. Această postare va analiza diferențele cheie dintre proprietățile imobiliare comerciale și rezidențiale pentru agenții imobiliari care doresc să se extindă dincolo de imobiliare rezidențiale.

Bara de intrare este mai mare în imobiliare comerciale

Natura proprietății imobiliare comerciale îl face un efort mai profitabil pentru agenții imobiliari. Cu toate acestea, deoarece jobul necesită o analiză mai intensivă în matematică și un fundal puternic în afaceri, agenții imobiliari comerciali tind să aibă diplome universitare în afaceri, ospitalitate sau finanțe. Salariul mediu național pentru un agent imobiliar comercial este de 85.000 USD pe an față de 39.000 USD pe an pentru agenții imobiliari rezidențiali.

Agenții imobiliari comerciali sunt supuși unui training mai intens

Agenții imobiliari comerciali lucrează de obicei pentru brokeraj comercial. Imobilul comercial necesită mai multe analize și cunoștințe decât imobiliare rezidențială. Cel puțin, agenții imobiliari comerciali trebuie să fie familiarizați cu următoarele concepte de afaceri și financiare.

Venitul net din exploatare

Abreviat la NOI, acest termen se referă la o estimare calculată a profitabilității unei proprietăți după ce costurile operaționale au fost scăzute. Rentabilitatea este determinată de factori evidenti, cum ar fi venitul din chiria chiriașului.

Cu toate acestea, alți factori mai puțin obișnuiți se adaugă la NOI-ul unei proprietăți. Acestea pot include taxe de parcare, automate, bancomate și facilități suplimentare generatoare de venituri găsite pe proprietăți comerciale.

Randamentul investițiilor

În domeniul imobiliar, rentabilitatea investiției este un calcul care vă oferă măsurarea valorii unei proprietăți în comparație cu costul acesteia. Acesta este dat ca procent din costul investiției inițiale. Pentru a calcula rentabilitatea investiției unei proprietăți, luați profitul și scădeți costul inițial. Apoi, împărțiți-l la costul inițial.

Rata de capitalizare

Rata plafonului estimează profitul anual pe care îl poate genera o proprietate comercială. Este un instrument util pentru a compara rentabilitatea potențială a proprietăților comerciale similare. Pentru a calcula rata plafonului, luați venitul net operațional (NOI) și împărțiți-l la valoarea de piață. Acest calcul oferă un procent care poate fi comparat cu ratele plafonului altor proprietăți.

Rata interna de returnare

Rata internă de rentabilitate, abreviată în IRR, este o măsură utilă care le spune investitorilor potențiali rata de creștere pe care o va reveni o investiție în timp. Spre deosebire de rentabilitatea investiției, IRR dezvăluie rata de creștere în timp, mai degrabă decât un procent din investiția inițială după o perioadă de timp.

Agenții imobiliari comerciali nu au nevoie tehnic de o diplomă universitară, dar...

O diplomă universitară în afaceri, finanțe sau ospitalitate te va face să arăți mai atractiv pentru potențialele brokeraj într-un domeniu extrem de competitiv, cum ar fi imobiliare comercială. Asta nu înseamnă că un agent imobiliar rezidențial cu înaltă experiență și cunoștințe nu poate trece la imobiliare comercială dacă nu are o diplomă de colegiu. Cu toate acestea, mulți potențiali candidați vor avea o diplomă de licență.

Agenții imobiliari comerciali au nevoie de o înțelegere detaliată a piețelor cu care se implică

Agenții imobiliari rezidențiali trebuie să aibă o înțelegere solidă a pieței imobiliare. În plus, ar trebui să aibă cel puțin o înțelegere superficială a piețelor adiacente industriei, cum ar fi construcțiile sau materialele. Cu toate acestea, în funcție de nișa lor, agenții imobiliari comerciali trebuie să cunoască piețele cu care sunt conectați chiriașii lor, inclusiv lanțurile de aprovizionare, concurenții și alți factori de piață.

Un exemplu rapid…

Lumea interconectată a comerțului face ca înțelegerea diferitelor piețe și a modului în care acestea interacționează o necesitate pentru agenții imobiliari comerciali. Să presupunem că ești un agent imobiliar care dorește să vândă spațiu de restaurant în noul centru comercial situat într-o zonă suburbană.

Nu puteți vinde spațiu de restaurant unui potențial chiriaș dacă nu puteți vorbi despre modul în care turismul afectează zona sezonier sau despre modul în care studiile de piață arată o cerere pentru un anumit tip de restaurant. Cunoașteți distribuitorul de alcool din această regiune? Cât de aproape este acest spațiu de restaurant de un angro de produse alimentare? Există ferme locale care doresc să se asocieze cu restaurante regionale? Ce tipuri de comerț cu amănuntul doriți să atrageți care completează un anumit stil de restaurant?

Agenții imobiliari comerciali ar trebui să aibă un simț decent al fluenței economice atunci când discută despre factorii specifici pieței cu potențialii chiriași. Indiferent de industria dvs. specifică sub umbrela proprietății imobiliare comerciale, va trebui să înțelegeți lumea comercială în care locuiesc potențialii dvs. chiriași pentru a le vinde în mod convingător.

Cultura la locul de muncă variază considerabil

Agenții imobiliari rezidențiali sunt obișnuiți să lucreze după orele suplimentare și să facă vânzări, să urmărească clienții potențiali și să efectueze cercetări de piață. Agenții imobiliari rezidențiali au un program mai haotic, dar se bucură și de un control relativ mai mare asupra modului în care își desfășoară activitatea.

Mulți agenți imobiliari rezidențiali sunt surprinși să afle că agenții imobiliari comerciali își desfășoară activitatea în 9-5 ore de lucru normale și nu se așteaptă să depășească acest lucru. Cultura imobiliară comercială la locul de muncă este de natură mai corporativă, în timp ce cultura imobiliară rezidențială la locul de muncă tinde să fie mai relaxată. (Desigur, acestea sunt generalizări. Se pot găsi întotdeauna excepții dacă se uită suficient de bine.)

Agenții imobiliari comerciali au opțiuni mai specializate

Agenții imobiliari comerciali se pot specializa într-o varietate de proprietăți comerciale. Deși există o anumită specializare în domeniul imobiliar rezidențial - cum ar fi apartamente, duplexuri, case istorice etc. - imobiliare comerciale oferă mai mult ca specializare.

Orice tip de proprietate comercială este o potențială nișă de piață. De la retail și restaurante până la zgârie-nori, depozite și terenuri agricole, agenții imobiliari comerciali pot deveni foarte specializați în tipurile de proprietăți pe care le vând.

Managementul Proiectului și Dezvoltarea Terenului

Agenții imobiliari comerciali nu numai că se pot specializa în tipurile de proprietăți pe care le intermediază, dar au și mai multe opțiuni în sarcinile specifice pe care le îndeplinesc. Agenții imobiliari comerciali pot merge dincolo de intermedierea generală și au posibilitatea de a se specializa în managementul proiectelor și dezvoltarea terenurilor.

În aceste roluri, agenții imobiliari comerciali ar vedea întregul proces de dezvoltare a unei proprietăți. Domeniul de aplicare al sarcinilor este larg și merge de la achiziția inițială la planificare, dezvoltare, construcție și închiriere către chiriași.

Închiderea unei vânzări în imobile comerciale durează mai mult

În general, timpul necesar pentru a închide o vânzare imobiliară rezidențială este între 30 și 45 de zile. Datorită naturii imobiliare comerciale, totuși, încheierea unei tranzacții comerciale poate dura până la un an și nu se încheie niciodată în mai puțin de două luni. Există, de asemenea, mai puține proprietăți comerciale decât proprietăți rezidențiale, astfel încât piața este mai competitivă.

Un potențial cumpărător trebuie să ia în considerare cercetarea financiară privind rentabilitatea proprietății, precum și locația și proximitatea de alte proprietăți, facilități și afaceri. Din această cauză, un agent imobiliar comercial va trebui să funcționeze și ca analist financiar, evaluând costurile, beneficiile și riscurile pentru potențialii cumpărători.

Desigur, acest lucru este în plus față de faptul că este un agent de vânzări. Cu toate acestea, pentru bunurile imobiliare comerciale, cifrele și previziunile financiare stimulează vânzările mai bine decât farmecul și personalitatea agentului imobiliar. Deși farmecul și caracterul ajută întotdeauna.

Iată încă câteva motive pentru care procesul durează mai mult pentru bunurile imobiliare comerciale.

Închirierile comerciale sunt, în general, pentru perioade mai lungi de timp și sunt mai stabile, mai profitabile

Contractele de închiriere de locuințe tind să fie scurte. Ele pot fi la fel de scurte ca de la lună la lună, dar în general merg de la an la an. Chiar și un contract de închiriere de un an ar fi o propunere fără sens pentru o afacere care caută proprietăți comerciale. De obicei, contractele de închiriere comerciale durează între cinci și zece ani. În funcție de tipul de proprietate - cum ar fi un zgârie-nori de oraș - un contract de închiriere poate dura douăzeci până la treizeci de ani.

Deoarece chiriașii sunt afaceri și contractele de închiriere sunt pe perioade mai lungi de timp, fluxul de numerar tinde să fie mai stabil decât în ​​imobiliare rezidențială. În plus, deoarece tinde să fie mai puține proprietăți comerciale disponibile în comparație cu cele rezidențiale, o ofertă mai mică înseamnă o cerere mai mare.

Acesta este unul dintre motivele pentru care imobilele comerciale sunt mai profitabile decât imobilele rezidențiale. Pentru investitorii care doresc să vă furnizeze capital, investițiile imobiliare comerciale sunt o perspectivă mai profitabilă.

Schimbarea tendințelor în modul în care oamenii lucrează și cumpără are un impact mare asupra imobiliarelor comerciale

Oamenii vor avea întotdeauna nevoie de un loc unde să locuiască. Din acest motiv, piața imobiliară are o longevitate încorporată. Detaliile se pot schimba, iar tendințele vor veni și vor trece, dar nevoia de spațiu de locuit nu va dispărea niciodată. Schimbările drastice ale modului în care lucrăm și cumpărăm afectează imobilele comerciale în moduri la care imobilele rezidențiale sunt în general rezistente.

Modul în care facem cumpărăturile

Spațiul de vânzare cu amănuntul din cărămidă și mortar a primit un impact odată cu adoptarea comerțului online. Această scădere a cererii de spațiu comercial a fost înlocuită de nevoia de spațiu de depozitare și centre de transport pentru sortarea și distribuirea mărfurilor. Gândiți-vă la depozitele Amazon și altele asemenea.

Agenții imobiliari comerciali trebuie să fie sensibili la aceste tendințe în schimbare. Ei trebuie să caute avantaje și oportunități adaptându-se la noul nostru ecosistem comercial post-industrial, post-fabricație.

Modul în care lucrăm

Pandemia a impulsionat necesitatea lucrului de la distanță într-un ritm mult mai rapid decât era anticipat înainte de 2020. Nevoia de spații mari de birouri și depozite întinse devine rapid învechită. Odată ce s-au folosit pentru agenții imobiliari comerciali proeminenți, aceste trecute grele dintr-o zonă anterioară sunt recuperate, rebrandate și reconstituite.

Proximitatea, care a fost cândva esențială pentru colaborarea productivă, comunicare și eficiență, nu mai este necesară pentru ca afacerile să aibă succes. Se pune mai puțin accent pe spațiul de birou, deoarece se pune accent pe calitatea spațiilor de lucru . Dezvoltatorii imobiliari comerciali trebuie să vină cu modalități noi și unice de a reutiliza spațiile vechi pentru noi activități comerciale.

Un studiu de caz: clădirea BOK

Clădirea BOK, situată în Philadelphia, este un exemplu excelent de reutilizare a spațiilor vechi în scopuri comerciale. Cândva un liceu profesional, clădirea de la începutul secolului al XX-lea și-a închis oficial porțile în 2013. Cu toate acestea, dezvoltatorii imobiliari comerciali, în căutarea unei noi oportunități unice, au cumpărat clădirea și au transformat-o în esență într-un parc de afaceri înfloritor.

Sălile de clasă sunt închiriate artiștilor, profesorilor, meseriașilor, medicilor, terapeuților, instructorilor de fitness, avocaților, graficienilor, designerilor web, restaurantelor și comerțului cu amănuntul. Păstrând literalmente atmosfera de școală veche, dezvoltatorii au trebuit să facă renovări minore asupra aspectului și aspectului exteriorului și interiorului.

Acesta este un exemplu perfect de dezvoltatori imobiliari comerciali care profită de tendințele în schimbare pe o anumită piață pentru a dezvolta spații noi și valoroase din clădirile vechi preexistente. Trebuie să luați în considerare modul în care piețele imobiliare comerciale se schimbă și evoluează ca răspuns la schimbările din societate și cultură.

Ești gata să faci schimbarea?

Această postare a demonstrat cum două industrii aparent similare sunt destul de diferite practic și funcțional. Imobilul comercial este o lume mai implicată decât imobiliarul rezidențial. Pentru a spune simplu, bara de intrare este mai mare pentru agenții imobiliari comerciali. Ei trebuie să demonstreze o înțelegere integrată a piețelor, economiei, matematicii și finanțelor.

Nu numai că sunt agenți de vânzări, ci sunt și analiști, sociologi, cercetători de piață și – poate cel mai important – oportuniști care pot citi traiectoria unei piețe și pot lua decizii de afaceri care reflectă tendințele și obiceiurile în schimbare.

Acest articol nu este menit să te intimideze. În schimb, este conceput să vă provoace să faceți un salt al credinței și să vă încercați mâna într-o industrie interesantă, bogată și interconectată.