주거용 부동산 판매에서 상업용 부동산으로 전환하기

그래서, 당신은 주거용 부동산을 팔았고 상업용 부동산을 팔 준비가 된 것처럼 느낍니다. 당신은 그것이 다소 익숙하면서도 새롭고 독특한 기회를 제시하기에 충분하다고 생각합니다. 글쎄, 당신이 맞아!

상업용 부동산의 세계는 주거용 부동산의 세계와 몇 가지 주요 영역에서 다릅니다. 전환하려면 이 두 세계의 차이점을 알아야 합니다. 이 게시물은 주거용 부동산을 넘어 사업을 확장하려는 부동산 중개인을 위한 상업용 부동산과 주거용 부동산의 주요 차이점에 대해 설명합니다.

진입 장벽은 상업용 부동산에서 더 높습니다

상업용 부동산의 특성은 부동산 중개인에게 더 많은 수익성을 제공합니다. 그러나 직업은 더 수학 집약적인 분석과 강력한 비즈니스 배경을 필요로 하기 때문에 상업 부동산 중개인은 비즈니스, 호텔 또는 금융 분야에서 대학 학위를 취득하는 경향이 있습니다. 상업용 부동산 중개인 의 평균 국가 급여 는 연간 $85,000이고 주거용 부동산 중개인의 경우 연간 $39,000입니다.

상업용 부동산 중개인은 더 집중적인 교육을받습니다.

상업 부동산 중개인은 일반적으로 상업 중개업을 위해 일합니다. 상업용 부동산은 주거용 부동산보다 더 많은 분석과 지식이 필요합니다. 최소한 상업용 부동산 중개인은 다음 비즈니스 및 재무 개념에 익숙해야 합니다.

순영업이익

NOI로 약칭되는 이 용어는 운영 비용을 뺀 후 자산의 수익성에 대한 계산된 추정치를 나타냅니다. 수익성은 임차인의 임대료 수입과 같은 명백한 요인에 의해 결정됩니다.

그러나 다른 덜 일반적인 요소가 속성의 NOI에 추가됩니다. 여기에는 주차 요금, 자동 판매기, ATM 및 상업용 부동산에서 찾을 수 있는 추가 수익 창출 편의 시설이 포함될 수 있습니다.

투자 수익

부동산에서 ROI는 비용과 비교하여 자산의 가치를 측정하는 계산입니다. 이것은 초기 투자 비용의 백분율로 제공됩니다. 부동산의 ROI를 계산하려면 이익을 취하고 초기 비용을 빼십시오. 그런 다음 이를 초기 비용으로 나눕니다.

자본화 비율

캡 레이트는 상업용 부동산이 창출할 수 있는 연간 이익을 추정합니다. 유사한 상업용 부동산의 잠재적 ROI를 비교하는 데 유용한 도구입니다. 캡 레이트를 계산하려면 순영업이익(NOI)을 시장 가치로 나눕니다. 이 계산은 다른 부동산의 상한선과 비교할 수 있는 백분율을 제공합니다.

내부 수익률

IRR로 약칭되는 내부 수익률은 잠재적인 투자자에게 시간이 지남에 따라 투자가 회수될 성장률을 알려주는 유용한 지표입니다. ROI와 달리 IRR은 일정 기간 후 초기 투자의 백분율이 아니라 시간 경과에 따른 성장률을 나타냅니다.

상업용 부동산 중개인은 기술적으로 대학 학위가 필요하지 않지만…

비즈니스, 금융 또는 호텔 분야의 대학 학위를 취득하면 상업용 부동산과 같이 경쟁이 치열한 분야의 잠재적 중개업자에게 더 매력적으로 보일 것입니다. 경험이 풍부하고 지식이 풍부한 주거용 부동산 중개인이 대학 학위가 없으면 상업용 부동산으로 전환할 수 없다는 말은 아닙니다. 그러나 많은 잠재적 후보자가 학사 학위를 소지하게 됩니다.

상업용 부동산 중개인은 참여하는 시장에 대한 자세한 이해가 필요합니다.

주거용 부동산 중개인은 주택 시장에 대한 확실한 이해가 필요합니다. 또한 건설 또는 자재와 같은 산업 인접 시장에 대해 최소한 피상적으로 파악하고 있어야 합니다. 그러나 틈새 시장에 따라 상업용 부동산 중개인은 공급망, 경쟁업체 및 기타 시장 요인을 포함하여 임차인이 연결된 시장을 알아야 합니다.

빠른 예…

상호 연결된 상거래 세계는 다양한 시장과 이들이 상호 작용하는 방식을 상업 부동산 중개인에게 필수 요소로 만듭니다. 귀하가 교외 지역에 위치한 새로운 쇼핑 센터에서 레스토랑 공간을 판매하려는 부동산 중개업자라고 가정해 보겠습니다.

관광업이 계절에 따라 지역에 미치는 영향이나 시장 조사에서 특정 유형의 레스토랑에 대한 수요를 보여주는 방법에 대해 이야기할 수 없다면 잠재적인 세입자에게 레스토랑 공간을 판매할 수 없습니다. 이 지역의 주류 유통업체를 아십니까? 이 식당 공간은 식품 도매상과 얼마나 가깝습니까? 지역 레스토랑과 제휴하려는 지역 농장이 있습니까? 특정 스타일의 레스토랑을 보완하기 위해 어떤 유형의 소매점을 유치하려고 합니까?

상업용 부동산 중개인은 예상 세입자와 시장별 요인에 대해 논의할 때 상당한 경제적 유창성을 가지고 있어야 합니다. 상업용 부동산이라는 우산 아래에 있는 특정 산업에 관계없이 잠재 임차인이 거주하는 상업 세계를 이해해야 설득력 있게 판매할 수 있습니다.

직장 문화는 상당히 다양합니다

주거용 부동산 중개인은 판매, 리드에 대한 후속 조치, 시장 조사 수행을 위해 시간외 근무 및 초과 근무에 익숙합니다. 주거용 부동산 중개인은 더 혼란스러운 일정을 가지고 있지만 비즈니스 수행 방식에 대해 상대적으로 더 큰 통제력을 즐깁니다.

많은 주거용 부동산 중개인은 상업용 부동산 중개인이 정상적인 9-5 영업 시간에 운영되며 이 시간을 초과할 것으로 예상되지 않는다는 사실에 놀랐습니다. 상업용 부동산 직장 문화는 성격이 더 기업적이지만 주거용 부동산 직장 문화는 더 편안한 경향이 있습니다. (물론 이것은 일반화입니다. 충분히 열심히 보면 예외를 찾을 수 있습니다.)

상업용 부동산 중개인은 보다 전문화된 옵션을 제공합니다.

상업용 부동산 부동산 중개인은 다양한 상업용 부동산을 전문으로 취급할 수 있습니다. 아파트, 듀플렉스, 유서 깊은 주택 등과 같은 주거용 부동산에는 약간의 전문화가 있지만 상업용 부동산은 전문화 측면에서 더 많은 것을 제공합니다.

모든 유형의 상업용 부동산은 잠재적인 틈새 시장입니다. 소매점과 레스토랑에서 고층 빌딩, 창고 및 농지에 이르기까지 상업용 부동산 중개인은 판매하는 부동산 유형에 대해 고도로 전문화될 수 있습니다.

프로젝트 관리 및 토지 개발

상업용 부동산 중개업자는 중개하는 부동산 유형을 전문으로 할 수 있을 뿐만 아니라 수행하는 특정 작업에서 더 많은 옵션을 선택할 수 있습니다. 상업용 부동산 중개업자는 일반 중개를 넘어 프로젝트 관리 및 토지 개발을 전문으로 할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.

이러한 역할에 따라 상업용 부동산 중개인은 부동산 개발의 전체 과정을 보게 됩니다. 업무의 범위는 광범위하며 초기 구매부터 기획, 개발, 건설, 임차인에 대한 임대에 이르기까지 다양합니다.

상업용 부동산 판매 마감 시간이 더 오래 걸립니다.

일반적으로 주거용 부동산 판매를 완료하는 데 걸리는 시간은 30일에서 45일 사이입니다. 그러나 상업용 부동산의 특성으로 인해 상업용 거래를 성사시키는 데 1년이 걸릴 수 있으며 결코 2개월 이내에 완료되지 않습니다. 또한 주거용 부동산보다 상업용 부동산이 적기 때문에 시장 경쟁이 더 치열합니다.

잠재적인 구매자는 부동산의 수익성뿐만 아니라 다른 부동산, 편의 시설 및 비즈니스와의 위치 및 근접성에 대한 재정 조사를 고려해야 합니다. 이 때문에 상업용 부동산 중개인은 재무 분석가의 역할도 수행하여 잠재적 구매자의 비용, 이점 및 위험을 평가해야 합니다.

물론 이것은 영업 사원이 되는 것에 추가됩니다. 그러나 상업용 부동산의 경우 숫자와 재무 예측이 부동산 중개인의 매력과 개성보다 판매를 더 잘 유도합니다. 매력과 성격은 항상 도움이되지만.

상업용 부동산의 경우 절차가 더 오래 걸리는 몇 가지 이유가 더 있습니다.

상업용 임대는 일반적으로 더 오랜 기간 동안 더 안정적이고 수익성이 있습니다.

주거용 임대는 짧은 경향이 있습니다. 월 단위로 짧을 수 있지만 일반적으로 매년 진행됩니다. 1년이라는 짧은 임대라도 상업용 부동산을 찾는 사업체에게는 무의미한 제안이 될 것입니다. 일반적으로 상업용 임대는 5년에서 10년 사이입니다. 도시 고층 건물과 같은 부동산 유형에 따라 임대 기간은 20년에서 30년이 될 수 있습니다.

임차인은 사업체이고 임대 기간이 더 길기 때문에 현금 흐름이 주거용 부동산보다 안정적인 경향이 있습니다. 또한 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산이 적은 경향이 있기 때문에 공급이 적다는 것은 수요가 많다는 것을 의미합니다.

상업용 부동산이 주거용 부동산보다 수익성이 높은 이유 중 하나입니다. 자본을 제공하려는 투자자에게 상업용 부동산 투자 는 더 유리한 전망입니다.

사람들이 일하고 쇼핑하는 방식의 변화하는 추세가 상업용 부동산에 큰 영향을 미치고 있습니다.

사람들은 항상 살 곳이 필요합니다. 이 때문에 주택 시장에는 내재된 수명이 있습니다. 세부 사항은 변경될 수 있고 트렌드는 바뀌지만 생활 공간에 대한 필요성은 결코 사라지지 않을 것입니다. 우리가 일하고 쇼핑하는 방식의 급격한 변화는 주거용 부동산이 일반적으로 저항하는 방식으로 상업용 부동산에 영향을 미칩니다.

우리가 쇼핑하는 방법

오프라인 소매 공간은 온라인 상거래의 채택으로 큰 타격을 받았습니다. 소매 공간에 대한 이러한 수요 감소는 상품을 분류하고 유통하기 위한 창고 공간 및 운송 센터의 필요성으로 대체되었습니다. 아마존 창고 등을 생각해 보십시오.

상업용 부동산 중개인은 이러한 변화하는 추세에 민감해야 합니다. 그들은 우리의 새로운 산업화 이후, 제조 이후 상업 생태계에 적응함으로써 이점과 기회를 찾아야 합니다.

일하는 방식

대유행은 2020년 이전에 예상했던 것보다 훨씬 빠른 속도로 원격 근무의 필요성을 부추겼습니다. 우뚝 솟은 큰 사무실 공간과 거대한 창고에 대한 필요성은 빠르게 쓸모가 없어지고 있습니다. 한때 저명한 상업 부동산 중개업자를 위한 빵과 버터였던 이전 지역의 이 벌거벗은 과거는 매립되고, 브랜드가 바뀌고, 재구성되고 있습니다.

한때 생산적인 협업, 커뮤니케이션 및 효율성을 위해 필수적이었던 근접성은 비즈니스의 성공을 위해 더 이상 필요하지 않습니다. 작업 공간의 품질이 강조 되기 때문에 사무실 공간 은 덜 강조됩니다 . 상업용 부동산 개발자는 새로운 상업적 목적을 위해 오래된 공간을 재사용할 수 있는 새롭고 독특한 방법을 제시해야 합니다.

사례 연구: BOK 빌딩

필라델피아에 위치한 BOK 건물은 오래된 공간을 상업적 목적으로 재사용한 좋은 예입니다. 한때 직업 고등학교였던 20세기 초 건물은 2013년에 공식적으로 문을 닫았습니다. 그러나 독특한 새로운 기회를 찾고 있는 상업용 부동산 개발업자가 건물을 구입하여 본질적으로 번성하는 비즈니스 공원으로 탈바꿈했습니다.

교실은 예술가, 교사, 공예가, 의사, 치료사, 피트니스 강사, 변호사, 그래픽 디자이너, 웹 디자이너, 레스토랑 및 소매점에 임대됩니다. 말 그대로 구식 분위기를 유지하기 위해 개발자는 외부 및 내부의 모양과 모양을 약간의 개조를 해야 했습니다.

이것은 상업용 부동산 개발자가 특정 시장의 변화하는 추세를 활용하여 기존 건물에서 새롭고 가치 있는 공간을 개발하는 완벽한 예입니다. 상업용 부동산 시장은 사회와 문화의 변화에 ​​따라 어떻게 변화하고 진화하는지 고려해야 합니다.

전환할 준비가 되셨습니까?

이 게시물은 겉보기에 비슷해 보이는 두 산업이 실질적으로 기능적으로 얼마나 다른지 보여주었습니다. 상업용 부동산은 주거용 부동산보다 더 복잡한 세상입니다. 간단히 말해서 상업용 부동산의 진입 장벽이 더 높습니다. 그들은 시장, 경제, 수학 및 금융에 대한 통합된 이해를 입증해야 합니다.

그들은 영업사원일 뿐만 아니라 분석가, 사회학자, 시장 조사원, 그리고 아마도 가장 중요한 것은 시장의 궤적을 읽고 변화하는 추세와 관습을 반영하여 비즈니스 결정을 내릴 수 있는 기회주의자입니다.

이 글은 당신을 협박하기 위한 것이 아닙니다. 그 대신, 믿음의 도약을 위해 도전하고 흥미롭고 풍부하며 상호 연결된 산업에 도전할 수 있도록 설계되었습니다.