Passer de la vente de biens immobiliers résidentiels à des biens immobiliers commerciaux

Donc, vous avez vendu des biens immobiliers résidentiels et vous vous sentez prêt à vous essayer à la vente de biens commerciaux. Vous pensez que c'est quelque chose d'un peu familier mais aussi assez différent pour présenter des opportunités nouvelles et uniques. Eh bien, vous avez raison !

Le monde de l'immobilier commercial diffère dans plusieurs domaines clés de celui de l'immobilier résidentiel. Si vous voulez faire le changement, vous devriez apprendre les différences entre ces deux mondes. Cet article passera en revue les principales différences entre l'immobilier commercial et résidentiel pour les agents immobiliers qui cherchent à se diversifier au-delà de l'immobilier résidentiel.

La barre d'entrée est plus élevée dans l'immobilier commercial

La nature de l'immobilier commercial en fait une entreprise plus rentable pour les agents immobiliers. Cependant, comme le travail nécessite une analyse plus intensive en mathématiques et une solide expérience en affaires, les agents immobiliers commerciaux ont tendance à avoir des diplômes universitaires en commerce, en hôtellerie ou en finance. Le salaire national moyen d'un agent immobilier commercial est de 85 000 $ par an contre 39 000 $ par an pour les agents immobiliers résidentiels.

Les agents immobiliers commerciaux suivent une formation plus intensive

Les agents immobiliers commerciaux travaillent généralement pour des maisons de courtage commerciales. L'immobilier commercial nécessite plus d'analyse et de connaissances que l'immobilier résidentiel. Au minimum, les agents immobiliers commerciaux doivent être familiarisés avec les concepts commerciaux et financiers suivants.

Résultat opérationnel net

Abrégé en NOI, ce terme fait référence à une estimation calculée de la rentabilité d'une propriété après soustraction des coûts d'exploitation. La rentabilité est déterminée par des facteurs évidents, tels que les revenus du loyer de votre locataire.

Cependant, d'autres facteurs moins courants s'ajoutent au NOI d'une propriété. Cela peut inclure les frais de stationnement, les distributeurs automatiques, les guichets automatiques et les équipements supplémentaires générateurs de revenus trouvés sur les propriétés commerciales.

Retour sur investissement

Dans l'immobilier, le ROI est un calcul qui vous donne la mesure de la valeur d'une propriété par rapport à son coût. Celui-ci est exprimé en pourcentage du coût d'investissement initial. Pour calculer le retour sur investissement d'une propriété, prenez le bénéfice et soustrayez le coût initial. Ensuite, divisez cela par le coût initial.

Taux de capitalisation

Le taux de capitalisation estime le profit annuel qu'un bien commercial peut générer. C'est un outil utile pour comparer le retour sur investissement potentiel de propriétés commerciales similaires. Pour calculer le taux de plafonnement, prenez le bénéfice net d'exploitation (NOI) et divisez-le par sa valeur marchande. Ce calcul fournit un pourcentage qui peut être comparé aux taux de plafond des autres propriétés.

Taux de rendement interne

Le taux de rendement interne, abrégé en TRI, est une mesure utile qui indique aux investisseurs potentiels le taux de croissance qu'un investissement rapportera au fil du temps. Différent du retour sur investissement, le TRI révèle le taux de croissance au fil du temps plutôt qu'un pourcentage de l'investissement initial après une période de temps.

Les agents immobiliers commerciaux n'ont techniquement pas besoin d'un diplôme universitaire, mais…

Un diplôme d'études collégiales en commerce, en finance ou en hôtellerie vous rendra plus attrayant pour les courtiers potentiels dans un domaine hautement concurrentiel comme l'immobilier commercial. Cela ne veut pas dire qu'un agent immobilier résidentiel très expérimenté et bien informé ne peut pas passer à l'immobilier commercial s'il n'a pas de diplôme universitaire. Cependant, de nombreux candidats potentiels auront un baccalauréat.

Les agents immobiliers commerciaux ont besoin d'une compréhension détaillée des marchés avec lesquels ils interagissent

Les agents immobiliers résidentiels doivent avoir une solide compréhension du marché du logement. De plus, ils doivent avoir au moins une connaissance superficielle des marchés adjacents à l'industrie tels que la construction ou les matériaux. Cependant, selon leur créneau, les agents immobiliers commerciaux doivent connaître les marchés auxquels leurs locataires sont connectés, y compris les chaînes d'approvisionnement, les concurrents et d'autres facteurs du marché.

Un exemple rapide…

Le monde interconnecté du commerce rend la compréhension des différents marchés et de leur interaction indispensable pour les agents immobiliers commerciaux. Disons que vous êtes un agent immobilier qui cherche à vendre un espace de restauration dans le nouveau centre commercial situé dans une zone suburbaine.

Vous ne pouvez pas vendre un espace de restauration à un locataire potentiel si vous ne pouvez pas parler de l'impact saisonnier du tourisme sur la région ou de la manière dont les études de marché montrent une demande pour un type de restaurant spécifique. Connaissez-vous le distributeur d'alcool de cette région ? À quelle distance se trouve cet espace de restauration d'un grossiste en alimentation ? Y a-t-il des fermes locales qui cherchent à s'associer à des restaurants régionaux ? Quels types de commerces de détail cherchez-vous à attirer qui complètent un style de restaurant spécifique ?

Les agents immobiliers commerciaux doivent avoir une bonne maîtrise de l'économie lorsqu'ils discutent de facteurs spécifiques au marché avec des locataires potentiels. Quel que soit votre secteur d'activité sous l'égide de l'immobilier commercial, vous devrez comprendre le monde commercial dans lequel vivent vos locataires potentiels pour leur vendre de manière convaincante.

La culture du lieu de travail varie considérablement

Les agents immobiliers résidentiels ont l'habitude de travailler après les heures de travail et les heures supplémentaires pour effectuer des ventes, suivre les prospects et mener des études de marché. Les agents immobiliers résidentiels ont un horaire plus chaotique, mais ils jouissent également d'un contrôle relativement plus grand sur la façon dont ils mènent leurs activités.

De nombreux agents immobiliers résidentiels sont surpris d'apprendre que les agents immobiliers commerciaux opèrent sous des heures ouvrables normales de 9 à 5 heures et ne devraient pas aller au-delà. La culture du lieu de travail dans l'immobilier commercial est de nature plus corporative, tandis que la culture du lieu de travail dans l'immobilier résidentiel a tendance à être plus détendue. (Bien sûr, ce sont des généralisations. On peut toujours trouver des exceptions en cherchant bien.)

Les agents immobiliers commerciaux ont des options plus spécialisées

Les agents immobiliers commerciaux peuvent se spécialiser dans une variété de propriétés commerciales. Bien qu'il existe une certaine spécialisation dans l'immobilier résidentiel - comme les appartements, les duplex, les maisons historiques, etc. - l'immobilier commercial offre davantage de spécialisation.

Tout type de propriété commerciale est un marché de niche potentiel. Des commerces de détail aux restaurants, en passant par les gratte-ciel, les entrepôts et les terres agricoles, les agents immobiliers commerciaux peuvent devenir hautement spécialisés dans les types de propriétés qu'ils vendent.

Gestion de projet et aménagement du territoire

Les agents immobiliers commerciaux peuvent non seulement se spécialiser dans les types de propriétés qu'ils négocient, mais ils ont également plus d'options dans les tâches spécifiques qu'ils effectuent. Les agents immobiliers commerciaux peuvent aller au-delà du courtage général et avoir la possibilité de se spécialiser dans la gestion de projets et l'aménagement de terrains.

Sous ces rôles, les agents immobiliers commerciaux verraient l'ensemble du processus de développement d'une propriété. L'étendue des tâches est large et va de l'achat initial à la planification, au développement, à la construction et à la location aux locataires.

Conclure une vente dans l'immobilier commercial prend plus de temps

Généralement, le délai de clôture d'une vente immobilière résidentielle est compris entre 30 et 45 jours. Cependant, en raison de la nature de l'immobilier commercial, la conclusion d'un accord commercial peut prendre jusqu'à un an et ne se termine jamais en moins de deux mois. Il y a aussi moins de propriétés commerciales que de propriétés résidentielles, donc le marché est plus concurrentiel.

Un acheteur potentiel doit envisager une recherche financière sur la rentabilité de la propriété ainsi que sur l'emplacement et la proximité d'autres propriétés, commodités et commerces. Pour cette raison, un agent immobilier commercial devra également fonctionner en tant qu'analyste financier, évaluant les coûts, les avantages et les risques pour les acheteurs potentiels.

Bien sûr, cela s'ajoute au fait d'être vendeur. Cependant, pour l'immobilier commercial, les chiffres et les projections financières stimulent les ventes mieux que le charme et la personnalité de l'agent immobilier. Bien que le charme et le caractère aident toujours.

Voici quelques autres raisons pour lesquelles le processus prend plus de temps pour l'immobilier commercial.

Les baux commerciaux sont généralement pour des périodes plus longues et sont plus stables et rentables

Les baux résidentiels ont tendance à être courts. Ils peuvent être aussi courts que d'un mois à l'autre, mais vont généralement d'une année à l'autre. Même un bail aussi court qu'un an serait une proposition absurde pour une entreprise à la recherche d'une propriété commerciale. Habituellement, les baux commerciaux durent entre cinq et dix ans. Selon le type de propriété, comme un gratte-ciel urbain, un bail peut durer de vingt à trente ans.

Étant donné que les locataires sont des entreprises et que les baux sont de plus longue durée, les flux de trésorerie ont tendance à être plus stables que dans l'immobilier résidentiel. De plus, comme il y a généralement moins de propriétés commerciales disponibles que de propriétés résidentielles, une offre plus faible signifie une demande plus élevée.

C'est l'une des raisons pour lesquelles l'immobilier commercial est plus rentable que l'immobilier résidentiel. Pour les investisseurs qui cherchent à vous fournir du capital, l'investissement immobilier commercial est une perspective plus lucrative.

L'évolution des tendances dans la façon dont les gens travaillent et magasinent a un impact important sur l'immobilier commercial

Les gens auront toujours besoin d'un endroit où vivre. Pour cette raison, le marché du logement a une longévité intrinsèque. Les détails peuvent changer et les tendances vont et viennent, mais le besoin d'espace de vie ne disparaîtra jamais. Des changements drastiques dans notre façon de travailler et de magasiner affectent l'immobilier commercial d'une manière à laquelle l'immobilier résidentiel résiste généralement.

Notre façon de magasiner

L'espace de vente au détail physique a pris un coup avec l'adoption du commerce en ligne. Cette baisse de la demande d'espace de vente au détail a été remplacée par un besoin d'espace d'entreposage et de centres de transport pour trier et distribuer les marchandises. Pensez aux entrepôts Amazon et autres.

Les agents immobiliers commerciaux doivent être sensibles à ces tendances changeantes. Ils doivent rechercher des avantages et des opportunités en s'adaptant à notre nouvel écosystème commercial post-industriel et post-fabrication.

Notre façon de travailler

La pandémie a propulsé la nécessité du travail à distance à un rythme beaucoup plus rapide que prévu avant 2020. Le besoin de grands espaces de bureaux imposants et d'entrepôts tentaculaires devient rapidement obsolète. Une fois le pain et le beurre pour les agents immobiliers commerciaux de premier plan, ces passés lourds d'une zone précédente sont récupérés, renommés et reconstitués.

La proximité, qui était autrefois essentielle pour une collaboration productive, la communication et l'efficacité, n'est plus nécessaire au succès des entreprises. L'accent est moins mis sur les espaces de bureaux que sur la qualité des espaces de travail . Les promoteurs immobiliers commerciaux doivent trouver de nouvelles façons uniques de réutiliser les anciens espaces pour de nouvelles activités commerciales.

Une étude de cas : le bâtiment BOK

Le bâtiment BOK, situé à Philadelphie, est un excellent exemple de réutilisation d'anciens espaces à des fins commerciales. Autrefois un lycée professionnel, le bâtiment du début du XXe siècle a officiellement fermé ses portes en 2013. Cependant, des promoteurs immobiliers commerciaux, à la recherche d'une nouvelle opportunité unique, ont acheté le bâtiment et l'ont essentiellement transformé en un parc d'activités florissant.

Les salles de classe sont louées à des artistes, des enseignants, des artisans, des médecins, des thérapeutes, des instructeurs de fitness, des avocats, des graphistes, des concepteurs de sites Web, des restaurants et des détaillants. En gardant littéralement l'ambiance de la vieille école, les développeurs ont dû faire des rénovations mineures sur l'apparence et l'apparence de l'extérieur et de l'intérieur.

Il s'agit d'un exemple parfait de promoteurs immobiliers commerciaux tirant parti de l'évolution des tendances d'un marché particulier pour développer de nouveaux espaces précieux à partir d'anciens bâtiments préexistants. Vous devez tenir compte de la façon dont les marchés de l'immobilier commercial évoluent et évoluent en réponse aux changements de la société et de la culture.

Êtes-vous prêt à faire le changement ?

Cet article a démontré comment deux industries apparemment similaires sont pratiquement et fonctionnellement assez différentes. L'immobilier commercial est un monde plus impliqué que l'immobilier résidentiel. Pour faire simple, la barre d'entrée est plus élevée pour les agents immobiliers commerciaux. Ils doivent démontrer une compréhension intégrée des marchés, de l'économie, des mathématiques et de la finance.

Non seulement ils sont des vendeurs, mais ils sont aussi des analystes, des sociologues, des chercheurs de marché et, peut-être le plus important, des opportunistes qui peuvent lire la trajectoire d'un marché et prendre des décisions commerciales qui reflètent l'évolution des tendances et des coutumes.

Cet article n'est pas destiné à vous intimider. Au lieu de cela, il est conçu pour vous mettre au défi de faire le saut dans la foi et de vous essayer à une industrie passionnante, riche et interconnectée.