住宅用不動産の販売から商業用不動産への切り替え

あなたは住宅用不動産を販売しており、商業用不動産の販売に挑戦する準備ができていると感じています。 あなたはそれがどこか馴染みのあるものであると同時に、新しくてユニークな機会を提供するのに十分なほど異なっていると考えます. まあ、あなたは正しいです！

商業用不動産の世界は、いくつかの重要な分野で住宅用不動産の世界とは異なります。 切り替えを行う場合は、これら 2 つの世界の違いを学ぶ必要があります。 この投稿では、住宅用不動産を超えて事業を拡大しようとしている不動産業者のために、商業用不動産と住宅用不動産の主な違いについて説明します。

商業用不動産の参入障壁は高い

商業用不動産の性質により、不動産業者にとってより収益性の高い取り組みになります。 ただし、この仕事にはより多くの数学的な分析と強力なビジネスの背景が必要であるため、商業用不動産業者はビジネス、ホスピタリティ、または金融の大学の学位を取得する傾向があります。 商業用不動産業者の全国平均年収は、住宅用不動産業者の年間 39,000 ドルに対し、年間 85,000 ドルです。

商業用不動産業者はより集中的なトレーニングを受ける

商業不動産業者は、通常、商業仲介業者のために働いています。 商業用不動産は、住宅用不動産よりも多くの分析と知識を必要とします。 少なくとも、商業用不動産業者は、次のビジネスおよび財務の概念に精通している必要があります。

営業純利益

NOIとは略称で、運用コストを差し引いた後の物件の収益性を計算で見積もったものを指します。 収益性は、テナントの家賃収入などの明白な要因によって決まります。

ただし、他のあまり一般的ではない要因が物件の NOI に追加されます。 これには、駐車料金、自動販売機、ATM、および商業施設にある追加の収益創出設備が含まれる場合があります。

投資収益率

不動産では、ROI は、コストと比較した物件の価値の測定値を提供する計算です。 これは、初期投資コストのパーセンテージとして与えられます。 プロパティの ROI を計算するには、利益から初期費用を差し引きます。 それを初期費用で割ります。

資本化率

キャップレートは、商業用不動産が生み出す可能性のある年間利益を推定します。 これは、類似の商業施設の潜在的な ROI を比較するための便利なツールです。 キャップレートを計算するには、純営業利益 (NOI) を市場価値で割ります。 この計算により、他の物件のキャップレートと比較できるパーセンテージが得られます。

内部収益率

IRRと略される内部収益率は、潜在的な投資家に、投資が時間の経過とともに収益を上げる成長率を伝える便利な指標です。 ROI とは異なり、IRR は、一定期間後の初期投資のパーセンテージではなく、時間の経過に伴う成長率を明らかにします。

商業不動産業者は技術的には大学の学位を必要としませんが…

ビジネス、金融、またはホスピタリティの大学の学位を取得すると、商業用不動産などの競争の激しい分野の潜在的な仲介業者にとって、より魅力的に見えるようになります。 それは、経験豊富で知識のある住宅用不動産業者が、大学の学位を持っていない場合、商業用不動産に切り替えることができないと言っているわけではありません。 ただし、多くの潜在的な候補者は学士号を取得しています。

商業用不動産業者は、関与する市場を詳細に理解する必要があります

住宅不動産業者は、住宅市場をしっかりと理解している必要があります。 さらに、彼らは、建設や材料などの業界に隣接する市場を少なくとも大まかに把握している必要があります。 ただし、ニッチに応じて、商業用不動産業者は、テナントが関係している市場 (サプライ チェーン、競合他社、その他の市場要因など) を知る必要があります。

簡単な例…

商取引の相互接続された世界では、さまざまな市場とそれらがどのように相互作用するかを理解することが、商業用不動産業者にとって必須となっています。 あなたが不動産業者で、郊外にある新しいショッピング センターのレストラン スペースを売りたいと考えているとします。

観光が地域に季節的にどのように影響するか、または市場調査が特定の種類のレストランの需要をどのように示しているかについて話すことができない場合、将来のテナントにレストラン スペースを販売することはできません。 この地域のアルコール販売業者を知っていますか? このレストラン スペースは食品卸売業者にどれくらい近いですか。 地元のレストランと提携しようとしている地元の農場はありますか? 特定のスタイルのレストランを補完する、どのような種類の小売店を引き付けたいですか?

商業用不動産業者は、将来のテナントと市場固有の要因について話し合う際に、経済的な流暢さについてまともな感覚を持っている必要があります。 商業用不動産の傘下にある特定の業界に関係なく、説得力を持ってテナントに販売するためには、将来のテナントが住む商業世界を理解する必要があります。

職場の文化はかなり異なります

住宅用不動産業者は、販売、リードのフォローアップ、および市場調査を行うために、時間外および残業に慣れています。 住宅用不動産業者はより混沌としたスケジュールを持っていますが、彼らはまた、ビジネスをどのように行うかについて、比較的大きな制御を楽しんでいます.

多くの住宅用不動産業者は、商業用不動産業者が通常の 9 時から 5 時までの営業時間で業務を行っており、これを超えることは期待されていないことを知って驚いています。 商業用不動産の職場文化は本質的により企業的なものですが、住宅用不動産の職場文化はよりリラックスした傾向があります。 (もちろん、これらは一般化したものです。よく調べれば例外をいつでも見つけることができます。)

商業用不動産業者には、より専門的なオプションがあります

商業用不動産の不動産業者は、さまざまな商業用不動産を専門とすることができます。 住宅用不動産には、アパート、デュプレックス、歴史的住宅などの専門化がありますが、商業用不動産は、専門化の方法でより多くを提供します。

あらゆるタイプの商業用不動産は潜在的なニッチ市場です。 小売店やレストランから高層ビル、倉庫、農地に至るまで、商業用不動産業者は、販売する不動産の種類を高度に専門化することができます。

プロジェクト管理と土地開発

商業用不動産業者は、仲介する物件の種類を専門に扱うだけでなく、実行する特定のタスクについてより多くのオプションを持っています。 商業用不動産業者は、一般的な仲介業務を超えて、プロジェクト管理と土地開発を専門とする機会を得ることができます。

これらの役割の下で、商業用不動産業者は不動産開発の全プロセスを見ることになります。 業務範囲は購入から企画、開発、施工、テナントへの賃貸まで多岐にわたります。

商業用不動産の売却に時間がかかる

一般的に、住宅用不動産の売却が完了するまでにかかる時間は 30 ～ 45 日です。 ただし、商業用不動産の性質上、商業用取引の成立には 1 年ほどかかる場合があり、2 か月以内に完了することはありません。 また、居住用不動産よりも商業用不動産の数が少ないため、市場はより競争が激しくなっています。

潜在的な買い手は、物件の収益性、および他の物件、アメニティ、ビジネスへの場所と近さに関する財務調査を検討する必要があります。 このため、商業用不動産業者は、潜在的な購入者のコスト、メリット、およびリスクを評価する財務アナリストとしても機能する必要があります。

もちろん、これは販売員であることに加えてです。 しかし、商業用不動産の場合、不動産業者の魅力や人柄よりも、数字や財務予測の方が売り上げを左右します。 魅力と性格は常に助けになりますが。

商業用不動産の場合、プロセスに時間がかかる理由がいくつかあります。

商用リースは、一般的に長期間にわたり、より安定して収益性が高い

住宅のリース期間は短い傾向にあります。 それらは月ごとのように短くてもかまいませんが、通常は年ごとに進みます。 1 年という短いリースでさえ、商業用不動産を探している企業にとっては無意味な提案です。 通常、商用リースは 5 年から 10 年の間続きます。 都市の超高層ビルなど、物件の種類にもよりますが、リース期間は 20 年から 30 年です。

テナントが事業者であり、賃貸期間が長いため、居住用不動産に比べてキャッシュフローが安定しやすい傾向にあります。 また、居住用に比べて商業用不動産が少ない傾向にあるため、供給量が少ないということは需要が高いことを意味します。

これが、商業用不動産が居住用不動産よりも収益性が高い理由の 1 つです。 あなたに資本を提供しようとしている投資家にとって、商業用不動産への投資はより有利な見通しです。

人々の働き方や買い物の仕方のトレンドの変化は、商業用不動産に大きな影響を与えています

人は必ず住む場所を必要とします。 このため、住宅市場には寿命が組み込まれています。 細部は変わるかもしれませんし、流行は移り変わるかもしれませんが、生活空間の必要性は決してなくなることはありません。 私たちの働き方や買い物の方法に対する劇的な変化は、住宅用不動産が一般的に抵抗する方法で商業用不動産に影響を与えています.

買い物方法

実店舗の小売スペースは、オンライン コマースの採用により打撃を受けています。 この小売スペースの需要の減少は、商品を仕分けして配布するための倉庫スペースと輸送センターの必要性に取って代わられました。 Amazonの倉庫などを考えてみてください。

商業用不動産業者は、これらの変化する傾向に敏感でなければなりません。 彼らは、ポストインダストリアル、ポストマニュファクチャリングの新しい商業エコシステムに適応することによって、優位性と機会を求めなければなりません。

働き方

パンデミックにより、2020 年以前に予想されていたよりもはるかに速い速度で、リモート ワークの必要性が高まっています。巨大な高層オフィス スペースや広大な倉庫の必要性は、急速に時代遅れになっています。 かつては著名な商業用不動産業者のパンとバターでしたが、以前の地域のこれらの材木の過ぎ去ったものは、再生され、ブランド変更され、再構成されています.

かつては生産的なコラボレーション、コミュニケーション、および効率性に不可欠であった近接性は、ビジネスの成功にもはや必要ありません。 ワークスペースの質に重点が置かれているため、オフィス スペースにはあまり重点が置かれていません。 商業用不動産開発業者は、新しい商業目的のために古いスペースを再利用するための新しくユニークな方法を考え出す必要があります。

ケーススタディ：BOKビル

フィラデルフィアにある BOK ビルは、古いスペースを商業目的で再利用する好例です。 かつて専門学校だった 20 世紀初頭の建物は、2013 年に正式に閉鎖されました。しかし、ユニークな新しい機会を求めて商業用不動産開発業者が建物を購入し、本質的に繁栄するビジネス パークに変えました。

教室は、アーティスト、教師、職人、医師、セラピスト、フィットネス インストラクター、弁護士、グラフィック デザイナー、ウェブ デザイナー、レストラン、小売業者に貸し出されています。 文字通り古い学校の雰囲気を維持しながら、開発者は外装と内装の外観と外観にマイナーな改修を行う必要がありました。

これは、商業用不動産開発業者が特定の市場のトレンドの変化を利用して、古い既存の建物から新しい価値のあるスペースを開発している好例です。 社会や文化の変化に応じて、商業用不動産市場がどのように変化し、進化しているかを考慮する必要があります。

切り替える準備はできていますか?

この投稿では、一見似ているように見える 2 つの業界が、実質的にも機能的にもまったく異なることを示しました。 商業用不動産は、居住用不動産よりも複雑な世界です。 簡単に言えば、参入のハードルは商業用不動産業者の方が高いです。 彼らは、市場、経済学、数学、および金融の統合された理解を示さなければなりません。

彼らは営業担当者であるだけでなく、アナリスト、社会学者、市場調査員でもあり、おそらく最も重要なこととして、市場の軌跡を読み、変化する傾向や慣習を反映してビジネス上の意思決定を行う機会主義者でもあります。

この記事はあなたを威嚇するためのものではありません。 代わりに、信仰の飛躍を遂げ、エキサイティングで豊かで相互接続された業界で手を試すように設計されています.