Passare dalla vendita di immobili residenziali a immobili commerciali

Quindi, stai vendendo immobili residenziali e ti senti pronto a cimentarti nella vendita di immobili commerciali. Capisci che è qualcosa di familiare ma anche abbastanza diverso da presentare opportunità nuove e uniche. Bene, hai ragione!

Il mondo degli immobili commerciali differisce in diversi ambiti chiave da quello degli immobili residenziali. Se hai intenzione di effettuare il passaggio, dovresti imparare le differenze tra questi due mondi. Questo post esaminerà le differenze chiave tra immobili commerciali e residenziali per gli agenti immobiliari che cercano di espandersi oltre gli immobili residenziali.

La barra per l'ingresso è più alta negli immobili commerciali

La natura degli immobili commerciali lo rende uno sforzo più redditizio per gli agenti immobiliari. Tuttavia, poiché il lavoro richiede analisi più matematiche e un forte background aziendale, gli agenti immobiliari commerciali tendono ad avere una laurea in economia, ospitalità o finanza. Lo stipendio medio nazionale per un agente immobiliare commerciale è di $ 85.000 all'anno contro $ 39.000 all'anno per gli agenti immobiliari residenziali.

Gli agenti immobiliari commerciali seguono una formazione più intensiva

Gli agenti immobiliari commerciali di solito lavorano per intermediari commerciali. La realtà commerciale richiede più analisi e conoscenze rispetto alla realtà residenziale. Come minimo, gli agenti immobiliari commerciali devono avere familiarità con i seguenti concetti aziendali e finanziari.

Risultato Operativo Netto

Abbreviato in NOI, questo termine si riferisce a una stima calcolata della redditività di un immobile dopo aver sottratto i costi operativi. La redditività è determinata da fattori ovvi, come il reddito derivante dall'affitto del tuo inquilino.

Tuttavia, altri fattori meno comuni si aggiungono al NOI di una proprietà. Ciò può includere tariffe per il parcheggio, distributori automatici, bancomat e servizi aggiuntivi che generano entrate che si trovano su immobili commerciali.

Ritorno sull'investimento

Nel settore immobiliare, il ROI è un calcolo che ti dà la misura del valore di una proprietà rispetto al suo costo. Questo è dato come percentuale del costo di investimento iniziale. Per calcolare il ROI di una proprietà, prendi il profitto e sottrai il costo iniziale. Quindi, dividilo per il costo iniziale.

Tasso di capitalizzazione

Il cap rate stima il profitto annuo che un pezzo di proprietà commerciale può generare. È uno strumento utile per confrontare il ROI potenziale di proprietà commerciali simili. Per calcolare il cap rate, prendi il reddito operativo netto (NOI) e dividilo per il suo valore di mercato. Questo calcolo fornisce una percentuale che può essere confrontata con i cap rate di altre proprietà.

Tasso di rendimento interno

Il tasso di rendimento interno, abbreviato in IRR, è una metrica utile che indica ai potenziali investitori il tasso di crescita che un investimento ritornerà nel tempo. Diversamente dal ROI, l'IRR rivela il tasso di crescita nel tempo piuttosto che una percentuale dell'investimento iniziale dopo un periodo di tempo.

Gli agenti immobiliari commerciali non hanno tecnicamente bisogno di una laurea, ma...

Una laurea in economia, finanza o ospitalità ti farà sembrare più attraente per potenziali intermediari in un campo altamente competitivo come quello degli immobili commerciali. Questo non vuol dire che un agente immobiliare residenziale altamente esperto e competente non possa passare a immobili commerciali se non ha una laurea. Tuttavia, molti potenziali candidati avranno una laurea.

Gli agenti immobiliari commerciali hanno bisogno di una comprensione dettagliata dei mercati con cui interagiscono

Gli agenti immobiliari residenziali devono avere una solida conoscenza del mercato immobiliare. Inoltre, dovrebbero avere almeno una conoscenza superficiale dei mercati adiacenti al settore come l'edilizia o i materiali. Tuttavia, a seconda della loro nicchia, gli agenti immobiliari commerciali devono conoscere i mercati a cui sono collegati i loro inquilini, comprese le catene di approvvigionamento, i concorrenti e altri fattori di mercato.

Un rapido esempio...

Il mondo interconnesso del commercio rende la comprensione dei diversi mercati e del modo in cui interagiscono un must per gli agenti immobiliari commerciali. Diciamo che sei un agente immobiliare che cerca di vendere spazio ristorante nel nuovo centro commerciale situato in una zona periferica.

Non puoi vendere lo spazio del ristorante a un potenziale inquilino se non puoi parlare di come il turismo influenzi stagionalmente l'area o di come le ricerche di mercato mostrino una domanda per un tipo specifico di ristorante. Conosci il distributore di alcolici in questa regione? Quanto è vicino questo spazio ristorante a un grossista di generi alimentari? Ci sono fattorie locali che cercano di collaborare con ristoranti regionali? Quali tipi di vendita al dettaglio stai cercando di attrarre che integrano uno specifico stile di ristorante?

Gli agenti immobiliari commerciali dovrebbero avere un discreto senso di fluidità economica quando discutono di fattori specifici del mercato con potenziali inquilini. Indipendentemente dal tuo settore specifico sotto l'ombrello degli immobili commerciali, dovrai comprendere il mondo commerciale in cui abitano i tuoi potenziali inquilini per vendergli in modo convincente.

La cultura del posto di lavoro varia notevolmente

Gli agenti immobiliari residenziali sono abituati a lavorare fuori orario e straordinari per effettuare vendite, seguire i contatti e condurre ricerche di mercato. Gli agenti immobiliari residenziali hanno un programma più caotico, ma godono anche di un controllo relativamente maggiore su come conducono i loro affari.

Molti agenti immobiliari residenziali sono sorpresi nell'apprendere che gli agenti immobiliari commerciali operano in normali 9-5 ore lavorative e non dovrebbero andare oltre. La cultura del posto di lavoro nel settore immobiliare commerciale è di natura più aziendale, mentre la cultura del posto di lavoro nel settore immobiliare residenziale tende a essere più rilassata. (Naturalmente, queste sono generalizzazioni. Si possono sempre trovare eccezioni se si guardano abbastanza attentamente.)

Gli agenti immobiliari commerciali hanno opzioni più specializzate

Gli agenti immobiliari commerciali possono specializzarsi in una varietà di proprietà commerciali. Sebbene ci sia una certa specializzazione nel settore immobiliare residenziale, come appartamenti, duplex, case storiche, ecc., il settore immobiliare commerciale offre più specializzazione.

Qualsiasi tipo di immobile commerciale è un potenziale mercato di nicchia. Da negozi al dettaglio e ristoranti a grattacieli, magazzini e terreni agricoli, gli agenti immobiliari commerciali possono diventare altamente specializzati nei tipi di proprietà che vendono.

Gestione del progetto e sviluppo del territorio

Gli agenti immobiliari commerciali non solo possono specializzarsi nei tipi di proprietà che mediano, ma hanno anche più opzioni nelle attività specifiche che svolgono. Gli agenti immobiliari commerciali possono andare oltre l'intermediazione generale e avere l'opportunità di specializzarsi nella gestione di progetti e nello sviluppo del territorio.

In questi ruoli, gli agenti immobiliari commerciali vedrebbero l'intero processo di sviluppo di una proprietà. L'ambito delle attività è ampio e va dall'acquisto iniziale alla pianificazione, sviluppo, costruzione e locazione agli inquilini.

La chiusura di una vendita in immobili commerciali richiede più tempo

In genere, il tempo necessario per concludere una vendita di un immobile residenziale è compreso tra 30 e 45 giorni. A causa della natura degli immobili commerciali, tuttavia, la conclusione di un accordo commerciale può richiedere fino a un anno e non si conclude mai in meno di due mesi. Ci sono anche meno immobili commerciali rispetto a quelli residenziali, quindi il mercato è più competitivo.

Un potenziale acquirente deve considerare la ricerca finanziaria sulla redditività della proprietà, nonché l'ubicazione e la vicinanza ad altre proprietà, servizi e attività commerciali. Per questo motivo, un agente immobiliare commerciale dovrà anche fungere da analista finanziario, valutando i costi, i benefici e i rischi per i potenziali acquirenti.

Naturalmente, questo è oltre ad essere un venditore. Tuttavia, per gli immobili commerciali, i numeri e le proiezioni finanziarie guidano le vendite meglio del fascino e della personalità dell'agente immobiliare. Anche se il fascino e il carattere aiutano sempre.

Ecco alcuni altri motivi per cui il processo richiede più tempo per gli immobili commerciali.

Le locazioni commerciali sono generalmente per periodi di tempo più lunghi e sono più stabili, redditizie

Gli affitti residenziali tendono ad essere brevi. Possono essere brevi come mese per mese, ma generalmente vanno di anno in anno. Anche un contratto di locazione di un anno sarebbe una proposta insensata per un'azienda alla ricerca di un immobile commerciale. Di solito, i contratti di locazione commerciale durano dai cinque ai dieci anni. A seconda del tipo di proprietà, come un grattacielo cittadino, un contratto di locazione potrebbe durare dai venti ai trent'anni.

Poiché gli inquilini sono aziende e i contratti di locazione sono per periodi di tempo più lunghi, il flusso di cassa tende ad essere più stabile rispetto agli immobili residenziali. Inoltre, poiché tende ad essere disponibile meno proprietà commerciale rispetto a quella residenziale, un'offerta inferiore significa una domanda maggiore.

Questo è uno dei motivi per cui gli immobili commerciali sono più redditizi degli immobili residenziali. Per gli investitori che cercano di fornirti capitale, l'investimento immobiliare commerciale è una prospettiva più redditizia.

Il cambiamento delle tendenze nel modo in cui le persone lavorano e fanno acquisti sta avendo un grande impatto sugli immobili commerciali

Le persone avranno sempre bisogno di un posto dove vivere. Per questo motivo, il mercato immobiliare ha una longevità intrinseca. I dettagli possono cambiare e le tendenze vanno e vengono, ma il bisogno di spazio abitativo non svanirà mai. Cambiamenti drastici nel modo in cui lavoriamo e acquistiamo stanno interessando gli immobili commerciali in modi a cui gli immobili residenziali sono generalmente resistenti.

Il modo in cui acquistiamo

Lo spazio di vendita al dettaglio in mattoni e malta ha subito un duro colpo con l'adozione del commercio online. Questo calo della domanda di spazi commerciali è stato superato dalla necessità di magazzini e centri di trasporto per lo smistamento e la distribuzione delle merci. Pensa ai magazzini Amazon e simili.

Gli agenti immobiliari commerciali devono essere sensibili a queste tendenze mutevoli. Devono cercare vantaggio e opportunità adattandosi al nostro nuovo ecosistema commerciale post-industriale e post-produzione.

Il modo in cui lavoriamo

La pandemia ha spinto la necessità del lavoro a distanza a un ritmo molto più rapido di quanto previsto prima del 2020. La necessità di grandi spazi per uffici imponenti e magazzini tentacolari sta diventando rapidamente obsoleta. Un tempo pane e burro per importanti agenti immobiliari commerciali, questi ingombranti tempi passati di un'area precedente vengono rivendicati, rinominati e ricostituiti.

La vicinanza, che un tempo era essenziale per la collaborazione produttiva, la comunicazione e l'efficienza, non è più necessaria per il successo delle aziende. C'è meno enfasi sullo spazio ufficio in quanto vi è un'enfasi sulla qualità degli spazi di lavoro . Gli sviluppatori di immobili commerciali devono trovare modi nuovi e unici per riutilizzare i vecchi spazi per nuove attività commerciali.

Un caso di studio: l'edificio BOK

L'edificio BOK, situato a Filadelfia, è un eccellente esempio di riutilizzo di vecchi spazi per scopi commerciali. Un tempo una scuola superiore professionale, l'edificio dell'inizio del XX secolo ha ufficialmente chiuso i battenti nel 2013. Tuttavia, gli sviluppatori immobiliari commerciali, alla ricerca di una nuova opportunità unica, hanno acquistato l'edificio e lo hanno sostanzialmente trasformato in un fiorente parco commerciale.

Le aule vengono affittate ad artisti, insegnanti, artigiani, medici, terapisti, istruttori di fitness, avvocati, grafici, web designer, ristoranti e negozi. Mantenendo letteralmente l'atmosfera della vecchia scuola, gli sviluppatori hanno dovuto apportare piccoli lavori di ristrutturazione all'aspetto e all'aspetto degli esterni e degli interni.

Questo è un perfetto esempio di sviluppatori immobiliari commerciali che sfruttano le mutevoli tendenze in un particolare mercato per sviluppare nuovi spazi di valore da vecchi edifici preesistenti. Devi considerare come i mercati immobiliari commerciali stanno cambiando e si stanno evolvendo in risposta ai cambiamenti nella società e nella cultura.

Sei pronto per fare il passaggio?

Questo post ha dimostrato come due settori apparentemente simili siano praticamente e funzionalmente abbastanza diversi. Gli immobili commerciali sono un mondo più coinvolto rispetto agli immobili residenziali. Per dirla semplicemente, la barra per l'ingresso è più alta per gli agenti immobiliari commerciali. Devono dimostrare una comprensione integrata dei mercati, dell'economia, della matematica e della finanza.

Non solo sono venditori, ma sono anche analisti, sociologi, ricercatori di mercato e, cosa forse più importante, opportunisti in grado di leggere la traiettoria di un mercato e prendere decisioni aziendali che riflettono tendenze e abitudini mutevoli.

Questo articolo non ha lo scopo di intimidirti. Invece, è progettato per sfidarti a fare il salto di fede e cimentarti in un settore eccitante, ricco e interconnesso.