التحول من بيع العقارات السكنية إلى العقارات التجارية
نشرت: 2021-06-23لذلك ، كنت تبيع العقارات السكنية وتشعر أنك على استعداد لتجربة يدك في بيع العقارات التجارية. تعتقد أنه شيء مألوف إلى حد ما ولكنه مختلف أيضًا بما يكفي لتقديم فرص جديدة وفريدة من نوعها. حسنًا ، أنت على حق!
يختلف عالم العقارات التجارية في عدة مجالات رئيسية عن العقارات السكنية. إذا كنت ستقوم بالتبديل ، فعليك معرفة الاختلافات بين هذين العالمين. سيتطرق هذا المنشور إلى الاختلافات الرئيسية بين العقارات التجارية والسكنية للوسطاء العقاريين الذين يتطلعون إلى التوسع خارج العقارات السكنية.
شريط الدخول أعلى في العقارات التجارية
طبيعة العقارات التجارية تجعلها مسعى أكثر ربحية لأصحاب العقارات. ومع ذلك ، نظرًا لأن الوظيفة تتطلب تحليلاً مكثفًا في الرياضيات وخلفية أعمال قوية ، يميل أصحاب العقارات التجارية إلى الحصول على درجات جامعية في الأعمال أو الضيافة أو التمويل. متوسط الراتب الوطني للسمسار التجاري هو 85000 دولار في السنة مقابل 39000 دولار في السنة لأصحاب العقارات السكنية.
السماسرة التجاريين يخضعون لمزيد من التدريب المكثف
السماسرة التجاريين عادة ما يعملون للسمسرة التجارية. يتطلب العقارات التجارية المزيد من التحليل والمعرفة من العقارات السكنية. كحد أدنى ، يجب أن يكون أصحاب العقارات التجارية على دراية بالمفاهيم التجارية والمالية التالية.
صافي الدخل التشغيلي
باختصار إلى NOI ، يشير هذا المصطلح إلى تقدير محسوب لربحية العقار بعد طرح التكاليف التشغيلية. يتم تحديد الربحية من خلال عوامل واضحة - مثل الدخل من إيجار المستأجر الخاص بك.
ومع ذلك ، تضيف العوامل الأخرى الأقل شيوعًا إلى NOI الخاص بالممتلكات. قد يشمل ذلك رسوم وقوف السيارات ، وآلات البيع ، وأجهزة الصراف الآلي ، والمرافق الإضافية المدرة للدخل الموجودة في الممتلكات التجارية.
عائد الاستثمار
في العقارات ، يعد عائد الاستثمار عملية حسابية تمنحك قياس قيمة العقار مقارنةً بتكلفته. يتم إعطاء هذا كنسبة مئوية من تكلفة الاستثمار الأولية. لحساب عائد الاستثمار للممتلكات ، جني الأرباح واطرح التكلفة الأولية. ثم قسّم ذلك على التكلفة الأولية.
معدل الرسملة
معدل الحد الأقصى يقدر الربح السنوي الذي قد تحققه قطعة من الممتلكات التجارية. إنها أداة مفيدة لمقارنة عائد الاستثمار المحتمل لخصائص تجارية مماثلة. لحساب معدل الحد الأقصى ، خذ صافي الدخل التشغيلي (NOI) وقسمه على قيمته السوقية. يوفر هذا الحساب نسبة مئوية يمكن مقارنتها بمعدلات الحد الأقصى للخصائص الأخرى.
معدل العائد الداخلي
معدل العائد الداخلي ، والمختصر إلى IRR ، هو مقياس مفيد يخبر المستثمرين المحتملين بمعدل النمو الذي سيعود به الاستثمار بمرور الوقت. يختلف معدل العائد على الاستثمار (IRR) عن العائد على الاستثمار (ROI) ، حيث يكشف عن معدل النمو بمرور الوقت بدلاً من نسبة من الاستثمار الأولي بعد فترة زمنية.
السماسرة التجاريون لا يحتاجون تقنيًا إلى شهادة جامعية ، ولكن ...
ستجعلك الشهادة الجامعية في الأعمال التجارية أو المالية أو الضيافة تبدو أكثر جاذبية للوسطاء المحتملين في مجال شديد التنافسية مثل العقارات التجارية. هذا لا يعني أن سمسار عقارات سكني من ذوي الخبرة العالية والمعرفة لا يمكنه التحول إلى العقارات التجارية إذا لم يكن لديهم شهادة جامعية. ومع ذلك ، سيحصل العديد من المرشحين المحتملين على درجة البكالوريوس.
يحتاج السماسرة التجاريون إلى فهم مفصل للأسواق التي يتعاملون معها
أصحاب العقارات السكنية بحاجة إلى فهم قوي لسوق الإسكان. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون لديهم على الأقل فهم سريع للأسواق المجاورة للصناعة مثل البناء أو المواد. ومع ذلك ، بناءً على مكانتهم ، يحتاج أصحاب العقارات التجارية إلى معرفة الأسواق التي يرتبط بها المستأجرون - بما في ذلك سلاسل التوريد والمنافسين وعوامل السوق الأخرى.
مثال سريع ...
يجعل عالم التجارة المترابط فهم الأسواق المختلفة وكيفية تفاعلها أمرًا ضروريًا لأصحاب العقارات التجارية. لنفترض أنك سمسار عقارات تتطلع إلى بيع مساحة مطعم في مركز التسوق الجديد الواقع في منطقة الضواحي.
لا يمكنك بيع مساحة مطعم إلى مستأجر محتمل إذا كنت لا تستطيع التحدث عن كيفية تأثير السياحة على المنطقة بشكل موسمي أو كيف تُظهر أبحاث السوق وجود طلب على نوع معين من المطاعم. هل تعرف موزع الكحول في هذه المنطقة؟ ما مدى قرب مساحة هذا المطعم من تاجر جملة للأطعمة؟ هل هناك مزارع محلية تتطلع إلى الشراكة مع مطاعم إقليمية؟ ما أنواع البيع بالتجزئة التي تتطلع إلى جذبها والتي تكمل نمطًا معينًا من المطاعم؟
يجب أن يتمتع أصحاب العقارات التجارية بإحساس لائق بالطلاقة الاقتصادية عند مناقشة العوامل الخاصة بالسوق مع المستأجرين المحتملين. بغض النظر عن مجال عملك المحدد تحت مظلة العقارات التجارية ، ستحتاج إلى فهم العالم التجاري الذي يسكنه المستأجرون المحتملون لبيعهم لهم بشكل مقنع.
انقر فوق الزر أدناه لمعرفة المزيد ، وابدأ الإصدار التجريبي المجاني لمدة 10 أيام!
تختلف ثقافة مكان العمل إلى حد كبير
السماسرة العقاريون معتادون على العمل بعد ساعات العمل والعمل الإضافي لإجراء المبيعات ومتابعة العملاء المتوقعين وإجراء أبحاث السوق. أصحاب العقارات السكنية لديهم جدول زمني أكثر فوضوية ، لكنهم يتمتعون أيضًا بتحكم أكبر نسبيًا في كيفية إدارة أعمالهم.
يتفاجأ العديد من أصحاب العقارات السكنية عندما يعلمون أن أصحاب العقارات التجارية يعملون في ظل 9-5 ساعات عمل عادية ولا يُتوقع منهم تجاوز ذلك. تعد ثقافة مكان العمل في العقارات التجارية أكثر طبيعة مؤسسية ، في حين تميل ثقافة مكان العمل في العقارات السكنية إلى أن تكون أكثر استرخاءً. (بالطبع ، هذه تعميمات. يمكن للمرء دائمًا أن يجد استثناءات إذا بدت بجدية كافية.)
وكلاء العقارات التجارية لديهم المزيد من الخيارات المتخصصة
يمكن لسماسرة العقارات التجارية التخصص في مجموعة متنوعة من العقارات التجارية. على الرغم من وجود بعض التخصص في العقارات السكنية - مثل الشقق والدوبلكس والمنازل التاريخية وما إلى ذلك - فإن العقارات التجارية تقدم المزيد من حيث التخصص.
أي نوع من العقارات التجارية هو سوق متخصص محتمل. من البيع بالتجزئة والمطاعم إلى ناطحات السحاب والمستودعات والأراضي الزراعية ، يمكن لأصحاب العقارات التجارية أن يصبحوا متخصصين للغاية في أنواع العقارات التي يبيعونها.
إدارة المشاريع وتطوير الأراضي
لا يقتصر تخصص سماسرة العقارات التجاريين على التخصص في أنواع العقارات التي يتوسطون فيها ، ولكن لديهم أيضًا المزيد من الخيارات في المهام المحددة التي يؤدونها. يمكن لأصحاب العقارات التجارية تجاوز السمسرة العامة وإتاحة الفرصة لهم للتخصص في إدارة المشاريع وتطوير الأراضي.
في ظل هذه الأدوار ، سيرى أصحاب العقارات التجارية العملية الكاملة لتطوير الممتلكات. نطاق المهام واسع ويمتد من الشراء الأولي إلى التخطيط والتطوير والبناء والتأجير للمستأجرين.
يستغرق إغلاق البيع في العقارات التجارية وقتًا أطول
بشكل عام ، يتراوح الوقت المستغرق لإغلاق بيع العقارات السكنية بين 30 و 45 يومًا. نظرًا لطبيعة العقارات التجارية ، قد يستغرق إبرام صفقة تجارية ما يصل إلى عام ولا ينتهي أبدًا في أقل من شهرين. هناك أيضًا عدد أقل من العقارات التجارية مقارنة بالعقارات السكنية ، وبالتالي فإن السوق أكثر تنافسية.
يجب على المشتري المحتمل النظر في البحث المالي حول ربحية العقار بالإضافة إلى الموقع والقرب من العقارات والمرافق والشركات الأخرى. لهذا السبب ، سيتعين على سمسار العقارات التجاري أيضًا أن يعمل كمحلل مالي ، ويقيم التكلفة والفوائد والمخاطر للمشترين المحتملين.
بالطبع ، هذا بالإضافة إلى كونك مندوب مبيعات. ومع ذلك ، بالنسبة للعقارات التجارية ، فإن الأرقام والتوقعات المالية تدفع المبيعات بشكل أفضل من سحر وشخصية سمسار العقارات. على الرغم من أن السحر والشخصية يساعدان دائمًا.
فيما يلي بعض الأسباب التي تجعل هذه العملية تستغرق وقتًا أطول بالنسبة للعقارات التجارية.
تكون عقود الإيجار التجارية بشكل عام لفترات أطول وتكون أكثر استقرارًا وربحًا
تميل عقود الإيجار السكنية إلى أن تكون قصيرة. يمكن أن تكون قصيرة مثل شهر إلى شهر ولكن بشكل عام تذهب من سنة إلى أخرى. حتى عقد إيجار قصير يصل إلى عام سيكون اقتراحًا غير منطقي لشركة تبحث عن عقار تجاري. عادة ، عقود الإيجار التجارية تدوم ما بين خمس إلى عشر سنوات. اعتمادًا على نوع العقار - مثل ناطحة سحاب في المدينة - يمكن أن يستمر عقد الإيجار من عشرين إلى ثلاثين عامًا.
نظرًا لأن المستأجرين هم شركات وعقود الإيجار لفترات طويلة من الوقت ، فإن التدفق النقدي يميل إلى أن يكون أكثر استقرارًا من العقارات السكنية. بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لوجود عدد أقل من العقارات التجارية المتاحة مقارنة بالسكنية ، فإن انخفاض العرض يعني ارتفاع الطلب.
هذا هو أحد الأسباب التي تجعل العقارات التجارية أكثر ربحية من العقارات السكنية. بالنسبة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى تزويدك برأس المال ، فإن الاستثمار في العقارات التجارية يعد احتمالًا أكثر ربحًا.
الاتجاهات المتغيرة في طريقة عمل الناس وتسوقهم لها تأثير كبير على العقارات التجارية
سيحتاج الناس دائمًا إلى مكان للعيش فيه. وبسبب هذا ، فإن سوق الإسكان له عمر طويل له. قد تتغير التفاصيل ، وستأتي الاتجاهات وتذهب ، لكن الحاجة إلى مساحة المعيشة لن تختفي أبدًا. تؤثر التغييرات الجذرية في طريقة عملنا وتسوقنا على العقارات التجارية بطرق تقاومها العقارات السكنية بشكل عام.
الطريقة التي نتسوق بها
تلقت مساحات البيع بالتجزئة من الطوب والملاط نجاحًا كبيرًا مع اعتماد التجارة عبر الإنترنت. هذا الانخفاض في الطلب على مساحات البيع بالتجزئة تم استبداله بالحاجة إلى مساحة المستودعات ومراكز النقل لفرز وتوزيع السلع. فكر في مستودعات أمازون وما شابه ذلك.
يجب أن يكون أصحاب العقارات التجارية حساسين لهذه الاتجاهات المتغيرة. يجب عليهم السعي وراء الميزة والفرصة من خلال التكيف مع نظامنا البيئي التجاري الجديد لما بعد الصناعة وما بعد التصنيع.
طريقة عملنا
دفع الوباء ضرورة العمل عن بُعد إلى الأمام بمعدل أسرع بكثير مما كان متوقعًا قبل عام 2020. وأصبحت الحاجة إلى مساحات مكتبية ضخمة ومستودعات مترامية الأطراف قد عفا عليها الزمن بسرعة. بمجرد أن يصبح الخبز والزبدة لأصحاب العقارات التجارية البارزين ، يتم استعادة هذه القطع القديمة المتثاقلة لمنطقة سابقة وإعادة تسميتها وإعادة تشكيلها.
لم يعد القرب ، الذي كان في يوم من الأيام ضروريًا للتعاون المثمر والتواصل والكفاءة ، مطلوبًا لنجاح الأعمال. هناك تركيز أقل على المساحات المكتبية حيث يوجد تركيز على جودة مساحات العمل . يحتاج مطورو العقارات التجارية إلى ابتكار طرق جديدة وفريدة من نوعها لإعادة استخدام المساحات القديمة لأغراض تجارية جديدة.
دراسة حالة: مبنى بنك الخرطوم
يعتبر مبنى BOK الواقع في فيلادلفيا مثالاً ممتازًا لإعادة استخدام المساحات القديمة للأغراض التجارية. في السابق كانت مدرسة ثانوية مهنية ، أغلق المبنى الذي يعود إلى أوائل القرن العشرين أبوابه رسميًا في عام 2013. ومع ذلك ، قام مطورو العقارات التجارية ، بحثًا عن فرصة جديدة فريدة ، بشراء المبنى وحولوه بشكل أساسي إلى مجمع أعمال مزدهر.
يتم تأجير الفصول الدراسية للفنانين والمعلمين والحرفيين والأطباء والمعالجين ومدربي اللياقة البدنية والمحامين ومصممي الجرافيك ومصممي الويب والمطاعم والمتاجر. حرفيًا ، مع الحفاظ على أجواء المدرسة القديمة ، كان على المطورين إجراء تجديدات طفيفة على شكل ومظهر الخارج والداخل.
هذا مثال ممتاز لمطوري العقارات التجارية الذين يستفيدون من الاتجاهات المتغيرة في سوق معين لتطوير مساحات جديدة وقيمة من المباني القديمة الموجودة مسبقًا. يجب أن تفكر في كيفية تحول أسواق العقارات التجارية وتطورها استجابة للتغيرات في المجتمع والثقافة.
هل أنت مستعد لإجراء التبديل؟
أظهر هذا المنشور كيف أن صناعتين متشابهتين على ما يبدو مختلفان عمليًا وعمليًا. العقارات التجارية هي عالم أكثر مشاركة من العقارات السكنية. وببساطة ، فإن شريط الدخول أعلى بالنسبة لأصحاب العقارات التجارية. يجب أن يظهروا فهماً متكاملاً للأسواق والاقتصاد والرياضيات والتمويل.
إنهم ليسوا مندوبي مبيعات فحسب ، بل هم أيضًا محللون وعلماء اجتماع وباحثون في السوق ، وربما الأهم من ذلك أنهم انتهازيون يمكنهم قراءة مسار السوق واتخاذ قرارات العمل التي تعكس الاتجاهات والعادات المتغيرة.
لا تهدف هذه المقالة إلى تخويفك. بدلاً من ذلك ، تم تصميمه لتحديك لتحقيق قفزة الإيمان وتجربة يدك في صناعة مثيرة وغنية ومترابطة.