Der Umstieg vom Verkauf von Wohnimmobilien auf Gewerbeimmobilien

Sie haben also Wohnimmobilien verkauft und fühlen sich bereit, sich am Verkauf von Gewerbeimmobilien zu versuchen. Sie stellen fest, dass es etwas Vertrautes ist, aber auch anders genug, um neue und einzigartige Möglichkeiten zu bieten. Nun, du hast recht!

Die Welt der Gewerbeimmobilien unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten von der der Wohnimmobilien. Wenn Sie umsteigen wollen, sollten Sie die Unterschiede zwischen diesen beiden Welten kennen. In diesem Beitrag werden die wichtigsten Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien für Immobilienmakler erläutert, die über Wohnimmobilien hinausgehen möchten.

Bei Gewerbeimmobilien ist die Eintrittsbarriere höher

Die Natur von Gewerbeimmobilien macht es für Immobilienmakler zu einem profitableren Unterfangen. Da der Job jedoch eine mathematisch intensivere Analyse und einen starken betriebswirtschaftlichen Hintergrund erfordert, haben Handelsmakler in der Regel einen Hochschulabschluss in Wirtschaft, Gastgewerbe oder Finanzen. Das durchschnittliche nationale Gehalt für einen gewerblichen Immobilienmakler beträgt 85.000 USD pro Jahr gegenüber 39.000 USD pro Jahr für Immobilienmakler.

Handelsmakler durchlaufen eine intensivere Ausbildung

Handelsmakler arbeiten in der Regel für Handelsmakler. Gewerbeimmobilien erfordern mehr Analysen und Kenntnisse als Wohnimmobilien. Gewerbemakler müssen mindestens mit den folgenden Geschäfts- und Finanzkonzepten vertraut sein.

Nettobetriebsergebnis

Dieser Begriff, abgekürzt NOI, bezieht sich auf eine berechnete Schätzung der Rentabilität einer Immobilie nach Abzug der Betriebskosten. Die Rentabilität wird durch offensichtliche Faktoren bestimmt – wie z. B. die Einnahmen aus der Miete Ihres Mieters.

Andere, weniger verbreitete Faktoren tragen jedoch zum NOI einer Immobilie bei. Dies kann Parkgebühren, Verkaufsautomaten, Geldautomaten und zusätzliche umsatzgenerierende Annehmlichkeiten umfassen, die auf Gewerbeimmobilien zu finden sind.

Kapitalrendite

Bei Immobilien ist der ROI eine Berechnung, die Ihnen den Wert einer Immobilie im Vergleich zu ihren Kosten misst. Diese wird als Prozentsatz der anfänglichen Investitionskosten angegeben. Um den ROI einer Immobilie zu berechnen, nehmen Sie den Gewinn und ziehen die Anschaffungskosten ab. Teilen Sie diese dann durch die Anschaffungskosten.

Kapitalisierungsrate

Die Cap Rate schätzt den jährlichen Gewinn, den eine Gewerbeimmobilie erwirtschaften kann. Es ist ein nützliches Tool, um den potenziellen ROI ähnlicher Gewerbeimmobilien zu vergleichen. Um die Cap Rate zu berechnen, nimm das Nettobetriebsergebnis (NOI) und dividiere es durch seinen Marktwert. Diese Berechnung liefert einen Prozentsatz, der mit den Cap Rates anderer Immobilien verglichen werden kann.

Interne Rendite

Die interne Rendite, abgekürzt IRR, ist eine nützliche Kennzahl, die potenziellen Anlegern die Wachstumsrate mitteilt, die eine Investition im Laufe der Zeit erzielen wird. Im Gegensatz zum ROI zeigt der IRR die Wachstumsrate im Laufe der Zeit und nicht einen Prozentsatz der Anfangsinvestition nach einer bestimmten Zeit.

Handelsmakler brauchen technisch gesehen keinen Hochschulabschluss, aber…

Ein Hochschulabschluss in Wirtschaft, Finanzen oder Gastgewerbe lässt Sie für potenzielle Makler in einem hart umkämpften Bereich wie Gewerbeimmobilien attraktiver erscheinen. Das soll nicht heißen, dass ein sehr erfahrener und sachkundiger Immobilienmakler nicht zu gewerblichen Immobilien wechseln kann, wenn er keinen Hochschulabschluss hat. Viele potenzielle Kandidaten werden jedoch einen Bachelor-Abschluss haben.

Kommerzielle Makler benötigen ein detailliertes Verständnis der Märkte, mit denen sie sich beschäftigen

Immobilienmakler müssen ein solides Verständnis des Wohnungsmarktes haben. Darüber hinaus sollten sie zumindest einen flüchtigen Überblick über branchennahe Märkte wie Bau oder Materialien haben. Abhängig von ihrer Nische müssen gewerbliche Immobilienmakler jedoch die Märkte kennen, mit denen ihre Mieter verbunden sind – einschließlich Lieferketten, Wettbewerber und andere Marktfaktoren.

Ein schnelles Beispiel…

Die vernetzte Welt des Handels macht das Verständnis verschiedener Märkte und ihrer Wechselwirkungen zu einem Muss für gewerbliche Immobilienmakler. Angenommen, Sie sind ein Immobilienmakler, der Restaurantflächen im neuen Einkaufszentrum in einem Vorort verkaufen möchte.

Sie können einem potenziellen Mieter keine Restaurantfläche verkaufen, wenn Sie nicht darüber sprechen können, wie sich der Tourismus saisonal auf die Gegend auswirkt oder wie Marktforschungen eine Nachfrage nach einer bestimmten Art von Restaurant zeigen. Kennen Sie den Spirituosenhändler in dieser Region? Wie nah ist dieser Restaurantbereich an einem Lebensmittelgroßhändler? Gibt es lokale Bauernhöfe, die eine Partnerschaft mit regionalen Restaurants suchen? Welche Arten von Einzelhandel möchten Sie anziehen, die einen bestimmten Restaurantstil ergänzen?

Gewerbliche Immobilienmakler sollten ein gutes Gespür für wirtschaftliches Geschick haben, wenn sie marktspezifische Faktoren mit potenziellen Mietern besprechen. Unabhängig von Ihrer spezifischen Branche unter dem Dach der Gewerbeimmobilien müssen Sie die Handelswelt verstehen, in der Ihre potenziellen Mieter leben, um sie überzeugend zu verkaufen.

Die Arbeitsplatzkultur ist sehr unterschiedlich

Immobilienmakler sind es gewohnt, nach Feierabend und Überstunden zu arbeiten, um Verkäufe zu tätigen, Leads zu verfolgen und Marktforschung zu betreiben. Wohnungsmakler haben einen chaotischeren Zeitplan, aber sie genießen auch eine relativ größere Kontrolle darüber, wie sie ihr Geschäft führen.

Viele Wohnungsmakler sind überrascht zu erfahren, dass gewerbliche Makler unter normalen Geschäftszeiten von 9 bis 17 Uhr arbeiten und nicht erwartet werden, dass sie darüber hinausgehen. Die Arbeitskultur bei gewerblichen Immobilien ist eher korporativer Natur, während die Arbeitskultur bei Wohnimmobilien tendenziell entspannter ist. (Natürlich sind dies Verallgemeinerungen. Man kann immer Ausnahmen finden, wenn man genau genug hinschaut.)

Gewerbliche Immobilienmakler haben spezialisiertere Optionen

Gewerbeimmobilienmakler können sich auf eine Vielzahl von Gewerbeimmobilien spezialisieren. Obwohl es eine gewisse Spezialisierung auf Wohnimmobilien gibt – wie Wohnungen, Maisonetten, historische Häuser usw. – bieten Gewerbeimmobilien mehr Spezialisierungsmöglichkeiten.

Jede Art von Gewerbeimmobilien ist ein potenzieller Nischenmarkt. Von Einzelhandel und Restaurants bis hin zu Wolkenkratzern, Lagerhäusern und Ackerland können gewerbliche Immobilienmakler sich auf die Art der von ihnen verkauften Immobilien hochgradig spezialisieren.

Projektmanagement und Landentwicklung

Gewerbliche Immobilienmakler können sich nicht nur auf die von ihnen vermittelten Immobilienarten spezialisieren, sondern haben auch mehr Möglichkeiten bei den spezifischen Aufgaben, die sie ausführen. Handelsmakler können über die allgemeine Maklertätigkeit hinausgehen und haben die Möglichkeit, sich auf Projektmanagement und Landentwicklung zu spezialisieren.

Unter diesen Rollen würden gewerbliche Immobilienmakler den gesamten Prozess der Entwicklung einer Immobilie sehen. Das Aufgabenspektrum ist breit gefächert und reicht vom Erstkauf über Planung, Entwicklung, Bau bis hin zur Vermietung an die Mieter.

Der Abschluss eines Verkaufs in Gewerbeimmobilien dauert länger

Im Allgemeinen beträgt die Zeit, die zum Abschluss eines Wohnimmobilienverkaufs benötigt wird, zwischen 30 und 45 Tagen. Aufgrund der Natur von Gewerbeimmobilien kann der Abschluss eines Handelsgeschäfts jedoch bis zu einem Jahr dauern und wird nie in weniger als zwei Monaten abgeschlossen. Es gibt auch weniger Gewerbeimmobilien als Wohnimmobilien, sodass der Markt wettbewerbsintensiver ist.

Ein potenzieller Käufer muss Finanzrecherchen über die Rentabilität der Immobilie sowie die Lage und Nähe zu anderen Immobilien, Einrichtungen und Unternehmen in Betracht ziehen. Aus diesem Grund muss ein gewerblicher Makler auch als Finanzanalyst fungieren und die Kosten, Vorteile und Risiken für potenzielle Käufer bewerten.

Natürlich zusätzlich zum Verkäufer. Bei Gewerbeimmobilien treiben die Zahlen und Finanzprognosen den Verkauf jedoch besser voran als der Charme und die Persönlichkeit des Maklers. Obwohl Charme und Charakter immer helfen.

Hier sind einige weitere Gründe, warum der Prozess bei Gewerbeimmobilien länger dauert.

Gewerbliche Mietverträge gelten im Allgemeinen für längere Zeiträume und sind stabiler und rentabler

Wohnungsmietverträge sind in der Regel kurz. Sie können von Monat zu Monat so kurz sein, gehen aber im Allgemeinen von Jahr zu Jahr. Selbst ein Mietvertrag von nur einem Jahr wäre ein unsinniges Angebot für ein Unternehmen, das nach Gewerbeimmobilien sucht. Üblicherweise haben gewerbliche Mietverträge eine Laufzeit zwischen fünf und zehn Jahren. Je nach Art der Immobilie – beispielsweise eines Wolkenkratzers in der Stadt – kann ein Mietvertrag zwanzig bis dreißig Jahre dauern.

Da es sich bei den Mietern um Unternehmen handelt und die Mietverträge über längere Zeiträume laufen, ist der Cashflow tendenziell stabiler als bei Wohnimmobilien. Da außerdem im Vergleich zu Wohnimmobilien tendenziell weniger Gewerbeimmobilien zur Verfügung stehen, bedeutet ein geringeres Angebot eine höhere Nachfrage.

Dies ist einer der Gründe, warum Gewerbeimmobilien rentabler sind als Wohnimmobilien. Für Investoren, die Sie mit Kapital versorgen möchten, ist die Investition in gewerbliche Immobilien eine lukrativere Perspektive.

Sich ändernde Trends in der Art und Weise, wie Menschen arbeiten und einkaufen, haben große Auswirkungen auf Gewerbeimmobilien

Menschen werden immer einen Platz zum Leben brauchen. Aus diesem Grund hat der Wohnungsmarkt eine eingebaute Langlebigkeit. Die Details mögen sich ändern, Trends kommen und gehen, aber der Bedarf an Wohnraum wird nie verschwinden. Drastische Veränderungen in der Art und Weise, wie wir arbeiten und einkaufen, wirken sich auf Gewerbeimmobilien in einer Weise aus, gegen die Wohnimmobilien im Allgemeinen resistent sind.

Die Art, wie wir einkaufen

Der stationäre Einzelhandel hat mit der Einführung des Online-Handels einen Schlag erlitten. Dieser Rückgang der Nachfrage nach Einzelhandelsflächen wurde durch einen Bedarf an Lagerflächen und Transportzentren zum Sortieren und Verteilen von Waren ersetzt. Denken Sie an Amazon-Warenhäuser und dergleichen.

Handelsmakler müssen auf diese sich ändernden Trends sensibel reagieren. Sie müssen Vorteile und Gelegenheiten suchen, indem sie sich an unser neues kommerzielles Ökosystem nach der Industrie und nach der Fertigung anpassen.

Die Art, wie wir arbeiten

Die Pandemie hat die Notwendigkeit der Fernarbeit viel schneller vorangetrieben, als vor 2020 erwartet wurde. Der Bedarf an großen, hoch aufragenden Büroflächen und weitläufigen Lagerhäusern wird schnell obsolet. Einst das Brot und die Butter für prominente Handelsmakler, werden diese schwerfälligen Vergangenheiten eines früheren Gebiets zurückgefordert, umbenannt und wiederhergestellt.

Nähe, die einst für produktive Zusammenarbeit, Kommunikation und Effizienz unerlässlich war, ist für den Erfolg von Unternehmen nicht mehr erforderlich. Auf Büroflächen wird weniger Wert gelegt, da auf die Qualität der Arbeitsplätze Wert gelegt wird . Gewerbeimmobilienentwickler müssen neue und einzigartige Wege finden, um alte Räume für neue kommerzielle Aktivitäten wiederzuverwenden.

Eine Fallstudie: das BOK-Gebäude

Das BOK-Gebäude in Philadelphia ist ein hervorragendes Beispiel für die Umnutzung alter Räume für kommerzielle Zwecke. Das Gebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert, einst eine Berufsoberschule, schloss 2013 offiziell seine Pforten. Auf der Suche nach einer einzigartigen neuen Gelegenheit kauften jedoch gewerbliche Immobilienentwickler das Gebäude und verwandelten es im Wesentlichen in einen florierenden Gewerbepark.

Die Unterrichtsräume werden an Künstler, Lehrer, Handwerker, Ärzte, Therapeuten, Fitnesstrainer, Rechtsanwälte, Grafikdesigner, Webdesigner, Gastronomie und Einzelhandel vermietet. Um die Atmosphäre der alten Schule buchstäblich beizubehalten, mussten die Entwickler kleinere Renovierungsarbeiten am Aussehen und Erscheinungsbild des Äußeren und Inneren vornehmen.

Dies ist ein perfektes Beispiel für gewerbliche Immobilienentwickler, die sich die sich ändernden Trends in einem bestimmten Markt zunutze machen, um aus alten, bereits bestehenden Gebäuden neue, wertvolle Räume zu entwickeln. Sie müssen berücksichtigen, wie sich die gewerblichen Immobilienmärkte als Reaktion auf gesellschaftliche und kulturelle Veränderungen verändern und weiterentwickeln.

Sind Sie bereit für den Wechsel?

Dieser Beitrag hat gezeigt, wie zwei scheinbar ähnliche Branchen praktisch und funktional sehr unterschiedlich sind. Gewerbeimmobilien sind eine kompliziertere Welt als Wohnimmobilien. Vereinfacht gesagt ist die Eintrittsbarriere für gewerbliche Immobilienmakler höher. Sie müssen ein integriertes Verständnis von Märkten, Wirtschaft, Mathematik und Finanzen nachweisen.

Sie sind nicht nur Verkäufer, sondern auch Analysten, Soziologen, Marktforscher und – was vielleicht am wichtigsten ist – Opportunisten, die die Entwicklung eines Marktes erkennen und Geschäftsentscheidungen treffen können, die sich ändernde Trends und Gewohnheiten widerspiegeln.

Dieser Artikel soll Sie nicht einschüchtern. Stattdessen soll es Sie herausfordern, den Vertrauensvorschuss zu wagen und sich in einer aufregenden, reichen und vernetzten Branche zu versuchen.