Переход от продажи жилой недвижимости к коммерческой недвижимости

Итак, вы занимаетесь продажей жилой недвижимости и чувствуете, что готовы попробовать свои силы в продаже коммерческой недвижимости. Вы полагаете, что это что-то знакомое, но в то же время достаточно необычное, чтобы открывать новые и уникальные возможности. Что ж, ты прав!

Мир коммерческой недвижимости отличается от мира жилой недвижимости в нескольких ключевых областях. Если вы собираетесь переключиться, вам следует изучить различия между этими двумя мирами. В этом посте будут рассмотрены основные различия между коммерческой и жилой недвижимостью для риелторов, которые хотят выйти за рамки жилой недвижимости.

Планка для входа выше в коммерческой недвижимости

Природа коммерческой недвижимости делает ее более прибыльной для риелторов. Однако, поскольку работа требует более глубокого анализа математики и большого опыта работы в бизнесе, коммерческие риелторы, как правило, имеют высшее образование в области бизнеса, гостиничного бизнеса или финансов. Средняя национальная зарплата коммерческого риелтора составляет 85 000 долларов в год против 39 000 долларов в год у риелторов жилой недвижимости.

Коммерческие риелторы проходят более интенсивное обучение

Коммерческие риелторы обычно работают в коммерческих брокерских компаниях. Коммерческая недвижимость требует большего анализа и знаний, чем жилая недвижимость. Как минимум, коммерческие риелторы должны быть знакомы со следующими бизнес- и финансовыми концепциями.

Чистый операционный доход

Сокращенно NOI, этот термин относится к расчетной оценке прибыльности собственности после вычитания эксплуатационных расходов. Рентабельность определяется очевидными факторами — например, доходом от аренды вашего арендатора.

Тем не менее, другие менее распространенные факторы увеличивают NOI собственности. Это может включать плату за парковку, торговые автоматы, банкоматы и дополнительные удобства, приносящие доход, имеющиеся в коммерческой недвижимости.

Прибыль на инвестиции

В сфере недвижимости ROI — это расчет, который дает вам измерение стоимости имущества по сравнению с его стоимостью. Это дается в процентах от первоначальных инвестиционных затрат. Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, возьмите прибыль и вычтите первоначальную стоимость. Затем разделите это на первоначальную стоимость.

Ставка капитализации

Ставка капитализации оценивает годовую прибыль, которую может принести объект коммерческой недвижимости. Это полезный инструмент для сравнения потенциальной рентабельности инвестиций аналогичных коммерческих объектов. Чтобы рассчитать ставку капитализации, возьмите чистый операционный доход (NOI) и разделите его на рыночную стоимость. Этот расчет дает процент, который можно сравнить с максимальными ставками других свойств.

Внутренняя норма прибыли

Внутренняя норма доходности, сокращенно IRR, является полезной метрикой, которая сообщает потенциальным инвесторам о темпах роста инвестиций с течением времени. В отличие от ROI, IRR показывает скорость роста с течением времени, а не процент от первоначальных инвестиций через определенный период времени.

Коммерческим риэлторам технически не нужно высшее образование, но…

Высшее образование в области бизнеса, финансов или гостиничного бизнеса сделает вас более привлекательным для потенциальных брокерских компаний в высококонкурентной сфере, такой как коммерческая недвижимость. Это не означает, что опытный и знающий риелтор не может переключиться на коммерческую недвижимость, если у него нет высшего образования. Однако многие потенциальные кандидаты будут иметь степень бакалавра.

Коммерческим риэлторам необходимо детальное понимание рынков, с которыми они взаимодействуют

Агенты по недвижимости должны иметь четкое представление о рынке жилья. Кроме того, они должны иметь хотя бы поверхностное представление о смежных с отраслью рынках, таких как строительство или материалы. Однако, в зависимости от своей ниши, коммерческие риелторы должны знать рынки, с которыми связаны их арендаторы, включая цепочки поставок, конкурентов и другие рыночные факторы.

Быстрый пример…

Взаимосвязанный мир коммерции делает понимание различных рынков и того, как они взаимодействуют, обязательным для коммерческих риелторов. Допустим, вы риэлтор и хотите продать помещение под ресторан в новом торговом центре, расположенном в пригородной зоне.

Вы не можете продать место под ресторан потенциальному арендатору, если вы не можете рассказать о том, как туризм влияет на район в зависимости от сезона или как исследования рынка показывают спрос на определенный тип ресторана. Вы знаете дистрибьютора алкоголя в этом регионе? Насколько близко это помещение ресторана к оптовому торговцу продуктами питания? Есть ли местные фермы, желающие сотрудничать с региональными ресторанами? Какие виды розничной торговли вы хотите привлечь, чтобы они соответствовали определенному стилю ресторана?

Коммерческие риелторы должны иметь приличное чувство экономической беглости при обсуждении рыночных факторов с потенциальными арендаторами. Независимо от вашей конкретной отрасли под эгидой коммерческой недвижимости, вам нужно будет понять коммерческий мир, в котором живут ваши потенциальные арендаторы, чтобы убедительно продавать им.

Культура рабочего места значительно различается

Жилые риелторы привыкли работать в нерабочее время и сверхурочно, чтобы продавать, отслеживать потенциальных клиентов и проводить исследования рынка. У риелторов более хаотичный график, но они также имеют относительно больший контроль над тем, как они ведут свой бизнес.

Многие риелторы с удивлением узнают, что коммерческие риелторы работают в обычном режиме 9-5 часов и не должны выходить за эти рамки. Культура рабочего места в коммерческой недвижимости носит более корпоративный характер, тогда как культура рабочего места в жилой недвижимости имеет тенденцию быть более расслабленной. (Конечно, это обобщения. Всегда можно найти исключения, если хорошенько поискать.)

Агенты по коммерческой недвижимости имеют более специализированные варианты

Риэлторы коммерческой недвижимости могут специализироваться на различных объектах коммерческой недвижимости. Хотя в жилой недвижимости есть некоторая специализация — например, квартиры, дуплексы, исторические дома и т. д. — коммерческая недвижимость предлагает больше специализации.

Любой тип коммерческой недвижимости представляет собой потенциальную нишу рынка. От розничной торговли и ресторанов до небоскребов, складов и сельскохозяйственных угодий коммерческие риелторы могут стать узкоспециализированными в типах недвижимости, которые они продают.

Управление проектами и землеустройство

Коммерческие риелторы могут не только специализироваться на типах недвижимости, которую они предлагают, но также иметь больше возможностей для конкретных задач, которые они выполняют. Коммерческие риелторы могут выйти за рамки обычных брокерских услуг и иметь возможность специализироваться на управлении проектами и развитии земли.

В этих ролях коммерческие риелторы будут видеть весь процесс развития собственности. Спектр задач широк и простирается от первоначальной покупки до планирования, девелопмента, строительства и сдачи в аренду арендаторам.

Закрытие сделки по продаже коммерческой недвижимости занимает больше времени

Как правило, время, необходимое для закрытия сделки по продаже жилой недвижимости, составляет от 30 до 45 дней. Однако из-за характера коммерческой недвижимости закрытие коммерческой сделки может занять до года и никогда не завершается менее чем за два месяца. Коммерческой недвижимости также меньше, чем жилой, поэтому рынок более конкурентный.

Потенциальный покупатель должен провести финансовое исследование рентабельности недвижимости, а также ее местоположения и близости к другим объектам недвижимости, удобствам и предприятиям. Из-за этого коммерческому риелтору также придется выполнять функции финансового аналитика, оценивая затраты, выгоды и риски для потенциальных покупателей.

Конечно, это помимо работы продавцом. Однако в случае с коммерческой недвижимостью цифры и финансовые прогнозы стимулируют продажи лучше, чем обаяние и индивидуальность риэлтора. Хотя обаяние и характер всегда помогают.

Вот еще несколько причин, по которым процесс для коммерческой недвижимости занимает больше времени.

Коммерческая аренда, как правило, заключается на более длительный период времени и является более стабильной и прибыльной.

Аренда жилья, как правило, непродолжительна. Они могут быть короткими, от месяца к месяцу, но обычно идут из года в год. Даже аренда всего на год была бы бессмысленным предложением для бизнеса, ищущего коммерческую недвижимость. Обычно коммерческая аренда длится от пяти до десяти лет. В зависимости от типа собственности — например, городского небоскреба — аренда может длиться от двадцати до тридцати лет.

Поскольку арендаторами являются предприятия, а аренда заключается на более длительные периоды времени, денежный поток имеет тенденцию быть более стабильным, чем в жилой недвижимости. Кроме того, поскольку коммерческой недвижимости, как правило, меньше, чем жилой, меньшее предложение означает более высокий спрос.

Это одна из причин, почему коммерческая недвижимость выгоднее жилой. Для инвесторов, желающих предоставить вам капитал, инвестиции в коммерческую недвижимость являются более прибыльной перспективой.

Изменение тенденций в том, как люди работают и совершают покупки, оказывает большое влияние на коммерческую недвижимость

Людям всегда будет нужно жилье. Из-за этого рынок жилья имеет встроенную долговечность. Детали могут меняться, а тренды будут приходить и уходить, но потребность в жилом пространстве никогда не исчезнет. Резкие изменения в том, как мы работаем и совершаем покупки, влияют на коммерческую недвижимость так, как жилая недвижимость обычно сопротивляется этому.

Как мы делаем покупки

Традиционные торговые площади сильно пострадали из-за внедрения онлайн-торговли. Это снижение спроса на торговые площади было заменено потребностью в складских помещениях и транспортных центрах для сортировки и распределения товаров. Вспомните склады Amazon и тому подобное.

Коммерческие риелторы должны быть чувствительны к этим изменяющимся тенденциям. Они должны искать преимущества и возможности, адаптируясь к нашей новой постиндустриальной, постпроизводственной коммерческой экосистеме.

Как мы работаем

Пандемия подтолкнула к необходимости удаленной работы гораздо быстрее, чем предполагалось до 2020 года. Потребность в больших высоких офисных помещениях и обширных складах быстро устаревает. Когда-то хлеб с маслом для известных коммерческих риелторов, эти неуклюжие остатки предыдущей области восстанавливаются, переименовываются и воссоздаются.

Близость, которая когда-то была необходима для продуктивного сотрудничества, общения и эффективности, больше не требуется для успеха бизнеса. Офисным помещениям уделяется меньше внимания , чем качеству рабочих мест . Девелоперы коммерческой недвижимости должны придумать новые и уникальные способы повторного использования старых площадей для новых коммерческих целей.

Практический пример: здание BOK

Здание BOK, расположенное в Филадельфии, является прекрасным примером повторного использования старых помещений в коммерческих целях. Когда-то здание профессионального училища, построенное в начале 20-го века, официально закрылось в 2013 году. Однако застройщики коммерческой недвижимости, ищущие новую уникальную возможность, выкупили здание и фактически превратили его в процветающий бизнес-парк.

Классы сдаются в аренду художникам, учителям, ремесленникам, врачам, терапевтам, инструкторам по фитнесу, юристам, графическим дизайнерам, веб-дизайнерам, ресторанам и представителям розничной торговли. Буквально сохранив олдскульный колорит, разработчикам пришлось провести небольшие переделки внешнего вида экстерьера и интерьера.

Это прекрасный пример того, как застройщики коммерческой недвижимости используют меняющиеся тенденции на конкретном рынке для создания новых ценных пространств на базе старых ранее существовавших зданий. Вы должны учитывать, как рынки коммерческой недвижимости меняются и развиваются в ответ на изменения в обществе и культуре.

Готовы ли вы сделать переключатель?

Этот пост продемонстрировал, насколько две, казалось бы, похожие отрасли практически и функционально очень разные. Коммерческая недвижимость — более сложный мир, чем жилая недвижимость. Проще говоря, у коммерческих риелторов планка входа выше. Они должны продемонстрировать комплексное понимание рынков, экономики, математики и финансов.

Они не только продавцы, но и аналитики, социологи, исследователи рынка и, что, пожалуй, самое главное, оппортунисты, умеющие читать траекторию рынка и принимать деловые решения, отражающие меняющиеся тенденции и обычаи.

Эта статья не предназначена для того, чтобы запугать вас. Наоборот, он предназначен для того, чтобы заставить вас совершить прыжок веры и попробовать свои силы в захватывающей, богатой и взаимосвязанной отрасли.