你应该害怕 iBuyers 吗？

我们都熟悉经典的房屋销售流程。 房主进行必要的维修，他们聘请房地产经纪人，他们布置房屋并举行开放式房屋，经纪人将房屋推销到他/她的影响范围，最后，他们接受报价，谈判条款并最终完成销售.

在整个过程中，房地产经纪人巧妙地帮助卖家避免常见的陷阱，解决房产问题，并正确定价房屋。

虽然这个过程几十年来一直运作良好，但对于卖家来说，这可能是一个痛苦的过程，尤其是当他们支付一笔（或两笔）抵押贷款时，他们的时间有限，并且有一份全职工作需要照顾。

这可能会让卖家怀疑，“如果我可以跳过整个挂牌过程，只用现金把我的房子卖给一个有钱的买家，那不是很好吗？”

对于许多购房者来说，iBuyers 就是这个愿望的答案。

那么究竟什么是 iBuyer？

取决于你问谁，“iBuyer”代表“互联网买家”、“即时买家”，或者它只是一个用来利用 iPhone、iPad 等苹果产品的名气的流行词。

但简单来说，iBuyer 是一家有足够现金直接从卖家那里购买房屋而无需房地产经纪人的公司。

因为他们以现金支付并“按原样”购买房屋，所以这个过程非常快，并且可能在一两个星期内完成。

尽管具体细节因 iBuyer 和 iBuyer 不同而异，但该过程通常如下所示：

房屋卖家访问iBuyer 网站，并输入有关房产的信息，从地址开始。 然后，该网站会询问其他详细信息，例如其状况、邮政编码、卖方是否与房屋建筑商合作、是否已在 MLS 上列出、他们需要多快出售等等。

接下来，该网站运行一个算法来计算房屋的未来价值。 每个 iBuyer 的算法的工作方式略有不同，但它们都在本地市场上运行 comps，这与您准备上市演示或使用 MLS comp 生成器时的通常情况不同。

一旦卖家提供了他们被询问的所有信息，他们将在短短 24 小时内收到房子的初始现金报价。 当然，这不是即时的，但它比普通的房地产交易要快得多。

一旦房屋卖家收到 iBuyer 的报价，他们可以选择接受或拒绝。 绝大多数 iBuyers 不允许任何形式的还价。

如果卖方接受报价，iBuyer 将派代表亲自评估该物业。 如果他们没有发现重大的结构性问题，则该过程继续进行。 但如果他们发现卖家未提及的任何问题，iBuyer 可能会降低他们的报价，或者直接拒绝。

在 iBuyer 获得房产所有权后，它会进行所需的任何维修，然后聘请第三方代理帮助他们出售房屋，或使用他们自己的在职代理和经纪人。

iBuying 如何以及为何开始

iBuyers 背后的想法并不新鲜。 只要房地产存在，房地产炒家和房地产投资者就一直在做类似的过程。 但以目前高度自动化的形式，它只存在了很短的时间。

第一个主要的现代 iBuyer，Opendoor，于 2013 年首次推出。从那时起，许多其他主要的 iBuyer 进入市场。 一些较大的包括 Offerpad、Knock 和 Zillow。

Keller Williams 和 Coldwell Banker 等一些主要的传统房地产公司不想错过这一行动，开始提供他们自己版本的 iBuying 服务。

为什么房主想卖给 iBuyer

1. 速度——到目前为止，向 iBuyer 销售产品最吸引人的原因是过程的速度。

根据Realtor.com 的数据，从挂牌之日到最终文件签署，美国房屋的中位数在市场上花费了大约 53 天。 这个数额可能因市场而异。

使用 iBuyer，整个过程可以在一两周内完成。

2. 方便——因为房主“按原样”出售他们的房屋，他们无需费心布置、保持房屋为看房做好准备，也不必每次他们的经纪人看房时离开。

与 iBuyer 联系以获取报价就像在他们的网站上填写一份简单的问卷一样简单。

3. 灵活性——在典型的房地产交易中，卖房者受制于过程，在出售第一套房子时可能被迫在一段时间内承担两次抵押贷款。 在某些情况下，当他们找到新家时，他们可能需要从新主人那里租房子。

虽然 iBuying 交易肯定很快，但卖家没有义务在流程结束后立即离开。

大多数 iBuyer 给卖家一个灵活的截止日期，如果需要，他们甚至可以再次调整。

为什么房主会避开 iBuyers

iBuyers 从不支付最高美元

在 iBuyer 交易中，iBuyer 持有所有卡片。 没有商量的余地，房屋卖家要么接受报价，要么将其留在谈判桌上。

此外，由于 iBuyer 知道房主急于出售，他们可以以较低的价格侥幸逃脱。 虽然房主可能认为这样较低的价格标签可以通过不必支付代理佣金来抵消，但他们最终会向 iBuyers 支付更大比例的销售额。

截至 2020 年初，iBuyers 收取的典型服务费约为房产价值的 6% 至 8%（相比之下，房地产经纪人通常收取 5% 至 6%）。

有限的可用率

iBuying 还是相当新的，所以它在美国还没有普及。 许多 iBuyers 只在少数几个他们可以合理期望快速出售房屋的特定城市开展业务。

此外，与房地产炒家或私人房地产投资者不同，iBuyers 只对状况良好且不需要大修的房屋感兴趣。

iBuyers 的未来（以及为什么你不应该害怕 iBuyers）

准确预测未来是不可能的。 因此，对这些预测持保留态度，并将其作为 2020 年末可用数据的结果。

当 iBuyers 在 2010 年代初到中期出现时，他们立即扰乱了房地产市场，并成为其所在地区房地产经纪人的直接竞争者。 但是现在在 Covid-19 流行期间，破坏者已经被打乱了。

早在 2020 年 3 月，四大 iBuyer（Opendoor、Zillow、Offerpad 和 Redfin）都暂时停止了 iBuying 服务。

虽然政府干预和强制关闭与该中断有关，但我们还必须考虑经济学和 iBuyer 的商业模式与它的关系。

从根本上说，iBuyers 通过管理风险来赚钱。 直接购买房屋总是存在风险，期望以可观的利润快速出售。

必须有人为这种抵消风险买单，而有人不是最终买家。 这是最初的房屋卖家。

这就是 iBuyer 收费发挥作用的地方。

在大流行之前，iBuyer 的平均收费约为 6-8%。 但是，由于关闭了如此多的非必要服务，人们生活中存在如此多的不确定性，以及购房者和卖家在房地产方面更加谨慎和保守，iBuyers 现在面临着更高的风险。

如果 Covid-19 在 2020 年剩余时间和 2021 年大部分时间继续扰乱人们的生活，iBuyers 将不得不通过进一步增加费用来抵消他们增加的风险水平，或者继续在 iBuyer 方面亏损，并且在其他地方抵消这些损失。

让我们澄清一下； iBuyer 商业模式不会很快消失。 但是，并非所有 iBuyer 公司都能在 Covid-19 和随之而来的经济衰退中幸存下来。

然而，像 Zillow 和 Redfin 这样拥有大量资金的大公司更有可能生存下来，并在新经济的另一端引领 iBuyer 领域。

话虽如此，iBuyers 不会取代房地产经纪人。 由于房屋通常是房主拥有的最大资产，因此如果他们需要出售房屋，他们将希望获得尽可能多的钱。

房地产经纪人的佣金直接与房屋的最终价格挂钩，这让他们更有动力为客户争取更好的交易。 如果他们能够将这一事实单独传达给购房者，他们就会为建立自己的价值提出强有力的论据。

结论

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