iBuyers を恐れるべきですか?

私たちは皆、古典的な住宅販売プロセスに精通しています。 住宅所有者は必要な修理を行い、不動産業者を雇い、家を上演してオープンハウスを開催し、エージェントは自分の影響範囲に家を売り込み、最後にオファーを受け取り、条件を交渉し、最終的に売却を完了します。 .

そして、このプロセス全体を通して、不動産業者は住宅販売業者がよくある落とし穴を回避し、物件に関する問題を解決し、住宅の価格を正しく設定できるように巧みに支援します。

このプロセスは何十年もうまく機能してきましたが、売り手にとっては苦痛なプロセスになる可能性があります。特に、住宅ローン (または 2 つ) を支払っていて、時間が限られていたり、フルタイムの仕事を抱えている場合はなおさらです。

これにより、住宅の売り手は、「リスト プロセス全体をスキップして、お金持ちの買い手に家を現金で売ることができたら素晴らしいと思いませんか?」と考える可能性があります。

そして、多くの住宅販売業者にとって、iBuyers はその願いに対する答えです。

では、iBuyer とは正確には何ですか?

誰に尋ねるかによって、「iBuyer」は「インターネット購入者」、「即時購入者」の略であるか、iPhone、iPad などの Apple 製品の名声を利用するために使用されるトレンディな言葉です。

しかし、簡単に言えば、iBuyer とは、不動産業者を介さずに売り手から直接家を購入するのに十分な現金を持っている会社です。

彼らは現金で支払い、住宅を「現状のまま」購入するため、プロセスは非常に速く、1、2 週間で完了します。

正確な詳細は iBuyer によって異なりますが、プロセスは通常次のようになります。

住宅販売業者がiBuyer の Web サイトにアクセスし、物件に関する情報を住所から入力します。 次に、サイトは、状態、郵便番号、売り手が住宅建設業者と協力しているかどうか、MLS に既にリストされているかどうか、どれくらい早く販売する必要があるかなど、追加の詳細を尋ねます。

次に、ウェブサイトは住宅の将来価値を計算するアルゴリズムを実行します。 各 iBuyer のアルゴリズムの動作はわずかに異なりますが、それらはすべてローカル マーケットでコンプを実行します。これは、リスティング プレゼンテーションの準備をするときや、MLS コンプ ジェネレーターを使用するときと同じです。

売主は、求められたすべての情報を提供すると、最短 24 時間で家の最初の現金オファーを受け取ります。 確かに、正確にすぐというわけではありませんが、通常の不動産取引よりもはるかに高速です。

住宅販売業者は、iBuyer からオファーを受け取ると、それを受け入れるか拒否するかを選択できます。 大多数の iBuyer は、いかなる種類のカウンター オファーも許可していません。

売り手がオファーを受け入れると、iBuyer は不動産を直接評価するために担当者を派遣します。 大きな構造上の問題が見られない場合、プロセスは続行されます。 しかし、売り手が言及していない問題を発見した場合、iBuyer はオファーを引き下げるか、完全に拒否する可能性があります。

iBuyer は物件の所有権を取得した後、必要な修理をすべて行い、サードパーティのエージェントを雇って家の売却を支援したり、専任のリスティング エージェントやブローカーを利用したりします。

iBuying が始まった経緯と理由

iBuyers の背後にあるアイデアは新しいものではありません。 不動産フリッパーと不動産投資家は、不動産が存在する限り、同様のプロセスを行ってきました。 しかし、現在の高度に自動化された形では、それが登場してからまだしばらく経っていません。

2013 年に最初の主要な最新の iBuyer である Opendoor が開始されました。それ以来、他の多くの主要な iBuyer が市場に参入しました。 大きいものには、Offerpad、Knock、Zillow などがあります。

この動きを逃したくなく、Keller Williams や Coldwell Banker などの伝統的な大手不動産会社は、独自のバージョンの iBuying サービスを提供し始めました。

住宅所有者が iBuyer に売りたい理由

1. スピード– iBuyer に販売する最も魅力的な理由は、プロセスのスピードです。

Realtor.com によると、米国の中央値の住宅は、上場日から最終的な書類が署名されるまで、約 53 日間市場に出回っています。 この金額は、市場によって大きく異なる場合があります。

iBuyer を使用すると、プロセス全体を 1 ～ 2 週間で完了できます。

2. 利便性– 住宅所有者は自宅を「現状のまま」販売するため、ステージングや展示会の準備を整える必要がなく、エージェントが展示会を行うたびに立ち去る必要もありません。

また、iBuyer に連絡してオファーを求めるのは、彼らの Web サイトで簡単なアンケートに記入するのと同じくらい簡単です。

3. 柔軟性– 典型的な不動産取引では、住宅の売り手はプロセスに翻弄され、最初の住宅を売却する際、しばらくの間 2 つの住宅ローンを抱えなければならない場合があります。 場合によっては、新しい家を見つけるときに、新しい所有者から家を借りる必要があるかもしれません。

iBuying の取引は確かに迅速ですが、売り手はプロセスが終了したらすぐに立ち去る義務はありません。

大多数の iBuyer は売り手に柔軟な締め日を与えており、必要に応じて再度調整することさえ許可する場合があります。

住宅所有者が iBuyers を避ける理由

iBuyers は最高額を支払うことはありません

iBuyer トランザクションでは、iBuyer がすべてのカードを保持します。 交渉の余地はなく、住宅販売業者はその申し出を受けるか、交渉の席に置くかのどちらかです。

さらに、iBuyer は住宅所有者が売却を急いでいることを知っているため、より低い値札で逃げることができます。 住宅所有者は、このような低価格は代理店手数料を支払う必要がないことで相殺されると考えるかもしれませんが、最終的には販売額のさらに多くの割合を iBuyers に支払うことになります。

2020 年初めの時点で、iBuyers が請求する典型的なサービス料金は、物件の価値の約 6% から 8% でした (不動産業者が通常請求する 5 から 6% と比較して)。

限られた可用性

iBuying はまだかなり新しいので、まだ米国のどこでも利用できるわけではありません。 多くの iBuyer は、自宅を迅速に売却できると合理的に期待できるいくつかの選択された都市でのみ事業を展開しています。

また、不動産フリッパーや個人の不動産投資家とは異なり、iBuyers は、すでに良好な状態にあり、大規模な修理を必要としない住宅にのみ関心があります。

iBuyers の将来 (および iBuyers を恐れてはいけない理由)

未来を正確に予測することは不可能です。 したがって、これらの予測は、2020 年後半に入手可能なデータの結果として、一粒の塩で受け取ってください。

iBuyers が 2010 年代の初めから半ばに登場したとき、彼らはすぐに不動産市場を混乱させ、彼らが営業している地域の不動産業者と直接競合するようになりました。 しかし、現在、Covid-19 の流行の真っ只中にあり、ディスラプターは破壊されています。

さかのぼる 2020 年 3 月、4 つの最大の iBuyer (Opendoor、Zillow、Offerpad、Redfin) はすべて、iBuying サービスを一時的に停止しました。

政府の介入と強制的なシャットダウンがその中断に関係していましたが、経済と iBuyer のビジネス モデルがどのように関係しているかを検討する必要があります。

基本的に、iBuyers はリスクを管理することで利益を上げています。 家を完全に購入することには常にリスクが伴い、すぐに売却してかなりの利益を得ることが期待されます。

誰かがその相殺リスクを支払わなければならず、誰かが最終的な買い手ではない. それは最初の住宅販売業者です。

ここで、iBuyer の料金の出番です。

パンデミック前は、iBuyer が請求する平均は約 6 ～ 8% でした。 しかし、非常に多くの重要でないサービスが閉鎖され、人々の生活に多くの不確実性が生じており、住宅の購入者と販売者が不動産に関してはるかに慎重で保守的であるため、iBuyers は現在、より大きなリスクに直面しています。

Covid-19 が 2020 年の残りと 2021 年のほとんどの間、人々の生活を混乱させ続ける場合、iBuyer は、手数料をさらに引き上げるか、iBuyer の最前線で損失を出し続けることで、増大したリスクレベルを相殺する必要があります。それらの損失を他の場所で相殺します。

明確にしておきましょう。 iBuyer のビジネス モデルがすぐになくなることはありません。 ただし、すべての iBuyer 企業が Covid-19 とそれに伴う経済の低迷を乗り切ることはできそうにありません。

しかし、Zillow や Redfin などの十分な資本を持つ大企業は、新しい経済の反対側で生き残り、iBuyer 分野をリードする可能性がはるかに高くなります。

そうは言っても、iBuyers が不動産業者に取って代わることはありません。 住宅は通常、住宅所有者が所有する最大の資産であるため、売却する必要がある場合は、できるだけ多くのお金を手に入れたいと考えます。

不動産業者の手数料は、住宅の最終的な価格に直接結び付けられており、クライアントのためにより良い取引を求めて戦うための追加のインセンティブを与えています. この事実だけを住宅販売業者に伝えることができれば、彼らは自分たちの価値を確立するための強力な議論を行うことができます.

結論

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