Você deve ter medo de iBuyers?

Estamos todos familiarizados com o processo clássico de venda de casas. Um proprietário faz os reparos necessários, contrata um agente imobiliário, organiza a casa e mantém casas abertas, o agente comercializa a casa para sua esfera de influência e, finalmente, aceita ofertas, negocia os termos e, finalmente, fecha a venda .

E durante todo esse processo, o agente imobiliário ajuda habilmente o vendedor da casa a evitar armadilhas comuns, resolver problemas com a propriedade e precificar a casa corretamente.

Embora esse processo tenha funcionado bem por décadas, pode ser um processo doloroso para os vendedores, especialmente quando estão pagando uma hipoteca (ou duas), seu tempo é limitado e têm um emprego em tempo integral para cuidar.

Isso pode fazer com que os vendedores de imóveis se perguntem: “não seria ótimo se eu pudesse pular todo o processo de listagem e apenas vender minha casa para um comprador rico em dinheiro?”

E para muitos vendedores de casas, os iBuyers são a resposta a esse desejo.

Então, o que exatamente é um iBuyer?

Dependendo de quem você pergunta, “iBuyer” significa “comprador de internet”, “comprador instantâneo”, ou é apenas uma palavra da moda usada para capitalizar a fama de produtos da Apple, como iPhone, iPad, etc.

Mas, em termos simples, um iBuyer é uma empresa que tem dinheiro suficiente para comprar casas diretamente de vendedores sem envolver um agente imobiliário.

Como eles pagam em dinheiro e compram as casas “como estão”, o processo é super rápido e o fechamento pode ocorrer em uma ou duas semanas.

Embora os detalhes exatos variem de iBuyer para iBuyer, o processo normalmente é assim:

Um vendedor de imóveis visita um site da iBuyer e insere informações sobre a propriedade, começando pelo endereço. O site então pede detalhes adicionais, como sua condição, seu CEP, se o vendedor está trabalhando com uma construtora, se já está listado na MLS, com que rapidez eles precisam vendê-lo e assim por diante.

Em seguida, o site executa um algoritmo que calcula o valor futuro da casa. O algoritmo de cada iBuyer funciona de maneira ligeiramente diferente, mas todos eles executam composições no mercado local, não muito diferente do que você faria normalmente quando se prepara para uma apresentação de listagem ou quando usa um gerador de composições MLS.

Assim que o vendedor fornecer todas as informações sobre as quais foi perguntado, ele receberá uma oferta inicial em dinheiro pela casa em menos de 24 horas. Claro, não é exatamente instantâneo, mas é muito mais rápido do que em uma transação imobiliária regular.

Uma vez que o vendedor da casa recebe a oferta do iBuyer, ele pode optar por aceitá-la ou rejeitá-la. A grande maioria dos iBuyers não permite nenhum tipo de contra-oferta.

Caso o vendedor aceite a oferta, o iBuyer enviará um representante para avaliar o imóvel pessoalmente. Se eles não veem grandes problemas estruturais, o processo continua. Mas se descobrir algum problema não mencionado pelo vendedor, o iBuyer pode diminuir sua oferta ou simplesmente rejeitá-la.

Depois que o iBuyer assume a propriedade da propriedade, ele faz os reparos necessários e, em seguida, contrata agentes terceirizados para ajudá-los a vender sua casa ou usar seus próprios agentes e corretores de listagem da equipe.

Como e por que a iBuying começou

A ideia por trás do iBuyers não é nova. Os investidores imobiliários e os investidores imobiliários têm feito um processo semelhante desde que o mercado imobiliário existe. Mas em sua forma altamente automatizada atual, ela existe há pouco tempo.

O primeiro grande iBuyer moderno, Opendoor, foi lançado em 2013. Desde então, muitos outros grandes iBuyers entraram no mercado. Alguns dos maiores incluem Offerpad, Knock e Zillow.

Não querendo perder a ação, algumas grandes empresas imobiliárias tradicionais, como Keller Williams e Coldwell Banker, começaram a oferecer sua própria versão dos serviços de iBuying.

Por que um proprietário quer vender para um iBuyer

1. Rapidez – De longe, a razão mais atraente para vender para um iBuyer é a velocidade do processo.

De acordo com o Realtor.com, a casa média nos EUA passa cerca de 53 dias no mercado desde o dia em que é listada até a assinatura dos documentos finais. Esse valor pode variar significativamente de mercado para mercado.

Com um iBuyer, todo o processo pode ser feito em uma ou duas semanas.

2. Conveniência – Como o proprietário vende sua casa “como está”, eles não precisam se preocupar em encenar, manter a casa pronta para exibições, nem ter que sair cada vez que seu agente faz uma exibição.

E entrar em contato com o iBuyer para obter uma oferta é tão fácil quanto preencher um simples questionário em seu site.

3. Flexibilidade – Em uma transação imobiliária típica, os vendedores de imóveis ficam à mercê do processo e podem ser forçados a realizar duas hipotecas por algum tempo enquanto vendem sua primeira casa. Em alguns casos, eles podem precisar alugar sua casa dos novos proprietários à medida que encontram uma nova casa.

Embora as transações de iBuying sejam certamente rápidas, os vendedores não são obrigados a sair imediatamente assim que o processo terminar.

A maioria dos iBuyers oferece aos vendedores uma data de fechamento flexível e pode até permitir que eles a ajustem novamente, se necessário.

Por que um proprietário evitaria iBuyers

iBuyers NUNCA paga um dólar alto

Em uma transação iBuyer, o iBuyer detém todos os cartões. Não há espaço para negociação e o vendedor da casa aceita a oferta ou a deixa na mesa.

Além disso, como o iBuyer sabe que o proprietário está com pressa para vender, ele pode sair com um preço mais baixo. E enquanto um proprietário pode pensar que um preço tão baixo é compensado por não ter que pagar a comissão de um agente, eles acabam pagando uma porcentagem ainda maior de sua venda para iBuyers.

No início de 2020, a taxa de serviço típica que a iBuyers cobrava era de cerca de 6% a 8% do valor da propriedade (em comparação com os 5 a 6% normalmente cobrados por agentes imobiliários).

Disponibilidade limitada

O iBuying ainda é relativamente novo, então ainda não está disponível em todos os EUA. Muitos iBuyers operam apenas em algumas cidades selecionadas, onde podem esperar vender suas casas rapidamente.

Além disso, ao contrário de flippers imobiliários ou investidores imobiliários privados, os iBuyers estão interessados ​​apenas em casas que já estão em boas condições e não requerem reparos extensos.

O futuro dos iBuyers (e por que você não deve ter medo dos iBuyers)

É impossível prever com precisão o futuro. Portanto, tome essas previsões com um grão de sal e como resultado dos dados disponíveis no final de 2020.

Quando os iBuyers entraram em cena no início e meados da década de 2010, eles imediatamente interromperam o mercado imobiliário e se tornaram uma concorrência direta aos agentes imobiliários nas áreas em que operavam. Mas agora, no meio da epidemia de Covid-19, os disruptores foram interrompidos.

Em março de 2020, os quatro maiores iBuyers (Opendoor, Zillow, Offerpad e Redfin) interromperam temporariamente seus serviços de iBuying.

Embora a intervenção do governo e as paralisações obrigatórias tenham uma parte a ver com esse hiato, também temos que considerar como a economia e os modelos de negócios da iBuyer têm mais a ver com isso.

Fundamentalmente, os iBuyers ganham dinheiro gerenciando riscos. Há sempre um risco envolvido na compra de uma casa, com a expectativa de vendê-la rapidamente com um lucro bom e arrumado.

Alguém tem que pagar por esse risco de compensação, e esse alguém não é o comprador final. É o vendedor inicial da casa.

É aí que entra a taxa que um iBuyer cobra.

Antes da pandemia, a média que um iBuyer cobrava era de 6 a 8%. Mas com tantos serviços não essenciais sendo encerrados, tanta incerteza acontecendo na vida das pessoas e compradores e vendedores de imóveis sendo muito mais cuidadosos e conservadores quando se trata de imóveis, os iBuyers agora enfrentam um risco maior.

Se o Covid-19 continuar a atrapalhar a vida das pessoas pelo resto de 2020 e a maior parte de 2021, os iBuyers terão que compensar seu aumento no nível de risco aumentando ainda mais suas taxas ou continuar a ter prejuízo na frente do iBuyer, e compensar essas perdas em outros lugares.

Vamos deixar algo claro; o modelo de negócios iBuyer NÃO vai desaparecer tão cedo. No entanto, não é provável que todas as empresas iBuyer sobrevivam ao Covid-19 e à crise econômica que o acompanha.

No entanto, grandes empresas com muito capital, como Zillow e Redfin, têm muito mais probabilidade de sobreviver e liderar o campo iBuyer do outro lado da nova economia.

Dito isto, os iBuyers NÃO vão substituir os agentes imobiliários. Como uma casa é normalmente o maior ativo que os proprietários têm, se precisarem vendê-la, eles vão querer obter o máximo de dinheiro possível.

A comissão dos agentes imobiliários está diretamente ligada ao preço final da casa, dando-lhes um incentivo adicional para lutar por um melhor negócio para seu cliente. Se eles são capazes de comunicar esse fato sozinhos aos vendedores de imóveis, eles apresentam um argumento poderoso para estabelecer seu próprio valor.

Conclusão

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