Faut-il avoir peur des iBuyers ?

Nous connaissons tous le processus classique de vente d'une maison. Un propriétaire effectue les réparations nécessaires, engage un agent immobilier, organise la maison et organise des journées portes ouvertes, l'agent commercialise la maison dans sa sphère d'influence et enfin, il accepte les offres, négocie les conditions et conclut la vente. .

Et tout au long de ce processus, l'agent immobilier aide habilement le vendeur à éviter les pièges courants, à résoudre les problèmes liés à la propriété et à fixer correctement le prix de la maison.

Bien que ce processus ait très bien fonctionné pendant des décennies, il peut être pénible pour les vendeurs, surtout lorsqu'ils paient une hypothèque (ou deux), que leur temps est limité et qu'ils doivent s'occuper d'un emploi à temps plein.

Cela peut amener les vendeurs à se demander : "ne serait-il pas formidable si je pouvais ignorer tout le processus d'inscription et vendre simplement ma maison à un riche acheteur en espèces ?"

Et pour de nombreux vendeurs à domicile, les iBuyers sont la réponse à ce souhait.

Alors, qu'est-ce qu'un iBuyer exactement ?

Selon à qui vous demandez, "iBuyer" signifie "acheteur internet", "acheteur instantané", ou c'est juste un mot à la mode utilisé pour capitaliser sur la renommée des produits Apple tels que l'iPhone, l'iPad, etc.

Mais en termes simples, un iBuyer est une entreprise qui dispose de suffisamment de liquidités pour acheter des maisons directement auprès des vendeurs sans impliquer un agent immobilier.

Parce qu'ils paient en espèces et achètent des maisons "telles quelles", le processus est ultra-rapide et la clôture peut avoir lieu en une semaine ou deux.

Bien que les détails exacts varient d'iBuyer à iBuyer, le processus se déroule généralement comme suit :

Un vendeur de maison visite un site Web iBuyer et saisit des informations sur la propriété, en commençant par son adresse. Le site demande ensuite des détails supplémentaires tels que son état, son code postal, si le vendeur travaille avec un constructeur de maisons, s'il est déjà répertorié sur MLS, à quelle vitesse il doit le vendre, etc.

Ensuite, le site Web exécute un algorithme qui calcule la valeur future de la maison. L'algorithme de chaque iBuyer fonctionne légèrement différemment, mais tous exécutent des comps sur le marché local, un peu comme ce que vous feriez normalement lorsque vous vous préparez pour une présentation de liste ou lorsque vous utilisez un générateur de comp MLS.

Une fois que le vendeur a fourni toutes les informations qui lui ont été demandées, il recevra une offre initiale en espèces pour la maison en aussi peu que 24 heures. Bien sûr, ce n'est pas exactement instantané, mais c'est beaucoup plus rapide que dans une transaction immobilière ordinaire.

Une fois que le vendeur à domicile reçoit l'offre de l'iBuyer, il peut choisir de l'accepter ou de la rejeter. La grande majorité des iBuyers n'autorisent aucune contre-offre.

Si le vendeur accepte l'offre, l'iBuyer enverra un représentant pour évaluer la propriété en personne. S'ils ne voient aucun problème structurel majeur, le processus se poursuit. Mais s'il découvre des problèmes non mentionnés par le vendeur, l'iBuyer peut baisser son offre ou simplement la rejeter purement et simplement.

Une fois que l'iBuyer prend possession de la propriété, il effectue toutes les réparations dont il a besoin, puis il engage des agents tiers pour les aider à vendre leur maison, ou utilise ses propres agents et courtiers inscripteurs.

Comment et pourquoi iBuying a commencé

L'idée derrière iBuyers n'est pas nouvelle. Les flippers immobiliers et les investisseurs immobiliers suivent un processus similaire depuis que l'immobilier existe. Mais dans sa forme actuelle hautement automatisée, il n'existe que depuis peu de temps.

Le premier grand iBuyer moderne, Opendoor, a été lancé pour la première fois en 2013. Depuis lors, de nombreux autres grands iBuyers sont arrivés sur le marché. Certains des plus grands incluent Offerpad, Knock et Zillow.

Ne voulant pas manquer l'action, certaines grandes sociétés immobilières traditionnelles telles que Keller Williams et Coldwell Banker ont commencé à proposer leur propre version des services iBuying.

Pourquoi un propriétaire voudrait-il vendre à un iBuyer

1. Rapidité - La raison de loin la plus attrayante pour vendre à un iBuyer est la rapidité du processus.

Selon Realtor.com, la maison médiane aux États-Unis passe environ 53 jours sur le marché à partir du jour de son inscription jusqu'à la signature des documents finaux. Ce montant peut varier considérablement d'un marché à l'autre.

Avec un iBuyer, l'ensemble du processus peut être effectué en une semaine ou deux.

2. Commodité - Parce que le propriétaire vend sa maison "telle quelle", il n'aura pas besoin de se soucier de la mise en scène, de garder la maison prête pour les visites, ni d'avoir à quitter chaque fois que son agent fait une visite.

Et tendre la main à l'iBuyer pour une offre est aussi simple que de remplir un simple questionnaire sur leur site Web.

3. Flexibilité - Dans une transaction immobilière typique, les vendeurs de maisons sont à la merci du processus et peuvent être contraints de porter deux hypothèques pendant un certain temps lorsqu'ils vendent leur première maison. Dans certains cas, ils peuvent avoir besoin de louer leur maison auprès des nouveaux propriétaires lorsqu'ils trouvent une nouvelle maison.

Bien que les transactions iBuying soient certainement rapides, les vendeurs ne sont pas obligés de partir immédiatement dès la fin du processus.

La majorité des iBuyers donnent aux vendeurs une date de clôture flexible et peuvent même leur permettre de l'ajuster à nouveau si nécessaire.

Pourquoi un propriétaire éviterait-il les iBuyers

iBuyers ne paie JAMAIS le gros prix

Dans une transaction iBuyer, l'iBuyer détient toutes les cartes. Il n'y a pas de place pour la négociation et le vendeur à domicile accepte l'offre ou la laisse à la table.

De plus, comme l'iBuyer sait que le propriétaire est pressé de vendre, il peut s'en tirer avec un prix inférieur. Et même si un propriétaire peut penser qu'un prix aussi bas est compensé par le fait qu'il n'a pas à payer la commission d'un agent, il finit par payer un pourcentage encore plus élevé de sa vente aux iBuyers.

Au début de 2020, les frais de service typiques facturés par iBuyers étaient d'environ 6% à 8% de la valeur de la propriété (par rapport aux 5 à 6% généralement facturés par les agents immobiliers).

Disponibilité limitée

iBuying est encore relativement nouveau, il n'est donc pas encore disponible partout aux États-Unis. De nombreux iBuyers n'opèrent que dans quelques villes sélectionnées où ils peuvent raisonnablement s'attendre à vendre leur maison rapidement.

De plus, contrairement aux acheteurs immobiliers ou aux investisseurs immobiliers privés, les iBuyers ne s'intéressent qu'aux maisons qui sont déjà en bon état et ne nécessitent pas de réparations importantes.

L'avenir des iBuyers (et pourquoi vous ne devriez pas avoir peur des iBuyers)

Il est impossible de prédire avec précision l'avenir. Prenez donc ces prédictions avec un grain de sel, et comme résultat des données disponibles fin 2020.

Lorsque les iBuyers sont entrés en scène du début au milieu des années 2010, ils ont immédiatement perturbé le marché immobilier et sont devenus une concurrence directe aux agents immobiliers dans les zones dans lesquelles ils opéraient. Mais désormais en pleine épidémie de Covid-19, les disrupteurs ont été dérangés.

En mars 2020, les quatre plus grands iBuyers (Opendoor, Zillow, Offerpad et Redfin) ont tous temporairement interrompu leurs services iBuying.

Bien que l'intervention du gouvernement et les fermetures obligatoires aient un rôle à jouer dans cette interruption, nous devons également tenir compte de la manière dont l'économie et les modèles commerciaux d'iBuyer ont plus à voir avec cela.

Fondamentalement, les iBuyers gagnent de l'argent en gérant les risques. Il y a toujours un risque à acheter une maison, dans l'espoir de la revendre rapidement avec un joli profit.

Quelqu'un doit payer pour ce risque de compensation, et ce n'est pas l'acheteur final. C'est le premier vendeur à domicile.

C'est là que les frais facturés par iBuyer entrent en jeu.

Avant la pandémie, la moyenne qu'un iBuyer facturait était d'environ 6 à 8 %. Mais avec la fermeture de tant de services non essentiels, tant d'incertitudes dans la vie des gens et les acheteurs et vendeurs de maisons étant beaucoup plus prudents et conservateurs en matière d'immobilier, les iBuyers sont désormais confrontés à un risque plus élevé.

Si Covid-19 continue de perturber la vie des gens pour le reste de 2020 et la majeure partie de 2021, les iBuyers devront compenser leur niveau de risque accru soit en augmentant encore plus leurs frais, soit en continuant à courir à perte sur le front des iBuyers, et compenser ces pertes ailleurs.

Mettons quelque chose au clair; le modèle commercial iBuyer ne disparaîtra PAS de sitôt. Cependant, il est peu probable que toutes les entreprises iBuyer survivent à Covid-19 et au ralentissement économique qui l'accompagne.

Cependant, les grandes entreprises avec beaucoup de capital telles que Zillow et Redfin sont beaucoup plus susceptibles de survivre ET de diriger le champ iBuyer de l'autre côté de la nouvelle économie.

Cela dit, les iBuyers ne remplaceront PAS les agents immobiliers. Étant donné qu'une maison est généralement l'actif le plus important que possèdent les propriétaires, s'ils ont besoin de la vendre, ils voudront en tirer le plus d'argent possible.

La commission des agents immobiliers est directement liée au prix final de la maison, ce qui les incite davantage à se battre pour obtenir une meilleure offre pour leur client. S'ils sont capables de communiquer ce fait seuls aux vendeurs de maisons, ils constituent un argument puissant pour établir leur propre valeur.

Conclusion

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