Cara Memulai Perusahaan Konstruksi di New York

Industri konstruksi di New York adalah salah satu yang terbesar di negara ini, mempekerjakan hampir 390.000 orang di metro NYC saja. Peluangnya sangat besar, mulai dari proyek infrastruktur publik di bawah rencana modal miliaran dolar Otoritas Transportasi Metropolitan (MTA) hingga meningkatnya permintaan perumahan di wilayah-wilayah tersebut.

Tentu saja, tidak semuanya terbalik. Dengan semua peluang ini muncullah persaingan yang ketat dan banyak peraturan yang harus dipatuhi. Meluncurkan perusahaan konstruksi di New York berarti menjalani perizinan tingkat kota yang ketat, biaya operasional yang lebih tinggi dari rata-rata, dan undang-undang ketenagakerjaan yang kuat yang menuntut kepatuhan mutlak.

Dalam panduan ini, kami akan memandu Anda langkah demi langkah melalui proses memulai perusahaan Anda—mencakup pendaftaran, izin, peraturan ketenagakerjaan, asuransi, dan biaya, ditambah tip untuk pertumbuhan jangka panjang.

Cara Menjadi Kontraktor di New York: Panduan Langkah demi Langkah

Memulai bisnis konstruksi di New York memerlukan strategi, kepatuhan, dan langkah yang tepat. Inilah tepatnya cara menyiapkan diri Anda untuk sukses.

Sebelum kita mendalami cara memulai perusahaan konstruksi di New York, Anda memerlukan gambaran yang jelas tentang permintaan, persaingan, dan di mana ceruk pasar Anda cocok dengan pasar lokal.

Sektor konstruksi di New York sangat besar. Wilayah metro NYC memimpin negara ini dengan 388.700 pekerjaan konstruksi pada tahun 2024. Meskipun total pekerjaan konstruksi di seluruh negara bagian masih 4% di bawah tingkat sebelum pandemi, permintaan terus meningkat karena kebutuhan perumahan dan investasi infrastruktur.

Rencana modal MTA senilai $54,8 miliar mendanai proyek-proyek besar hingga tahun 2024, dan New York State Contract Reporter mencantumkan ratusan penawaran publik langsung di seluruh negara bagian, menjadikan kontrak pemerintah sebagai saluran yang dapat diandalkan untuk pekerjaan.

Selain itu, kontraktor kecil mendominasi dalam hal jumlah, dengan 91% perusahaan konstruksi di NYC memiliki kurang dari 20 karyawan, meskipun pemain besar seperti Turner dan Skanska memimpin pekerjaan umum berskala besar.

Mengkhususkan diri dalam perdagangan seperti HVAC, pipa ledeng, listrik, atau retrofit ramah lingkungan menjadikan perusahaan baru lebih kompetitif. Daerah-daerah ini termasuk dalam kontrak perdagangan khusus, yang diproyeksikan tumbuh sebesar 23,2% di seluruh negara bagian pada tahun 2030.

Struktur hukum Anda menentukan cara Anda dikenakan pajak, paparan tanggung jawab pribadi Anda, dan seberapa mudah Anda dapat melakukan penskalaan. Di New York, menyiapkannya sejak awal akan menyelamatkan Anda dari sakit kepala nantinya.

Struktur bisnis umum

Pengusaha New York biasanya memilih dari 4 struktur bisnis:

• Kepemilikan tunggal.
• Kemitraan.
• Perseroan terbatas (LLC).
• Korporasi (C atau S Corp).

Kepemilikan perseorangan dan kemitraan adalah bentuk yang paling sederhana, namun tidak memberikan perlindungan tanggung jawab pribadi. Korporasi melindungi aset pribadi tetapi memiliki formalitas dan potensi pajak berganda. LLC menawarkan jalan tengah dengan perlindungan tanggung jawab yang kuat dan fleksibilitas dalam perlakuan pajak.

Mengapa sebagian besar kontraktor memilih LLC

LLC populer di kalangan kontraktor karena mereka memisahkan aset pribadi dari risiko bisnis. Ditambah lagi, New York LLC adalah entitas pass-through, yang berarti keuntungan bisnis tidak termasuk pajak perusahaan dan mengalir langsung ke laporan pajak pribadi pemiliknya. Ini kecuali pemilik memilih untuk membayar pajak perusahaan.

Implikasi pajak di New York

Secara default, anggota tunggal LLC adalah “entitas yang diabaikan”, dengan pendapatan yang dilaporkan pada laporan pajak penghasilan pribadi pemiliknya di New York. Jika dikenakan pajak sebagai kemitraan atau korporasi (termasuk S Corp), berlaku aturan pengarsipan yang berbeda. Semua LLC harus membayar biaya pengarsipan tahunan berdasarkan pendapatan kotor, berkisar antara $25 hingga $4,500 untuk mereka yang berpenghasilan tinggi.

Pendaftaran resmi adalah landasan hukum bisnis Anda, yang memastikan kepatuhan terhadap peraturan negara bagian, memungkinkan pengajuan pajak, dan membangun kredibilitas Anda.

Ajukan ke Departemen Luar Negeri

Untuk membentuk LLC, ajukan Anggaran Organisasi (Formulir DOS‑1336) ke Departemen Luar Negeri New York, baik secara online atau melalui pos, bersama dengan biaya pengajuan $200. Setelah diproses, Anda akan menerima tanda terima pengajuan yang mengonfirmasi status hukum LLC Anda.

New York juga mengamanatkan publikasi pemberitahuan pembentukan LLC Anda di 2 surat kabar (ditunjuk oleh panitera daerah) selama 6 minggu berturut-turut. Setelah itu, Anda harus mengajukan Sertifikat Publikasi ke Departemen Luar Negeri dan membayar biaya tambahan $50.

Dapatkan EIN dari IRS

Nomor Identifikasi Pemberi Kerja (EIN) diperlukan untuk mempekerjakan karyawan, membuka rekening bank bisnis, dan menyelesaikan pengajuan pajak. Ajukan permohonan online secara gratis di situs web IRS, di mana biasanya Anda akan segera menerimanya.

Daftarkan pajak Negara Bagian New York

Jika Anda akan melakukan penjualan kena pajak (misalnya material, jasa), Anda harus mendaftar untuk mendapatkan Certificate of Authority dari Departemen Perpajakan dan Keuangan Negara Bagian New York. Ini memungkinkan Anda mengumpulkan dan mengirimkan pajak penjualan. Tidak ada biaya, dan pendaftaran harus diselesaikan setidaknya 20 hari sebelum memulai operasi.

Selain pajak penjualan, Anda juga harus mendaftar untuk pemotongan pajak penghasilan dan asuransi pengangguran melalui portal New York Business Express setelah Anda mulai mempekerjakan atau menghasilkan pendapatan kena pajak.

Perizinan di New York berbeda-beda menurut wilayah dan perdagangan. Sebelum Anda dapat bekerja secara legal, Anda harus memahami dan mematuhi peraturan setempat, peraturan pembaruan yang sedang berlangsung, dan konsekuensi dari ketidakpatuhan.

Lisensi kontraktor umum

Di Kota New York, kontraktor umum yang membangun 1-3 rumah keluarga harus mendaftar ke Departemen Bangunan (DOB), melewati pemeriksaan latar belakang dan menyerahkan dokumen seperti tanda pengenal, bukti tempat tinggal, alamat bisnis, dan asuransi (biasanya termasuk perlindungan tanggung jawab umum sebesar $1 juta, kompensasi pekerja, dan asuransi kecacatan) serta biaya investigasi sebesar $330.

Pendaftaran berlaku selama 1 tahun, setelah itu Anda harus mendaftar lagi atau memulai dari awal jika sudah habis masa berlakunya.

Sebagai contoh betapa spesifiknya perizinan lokal, di Suffolk County, lisensi kontraktor perbaikan rumah memerlukan permohonan, tanda pengenal, bukti asuransi dan tunjangan atau pengecualian pekerja, kelulusan ujian tertulis, dan biaya pendaftaran sebesar $200. Ini sepenuhnya merupakan undang-undang yang dilokalkan, jadi pastikan Anda menghubungi otoritas setempat untuk mendapatkan informasi yang paling akurat.

Lisensi kontraktor khusus

Di tingkat negara bagian, operasi seperti pembuangan asbes, pengoperasian derek, dan penanganan bahan peledak memerlukan sertifikasi melalui unit Perizinan dan Sertifikasi Departemen Tenaga Kerja Negara Bagian New York (NYSDOL).

Kontraktor asbes secara khusus memerlukan Lisensi Penanganan Asbes yang dikeluarkan oleh NYSDOL.

Lisensi HVAC, kelistrikan, dan perpipaan ditangani secara lokal. Misalnya, NYC menerbitkan beberapa lisensi terkait HVAC melalui DOB dan FDNY (Departemen Pemadam Kebakaran New York), masing-masing dengan pengalaman, ujian, dan persyaratan perpanjangannya sendiri.

Persyaratan & penalti

Lisensi dan sertifikasi biasanya memerlukan bukti pengalaman, ujian, pemeriksaan latar belakang, dan asuransi. Pembaruan diperlukan per wilayah, seperti setiap 2 tahun untuk izin perbaikan rumah di NYC.

Beroperasi tanpa izin yang tepat dapat mengakibatkan penalti, denda, penghentian proyek, atau diskualifikasi dari penawaran di masa mendatang.

Asuransi melindungi bisnis Anda, karyawan Anda, dan aset Anda. Tanpa hal ini, satu kecelakaan saja dapat menghentikan proyek atau mengakibatkan denda yang besar.

Cakupan wajib di New York

• Asuransi Kompensasi Pekerja diwajibkan untuk hampir semua pemberi kerja di Negara Bagian New York yang memiliki karyawan. Kontraktor independen mungkin memerlukan perlindungan jika diperlakukan seperti karyawan.
  
• Asuransi Tunjangan Disabilitas wajib bagi bisnis yang memiliki setidaknya 1 karyawan selain pemilik, dan menanggung cedera atau penyakit di luar pekerjaan.
  
• Asuransi Pengangguran harus didaftarkan melalui Departemen Tenaga Kerja Negara Bagian New York, umumnya ketika membayar upah sebesar $300 atau lebih per kuartal.
  
• Asuransi Tanggung Jawab Umum biasanya diperlukan untuk kontrak kota dan publik, seringkali dengan jumlah minimum $1 juta per kejadian dan total $2 juta.

Cakupan opsional (tetapi bermanfaat).

• Asuransi Mobil Komersial: Direkomendasikan jika Anda menggunakan kendaraan untuk bekerja; minimum umum adalah gabungan batas tunggal $1 juta.
  
• Asuransi Risiko & Peralatan Pembangun: Tidak selalu diperlukan, namun cerdas untuk operasi dengan banyak aset atau proyek bernilai tinggi.

Kisaran biaya berdasarkan ukuran perusahaan

• Kompensasi Pekerja: Bisnis kecil di NYC dapat mengharapkan premi mulai dari $45 hingga $283 per bulan, tergantung pada kelas perdagangan dan risiko. Misalnya, kontraktor umum biasanya membayar sekitar $283 per bulan.

Sebelum memberikan keputusan atau mengajukan penawaran, Anda harus mendapatkan izin yang tepat: jika tidak melakukan hal tersebut di New York, hal ini dapat mengakibatkan perintah penghentian kerja, denda, atau hal yang lebih buruk lagi.

Izin mendirikan bangunan di NYC

Semua konstruksi penting, termasuk pembangunan baru, pembongkaran, renovasi besar-besaran, dan pekerjaan struktural, memerlukan izin mendirikan bangunan melalui DOB NOW: Build, platform pengajuan online Departemen Bangunan Kota New York.

Profesional berlisensi, seperti Insinyur Profesional (PE) atau Arsitek Terdaftar (RA), harus mengajukan aplikasi, membayar biaya yang diperlukan, menanggapi setiap keberatan resmi, dan mengunduh izin yang disetujui langsung melalui sistem DOB SEKARANG: Bangun.

Pengajuan kecil (Perubahan Tipe 1, atau sertifikasi mandiri “Alt 1”), misalnya, mengubah rumah satu keluarga menjadi tempat tinggal 2 keluarga atau memindahkan dinding interior yang tidak menahan beban, seringkali dapat diproses hanya dalam waktu 3-4 minggu.

Rencana penuh, seperti membangun gedung bertingkat baru, menambah lantai tambahan, atau membuat perubahan struktural pada fondasi bangunan atau rangka baja, lebih kompleks dan biasanya memerlukan waktu 3-4 bulan untuk ditinjau, tergantung pada kompleksitas desain dan keberatan yang diajukan.

Surety bond untuk proyek publik

Kontrak publik sering kali memerlukan jaminan kinerja dan pembayaran. Jaminan ini melindungi pemilik dan subkontraktor jika terjadi kegagalan kontraktor.

New York memberlakukan hal ini melalui kerangka “Little Miller Act”, yang mewajibkan obligasi semacam itu untuk sebagian besar pekerjaan umum. Di NYC, peran tertentu, seperti kontraktor perbaikan rumah berlisensi, diharuskan memasang jaminan jaminan sebesar $20.000 untuk melindungi konsumen dari ketidakpatuhan atau pekerjaan yang buruk.

Izin lingkungan & asbes

Menangani bahan yang diatur atau membuang puing-puing berbahaya memerlukan izin Departemen Konservasi Lingkungan (DEC) Negara Bagian New York berdasarkan Uniform Procedures Act (UPA). Ini mencakup pekerjaan seperti penggalian, pembuangan puing-puing, atau mitigasi kontaminasi.

Secara khusus, asbes rapuh harus diangkut hanya oleh pengangkut limbah yang memiliki izin DEC Part 364 ke fasilitas pembuangan yang disetujui, dengan standar penanganan yang ketat.

Mematuhi peraturan ketenagakerjaan yang rumit di New York tidak bisa dinegosiasikan. Mengabaikannya dapat mengakibatkan hukuman berat, penawaran dilarang, atau bahkan tanggung jawab pidana.

Aturan upah & jam

Mulai 1 Januari 2025, upah minimum adalah $16,50 per jam di New York City, Long Island, dan Westchester, dan $15,50 per jam di bagian utara.

Upah yang berlaku adalah wajib dalam kontrak pekerjaan umum berdasarkan Undang-Undang Ketenagakerjaan New York. Misalnya, pembuat boiler di Nassau County harus dibayar $68,88 per jam ditambah tunjangan tambahan sebesar $26,85.

Upah pekerjaan umum mencakup lembur, premi malam, tarif hari libur, dan tunjangan.

Kehadiran serikat pekerja & persyaratan perekrutan

Serikat pekerja mendominasi konstruksi publik di New York, terutama di perkotaan. Proyek-proyek yang melampaui ambang batas tertentu (misalnya pemeliharaan senilai $3 juta, konstruksi senilai $5 juta) sering kali memerlukan penggunaan tenaga kerja magang. Program magang terdaftar menawarkan pelatihan terstruktur dan berbayar dan diawasi oleh NYSDOL.

Standar keselamatan & Hukum Perancah

Undang-Undang Perancah NY (UU Ketenagakerjaan §240) membebankan tanggung jawab mutlak pada kontraktor dan pemilik atas cedera akibat jatuh atau benda jatuh, apa pun kesalahannya. Hal ini meningkatkan biaya asuransi dan kepatuhan namun tetap melindungi pekerja.

Hukuman untuk ketidakpatuhan

Pelanggaran seperti tidak membayar upah yang berlaku atau mengabaikan persyaratan magang atau keselamatan dapat mengakibatkan konsekuensi serius:

• Gaji kembali, bunga, dan denda.
• Larangan untuk mengikuti proyek penawaran umum di masa depan.

Tetap patuh tidak hanya melindungi bisnis Anda; hal ini membantu menempatkan Anda pada pertumbuhan dan kepercayaan, yang merupakan hal mendasar dalam memenangkan pekerjaan berkelanjutan di pasar yang kompetitif seperti New York.

Mengamankan modal dan membangun basis klien sangat penting untuk penskalaan. Berikut adalah metode yang terbukti dapat dimanfaatkan oleh kontraktor New York untuk memulai dan memperluas operasi.

Tabungan pribadi & pinjaman berbasis komunitas

Pendanaan mandiri dari tabungan adalah hal biasa untuk pengeluaran awal, seperti asuransi atau peralatan. Bagi peminjam yang membutuhkan dukungan eksternal, New York menawarkan program pinjaman mikro, biasanya hingga $50.000, melalui perantara komunitas yang didukung Small Business Administration (SBA) untuk menutupi biaya awal dan skala kecil.

SBA & program pinjaman negara

Untuk bisnis konstruksi yang membutuhkan lebih banyak modal awal, Anda memiliki pilihan program SBA 7(a), yang ditangani melalui Kantor Distrik SBA di New York, yang memberikan pinjaman hingga $2 juta, dengan SBA menjamin hingga $1,5 juta—ideal untuk modal operasional atau pembelian peralatan.

Pinjaman SBA 504 menawarkan pembiayaan jangka panjang dengan suku bunga tetap (hingga $5 juta) khusus untuk real estat atau alat berat.

Terakhir, di tingkat negara bagian, Inisiatif Kredit Usaha Kecil (SSBCI) Negara Bagian New York memberikan pinjaman mikro di bawah $250.000 dan akses terhadap modal melalui mitra regional, yang bermanfaat bagi usaha kecil atau yang kurang terlayani.

Membangun basis klien Anda

Berjejaring dengan pengembang, arsitek, dan lembaga pemerintah sangat penting bagi setiap perusahaan manajemen konstruksi di New York yang ingin berkembang. Manfaatkan jaringan ini untuk mengungkap peluang proyek.

Selain itu, Pusat Pengembangan Usaha Kecil (SBDC) setempat menyediakan layanan konsultasi dan pelatihan gratis untuk membantu kontraktor mengasah strategi penjangkauan dan pemasaran.

Kontrak publik & platform penawaran

Daftarkan diri Anda dan pantau New York State Contract Reporter, yang saat ini mencantumkan ratusan penawaran publik terbuka mulai dari infrastruktur hingga layanan lokal.

Di sisi terpusat, Layanan Pengadaan OGS mengelola sekitar 1.500 kontrak tingkat negara bagian, menerbitkan kalender penawaran dan peluang.

Berapa Biaya Memulai Bisnis Konstruksi di New York?

Biaya untuk meluncurkan perusahaan konstruksi di New York bergantung pada lokasi, perdagangan, dan jumlah tenaga kerja. Membuat anggaran seakurat mungkin akan membantu Anda memulai dengan percaya diri. Berikut rincian biaya praktis berdasarkan data terkini khusus New York.

Pendaftaran & perizinan usaha

• Pengajuan LLC: $200 untuk mengajukan Anggaran Dasar ke Departemen Luar Negeri New York.
  
• Persyaratan publikasi: Tambahan $50 untuk Sertifikat Publikasi (ditambah biaya surat kabar).
  
• Lisensi Kontraktor Perbaikan Rumah (NYC): Biaya termasuk biaya ujian $50, Dana Perwalian Departemen Perlindungan Konsumen dan Pekerja (DCWP) $200, dan biaya lisensi variabel (kira-kira $25-$125 tergantung waktu), ditambah sidik jari.

Asuransi & ikatan

• Kompensasi Pekerja (usaha kecil): $45 per bulan ($540 per tahun).
  
• Kewajiban Umum: Diperkirakan $1.500-$5.000 per tahun.
  
• Surety Bond (perbaikan rumah NYC): Obligasi senilai $20,000 berharga sekitar $100-$150 per tahun, atau 1-3% dari jumlah obligasi.
  
• Perkiraan total asuransi dan obligasi (perusahaan kecil): Sekitar $2.000-$6.000+ per tahun.

Kantor atau ruang kerja

• Sewa Kantor Manhattan: Sekitar $5.000-$10.000 per bulan untuk ruangan seluas 1.000 kaki persegi, tergantung kelas (B–A).
  
• Bagian utara (misalnya Albany): Sewa kantor rata-rata $14,62-$22,29 per kaki persegi per tahun, atau sekitar $1,200-$1,850 per bulan.
  
• Rekan kerja: Alternatif yang terjangkau mulai dari $400 per bulan untuk ruang meja di New York.

Biaya tenaga kerja

• Gaji serikat pekerja vs. non-serikat pekerja: Pekerja serikat pekerja rata-rata $30-$40 per jam, sementara pekerja non-serikat memperoleh penghasilan $20-$30 per jam.

Peralatan & kepatuhan berkelanjutan

• Sewa/pembelian peralatan: Sangat bervariasi, tetapi Anda harus menganggarkan $5.000-$30.000+, tergantung pada kebutuhan peralatan dan mesin. Tentu saja, harga alat berat yang baru akan jauh lebih mahal dibandingkan alat-alat listrik bekas. Ini sangat bergantung pada jenis pekerjaan yang Anda lakukan dan seberapa besar tim Anda.
  
• Perpanjangan & pelatihan: Rencanakan $200-$500 setiap beberapa tahun untuk perpanjangan lisensi, ujian ulang, dan pelatihan keselamatan. Sekali lagi, ini adalah angka rata-rata kasar, karena hal ini sangat bergantung pada berapa banyak izin yang perlu Anda perbarui, dan untuk berapa banyak orang.

Tips Memulai Bisnis Konstruksi di New York

Luncurkan secara strategis dengan mematuhi peraturan lokal, memaksimalkan spesialisasi, dan merencanakan pertumbuhan berkelanjutan.

Pahami nuansa perizinan

• Tidak ada lisensi kontraktor umum di seluruh negara bagian di New York—lisensi dikelola di tingkat kota atau kabupaten.
• Untuk NYC, ajukan Lisensi Kontraktor Perbaikan Rumah melalui DCWP dengan persyaratan seperti ID, alamat bisnis, sertifikat pajak penjualan, dan bukti asuransi.

Mendaftar untuk tawaran pekerjaan umum

Efektif Desember 2024, kontraktor dan sub harus mendaftar di Daftar Kontraktor Pekerjaan Umum Negara sebelum melakukan penawaran pekerjaan publik. Jika hal ini tidak dilakukan, kelayakan proyek akan terhambat.

Mematuhi undang-undang ketenagakerjaan yang ketat

• Undang-Undang Ketenagakerjaan §240 (Undang-Undang Perancah) menyatakan bahwa kontraktor benar-benar bertanggung jawab atas cedera yang disebabkan oleh jatuh—bahkan tanpa kelalaian—menjadikan kepatuhan terhadap keselamatan menjadi penting.
• Kesalahan klasifikasi pekerja lepas dapat mengakibatkan hukuman yang serius. Ikuti panduan dengan cermat untuk menentukan status karyawan vs. kontraktor independen.

Prioritaskan perizinan yang tepat

Kegagalan untuk mendapatkan izin yang diperlukan, terutama untuk perbaikan rumah atau proyek struktural, dapat mengakibatkan penghentian pekerjaan, denda, dan masalah hukum. Selalu verifikasi persyaratan yurisdiksi setempat sebelum memulai pekerjaan apa pun.

FAQ

Penafian

Panduan ini disediakan hanya untuk tujuan informasi umum dan bukan merupakan nasihat hukum, pajak, atau profesional. Perizinan konstruksi, undang-undang ketenagakerjaan, persyaratan perizinan, dan peraturan perpajakan di New York dapat berubah dan mungkin berbeda menurut kota, kabupaten, atau jenis proyek. Kewajiban kepatuhan juga bergantung pada fakta dan keadaan spesifik bisnis Anda. Sebelum mengambil tindakan, konsultasikan dengan pengacara, akuntan, atau otoritas negara bagian atau lokal yang berkualifikasi untuk memastikan Anda memenuhi semua persyaratan hukum dan peraturan.