Façons dont les nouveaux (et à venir) plans de relance économique peuvent avoir un impact sur le marché du logement

Le président Biden a promulgué l'American Rescue Plan Act en mars 2021, envoyant des millions de chèques de relance de 1 400 dollars américains, prolongeant les allocations de chômage fédérales de 300 dollars par semaine et élargissant les crédits d'impôt pour enfants, entre autres. Le plan Build Back Better du président promet d'investir dans les infrastructures vitales et l'égalité du haut débit.

Quel sera l'impact de cette législation sur le marché immobilier ? Voici quelques réflexions du bureau d'un avocat chargé de la faillite à Philadelphie, David Offen .

La loi américaine sur le plan de sauvetage

L'American Rescue Plan Act était un projet de loi de relance de 1,9 billion de dollars destiné à stimuler l'économie, qui souffre encore plus d'un an après le début de la pandémie de COVID-19. Les principales dispositions de cette législation comprennent :

• Paiements de relance de 1 400 $ aux personnes gagnant moins de 75 000 $ par an et aux couples gagnant moins de 150 000 $ par an
• 300 $ par semaine de prolongation des allocations de chômage fédérales jusqu'au 6 septembre 2021
• Crédits d'impôt pour enfants entièrement remboursables : 3 000 $ pour les enfants de moins de 17 ans et 3 600 $ pour les enfants de moins de 6 ans
• Crédits d'impôt pour enfants et personnes à charge entièrement remboursables d'un montant de 4 000 $ pour une personne admissible et de 8 000 $ pour deux personnes admissibles ou plus
• Une prolongation du moratoire sur le paiement des prêts étudiants jusqu'au 6 septembre 2021
• Un crédit d'impôt pour les employeurs offrant des congés de maladie payés et des congés familiaux payés aux employés
• Prolongation d'une augmentation de 15 % des coupons alimentaires jusqu'en septembre 2021
• La dette de prêt étudiant annulée sera exonérée d'impôt, si une dette de prêt étudiant est annulée par une action exécutive ou législative à l'avenir
• Augmentation des impôts des particuliers et des sociétés fortunés
• Subventions aux petites entreprises, y compris le programme de protection des chèques de paie, les prêts d'urgence en cas de catastrophe par l'intermédiaire de l'administration des petites entreprises pour les entreprises de moins de dix employés, le soutien à la paie pour les constructeurs aéronautiques et les subventions aux opérateurs de sites fermés
• Soutien aux gouvernements locaux, étatiques et tribaux
• Financement de l'éducation pour aider à ouvrir des écoles
• Le financement du logement, qui sera développé plus loin dans cet article
• Financement de la distribution et de l'administration du vaccin COVID-19 ainsi que de la recherche des contacts, des EPI et des tests
• Subventions aux transports en commun, aux lignes de trains de banlieue, aux compagnies aériennes et aux aéroports
• Subventions à l'agriculture et aux exploitations appartenant à des Noirs
• Subventions pour les paiements COBRA jusqu'en septembre 2021 et augmentation des limites de revenu pour les subventions ACA

Cette loi a été conçue pour aider les industries, les entreprises et les particuliers les plus durement touchés par le ralentissement économique. En particulier, le logement a été abordé de la manière suivante :

Programmes d'aide à la location

La loi a réservé 21,6 milliards de dollars pour les programmes d'aide au loyer des États et locaux afin de fournir des subventions aux ménages éligibles pour payer le loyer et les services publics.

Fonds d'aide aux propriétaires

La loi a réservé 10 milliards de dollars aux gouvernements des États et locaux pour accorder des subventions aux propriétaires afin d'éviter les défauts de paiement et les saisies hypothécaires. Les subventions peuvent être utilisées pour payer les factures de services publics, les frais de HOA, les primes d'assurance contre les inondations et tout autre coût lié à la propriété.

Section 8 Titres de logement

La loi a réservé 5 milliards de dollars aux sans-abri ou récemment sans abri et à ceux qui fuient la violence domestique, les agressions sexuelles ou la traite des êtres humains pour se procurer et subventionner un logement.

Assistance nationale et locale aux sans-abri

La loi prévoyait 5 milliards de dollars pour les programmes étatiques et locaux afin de fournir une aide au logement, des conseils en matière de logement et des services de prévention de l'itinérance aux sans-abri et aux personnes à risque. Les gouvernements des États et locaux peuvent également utiliser ces fonds pour acheter et convertir des propriétés commerciales appropriées en abris ou en logements abordables.

Aide à l'énergie et à l'eau pour les personnes à faible revenu

La loi a mis de côté 4,5 milliards de dollars pour l'aide aux coûts de chauffage et de refroidissement et 500 millions de dollars en subventions pour les ménages à faible revenu pour aider à couvrir les coûts des services d'eau.

Aide au logement tribale et autochtone hawaïenne

La loi prévoyait 750 millions de dollars d'aide au logement pour les tribus et les autochtones hawaïens afin de payer le loyer ou d'autres frais de logement.

Soutien aux propriétaires en milieu rural

La Loi prévoyait 139 millions de dollars pour les programmes d'aide au logement rural.

De plus, le moratoire fédéral sur les paiements hypothécaires a été prolongé jusqu'en juin 2021.

Qu'est-ce que tout cela signifie pour le marché immobilier ?

À l'heure actuelle, les taux hypothécaires sont bas et stables, les stocks sont relativement bas et les prix des logements sont en hausse alors que l'économie se redresse lentement. Plus de personnes que jamais travaillent à distance, et beaucoup quittent les zones urbaines, où elles ont été forcées de vivre pour être proches de leur bureau, vers les zones suburbaines où elles peuvent obtenir plus d'espace pour leur argent.

Les agents immobiliers ont eu un an pour comprendre comment montrer et visiter les maisons en toute sécurité, et ce n'est pas problématique à ce stade. Ce qui peut être problématique, c'est la réflexion originale nécessaire pour prospérer sur le marché actuel. Que se passera-t-il en juin lorsque les propriétaires devront reprendre leurs versements hypothécaires ?

Ceux qui sont encore au chômage peuvent ne pas être en mesure de payer leur hypothèque. Dans ces cas, vous pouvez identifier les propriétés en difficulté et les cibler avec une campagne de marketing décrivant vos services et les transactions que vous avez effectuées dans leur région. Tirez parti de votre marque, de votre réputation et de vos relations établies pour atteindre et entrer en contact avec ces vendeurs potentiels.

Alors que la valeur des propriétés est en hausse, il peut y avoir moins de ventes à découvert, mais il y aura des saisies dans le cas des propriétaires qui tardent à prendre des mesures pour résoudre le problème d'un paiement hypothécaire inabordable. Vos relations avec les prêteurs locaux peuvent vous aider à identifier les maisons dans les procédures de pré-saisie et à cibler ces propriétaires.

Ceux qui cherchent à acheter seront confrontés à des défis tels que l'obtention d'un prêt hypothécaire, car les prêteurs et les programmes gouvernementaux ont augmenté les exigences de score FICO et exigé des acomptes. D'autres défis incluent l'identification des propriétés appropriées pendant cette période d'inventaire relativement faible et la soumission d'une offre qui sera acceptée. Les offres multiples sur les propriétés recherchées sont la norme en ce moment, alors conseillez à vos acheteurs de présenter leurs meilleures offres tout de suite pour augmenter leurs chances de succès.

Vos relations peuvent aider à identifier les propriétés qui seront bientôt mises sur le marché. Dans ces cas, vous pourrez peut-être faire visiter vos clients et soumettre une offre sur la propriété avant qu'elle n'atteigne le marché.

Et après?

Les progressistes à la Chambre continuent de faire pression pour des chèques de relance supplémentaires et une remise de 50 000 $ de dette de prêt étudiant pour chaque emprunteur. Le président Biden ne répond pas à l'appel. Au lieu de cela, il se concentre sur la législation pour financer des projets d'infrastructure, de systèmes d'eau, de large bande et d'énergie à hauteur de 2 billions de dollars.

Le président n'a proposé aucune autre aide directe aux Américains, mais une refonte des infrastructures, la création d'emplois et la lutte contre le changement climatique.

Le président prévoit une augmentation d'impôt de 28 % pour les sociétés afin de financer les éléments suivants :

• 621 milliards de dollars pour les infrastructures de transport, la rénovation de 10 000 ponts, 20 000 milles de routes, le remplacement de 50 000 véhicules de transport en commun diesel par des véhicules électriques et le développement d'un réseau national de chargeurs pour véhicules électriques ;
• 400 milliards de dollars pour les soins aux personnes âgées et handicapées ;
• 300 milliards de dollars pour l'amélioration des infrastructures d'eau potable, l'élargissement de l'accès au haut débit pour fournir un haut débit universel et abordable et la modernisation des réseaux électriques ;
• 300 milliards de dollars pour la construction et la rénovation de 500 000 projets de logements abordables, le remplacement de toutes les conduites en plomb des systèmes d'eau potable et la construction et la modernisation d'écoles ;
• 580 milliards de dollars pour la fabrication, la recherche et le développement et la formation professionnelle.

Au moment d'écrire ces lignes, le président rapporte que la seconde moitié de sa nouvelle proposition sera publiée "dans quelques semaines".

Qu'est-ce que cela signifie pour les agents immobiliers ?

Bref, il continuera d'être un marché de vendeurs.

Outre l'effet de la pandémie sur l'économie et le marché du logement, les millennials arrivent à maturité et cherchent à acheter leur première maison. Cette transition contribuera à des stocks bas, à des prix élevés et à la concurrence.

La proposition du président passera probablement sous une forme ou une autre, et les améliorations des infrastructures augmenteront la valeur des propriétés dans les zones où des travaux sont effectués sur les routes, les ponts et les écoles. Le haut débit universel augmentera particulièrement la valeur des emplacements actuellement mal desservis.

Cela étant dit, la création de nouveaux emplois par cette proposition pourrait réduire le nombre de propriétés en difficulté et compenser la tendance à venir vers les défauts de paiement et les saisies hypothécaires. Cela peut contribuer à réduire les stocks à mesure que les gens retrouvent un emploi et sont en mesure de payer leur hypothèque. Cela peut augmenter les stocks et la mobilité des propriétaires si les propriétaires sont obligés de déménager pour occuper un nouvel emploi. Bien sûr, tout dépend de la rapidité avec laquelle la législation est adoptée et si le moratoire sur les versements hypothécaires est prolongé au-delà de juin.

S'il y a un écart entre de nouvelles mesures de relance économique et les programmes de relance actuels, attendez-vous à une certaine volatilité du marché alors que les propriétés en difficulté commencent à arriver sur le marché. Les loyers grimperont à mesure que les propriétaires chercheront un autre logement.

Ce sera votre succès dans le réseautage, l'image de marque et l'augmentation et le maintien de la notoriété de votre marque qui vous fera ou détruira dans les mois à venir, indépendamment de l'action ou de l'inaction du gouvernement. Travaillez votre liste de clients et votre réseau pour vous tenir au courant des opportunités au fur et à mesure qu'elles se présentent, et dans ce marché chaud, agissez rapidement pour sécuriser le client et l'aider à acheter ou à vendre.

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