新的（和即將到來的）經濟刺激方案可能影響房地產市場的方式

拜登總統於 2021 年 3 月簽署了《美國救援計劃法》成為法律，發送了數百萬美元的 1,400 美元刺激性支票，延長每週 300 美元的聯邦失業救濟金，並擴大兒童稅收抵免等。 總統的“重建更好”計劃承諾投資於重要的基礎設施和寬帶平等。

這項立法將如何影響房地產市場？ 以下是忙碌的費城破產律師大衛·奧芬辦公室的一些想法。

美國救援計劃法

《美國救援計劃法》是一項 1.9 萬億美元的刺激法案，旨在提振經濟，該法案在 COVID-19 大流行後仍遭受一年多的影響。 該立法的主要規定包括：

• 向年收入低於 75,000 美元的個人和年收入低於 150,000 美元的夫婦支付 1400 美元的刺激金
• 每週 300 美元的聯邦失業救濟金延長至 2021 年 9 月 6 日
• 可全額退還的兒童稅收抵免：17 歲以下兒童 3,000 美元，6 歲以下兒童 3600 美元
• 可全額退還的兒童和受撫養人護理稅收抵免，一名符合條件的個人為 4,000 美元，兩名或更多符合條件的個人為 8,000 美元
• 學生貸款暫停支付期限延長至 2021 年 9 月 6 日
• 向提供帶薪病假和帶薪探親假的雇主提供稅收抵免
• 將食品券增加 15% 延長至 2021 年 9 月
• 如果未來的行政或立法行動免除任何學生貸款債務，免除的學生貸款債務應免稅
• 增加對富裕個人和公司的稅收
• 向小型企業提供的補助金，包括薪資保護計劃、通過小型企業管理局為少於 10 名工人的企業提供的緊急災難貸款、對航空製造商的工資支持以及關閉的場地運營商補助金
• 支持地方、州和部落政府
• 協助開辦學校的教育資金
• 住房資金，將在本文後面進行擴展
• 為 COVID-19 疫苗分發和管理以及接觸者追踪、個人防護裝備和測試提供資金
• 向公共交通、通勤鐵路、航空公司和機場提供補助
• 向農業和黑人擁有的農場提供補助
• 到 2021 年 9 月的 COBRA 付款補貼以及 ACA 補貼的收入限制增加

該法案旨在幫助那些受經濟衰退打擊最嚴重的行業、企業和個人。 具體而言，住房問題通過以下方式解決：

租賃援助計劃

該法案為州和地方租金援助計劃撥出 216 億美元，為符合條件的家庭提供補助，以支付租金和水電費。

房主援助基金

該法案為州和地方政府預留了 100 億美元，用於向房主提供贈款，以防止抵押貸款違約和喪失抵押品贖回權。 這些贈款可用於支付水電費、HOA 費用、洪水保險費和任何其他與財產相關的費用。

第 8 節 住房券

該法案為無家可歸者或最近無家可歸者以及逃避家庭暴力、性侵犯或人口販運的人預留了 50 億美元，用於購買和補貼住房。

州和地方無家可歸者援助

該法案為州和地方計劃撥出 50 億美元，為無家可歸者和高危人群提供租金援助、住房諮詢和無家可歸預防服務。 州和地方政府也可以使用這些資金購買合適的商業地產並將其轉換為避難所或經濟適用房。

低收入能源和水援助

該法案撥出 45 億美元用於援助供暖和製冷費用，並為低收入家庭撥款 5 億美元以幫助支付水服務費用。

部落和夏威夷原住民住房援助

該法案撥出 7.5 億美元用於為部落和夏威夷原住民提供住房援助，以支付租金或其他住房費用。

支持農村地區的房主

該法案為農村住房援助計劃預留了 1.39 億美元。

此外，聯邦抵押貸款支付暫停期延長至 2021 年 6 月。

這一切對房地產市場意味著什麼？

目前，抵押貸款利率低且穩定，庫存相對較低，隨著經濟緩慢復甦，房價也在上漲。 遠程工作的人比以往任何時候都多，許多人正在從被迫居住在辦公室附近的城市地區搬到郊區，在那裡他們可以花更多的錢獲得更多空間。

房地產經紀人花了一年的時間來弄清楚如何安全地展示和參觀房屋，目前這不是問題。 可能存在問題的是在當前市場中蓬勃發展所需的開箱即用思維。 當房主必須恢復支付抵押貸款時，六月會發生什麼？

那些仍然失業的人可能無法負擔抵押貸款。 在這些情況下，您可以識別不良資產，並通過描述您的服務和您在其所在地區完成的交易的營銷活動來定位它們。 利用您已建立的品牌、聲譽和人脈與這些潛在賣家聯繫並建立聯繫。

雖然房產價值上漲，但賣空可能會減少，但如果房主延遲採取行動解決無法負擔的抵押貸款支付問題，就會出現止贖。 您與當地貸方的聯繫可能會幫助您在止贖程序中識別房屋並針對這些房主。

那些希望購買的人將面臨諸如獲得抵押貸款等挑戰，因為貸方和政府計劃提高了 FICO 分數要求並要求首付。 其他挑戰包括在庫存相對較低的這段時間內確定合適的房產並提交將被接受的報價。 目前，對理想房產的多次報價是常態，因此建議您的買家立即提出他們最好的報價，以增加他們成功的機會。

您的人脈可能有助於確定即將上市的房產。 在這些情況下，您可以讓您的客戶參觀並在房產進入市場之前提交報價。

下一步是什麼？

眾議院的進步人士繼續推動額外的刺激檢查，並為每個借款人免除 50,000 美元的學生貸款債務。 拜登總統沒有聽從這個號召。 相反，他專注於立法，為基礎設施、供水系統、寬帶和能源項目提供 2 萬億美元的資金。

總統沒有提議對美國人進行任何進一步的直接救濟，而是對基礎設施進行大修、創造就業機會和應對氣候變化。

總統為企業提供 28% 的稅收增加，以資助以下項目：

• 6210 億美元用於交通基礎設施、改造 10,000 座橋樑、20,000 英里的道路、用電動汽車取代 50,000 輛柴油公共交通車輛，並開發全國電動汽車充電網絡；
• 4000億美元用於照顧老人和殘疾人；
• 3000 億美元用於改善飲用水基礎設施、擴大寬帶接入以提供普遍、負擔得起的寬帶，以及升級電網；
• 3000 億美元用於建設和改造 500,000 個經濟適用房項目，更換飲用水系統中的所有鉛管，以及建設和升級學校；
• 5800 億美元用於製造、研發和職業培訓。

在撰寫本文時，總統報告說，他的新提案的後半部分將在“幾週內”發布。

這對房地產經紀人意味著什麼？

簡而言之，它將繼續是賣方市場。

除了大流行對經濟和房地產市場的影響外，千禧一代正在成年並尋求購買他們的第一套房子。 這種轉變將導致低庫存、高價格和競爭。

總統的提案可能會以某種形式通過，基礎設施的改善將增加道路、橋樑和學校工作區域的房產價值。 通用寬帶將特別增加目前服務不足的地點的價值。

話雖如此，該提案創造的新就業機會可能會減少不良房產的數量，並抵消即將到來的抵押貸款違約和止贖趨勢。 隨著人們重新就業並能夠支付抵押貸款，這可能會導致庫存減少。 如果房主被迫搬家從事新工作，這可能會增加庫存和房主流動性。 當然，一切都取決於立法的通過速度以及抵押貸款的暫停是否延長到 6 月之後。

如果進一步的經濟刺激與當前的刺激計劃之間存在差距，預計隨著不良資產開始進入市場，市場會出現一些波動。 隨著房主尋求替代住房，租金將攀升。

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