¿Qué es la variación de zonificación?

Debe comenzar por comprender una ordenanza de zonificación. Las ordenanzas de zonificación definen cómo se usa la propiedad en áreas específicas. Cuando funcionan correctamente, realizan funciones como mantener las áreas residenciales libres de fábricas. Y definen lo que se puede utilizar para usos agrícolas, comerciales y de otro tipo.

Un ayuntamiento puede definir el uso. La ordenanza es la regla, la variación de zonificación es una excepción. Se otorgan caso por caso.

¿Qué es una variación de zonificación?

Una variación de zonificación es lo que necesitará cuando tenga la intención de cambiar el uso de la propiedad. Es posible que desee construir algo o modificar el edificio. Tal vez quieras construir algo en una propiedad vacante. En muchos casos, está buscando cambiar los requisitos de zonificación actuales.

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¿Cómo funciona la variación de la ordenanza de zonificación?

Los dueños de propiedades a menudo solicitan una variación de las condiciones de zonificación existentes. Tienen un plan para usar su tierra de una manera que se desvía de las leyes de zonificación existentes. Recuerda que las reglas cambian entre municipios.

Generalmente, así es como funciona una variación de bienes raíces.

1. Se presenta una solicitud de variación. Estos van a un Departamento de Planificación.
2. La aplicación está anunciada. Esto es en un periódico, a través de un letrero en el terreno en cuestión y en un sitio web.
3. Se lleva a cabo una audiencia pública para considerar la variación solicitada. El solicitante habla primero con la Comisión de Planificación. Esa comisión luego vota sobre la solicitud de una variación.
4. La Junta de Comisionados tiene la última palabra sobre cualquier solicitud de variación. Esta decisión es definitiva. Si se deniega una solicitud de variación de zonificación, puede enviar una nueva seis meses después.

Tipos de variaciones de zonificación

Básicamente, hay dos tipos diferentes de tipos de clasificación de zonificación. Los propietarios pueden solicitar cualquiera de los dos. La junta de apelaciones de zonificación establece las reglas para cada tipo.

Usar variaciones

Una variación de área permite que la tierra se use para otros fines bajo restricciones de zonificación. Los solicitantes podrían estar considerando obtener un cambio de zonificación para uso comercial en un área residencial.

Es posible que deseen cambiar las ordenanzas existentes para permitir que una propiedad existente permita viviendas múltiples. Los cambios de zonificación solicitados podrían solicitar uso industrial en un área comercial.

Estos cambios necesarios pueden ser contrarios a la forma en que se utiliza el vecindario circundante. Existe una gran carga de prueba para que el dueño de una propiedad demuestre dificultades innecesarias.

Variaciones de área

Una variación de área puede incluir colocar una cerca en el límite de la propiedad o construir una extensión de una casa. Estas variaciones permiten el uso de la tierra de una manera que de otro modo estaría restringida según los requisitos físicos o las dimensiones.

Por lo general, una variación de área debe demostrar que no tendrá un impacto negativo en el vecindario circundante. Una variación de área debe asegurarse de que haya un impacto mínimo en el medio ambiente. Eso incluye factores como el drenaje de la tierra en la propiedad. La congestión del tráfico y el ruido también se incluyen antes de tomar una determinación final.

¿Qué es un ejemplo de una variación de zonificación?

Una variación de zonificación es importante por varias razones. No modifican la zonificación de los inmuebles. El terrateniente puede usar la propiedad privada y tal vez construir estructuras de una manera que de otro modo no estaría permitida. Obtienen permiso legal para usar la tierra en virtud de una exención de las ordenanzas de zonificación regulares.

Estos son algunos ejemplos que afectan a un distrito residencial.

Solicitar la construcción de un edificio más alto de lo que generalmente se permite puede afectar los bienes raíces. Un solicitante también podría querer colocar una cerca en su vecindario. Otro ejemplo de una variación de uso es cambiar un edificio unifamiliar a uno multifamiliar.

Por qué la variación de zonificación es importante en los negocios

Las leyes de zonificación son importantes para las empresas físicas y otras. Por ejemplo, es posible que cada ciudad solo permita permisos de zonificación para tiendas minoristas en ciertas áreas.

Aquí hay cinco formas en que las variaciones pueden afectar su resultado final.

1. Se pueden prohibir algunos negocios: la propiedad puede dividirse en zonas para uso comercial o residencial. Es posible que no sea posible obtener una variación de zonificación.
2. ¿Hay suficiente estacionamiento?: Si no, busque el "uso razonable" como motivo para una variación. Estos equipamientos públicos entran en juego.
3. ¿Puede cambiar la propiedad?: ¿Puede actualizar para aumentar el valor de la propiedad? Busque un uso no conforme de un estatuto anterior.
4. Cuando su negocio está basado en el hogar: los propietarios cercanos pueden entrar en juego si está alquilando habitaciones. Es posible que deba encuestarlos antes de ir a la Junta de Zonificación.
5. Si desea construir en terrenos baldíos: como propietario, estará involucrado en este proceso que requiere mucho tiempo. Es posible que necesite una variación de uso.

¿Cómo puede solicitar variaciones de zonificación?

Las regulaciones de zonificación son las reglas básicas que las variaciones intentan cambiar. Debe tratar con el organismo de gobierno local que es más que probable que sea una Junta de Zonificación.

Estos son los pasos que debe seguir para las variaciones de zonificación. Tenga en cuenta que pueden ser diferentes dependiendo de dónde se encuentre. Este es el proceso para el estado de Nueva York.

1. Determinar la designación de zonificación

Obtenga esta información de una ciudad o municipio local. Aquí hay una muestra de una solicitud de zonificación y uso de la tierra.

2. Aplicar a la Junta Local de Zonificación

Consultar fechas de encuentro. Las presentaciones deben enviarse con anticipación. Además, un propietario debe presentar documentación de respaldo, como planos y encuestas.

3. Se concede una audiencia.

Se notifica a cualquier otro propietario que se vea afectado. En ese momento, se podría fijar una audiencia. Como propietario, puede concentrarse en rendimientos razonables. Que la propiedad no se puede vender a menos que se otorgue la variación.

4. Una determinación final

Puede ser llamado ante un órgano de gobierno como paso final. Podría ser un Ayuntamiento. Si se otorga su variación de uso u otros tipos, se emite a través de la Junta de Apelaciones de Zonificación. O un cuerpo político similar.

Algunos consejos:

• Recuerde cosas como las áreas escénicas están protegidas. Cuidan humedales, etc.
• “Carácter esencial”, se refiere a mantener la atmósfera de un vecindario.
• Para resumir, hay categorías de bienestar público a tener en cuenta, como "uso público". Esto explica el derecho inquebrantable del público a la tierra.

¿Cuál es la diferencia entre una variación por zonificación y uso no conforme?

Un uso no conforme es un cambio en la zonificación. Sin embargo, el uso existente todavía está permitido. Por otro lado, una variación mínima es una excepción a las leyes de zonificación existentes.

Aquí hay algo más a considerar. Las variaciones son como permisos de uso condicional. Ambos son limitados. Sin embargo, obtener una variación se trata de demostrar dificultades. Un propietario debe demostrar que no obtener uno afectará negativamente su negocio.

¿El dueño de una propiedad necesita una variación de zonificación para iniciar un negocio en el hogar?

Básicamente, eso depende de su jurisdicción local y del tipo de negocio que desee administrar. Las leyes de zonificación no deberían aplicarse si no tiene empleados o comercio sin cita previa.

Hay leyes de señalización en los municipios. Además, el tipo de mercancía que está produciendo y poniendo a la venta puede estar restringida. Piense en fertilizantes y productos químicos.

Al final, puede administrar un negocio en el hogar, pero debe cumplir con las leyes locales y estatales. Recuerde considerar también los impuestos y los requisitos de seguro. No solo hay que considerar la propiedad.

Estos pueden ser complicados. Ojo con vender parte de un lote y el resto es disconforme. Esa es una dificultad creada por uno mismo. No obtendrá una variación.

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