50 Uproszczonych zasad dotyczących nieruchomości (AD)

Jak często zdarza Ci się tłumaczyć swoim klientom warunki dotyczące nieruchomości?

Jeśli od jakiegoś czasu pracujesz jako agent nieruchomości, możesz śmiało powiedzieć, że to dużo. Choć czasami może to być frustrujące, w rzeczywistości dobrze jest otrzymywać tego rodzaju pytania. Nie tylko dlatego, że częścią twojej pracy jest edukowanie klientów, ale także dlatego, że odpowiadając na pytania, udowadniasz swoją wiedzę i sprawiasz, że klienci czują się pewniej w swoich umiejętnościach.

Ale czy nie byłoby wspaniale, gdyby wyjaśnienie terminów związanych z nieruchomościami było trochę łatwiejsze, a ty miałbyś zwięzły przewodnik, który wyjaśniał niektóre z najważniejszych terminów związanych z nieruchomościami w prostych słowach?

Jeśli tak, to dobra wiadomość! Przygotowaliśmy listę niektórych z najczęstszych i najważniejszych terminów dotyczących nieruchomości, o które często pytają Twoi klienci. W ten sposób możesz wysłać im tę listę lub użyć jej do odświeżenia własnej pamięci w razie potrzeby (a może nawet nauczyć się kilku nowych terminów samodzielnie).

Zacznijmy:

1. Współczynnik absorpcji

W nieruchomościach wskaźnik absorpcji rynku odnosi się do tego, jak szybko rynek wchłania lub pozbywa się zasobów mieszkaniowych. Innymi słowy, jak szybko aktualne zapasy zostają wyprzedane.

Wskaźnik absorpcji jest ważnym wskaźnikiem dla agentów nieruchomości i klientów, ponieważ może dostarczyć migawkę aktualnego stanu rynku nieruchomości i dać dobre wyobrażenie o tym, jak gorący jest rynek, jak szybko można spodziewać się sprzedaży nowa oferta i czy teraz jest odpowiednia pora na sprzedaż domu.

Chłonność rynku oblicza się dzieląc liczbę mieszkań sprzedanych w określonym czasie (np. w ciągu ostatnich 6 miesięcy) przez całkowite zasoby mieszkaniowe na danym terenie.

Przykład:

Załóżmy, że w Twoim mieście jest na sprzedaż 3000 domów. Jeśli nabywcy domów kupują 500 domów miesięcznie, wskaźnik absorpcji wynosi około 16% (500 sprzedanych domów podzielone przez 3000 domów).

Tradycyjnie wskaźnik absorpcji powyżej 20% wskazuje na rynek sprzedającego, a wskaźnik poniżej 15% na rynek kupującego. A między 15 a 20% oznacza rynek zrównoważony, na którym ani kupujący, ani sprzedający nie mają przewagi.

2. Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM)

Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu to rodzaj kredytu hipotecznego, którego oprocentowanie zmienia się przez cały okres kredytowania.

Oprocentowanie większości kredytów hipotecznych ARM zaczyna się jako stałe przez określony czas. Następnie odsetki są resetowane okresowo w określonym czasie, który może być roczny, dwuletni, a nawet miesięczny.

Najważniejszą cechą ARM są:

1. Początkowa stopa procentowa: Początkowa stopa procentowa ARM.
2. Okres korekty : czas, w którym początkowa stopa procentowa ARM pozostaje stała. Okres ten różni się w zależności od pożyczkodawcy. Ale na koniec oprocentowanie ARM jest przeliczane okresowo (zwykle co miesiąc).
3. Indeks : indeks, którego pożyczkodawca używa do dostosowania swoich stóp procentowych. Indeksy różnią się w zależności od pożyczkodawcy, ale niektóre z najczęstszych to rentowność zapadalności jednorocznych bonów skarbowych, 11. dzielnicowy indeks kosztów funduszy (COFI) i London Interbank Offered Rate (LIBOR).
4. Marża : Punkty procentowe, które pożyczkodawcy dodają do swojej stopy indeksu w celu obliczenia rzeczywistej stopy procentowej ARM.
5. Limity stóp procentowych : Limit wysokości oprocentowania lub miesięcznej płatności może być dostosowywany za każdym razem, gdy stopa procentowa jest ponownie obliczana.
6. Początkowy rabat : Promocja oferowana przez wielu pożyczkodawców hipotecznych na początku ARM. Wielokrotnie początkowa zniżka oferuje oprocentowanie poniżej średniej przez ograniczony czas, aby przyciągnąć więcej klientów.
7. Konwersja : klauzula umożliwiająca kredytobiorcom zamianę kredytu ARM na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w stałych punktach przez cały okres trwania kredytu ARM.

3. Uzupełnienie i poprawka

W trakcie transakcji zdarzają się sytuacje, w których pojawia się problem, który może spowodować konieczność wprowadzenia zmian w umowie. Albo z powodu wcześniej nieodkrytych problemów (ale miejmy nadzieję, że nie zostały celowo nieujawnione) z domem, który ma brzydką głowę (np. Nieszczelny dach), albo z innych powodów.

Gdyby tak się stało, agent sprzedającego musiałby wprowadzić poprawkę (lub zmianę) do umowy. Ta poprawka zajmuje zwykle całą stronę i odnosi się do pierwotnej umowy kupna-sprzedaży i musi zostać podpisana zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego.

Z drugiej strony aneks jest dodatkiem do umowy. Może się tak zdarzyć, gdy na przykład kupujący chce zatrzymać meble, oprawy oświetleniowe itp. sprzedającego.

W skrócie:

Dodatek = Dodatek do umowy.

Poprawka = Zmiana w umowie.

4. Amortyzacja

Spośród wszystkich warunków dotyczących nieruchomości na tej liście, jest to prawdopodobnie najbardziej korzystne dla kupujących. Amortyzacja to proces rozłożenia spłaty kredytu na dłuższy okres czasu poprzez planowanie miesięcznych (lub dwumiesięcznych) spłat. Te regularne płatności są podzielone na dwie główne części: raty kapitałowe i odsetkowe.

Rozkładając spłatę kredytu na długi okres, amortyzacja pozwala większości z nas na zakup towarów, na które w innym przypadku nie byłoby ich stać, takich jak domy, nowe samochody itp.

W przypadku kredytów hipotecznych okres amortyzacji wynosi zwykle od 15 do 30 lat, choć nie są niespotykane dłuższe i krótsze okresy amortyzacji.

5. Wycena

Wycena odnosi się do procesu obliczania rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości przez wykwalifikowanego eksperta. Głównym celem wyceny jest pomoc pożyczkodawcom w ustaleniu rzeczywistej wartości domu, aby nie pożyczać pożyczkobiorcy więcej pieniędzy niż to konieczne.

Jeśli wycena wartości nieruchomości jest niższa niż zaoferowana przez kupującego, pożyczkodawca może poprosić pożyczkobiorcę o samodzielne pokrycie różnicy.

6. Ocena

Wycena nieruchomości jest procesem niemal identycznym z wyceną, ponieważ oba terminy odnoszą się do kalkulacji wartości nieruchomości. Ale główna różnica polega na tym, że wycena jest dokonywana przez władze lokalne, przede wszystkim w celu obliczenia wartości domu dla celów podatku od nieruchomości.

7. Balon hipoteczny

Kredyt hipoteczny balonowy to pożyczka krótkoterminowa, zwykle trwająca od 5 do 7 lat, z początkowym okresem niskich lub żadnych miesięcznych spłat. Jednak pod koniec jego okresu kredytobiorca jest zobowiązany do spłaty całego salda jednorazowo.

Płatności miesięczne mają zazwyczaj bardzo niskie oprocentowanie, a czasami pożyczkobiorca musi zapłacić tylko odsetki.

Z tego typu pożyczki korzystają zazwyczaj domowe płetwy, firmy budowlane i inwestorzy, którzy większość swoich dochodów polegają na premiach na koniec roku.

8. Naruszenie umowy

Naruszenie umowy ma miejsce, gdy kupujący lub sprzedający narusza którykolwiek z warunków wiążącej umowy.

Naruszenie to może wahać się od czegoś stosunkowo niewielkiego, takiego jak spóźnienie o jeden dzień z płatnością, do czegoś takiego, jak niedostarczenie aktywów, całkowite wstrzymanie płatności itp.

9. Agent kupującego

Jak sama nazwa wskazuje, agent kupującego jest licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, który koncentruje się na reprezentowaniu interesów nabywcy domu podczas transakcji na rynku nieruchomości.

Obowiązki agenta kupującego obejmują negocjowanie najlepszej możliwej ceny za dom, zapewnienie najlepszych warunków, badanie okolicy domu i okolicy, upewnienie się, że dom został dokładnie i właściwie skontrolowany oraz ułatwienie procesu zakupu dla klienta.

10. Rynek kupującego!

Ilekroć rynek mieszkaniowy ma większą podaż mieszkań niż popyt przez dłuższy czas, co powoduje, że kupujący mają przewagę w negocjacjach cenowych, możemy powiedzieć, że rynek jest rynkiem kupującego.

11. Zamknięcie

Zamknięcie jest ostatnim i najważniejszym etapem transakcji na rynku nieruchomości. Podczas zamknięcia tytuł własności przechodzi ze sprzedającego na kupującego, wszyscy uczestnicy przeglądają, autoryzują, podpisują i datują szereg dokumentów prawnych (które różnią się w zależności od stanu).

Gdy własność nieruchomości zostanie pomyślnie przeniesiona ze sprzedającego na kupującego, a firma depozytowa zapłaci wszystkim odpowiednim stronom, kupujący będzie mógł rozpocząć wprowadzanie się i/lub rozpocząć remont nowej nieruchomości według własnego uznania.

12. Koszty zamknięcia

Koszty zamknięcia transakcji związanej z nieruchomością to wszystkie wydatki, które mają miejsce w procesie zakupu domu, poza opłaceniem uzgodnionej ceny nieruchomości.

Te koszty zamknięcia obejmują (między innymi) opłaty za udzielenie pożyczki, opłaty za wycenę, ubezpieczenie tytułu własności, podatki, opłaty za raport kredytowy itp.

Chociaż nie ma urzędowego, wykonalnego prawa, które określałoby, która strona płaci za jaki koszt zamknięcia, tradycyjnie oczekuje się, że kupujący pokryje wszelkie opłaty za udzielenie kredytu hipotecznego, podczas gdy sprzedający płaci prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami i inne opłaty związane z przeniesieniem nieruchomości.

Ale podobnie jak cena aukcji jest do negocjacji, kto płaci za jakie koszty zamknięcia można również negocjować.

13. Prowizja

W nieruchomościach prowizja jest wynagrodzeniem pośredników w obrocie nieruchomościami za świadczenie usług na rzecz kupujących i sprzedających.

W typowej transakcji dotyczącej nieruchomości sprzedający zgadza się zapłacić pewien procent ceny sprzedaży domu agentowi sprzedającego.

Agent sprzedający następnie oferuje około połowy tej prowizji jako zachętę dla agenta kupującego, który sprowadza kwalifikowanego kupującego.

14. List Zobowiązujący

Promowanie to formalny, prawny i wiążący dokument, który instytucja pożyczająca przekazuje pożyczkobiorcy jako dowód umowy na pożyczenie mu określonej kwoty pieniędzy na zakup domu lub nieruchomości.

Ten list zawiera wszystkie warunki pożyczki, w tym oprocentowanie, indeks, warunki spłaty, warunki zamknięcia itp.

Głównym celem listu zobowiązującego jest poinformowanie wnioskodawcy, że jego wniosek został w pełni rozpatrzony, a środki finansowe są dostępne dla wnioskodawcy. Jednak aby mieć dostęp do tych środków, pożyczkobiorca musi spełnić wszystkie warunki określone w promesie.

To zobowiązanie może zostać wykorzystane przez kredytobiorcę, aby udowodnić sprzedającemu, że ma dostęp do wystarczających środków na zakup domu i będzie mógł zamknąć transakcję w uzgodnionym terminie.

15. Wspólne obszary

Obszary wspólne to udogodnienia, do których mają wspólny dostęp właściciele domów i mieszkań w zamkniętym osiedlu, kompleksie mieszkaniowym i innych kompleksach wielorodzinnych.

Mogą to być siłownie, salony, pola golfowe, baseny, ogrody społeczne, boiska do koszykówki i parkingi.

16. Porównywalne

Porównywalne (powszechnie określane jako „comps”) to domy, które zostały niedawno sprzedane w okolicy ocenianej nieruchomości.

Comps są wykorzystywane w wycenie domów, aby uzyskać oszacowanie wartości godziwej, ile rynek jest gotów zapłacić za sprzedany dom.

Compsy wykorzystywane są zarówno przez indywidualnych pośredników w obrocie nieruchomościami dokonującymi nieoficjalnych wycen nieruchomości, jak i przez profesjonalnych rzeczoznawców majątkowych.

17. Porównawcza analiza rynku

Analiza porównawcza rynku to proces wykorzystania porównywalnych nieruchomości do obliczenia, ile rynek jest skłonny zapłacić za dom.

Ponieważ żadne dwie nieruchomości nie są dokładnie takie same, a wiele czynników może wpływać na cenę nieruchomości, analiza rynku musi uwzględniać te różnice (takie jak lokalizacja, wiek, udogodnienia, takie jak basen) przy opracowywaniu szacunkowej ceny.

18. Awaryjne

Zdarzają się sytuacje, w których transakcja dotycząca nieruchomości nie przebiega zgodnie z planem lub właściciel domu napotyka trudności ekonomiczne, problemy zdrowotne itp. po zakupie domu.

Te niefortunne wydarzenia nazywane są nieprzewidzianymi zdarzeniami.

Aby zaplanować nieprzewidziane sytuacje, nabywcom domów zaleca się odłożenie pewnej kwoty pieniędzy jako poduszki na wypadek sytuacji awaryjnych.

Umowy dotyczące nieruchomości mogą zawierać klauzule awaryjne na wypadek, gdyby coś poszło nie tak podczas procesu zakupu. W ten sposób kupujący mają prawo wycofać się z umowy lub zażądać usunięcia lub dodania pewnych poprawek do umowy.

19. Kontroferta

Kontroferta to odrzucenie pierwotnej oferty kupującego dom, która jest następnie zastępowana inną ofertą przez sprzedającego.

Ta kontroferta daje kupującemu trzy możliwości: zaakceptować kontrofertę, odrzucić kontrofertę lub całkowicie ją odrzucić.

20. Stosunek zadłużenia do dochodów

Wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) to miernik używany do pomiaru zdolności danej osoby do spłaty pożyczek. Stosunek ten polega na tym, że co miesiąc dochód brutto danej osoby przeznacza się na spłatę zadłużenia i dzieli go przez dochód brutto.

Wskaźnik DTI jest powszechnie używany przez kredytodawców hipotecznych jako część ich algorytmu w celu ustalenia, czy udzielić pożyczki, czy nie.

21. Czyn i tytuł

Czyn i tytuł to terminy, które są często używane zamiennie w mowie potocznej, podobnie jak samochód i samochód.

Ale z prawnego punktu widzenia istnieje znacząca różnica.

„Tytuł” ​​to prawnicze pojęcie własności. Osoba może posiadać tytuł (lub własność) dóbr materialnych, takich jak dom lub samochód, lub niematerialnych, takich jak patent, pomysł na biznes, piosenka itp.

Aktem natomiast jest dokument prawny, który poświadcza, że ​​osoba posiada tytuł własności.

22. Amortyzacja

W mowie potocznej słowem amortyzacja określa się dobro, takie jak samochód, który z biegiem czasu traci na wartości w wyniku normalnego zużycia eksploatacyjnego.

Amortyzacja jest zazwyczaj uważana za ujemną, ponieważ oznacza utratę wartości. Ale w przypadku inwestycji w nieruchomości amortyzacja może być rzeczywiście korzystna.

Konstrukcje, urządzenia, toalety, umywalki, szafki i prawie wszystko, co jest związane z nieruchomością (z wyjątkiem samej ziemi) ulega amortyzacji w miarę upływu czasu.

Wiele stanów zezwala właścicielowi nieruchomości na odliczenie od podatku w celu zrównoważenia normalnej amortyzacji nieruchomości. Ale jeśli nieruchomość jest inwestycją generującą dochód, jak np. apartamentowiec, wartość samej inwestycji ZWIĘKSZA SIĘ z czasem (w miarę wzrostu czynszu rocznego).

Dzięki odliczeniu amortyzacji, właściciel nieruchomości z biegiem czasu płaci coraz mniej podatków, a jednocześnie zwiększa się przepływ gotówki z nieruchomości.

23. Ujawnienie

Ujawnienie przez sprzedawcę to dokument dostarczony przez sprzedawcę domu kupującemu, który informuje kupującego (ujawnia) znane problemy z nieruchomością, jej najbliższe otoczenie (takie jak zanieczyszczenie powietrza i dźwięku), wymagania dotyczące konserwacji historycznej nieruchomości i inne wymagane czynniki zgodnie z prawem do ujawnienia.

24. Zaliczka

Zaliczka to jednorazowa płatność gotówkowa, wymagana przez instytucję finansową przed wypłatą środków na zakup drogiego dobra (w przypadku nieruchomości).

Ta zaliczka stanowi zazwyczaj pewien procent całej ceny zakupu. Na przykład wielu nabywców domów dokonuje przedpłaty w wysokości 3-25% całkowitej wartości domu, podczas gdy bank pokrywa resztę kosztów.

25. Podwójna agencja

Podwójna agencja to sytuacja, w której pośrednik lub pośrednik w obrocie nieruchomościami reprezentuje zarówno kupującego, jak i sprzedającego.

Podwójna agencja jest zabroniona w wielu stanach ze względu na nieodłączny konflikt interesów, który powoduje dla agenta. Często spotyka się to z dezaprobatą, nawet jeśli prawo na to pozwala, ponieważ agent nie może działać w najlepszym interesie żadnego z klientów, nie rezygnując z interesu drugiego.

Wniosek

Jeśli chcesz być na bieżąco ze wszystkimi naszymi bezpłatnymi i wartościowymi treściami, zapisz się do naszego newslettera. Regularnie publikujemy wartościowe artykuły i poradniki, takie jak ten. W ten sposób możesz stale doskonalić swoje umiejętności marketingowe i stać się skuteczniejszym sprzedawcą nieruchomości.

A jeśli chcesz zdominować swój hiperlokalny rynek nieruchomości, sprawdź witryny Spark AgentFire, które od kilku lat są oceniane na 1. miejscu.

A najlepsza część? Możesz wypróbować wszystkie jego niesamowite funkcje za darmo dzięki naszej 10-dniowej wersji próbnej.