14 tehnici creative de finanțare imobiliară pentru a vă finanța următoarea afacere
Publicat: 2022-10-27
Odată cu creșterea inflației la niveluri nemaivăzute în decenii, oamenii caută modalități de a investi în active care protejează împotriva inflației.
Active precum imobiliare.
Demo Morcov: Câte oferte pierzi pe site-ul concurentului tău?
Luați o demonstrație gratuităDar investițiile imobiliare pot fi costisitoare. Proprietățile de închiriat pot costa sute de mii. Desigur, puteți contracta un împrumut pentru investiții imobiliare, dar mai aveți nevoie de avansul de 15-30%.
Dacă nu puteți finanța proiectul, probabil că sunteți în căutarea unor idei creative de finanțare imobiliară.
Acest ghid va explica finanțarea creativă imobiliară și cum puteți face mai multe tranzacții folosind multe metode diferite de a investi în imobiliare.
Ce este finanțarea creativă imobiliară?
Finanțarea imobiliară creativă este orice tip care nu se încadrează în metodele tradiționale, cum ar fi băncile, uniunile de credit și creditorii online.
În mod obișnuit, atunci când oamenii se gândesc la finanțare creativă, se gândesc la finanțarea vânzătorului, la împrumuturi private sau la opțiuni de închiriere. Dar există și multe alte tipuri de finanțare creativă.
Cheia este să gândești în afara cutiei și să fii dispus să încerci lucruri noi. Procedând astfel, veți avea acces la mai multe oportunități și veți putea face mai multe oferte.
14 Tehnici creative de finanțare imobiliară
Următoarele opțiuni creative de finanțare sunt un loc minunat de a începe:
- Sub rezerva
- Finanțarea vânzătorului
- Metoda Morby
- Refinanțare încasare
- Bani grei
- Bani privati
- Credite STABBL
- Contracte în rate
- Linii de credit pentru afaceri
- Împrumut pe fonduri proprii
- Colateralizare încrucișată
- IRA auto-dirijată
- Metoda BRRRR
- Crowdfunding
Pentru a vă oferi strategii de finanțare creative în viața reală pe care investitorii imobiliari le folosesc pentru a face mai multe tranzacții, am vorbit cu Pace Morby, regele ofertelor „sub to” și al finanțării creative.
După cum a spus el, „Îți poți dubla sau tripla fluxul de tranzacții fără a-ți crește fluxul de clienți potențiali, doar fiind mai creativ.” Și, de asemenea: „N-am întâlnit niciodată o afacere pe care să nu o pot structura pentru a fi un câștig-câștig pentru mine și pentru vânzător, utilizând finanțare creativă.”
Mai jos am compilat multe dintre strategiile pe care ni le-a împărtășit și câteva tactici pe care le folosesc alți investitori.
Aici sunt ei!
1. Subiect la
Un subiect de tranzacție este atunci când cumpărați o proprietate „supusă” ipotecii curente. Cu alte cuvinte, preluați plățile ipotecii vânzătorului fără a obține o nouă ipotecă.
Și vânzătorul nu trebuie să aibă o mulțime de capitaluri proprii.
De aceea, aceasta este o strategie atât de valoroasă - poate salva vânzătorii de la executare silite și vă oferă imediat un activ cu flux de numerar.
S-ar putea să nu câștigați o mulțime de bani astăzi, așa cum ați face dacă ați vinde cu ridicata o proprietate cu capital propriu... dar veți construi bogăție pe termen lung.
2. Finanțe ale vânzătorului
Finanțarea vânzătorului este atunci când vânzătorul unei proprietăți oferă finanțare cumpărătorului.
Finanțarea vânzătorului poate fi o modalitate excelentă de a cumpăra o proprietate fără a trece printr-o bancă. Și este perfect pentru ofertele în care vânzătorul dorește o valoare peste piață pentru proprietatea sa.
Acceptați să plătiți prețul lor, dar fără dobândă, și toate plățile dvs. merg direct către principal. Acesta este un câștig uriaș pentru dvs. și o modalitate excelentă de a obține oferte de care alți investitori se feresc.
Pace Morby subliniază: „Bogăția este creată din fluxul de numerar și longevitate... așa că facem o mulțime de bani din luarea proprietăților și punerea lor într-o situație de flux de numerar.”
Despre asta este vorba.
S-ar putea să plătiți unui vânzător de-a lungul timpului un preț mai mare decât valoarea proprietății... dar încă construiți capital și bogăție pe termen lung.
3. Metoda Morby
Această metodă creativă de finanțare imobiliară a fost creată și inventată de Pace Morby. Este atât de bine încât nu am putut să-l includem.
Se bazează pe metoda anterioară: finanțarea vânzătorului.
Un obstacol comun pe care îl veți întâlni dacă începeți să cumpărați proprietăți prin finanțarea vânzătorului este că vânzătorul va dori un avans mare. Dacă nu aveți buzunare adânci, nu aveți capacitatea de a plăti fiecărui vânzător un avans mare.
Această metodă sugerează că sunteți de acord să acordați vânzătorului un avans mare, apoi accesați un site de împrumut ușor (cum ar fi myinvestorloans.com) pentru a finanța 70% din prețul de cumpărare. Aduci acel 70% vânzătorului, iar apoi vânzătorul finanțează soldul rămas.
Acum că ați achiziționat o proprietate fără bani proprii, vânzătorul primește avansul.
4. Refinanțare Cash-out
O refinanțare în numerar este un împrumut ipotecar tradițional în care contractați un nou împrumut pentru mai mult decât datorați pentru împrumutul existent.
Diferența dintre cele două împrumuturi vă este dată în numerar. Acești bani pot fi folosiți pentru orice, inclusiv pentru investiții în imobiliare.
O refinanțare prin încasare poate fi o opțiune bună dacă aveți capital propriu și aveți nevoie de numerar pentru un avans pentru o altă investiție imobiliară.
Acesta este utilizat în mod obișnuit în metoda BRRRR.
5. Bani grei
Un împrumut pe bani tari este un tip de finanțare susținut de valoarea proprietății, nu de bonitatea împrumutatului. Împrumuturile cu bani tari sunt de obicei pe termen scurt (12 luni sau mai puțin) și au rate ale dobânzii mai mari decât împrumuturile tradiționale.
Împrumuturile cu bani tari sunt o opțiune bună pentru investitorii care doresc să cumpere proprietăți rapid și nu au timp să treacă prin procesul tradițional de împrumut.
6. Bani Privați
Împrumutul cu bani privat este atunci când împrumutați bani de la o persoană sau un grup de persoane private.
Aceasta diferă de finanțarea bancară tradițională deoarece împrumutul nu este de la o instituție financiară.
În schimb, vine de la oameni cu bani de investit.
Creditorii privați pot fi familia și prietenii, dar pot fi și oameni pe care îi întâlniți prin rețeaua dvs. de alți investitori.
Companiile private sunt, de asemenea, specializate în împrumuturi de bani investitorilor imobiliari.
Dacă sunteți în căutarea unor bani privați, un început bun este să mergeți la întâlniri locale de investiții imobiliare și să întrebați dacă știe cineva de creditori privați în zona dvs.
7. Credite STABBL
Împrumuturile STABBL (împrumuturi-punte pe termen scurt garantate cu active) sunt un nou tip de împrumut care devine popular în rândul investitorilor imobiliari. Împrumuturile STABBL sunt împrumuturi pe termen scurt, doar cu dobândă, utilizate în mod obișnuit pentru proiecte fix-and-flip.
Cel mai mare beneficiu al împrumuturilor STABBL este că sunt ușor de calificat. Nu există o cerință minimă de punctaj de credit și nu trebuie să aveți multă experiență.
Un alt avantaj este că împrumuturile STABBL sunt doar cu dobândă, ceea ce înseamnă că trebuie să plătiți doar dobânda în primele 6-12 luni. Acest lucru eliberează numerar, astfel încât să puteți investi mai mulți bani în proiectul dvs. de dezintoxicare.
Dacă sunteți în căutarea unui împrumut pe termen scurt pentru următorul dvs. proiect fix-and-flip, împrumuturile STABBL sunt o opțiune excelentă.
8. Contracte în rate
Un contract de rate, cunoscut și sub denumirea de contract de teren, este un tip de finanțare în care cumpărătorul efectuează plăți direct vânzătorului în loc de către o bancă sau alt creditor.
Cu un contract în rate, vânzătorul este de obicei de acord să finanțeze proprietatea pentru cumpărător. Cumpărătorul efectuează apoi plăți lunare către vânzător până când prețul de cumpărare este achitat integral.
Odată ce prețul de cumpărare este plătit, cumpărătorul deține proprietatea în mod definitiv.
Contractele în rate sunt populare în rândul investitorilor imobiliari. Ei vor crea adesea un bilet la ordin și vor vinde o mulțime de teren prin plăți, iar în cazul în care cumpărătorul nu revine, vor primi proprietatea înapoi.
9. Linii de credit pentru afaceri
S-ar putea să nu vă gândiți la liniile de credit pentru afaceri ca la o formă de finanțare imobiliară, dar poate fi un instrument util pentru investitori.
O linie de credit pentru afaceri este un împrumut care vă oferă acces la o anumită sumă de bani pe care o puteți folosi după cum este necesar. Plătiți doar dobândă pentru partea din împrumut pe care o utilizați și, de obicei, puteți împrumuta banii din nou odată ce i-ați plătit înapoi (la fel ca un card de credit).
Liniile de credit pentru afaceri pot fi o opțiune bună pentru investitorii imobiliari, deoarece vă oferă acces la numerar atunci când aveți nevoie, fără a fi nevoie să treceți prin procesul lung și complicat de a solicita un împrumut tradițional.
10. Împrumut pe fonduri proprii
Un împrumut cu capital propriu este o a doua ipotecă asupra reședinței dumneavoastră primare.
De obicei, puteți împrumuta până la 80% din valoarea casei dvs. minus orice datorii restante. Deci, dacă casa ta valorează 100.000 USD și ai 50.000 USD în datorii restante, ai putea împrumuta până la 30.000 USD.
Acest lucru este util pentru investitori, deoarece este o modalitate de a accesa numerar fără a vă vinde investiții imobiliare.
Poți folosi banii dintr-un împrumut cu capital propriu pentru orice vrei, inclusiv pentru investiții în mai multe imobiliare.
Trebuie doar să știți că, dacă nu plătiți împrumutul dvs., împrumutătorul dvs. ar putea executa blocarea reședinței dvs. primare. Prin urmare, utilizați această metodă numai dacă sunteți sigur că vă puteți efectua plățile.
11. Colateralizare încrucișată
Colateralizarea încrucișată este un tip de finanțare creativă în care utilizați mai mult de o proprietate ca garanție pentru un împrumut.
De exemplu, să presupunem că aveți un portofoliu de cinci proprietăți care valorează fiecare 100.000 USD. Ai putea folosi toate cele cinci proprietăți ca garanție pentru un împrumut de 500.000 USD.
Avantajul colateralizării încrucișate este că puteți obține un împrumut mai mare decât ați putea cu o singură proprietate - sau vă puteți folosi activele (mai degrabă decât numerar) pentru a vă asigura un împrumut consistent.
Dezavantajul este că, dacă nu împrumuți împrumutul, împrumutătorul ar putea executa execuția asupra tuturor proprietăților tale. Prin urmare, este important să utilizați această strategie numai dacă aveți încredere în capacitatea dvs. de a efectua plăți.
12. IRA auto-dirijată
Un IRA auto-direcționat este un cont de pensie care vă permite să investiți în investiții alternative, inclusiv în imobiliare.
Cu un IRA auto-direcționat, puteți folosi dolari înainte de impozitare pentru a cumpăra proprietăți de investiții și pentru a vă crește impozitul pe avere amânat sau fără impozitare.
Acest lucru este util pentru investitorii care doresc să cumpere proprietăți (și au un cont de pensie), dar nu au banii la îndemână pentru a face acest lucru.
13. Metoda BRRRR
Metoda BRRRR este o strategie populară de investiții imobiliare pentru „cumpărare, reabilitare, închiriere, refinanțare și repetare”.
Iată cum funcționează:
- Găsiți o proprietate pe care doriți să o cumpărați.
- Depuneți un mic depozit (de obicei 10-20%) și obțineți un împrumut pentru restul.
- Renovezi proprietatea pentru a-i crește valoarea.
- Închiriezi proprietatea și folosești venitul pentru a plăti împrumutul.
- Odată ce împrumutul este plătit, refinanțați proprietatea și scoateți numerar pentru a vă cumpăra următoarea investiție.
- Clătiți și repetați!
Metoda BRRRR este o modalitate excelentă de a vă construi rapid portofoliul de închiriere cu investiții minime în numerar din buzunar. Și, odată ce ați refinanțat, puteți folosi banii din refinanțare pentru a cumpăra mai multe proprietăți și pentru a continua să vă dezvoltați afacerea.
14. Crowdfunding
Crowdfundingul este o finanțare care vă permite să strângeți bani de la un grup mare de oameni.
Multe platforme de crowdfunding, cum ar fi Kickstarter, vă permit să strângeți bani pentru aproape orice afacere, chiar și pentru reabilitarea sau cumpărarea de proprietăți de închiriere.
Lucrul grozav despre crowdfunding este că vă permite să accesați un grup mare de potențiali investitori, mulți dintre care altfel nu ați fi avut acces.
Poți cumpăra o casă fără împrumut?
Da, puteți cumpăra o casă fără împrumut dacă aveți bani ca să o plătiți direct sau folosiți una dintre celelalte metode creative de finanțare.
Nu aveți nevoie de un împrumut dacă aveți bani ca să plătiți pentru o proprietate. Puteți pur și simplu să cumpărați proprietatea și să o dețineți gratuit și clar.
Dacă nu aveți banii necesari pentru a plăti o proprietate, atunci puteți utiliza una dintre celelalte metode de finanțare creativă, cum ar fi finanțarea vânzătorului, împrumutul privat sau opțiunile de închiriere.
Puteți cumpăra o casă cu credit prost și/sau fără bani?
Răspunsul scurt este da; poți cumpăra o casă cu credit prost și fără bani în jos. Dar va trebui să fii creativ și probabil să eviți să mergi pe calea tradițională.
O opțiune este să găsești un vânzător dispus să finanțeze achiziția proprietății. O altă opțiune este să folosiți un creditor privat. Aceste persoane sunt dispuse să vă împrumute bani pentru investiția dvs. imobiliară.
De asemenea, puteți analiza opțiunile de închiriere și contractele de închiriere pentru proprietate. Acestea sunt modalități creative de a cumpăra o proprietate cu credit prost și fără bani în jos.
În cele din urmă, va depinde de dvs. să găsiți o modalitate creativă de a vă finanța investiția imobiliară. Dar să știți că este posibil să faceți acest lucru chiar dacă aveți credit prost și nu aveți bani în jos.
Rezumat final
Finanțarea creativă este o modalitate excelentă de a cumpăra proprietăți atunci când nu aveți mijloacele tradiționale.
Există multe tipuri diferite de finanțare creativă, cum ar fi finanțarea vânzătorului, opțiunile de închiriere, împrumuturile private și multe altele.
Fiecare tip de finanțare are propriul său set de argumente pro și contra. Cheia este să găsești tipul de finanțare care funcționează pentru fiecare tranzacție în modul tău.
Și nu uitați, chiar dacă aveți credit prost și nu aveți bani în jos, există încă modalități de a vă finanța investiția imobiliară. Trebuie doar să fii creativ!