14 técnicas creativas de financiación de bienes raíces para financiar su próxima operación

Publicado: 2022-10-27


Con la inflación disparada a niveles no vistos en décadas, la gente está buscando formas de invertir en activos que protejan contra la inflación.

Activos tales como bienes inmuebles.

Pero invertir en bienes raíces puede ser costoso. Las propiedades de alquiler pueden costar cientos de miles. Por supuesto, puede obtener un préstamo de propiedad de inversión, pero aún necesita el pago inicial del 15-30%.

Si no puede financiar el proyecto, probablemente esté buscando algunas ideas creativas de financiación de bienes raíces.

Esta guía explicará la financiación inmobiliaria creativa y cómo puede hacer más tratos utilizando muchos métodos diferentes para invertir en bienes raíces.

¿Qué es la financiación inmobiliaria creativa?

El financiamiento inmobiliario creativo es cualquier tipo que se encuentre fuera de los métodos tradicionales como bancos, cooperativas de crédito y prestamistas en línea.

Por lo general, cuando las personas piensan en financiamiento creativo, piensan en financiamiento del vendedor, préstamos de dinero privado u opciones de arrendamiento. Pero también hay muchos otros tipos de financiación creativa.

La clave es pensar fuera de la caja y estar dispuesto a probar cosas nuevas. Al hacerlo, tendrá acceso a más oportunidades y podrá hacer más tratos.

14 Técnicas Creativas de Financiamiento Inmobiliario

Las siguientes opciones creativas de financiación son un excelente lugar para comenzar:

  1. Sujeto a
  2. Finanzas del vendedor
  3. metodo morby
  4. Refinanciamiento con retiro de efectivo
  5. Dinero duro
  6. dinero privado
  7. Préstamos STABBL
  8. Contratos a plazos
  9. Líneas de crédito comercial
  10. Préstamo con garantía hipotecaria
  11. Colateralización cruzada
  12. IRA autodirigido
  13. Método BRRRR
  14. Recaudación de fondos

Para brindarle estrategias de financiamiento creativas de la vida real que los inversionistas de bienes raíces usan para hacer más acuerdos, hablamos con Pace Morby, el rey de los acuerdos "sub to" y el financiamiento creativo.

Como dijo, "Puede duplicar o triplicar su flujo de negocios sin aumentar su flujo de clientes potenciales simplemente siendo más creativo". Y también: "Nunca me encontré con un acuerdo que no pudiera estructurar para que fuera beneficioso para mí y para el vendedor mediante la utilización de finanzas creativas".

A continuación, recopilamos muchas de las estrategias que compartió con nosotros y algunas tácticas que usan otros inversores.

¡Aquí están!

1. Sujeto a

Un sujeto a trato es cuando compra una propiedad "sujeta a" la hipoteca actual. En otras palabras, usted se hace cargo de los pagos de la hipoteca del vendedor sin obtener una nueva hipoteca.

Y el vendedor no necesita tener mucho capital.

Es por eso que esta es una estrategia tan valiosa: puede salvar a los vendedores de una ejecución hipotecaria e inmediatamente le brinda un activo que fluye en efectivo.

Es posible que no gane una tonelada de dinero hoy como lo haría si vendiera al por mayor una propiedad de alto capital... pero estará acumulando riqueza a largo plazo.

2. Finanzas del vendedor

El financiamiento del vendedor es cuando el vendedor de una propiedad proporciona financiamiento al comprador.

El financiamiento del vendedor puede ser una excelente manera de comprar una propiedad sin pasar por un banco. Y es perfecto para tratos en los que el vendedor quiere un valor por encima del mercado para su propiedad.

Acuerde pagar su precio, pero sin intereses, y todos sus pagos irán directamente al principal. Esta es una gran victoria para usted y una excelente manera de obtener acuerdos que otros inversores evitan.

Pace Morby señala: "La riqueza se crea a partir del flujo de efectivo y la longevidad... por lo que ganamos mucho dinero tomando propiedades y poniéndolas en una situación de flujo de efectivo".

De eso se trata todo esto.

Es posible que pague a un vendedor con el tiempo un precio más alto que el valor de la propiedad... pero todavía está acumulando capital y riqueza a largo plazo.

3. Método Morby

Este método creativo de financiación inmobiliaria fue creado y acuñado por Pace Morby. Es tan bueno que no pudimos incluirlo.

Se basa en el método anterior: financiación del vendedor.

Un obstáculo común con el que se encontrará si comienza a comprar propiedades a través del financiamiento del vendedor es que el vendedor querrá un pago inicial grande. A menos que tenga mucho dinero, no tiene la capacidad de pagar a cada vendedor un gran pago inicial.

Este método sugiere que acepte darle al vendedor un pago inicial grande, luego vaya a un sitio de préstamo fácil (como myinvestorloans.com) para financiar el 70% del precio de compra. Usted trae ese 70% al vendedor y luego el vendedor financia el saldo restante.

Ahora que ha comprado una propiedad sin su propio dinero en juego, el vendedor recibe su pago inicial.

4. Refinanciamiento con retiro de efectivo

Un refinanciamiento con retiro de efectivo es un préstamo hipotecario tradicional en el que obtiene un nuevo préstamo por más de lo que debe en su préstamo existente.

La diferencia entre los dos préstamos se le da en efectivo. Este efectivo se puede usar para cualquier cosa, incluso para invertir en bienes raíces.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser una buena opción si tiene garantía hipotecaria y necesita efectivo para el pago inicial de otra propiedad de inversión.

Esto se usa comúnmente en el método BRRRR.

5. Dinero duro

Un préstamo de dinero duro es un tipo de financiamiento respaldado por el valor de la propiedad, no por la solvencia del prestatario. Los préstamos de dinero duro suelen ser a corto plazo (12 meses o menos) y tienen tasas de interés más altas que los préstamos tradicionales.

Los préstamos de dinero fuerte son una buena opción para los inversores que buscan comprar propiedades rápidamente y no tienen tiempo para pasar por el proceso de préstamo tradicional.

6. Dinero privado

El préstamo de dinero privado es cuando usted pide dinero prestado a un individuo o grupo de individuos privados.

Esto se diferencia del financiamiento bancario tradicional porque el préstamo no es de una institución financiera.

En cambio, proviene de personas con dinero para invertir.

Los prestamistas de dinero privados pueden ser familiares y amigos, pero también pueden ser personas que conoce a través de su red de otros inversores.

Las empresas privadas también se especializan en prestar dinero a inversores inmobiliarios.

Si está buscando dinero privado, un buen comienzo es asistir a reuniones locales de inversión en bienes raíces y preguntar si alguien conoce prestamistas privados en su área.

7. Préstamos STABBL

Los préstamos STABBL (préstamos puente respaldados por activos a corto plazo) son un nuevo tipo de préstamo que se está volviendo popular entre los inversores inmobiliarios. Los préstamos STABBL son préstamos a corto plazo de interés únicamente que normalmente se utilizan para proyectos de arreglo y cambio.

El mayor beneficio de los préstamos STABBL es que son fáciles de calificar. No hay un requisito mínimo de puntaje de crédito, y no necesita tener mucha experiencia.

Otro beneficio es que los préstamos STABBL son solo de interés, lo que significa que solo necesita realizar pagos de interés durante los primeros 6 a 12 meses. Esto libera efectivo para que pueda invertir más dinero en su proyecto de rehabilitación.

Si está buscando un préstamo a corto plazo para su próximo proyecto de arreglar y cambiar, los préstamos STABBL son una excelente opción.

8. Contratos a plazos

Un contrato a plazos, también conocido como contrato de tierra, es un tipo de financiamiento en el que el comprador realiza pagos directamente al vendedor en lugar de a un banco u otro prestamista.

Con un contrato a plazos, el vendedor generalmente acepta financiar la propiedad para el comprador. Luego, el comprador realiza pagos mensuales al vendedor hasta que el precio de compra se paga en su totalidad.

Una vez que se paga el precio de compra, el comprador es dueño absoluto de la propiedad.

Los contratos a plazos son populares entre los inversores inmobiliarios. A menudo, crean un pagaré y venden lotes de terreno mediante pagos, y si el comprador no cumple, recuperan la propiedad.

9. Líneas de Crédito Empresarial

Puede que no pienses en las líneas de crédito empresarial como una forma de financiación inmobiliaria, pero puede ser una herramienta útil para los inversores.

Una línea de crédito comercial es un préstamo que le da acceso a una cierta cantidad de dinero que puede usar según sea necesario. Solo paga intereses sobre la parte del préstamo que usa y, por lo general, puede pedir prestado el dinero nuevamente una vez que lo haya devuelto (al igual que una tarjeta de crédito).

Las líneas de crédito comerciales pueden ser una buena opción para los inversionistas inmobiliarios porque le brindan acceso a efectivo cuando lo necesita sin tener que pasar por el largo y complicado proceso de solicitar un préstamo tradicional.

10. Préstamo con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria es una segunda hipoteca sobre su residencia principal.

Por lo general, puede pedir prestado hasta el 80% del valor de su casa menos las deudas pendientes. Entonces, si su casa vale $ 100,000 y tiene una deuda pendiente de $ 50,000, podría pedir prestado hasta $ 30,000.

Esto es útil para los inversores porque es una forma de acceder a efectivo sin vender su propiedad de inversión.

Puede usar el dinero de un préstamo con garantía hipotecaria para lo que quiera, incluida la inversión en más bienes raíces.

Solo tenga en cuenta que si no paga su préstamo, su prestamista podría ejecutar la hipoteca de su residencia principal. Por lo tanto, solo use este método si está seguro de que puede realizar sus pagos.

11. Colateralización cruzada

La garantía cruzada es un tipo de financiación creativa en la que utiliza más de una propiedad como garantía para un préstamo.

Por ejemplo, supongamos que tiene una cartera de cinco propiedades con un valor de $ 100,000 cada una. Podría usar las cinco propiedades como garantía para un préstamo de $500,000.

La ventaja de la garantía cruzada es que puede obtener un préstamo más grande que con una sola propiedad, o puede usar sus activos (en lugar de efectivo) para asegurar un préstamo considerable.

La desventaja es que si no paga el préstamo, el prestamista podría ejecutar la hipoteca de todas sus propiedades. Por lo tanto, es importante usar esta estrategia solo si tiene confianza en su capacidad para realizar los pagos.

12. IRA autodirigida

Una IRA autodirigida es una cuenta de jubilación que le permite invertir en inversiones alternativas, incluidos bienes raíces.

Con una IRA autodirigida, puede usar dólares antes de impuestos para comprar propiedades de inversión y aumentar su riqueza con impuestos diferidos o libres de impuestos.

Esto es útil para los inversores que desean comprar propiedades (y tienen una cuenta de jubilación) pero no tienen el efectivo disponible para hacerlo.

13. Método BRRRR

El método BRRRR es una estrategia popular de inversión en bienes raíces para "comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar y repetir".

Así es como funciona:

  1. Usted encuentra una propiedad que desea comprar.
  2. Usted deposita un pequeño depósito (generalmente 10-20%) y obtiene un préstamo por el resto.
  3. Renuevas la propiedad para aumentar su valor.
  4. Usted alquila la propiedad y utiliza los ingresos para pagar el préstamo.
  5. Una vez que se paga el préstamo, refinancia la propiedad y saca efectivo para comprar su próxima inversión.
  6. ¡Enjuague y repita!

El método BRRRR es una excelente manera de construir rápidamente su cartera de alquiler con una inversión mínima de efectivo de su bolsillo. Y, una vez que haya refinanciado, puede usar el efectivo del refinanciamiento para comprar más propiedades y continuar con el crecimiento de su negocio.

14. Financiación colectiva

El crowdfunding es una financiación que te permite recaudar dinero de un gran grupo de personas.

Muchas plataformas de crowdfunding, como Kickstarter, le permiten recaudar dinero para prácticamente cualquier negocio, incluso para la rehabilitación o la compra de propiedades en alquiler.

Lo mejor del crowdfunding es que te permite acceder a un gran grupo de inversores potenciales, a muchos de los cuales no habrías tenido acceso de otro modo.

¿Se puede comprar una casa sin préstamo?

Sí, puede comprar una casa sin un préstamo si tiene el efectivo para pagarla directamente o si utiliza uno de los otros métodos creativos de financiación.

No necesita un préstamo si tiene el efectivo para pagar una propiedad directamente. Simplemente puede comprar la propiedad y poseerla de forma gratuita y clara.

Si no tiene el efectivo para pagar una propiedad directamente, entonces puede usar uno de los otros métodos de financiamiento creativo, como el financiamiento del vendedor, los préstamos de dinero privado o las opciones de arrendamiento.

¿Se puede comprar una casa con mal crédito y/o sin pago inicial?

La respuesta corta es sí; usted puede comprar una casa con mal crédito y sin pago inicial. Pero tendrás que ser creativo y probablemente evitar seguir la ruta tradicional.

Una opción es encontrar un vendedor dispuesto a financiar la compra de la propiedad. Otra opción es utilizar un prestamista de dinero privado. Estas personas están dispuestas a prestarle dinero para su inversión inmobiliaria.

También puede buscar opciones de arrendamiento y acuerdos de alquiler con opción a compra. Estas son formas creativas de comprar una propiedad con mal crédito y sin pago inicial.

En última instancia, dependerá de usted encontrar una forma creativa de financiar su inversión inmobiliaria. Pero sepa que es posible hacerlo incluso si tiene mal crédito y no tiene pago inicial.

Resumen final

El financiamiento creativo es una excelente manera de comprar una propiedad cuando no tiene los medios tradicionales.

Hay muchos tipos diferentes de financiamiento creativo, como financiamiento del vendedor, opciones de arrendamiento, préstamos de dinero privado y más.

Cada tipo de financiación tiene su propio conjunto de pros y contras. La clave es encontrar el tipo de financiamiento que funcione para cada trato a su manera.

Y recuerde, incluso si tiene mal crédito y no tiene dinero para el pago inicial, todavía hay formas de financiar su inversión en bienes raíces. ¡Sólo tienes que ser creativo!