初学者批发房地产：终极 2023 指南

多年来，批发房地产一直是一项重要的投资策略，其相关性将在 2023 年增长。

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演示胡萝卜：您有多少交易输给了竞争对手的网站？

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根据全国房地产经纪人协会最近的一份报告，随着房价上涨和库存短缺，美国房地产市场可能在 2023 年保持竞争。

因此，许多投资者转向房地产批发，以识别被低估的房产并利用市场机会。 此外，房地产批发商可以通过提供一种快速简便的方式出售房产，帮助面临丧失抵押品赎回权或其他财务困难的陷入困境的业主。

凭借适当的知识、专业知识和网络，房地产批发商可以帮助弥合买卖双方之间的差距，为所有相关方创造双赢局面。

什么是批发房地产

批发房地产是一种房地产投资策略，在这种策略中，投资者发现低于市场价值的房产，通常是不良资产或需要维修，并与卖方签订合同购买。

然后投资者以更高的价格将合同转让或转售给买家，通常是另一位房地产投资者。 投资者的利润是合同买卖价格之间的差额。

批发房地产需要以折扣价寻找房产，与积极的卖家谈判，并将房产推销给潜在买家。 对于可以识别被低估的房产并拥有买家网络的投资者来说，这可能是一种有利可图的策略。

重要的是要注意，批发房地产与“翻转”房产不同，后者涉及购买、翻新和转售房产以获取利润。 批发是一种更快、资本密集度更低的房地产投资赚钱方式，但它也有其自身的风险和挑战。

在本指南中，我们将分解批发的基础知识、如何开始、成功批发商的不同做法，以及作为新批发商应避免的最大错误。

揭开批发房地产的神秘面纱：了解基本原理

如上所述，房地产批发是一种投资策略，您可以在其中找到交易并将这些交易转给其他房地产投资者（如房屋倒卖者）以收取转让费。 从某种意义上说，您会因找到其他房地产投资者寻求的交易而获得报酬。

通过“交易”，我们正在讨论寻找价格低于市场价值的折扣或不良资产。

随着房产陷入困境或打折，这通常意味着他们需要大量的工作，而卖家的销售积极性很高。 他们通常不能（或不想）以传统方式（通过 MLS 上的代理）出售他们的房屋。

举个例子，也许您会发现一处房产的售价为 150,000 美元。 您运行这些数字并确定该物业的 ARV（维修后价值）约为 250,000 美元，维修成本仅为 20,000 美元左右。

在这个简化的示例中，您可以以 160,000 美元的价格将合同转给另一个投资者，并保留 10,000 美元的差额（您的转让费）。 然后，投资者将能够花费 20,000 美元进行维修，并为其 ARV 重新列出房产，赚取约 70,000 美元。 赢，赢，赢。

当然，关键是找到划算的交易。

这是佛罗里达州的房地产投资者瑞安·多西 (Ryan Dossey) 如何找到他的一笔超值交易的示例……

这是他找到的财产​​……

很酷，对吧？

本指南将向您展示如何找到此类交易。

您通常在寻找被低估、陷入困境、丧失抵押品赎回权或未售出的房产——所有这些都是卖家动机的迹象。

开始批发房地产并找到第一笔交易的 7 个步骤

以下是批发商入门的步骤，这样您就可以找到第一笔交易！

第 1 步：了解商业模式

在开始之前，您需要了解商业模式和有关合法内容以及需要避免的内容的法律。

一些州现在需要房地产许可证才能批发房地产。

快速搜索“批发房地产”以了解您所在州的法律。

就商业模式而言，这里是要点......

1. 您发现不良资产，这意味着卖家可能有动力并愿意以低于市场价的价格出售。 您可以通过向有困难迹象（丧失抵押品赎回权、遗嘱认证、离婚、拖欠税款等）的房主进行营销来做到这一点。 你可以通过推销电话、直邮、上门或优化你的网站以在谷歌中排名来做到这一点。

2. 当您找到一处可能会很划算的房产时，您会计算数字并根据您的转让费、维修费用和买家期望的利润对该房产提出报价。

3. 如果业主接受，你们双方签署一份购买协议。 此时您无需支付任何费用。 合同赋予您在接下来的 30 天内购买房产的权利。

4. 然后，您将此购买协议以稍高的金额转给现金买家或房地产投资者——通常多出 5,000 到 20,000 美元。 那就是你要保留的钱。

这就是它的工作原理。 让我们谈谈如何做到这一切。

第 2 步：寻找划算的交易

批发过程取决于能否找到大量商品。

为什么？

因为如果你找到一笔大交易——一个利润率很高的交易——几乎所有其他事情都会自行解决。 如果你有很多合同，你总能找到现金买家。

但是如何找到这些宝石呢？

以下是一些最常见的方法……

• 网站搜索引擎优化——您可能不知道，人们会在 Google 上搜索“在 [您所在的城市] 快速卖掉我的房子”之类的内容。 如果您的市场中有动机的卖家搜索时您出现在第一页上怎么办？ 您会得到超值优惠。

房地产批发商可以使用搜索引擎优化 (SEO) 来提高他们的在线知名度并产生潜在客户。 SEO 正在优化您的网站及其内容，以便针对潜在客户可能用来查找您的服务的特定关键字和短语在搜索引擎结果页面 (SERP) 中排名更高。 以下是房地产批发商可以使用 SEO 寻找潜在客户的一些方法：

1. 关键字研究：进行关键字研究对于确定潜在客户在寻找房地产批发商时使用的搜索词至关重要。 Google Keyword Planner、Ahrefs 和 SEMrush 等工具可以帮助批发商在其 SEO 策略中定位高流量、低竞争的关键词。
2. 页面优化：确定目标关键字后，您需要优化网站的页面和内容以包含这些关键字。 这包括优化您的标题标签、元描述、标题和正文内容。
3. 本地搜索引擎优化：房地产批发商通常服务于特定的地理区域，因此针对本地搜索进行优化很重要。 这包括在 Google 商家资料、Yelp 和其他目录上创建本地商家信息，以及优化您网站的内容以包含特定位置的关键字。
4. 内容营销：创建高质量、信息丰富的内容是吸引潜在客户访问您网站的好方法。 批发商可以针对受众的痛点创建博客文章、视频和其他类型的内容并提供解决方案。
5. 链接建设：从高权威网站获取链接可以提高您网站的搜索引擎排名。 批发商可以联系其他房地产网站、博客和目录，请求反向链接到他们的网站。

以下是有关 SEO 在房地产行业中产生潜在客户的有效性的一些统计数据：

• 所有网站流量的 51% 来自有机搜索 (BrightEdge)。
• 进行本地搜索的消费者中有 72% 访问了五英里范围内的商店 (HubSpot)。
• 房地产是谷歌搜索 (SEMRush) 中第四大最受欢迎的行业。
• 谷歌搜索引擎结果页面中的前五个结果获得了所有点击次数的 67% (Chitika)。

使用 SEO 产生潜在客户，房地产批发商可以提高他们的在线知名度，吸引潜在客户，并最终发展他们的业务。

• 直邮——批发商寻找交易的最常见方式之一是发送直邮。 这种策略的好处在于，您可以专门针对有困难迹象的人（丧失抵押品赎回权、遗嘱认证、拖欠税款等）。 但是您会希望保持一致并每月发送邮件。 要找到一笔交易，您应该期望发送至少 1,000 封邮件（可能高达 5,000 封，具体取决于您所在的市场）。 这是我们完整的直邮清单。

• Cold Calling——直邮可能会很快变得昂贵。 因此，一些批发商转而采用推销电话。 例如，马克斯·麦克斯韦 (Max Maxwell) 的批发业务几乎完全是靠推销电话建立起来的。 在这里查看他的故事。 但请务必熟悉您所在地区的陌生电话法律。

您可能想知道如何获取发送直邮或冷电话所需的数据——为此，您可以使用像 Propstream 这样的工具。

第 3 步：运行数字

当然，要找到超值商品……您必须知道超值商品是什么样子的。

一旦您找到了您认为值得投资的房产，您需要查看这些数字以确保它们对您和您的买家有意义。

如何？

首先做一些房地产专业人士称之为“running comps”的事情。 这是分析最近在 MLS 上出售的相似属性（越相似越好）的过程（以完整的市场价值）。 这将帮助您确定财产在修复后的价值（即 ARV）。

这是一个视频，向您展示如何在 Zillow 上免费运行 comps。

如果您害怕，您总能找到房地产经纪人为您对房产进行补偿——他们一直都这样做。

下一步是确定财产的维修费用。

这有点复杂，在您知道这些东西的成本之前，要做出准确的估算将是一项挑战。

这是一个视频，展示了如何执行此操作的一种方法......

如果您刚开始是批发商，请执行此操作……

1. 漫步酒店并拍照——您将永远想这样做。 参观该物业并为您发现的任何损坏拍照。 你越彻底越好。

2. 进行专业检查——如果您想安全起见，我强烈建议您这样做。 专业检查员擅长发现损坏，并且能够找到您可能遗漏的任何东西。

3. 考虑与您的现金买家合作——最后，您可以考虑与您的现金买家或其他有经验的房地产投资者（知道如何估算维修成本的人）合作。 与他们一起参观房产或向他们展示您的照片，并询问他们认为维修费用是多少。

4. 向承包商询问报价——另一种选择是聘请承包商查看房产，并根据他们认为进行所有必要维修所需的费用为您提供估计报价。 只要确保您与值得信赖的人一起工作即可。

一旦您知道维修成本和 ARV，您就想应用 70% 规则。 这条规则规定，您的现金买家愿意支付不超过房产 ARV 减去维修费用后的 70% 。

这是公式……

最高报价 = ((ARV x 0.7) – 维修费用) – 您的分配费

这将为您提供最高报价。

这是一个数学示例，如果您找到一个 ARV 为 250,000 美元且维修费用为 25,000 美元的房产。 假设您想从这笔交易中赚取 10,000 美元。

((250,000 美元 x 0.7) – 25,000 美元) – 10,000 美元 = 140,000 美元

因此，在这种情况下，您的最高报价为 140,000 美元。 不要超出这个范围，否则您可能会在交易中赔钱（或难以将其转给现金买家）。

根据经验，您提供的优惠越多，您找到的优惠就越多。 因此，即使您认为他们不会接受，也要向房主出价。 不疼； 你永远不知道什么时候有人会说“是”。

第 4 步：提出报价并签署购买协议

如果业主接受您的报价，就该签署购买协议了。

但是，您可能希望包括一些子句。

第一个是“或有条款”，第二个是“分配权”条款。

如果在实物检查期间发生无法预见的事情，使交易在财务上不合理，应急条款允许您退出交易。

转让权条款使您作为批发商能够通过将合同转让给第三方（例如您的投资者）来从交易中获利。

第 5 步：寻找现金买家

找到好的房产交易只是等式的一半。 另一半围绕着重新分配这些合同，这样你就可以把差价放在你的口袋里。

这意味着您需要开始向现金买家推销房产。 开始这样做的最简单方法之一是与房地产经纪人联系，他们可以生成一份清单，列出过去 3、6 或 12 个月内该地区发生的所有现金销售。

该现金销售清单将告诉您谁在积极购买该地区的房产。 然后您可以联系他们，让他们知道您已签署的合同细节。

第 6 步：重新分配您的合同

找到感兴趣的买家后，您可以将合同重新分配给他们并完成交易。

他们将以现金购买该房产，您可以收取您将房产置于合同下的价格与您将合同“翻转”给投资者的价格之间的差额。

这就是成功的批发商与众不同的地方！

为确保您尽可能成功，最好复制最成功的批发商在其业务中所做的事情。

通过与批发商和房地产投资者近十年的合作，以下是前 1% 的人与其他人不同的地方……

1）他们对营销毫不留情

交易流是批发商的游戏名称。

拥有源源不断的新卖家供您签订合同，并拥有稳固的买家网络来重新分配这些合同，这将决定您的业务成败。

当您刚起步时，这可能看起来像是为了钱而开车和打电话。

但是，随着您获得更多的经验，您将希望实施营销策略，这将有助于带来稳定的卖家流动——并帮助您建立一个买家名单，您可以向其宣布新合同，这样您就可以将他们转为尽快。

您需要拥有一个代表您的业务的网站，该网站设置得当，可以在搜索引擎中排名，这样当有人在 Google 上搜索“快速卖房”时，您可以将这些搜索转化为潜在客户。

像 Carrot 这样的工具可以帮助您建立网站并优化它以在主要搜索引擎中排名，这样您就可以开始建立一个积极的卖家和买家列表，一旦您锁定了合同，您就可以与他们建立联系。

它还将帮助您管理您的管道，这样您就不会让潜在的交易漏掉——或者让您对网络做出的承诺落空。

2）他们进行彻底的尽职调查

最成功的批发商明白在评估潜在交易时进行准确和保守估计的重要性。

这些投资者花时间对当地市场进行深入研究，分析可比较的房产，并考虑在此过程中可能产生的任何潜在成本，例如维修和持有成本。

从长远来看，这种对细节的关注使他们能够最大限度地降低风险并最大限度地提高利润。

3）他们有出色的谈判技巧

根据全国房地产经纪人协会的一项研究，谈判技巧是代理人和房地产批发商取得成功所需的最高素质之一。 87% 的购房者和 89% 的购房者表示，在与房地产专业人士合作时，谈判技巧至关重要。

具有出色谈判技巧的成功批发商可以说服卖家接受较低的报价或提供优惠条件，他们可以说服买家支付更高的价格或同意有利于卖家的条款。

创造双赢的场景可以让成功的批发商与买卖双方建立长期关系，从而带来重复业务和转介。

此外，成功的批发商了解谈判期间有效沟通的重要性。 他们知道如何解释复杂的概念，使用有说服力的语言，并根据对方的需要和偏好调整他们的沟通方式。 这有助于建立信任和融洽关系，并导致更成功的谈判。

总的来说，具有扎实谈判技巧的成功批发商可以为交易各方创造有利的结果。 这可以带来更高的盈利能力、更好的业务关系以及更强的行业声誉。

4）他们专注于建立网络

成功的批发商明白与买家、卖家和其他投资者建立关系对他们的成功至关重要。 他们定期建立联系并参加行业活动以与潜在客户建立联系。

不要只将您的投资者视为现金买家。

房地产行业 100% 以关系为基础，您建立的关系，尤其是早期建立的关系，会随着您获得更多经验而为您带来帮助。

不要在完成交易时就放弃与买家建立的关系。 专注于保持这种关系，以便您将来可以更快地移动合同。 了解这些买家最想要的交易类型，这样您就可以在您的市场中留意他们。

5）对市场有深刻理解

成功的批发商了解最新的市场趋势、财产价值和当地法规。 他们利用这些知识来识别潜在的投资机会并谈判有利的交易。

6）他们始终如一地跟进

成功的批发商始终跟进潜在的线索、买家和卖家。 他们使用系统和流程来保持联系并随着时间的推移维持关系。

研究和数据支持对房地产投资者批发商采取强有力的后续战略的重要性：

1. 根据全国销售执行协会的一项研究，80% 的销售是在与潜在客户进行第五次接触后完成的。 这凸显了持续跟进将潜在客户转化为交易的重要性。
2. 《哈佛商业评论》的一项研究发现，持续跟进潜在客户的公司获得潜在客户资格的可能性是不持续跟进的公司的 60 倍。
3. InsideSales.com 的一项调查发现，35-50% 的销售额流向了最先响应的供应商。 这强调了快速响应和持续跟进以最大化收入潜力的重要性。
4. 房地产投资者批发商 Michael Quarles 报告说，他 90% 的交易来自跟进。 他强调了持续跟进的重要性，并表示“财富就在跟进中”。
5. 根据全国房地产经纪人协会的一份报告，2020 年的平均房屋销售商在出售房屋之前已在房屋中居住了 10 年。 这凸显了在很长一段时间内与潜在卖家保持联系的重要性。

总的来说，这些数据点表明，对于房地产投资者批发商来说，强有力的跟进策略对于产生潜在客户、确定潜在客户、完成交易以及长期保持潜在卖家的关注度非常重要。 持续的跟进是最大化收入潜力和发展成功的批发业务的关键。

批发房地产时要避免的 3 个常见错误

作为一个初学者，错误是会发生的。 关键是了解您可能会犯下哪些错误，这样您就知道如何避免并克服这些错误，如果您确实遇到了这些情况。

定价过高或定价过低的房产

不了解这笔交易、您的投资者想要什么或市场可以支持什么是初学者经常遇到的一个重大错误。

如果您根据合同签订了房产，但与周围的房产相比价格过高，或者交易中没有足够的资金让您的投资者获利，那么您将很难翻转合同。

在等式的另一边，如果你低估了房产的价格（并且你可以在上面签订合同），你就会在桌面上留下很多钱。

您的投资者会对您感到满意，但您将不得不更加努力地工作，因为您必须进行更多交易才能实现您的个人财务目标。

没有建立稳固的房地产网络

您的网络就是您的净资产，尤其是在房地产领域。 你可以接触并建立关系的人越多，你的事业就会走得越远（也越快）。

虽然作为批发商很容易成为一个内向的隐士，但你想要克制住自己赚钱的冲动。 走进社区，与人建立联系，建立关系，并为这些关系提供价值。

从现在起的 3-5 年后，您的企业将感谢您付出的努力，而且您永远不会真正知道仅仅因为您开始与新人对话就可以打开哪些大门。

不遵守承诺

在这个行业中，您想成为一个能把事情做好的人。 所以如果你说你要做某事，请确保你会去做。

人际关系可能会在眨眼之间消失，因为你说某事会发生或会做某事，结果却让其他人等着你去做。 然后，如果它永远不会发生，那么您在他们眼中就失去了信誉。

如果您太忙，没有经验，或者相信某些事情可能会阻碍实现它，请不要害怕说不，比说是并放弃您的承诺更进一步.

最后的想法

批发是初学者的最佳投资策略之一，尤其是没有现金、信用、证书或房地产行业经验的初学者。 对于希望为其业务增加额外收入来源的代理商来说，这也是一个了不起的策略。

当您开始使用本指南中的步骤、策略和提示时，您正在创建一个基础，为您提供足够的空间来发展其他投资策略。

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